从“土地出让金”看我国的房地产税费改革——以土地资源的法律保护为视角

土地出让金制度的设置具有经济的与生态的双重意义,是土地资源谨慎利用的有效实现手段,也是目前我国房地产税费改革中的焦点.本文在对土地出让金制度进行深入理论分析的基础上,阐明了土地出让金不可被房地产税所取代的观点,并提出我国的房地产税费中应增设个税购房优惠项目的改革建议.     

改革规范土地财政的政策建议

土地财政有效地缓解了分税制改革后地方上的财政困难,也曾在工业化、城市化过程中发挥过积极作用,推动了地方经济发展和城镇化建设的进程,但同时土地出让金的使用、农民合法权益、产业结构调整等方面也产生不少弊端,因此,土地财政缺乏持续性和稳定性,必须改革规范现有土地财政,在规范土地出让金管理、建立财权与事权相匹配的政绩考核机制、增加地方税源、规范土地抵押贷款等方面进行改革。     

划拨地转性出让进行商品房开发的法律问题探讨——以补交土地出让金的义务主体为视角

社会实践中相当数量上存在划拨用地转化为出让用地进而进行商品房开发、入市交易的行为。《城市房地产管理法》第39条规定的"……应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金"自生效以来,在法学理论界和法律实务界引发了广泛争鸣,而在现实生活实践中,更是促发了商品房买受人被以各种形式和理由要求承担补交土地出让金或其中一部分的情况,寻根溯源,厘清补缴土地出让金的义务主体是"变性"后的土地使用权受让人,对于统一理论认识和实务操作意义匪浅。     

以招标拍卖为切入点把国有土地使用权出让做大做活

招标拍卖国有土地使用权在一些外地已成为投资者获取土地使用权的主要途径。在杭州参与竟拍的还有杭州市经济适用房公司。有的市领导认为:城市建设靠土地,一个市长不会经营土地,就不会经营城市。他们的基本经验是:政府垄断土地一级市场。所有征地和收购土地都是土地管理部门所辖的土地储备中心承办,任何单位不得直接参与。以招标拍卖的形式出让土地使用权有利于土地管理上有兴利除弊。一是克服了土地部门随项目被动供地的局面,形成了以供地条件引导项目需求的主动式供地和集约供地;二是克服了用地上的不正之风和土地资源浪费;三是防止了国有资产的流失,真正保证了市场经济条件下国有土地资产的量化和增值;四是减轻了土地管理部门的压力,使复杂的问题得到了简单化的解决,提高了土地管理执法的质量;五是从机制上堵住了暗箱操作的黑洞,有利于清正廉洁和保护干部。我省招标拍卖国有土地使用权已开始启动,但多是协议出让的方式进行,其盲目性、随意性非常大。因此,各级政府要解放思想,转变观念,增强推动国有土地招标拍卖工作的责任感,大力推动国有土地使用权招标拍卖工作。     

土地权利的法律分析

土地权利是土地法律制度的核心内容。自我国进行经济体制改革以来,我国制定了许多有关土地使用的法律法规,初步建构了土地权利体系,如土地使用权、土地租赁权等。但我国目前土地权利的状况不尽人意。首先是我国土地权利不统一、不规范;而且现在我国尚无一部对土地权利做出统一、系统规定的法律,有关土地权利的规定只是散见于宪法、法律、法规、部门规章、地方性法规规章中。这就给认识土地权利带来了一些障碍。为全面认识土地权利,现从土地权利人的角度,就现行法律法规中的土地权利问题作一简要法律分析。一、国有土地使用权国有土地使用权…     

试论我国土地使用权转移的法律性质

实行土地有偿使用是我国土地使用制度改革的一项重要内容,土地使用权转移(含出让和转让),是实行土地有偿使用的重要形式。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括     

中国的土地管理出了什么问题

1998年之后,中国大陆建立了号称"世界上最严格的土地管理制度",并希望籍此制度实现耕地保护、国有土地资本化和城市化之间的平衡。然而,对耕地流失的恐惧和对国有土地资本化的欣喜蒙蔽了人们的双眼,制度决策者希望在相互冲突的目标之间找到平衡,却将制度的基点建立在指标式的计划管理基础之上,不但无法实现制度设计所希望达到的目标,也让公民与社会付出了巨大的代价。今天的人们似乎更多地将土地管理、耕地保护战略的失败和地方土地财政的兴起归因于1994年的分税制改革。然而,现行土地管理制度本身的缺陷对上述问题的出现和恶化负有同等重要的责任。本文将以"国有土地—集体土地"为基本的讨论框架,从"中央—地方"和"城市化—耕地保护"这两个视角来总结过去30年间中国土地管理的经验和教训,进而反思当下中国的土地制度。     

试论我国集体所有土地的管理与保护

我国土地所有制采取公有制形式，即国家所有和农村集体所有。对于国有土地，我国从《宪法》到《土地管理法》、《城市房地产管理法》等一系列法律、法规均给予了严格的保护。这些法律中有关国有土地的规定虽有继续完善的必要，但对国有土地的管理、利用和保护已经有法可依、有章可循。然而，对于与国有土地同等重要的，关系到全国十几亿人口的吃饭问题特别是直接关系到全国九亿农民的衣食住行、生死存亡的农村集体所有的土地，除了《土地管理法》之外，仅有几件诸如《基本农田保护条例》等行政法规予以规范。而这些法律、法规又远未达到完整…     

土地使用权流转案审理探讨

人民法院如何正确及时地审理土地使用权流转案件,既是当前乃至今后一个时斯的难点,也是逐步建立健全房地产法律法规体系的需要。所谓土地使用权流转,即是国有土地使用权流转的简称,其内容包括出让、转让、出租、抵押等,合作建房中的土地共用也应属土地使用权流转的范畴。关于这类案件的审理依据,《中华人民共和国房地产管理     

土地市场机制创新的思考

2002年3月10日,江总书记在中央人口资源环境工作座谈会上指出,公共资源市场要“建立政府管理与市场运作相结合的资源优化配置新机制”。江总书记指示的核心问题是,在中国入世的大背景下重新定位政府与市场的关系,建立起和国际接轨的中国土地市场新机制,发挥好市场配置资源的基础性作用。 一、土地市场观念的再认识 土地市场是生产要素市场,是社会主义市场经济体系的重要组成部分。计划经济转型以来,土地资源实行了由无偿无限期无流动,向有偿有限期有流动的土地使用制度改革。十余年的改革,成效和缺陷并存。一方面,国有土地“以地生财”,为地方政府积累了大量的建设资金,从而加快了城市基础设施建设,改变了城市落后的面貌。另一方面,由于历史的原因,有偿使用的改革仍然采用的是政府审批模式,即要用地找市长的模     

关于提高城市土地经营效益的若干对策

以土地收购储备为核心的城市土地经营是城市土地使用制度的一项重大创新。然而,一些城市由于实践经验不足,经营方式方法不科学,以致土地经营效益不佳,经营风险凸显。针对这一问题,本文提出了城市土地经营的对策,旨在提高城市土地经营水平和效益。     

国有划拨土地使用权及地上建筑物分别抵押的效力与处理

虽然担保法、物权法等法律法规中对房地产应当一并抵押做了规定,但由于历史及我国土地和房产由不同部门进行管理等原因,仍大量存在着建设用地使用权与地上建筑物分别抵押的情形。法律对分别抵押的效力及处理并无明确规定,特别是国有划拨土地问题涉及到国家利益及国家对土地的管理问题,司法实务中对国有划拨土地使用权及地上建筑物分别抵押的效力认定及处理不尽相同,造成了实务上的混乱。本文认为,可以在实现抵押权时,让权利人补交土地出让金,并设置不得改变土地用途等条件。实现抵押权时,将建筑物的土地使用权分别作价,统一拍卖、变卖给同一受让主体,仅就取得的价值分别优先清偿所保障的债权。     

国有土地使用权出让合同若干法律问题探析

国有土地使用权出让合同是取得国有土地使用权最为重要的方式,也是国家对土地进行有效管理的必需。本文仅针对国有土地使用权出让合同的一些理论争议和实践问题提出自已的粗浅的看法。     

关于对土地租金征缴的几点思考

针对本地区的地租征收存在的问题,提出了有建设性的意见和建议。为经济欠发达地区实行土地租赁制奠定了理论基础,有利于促进国有土地租赁制度改革的顺利进行,对土地租金的征缴具有现实意义。     

我国城市土地国有制的演进与由来

城市土地国有制是我国现行宪法明确规定的基本土地制度，是我国整个土地制度的关键和症结所在。在建国之后直至现行宪法颁布之前，尽管经历了多次土地国有化的运动，但至少在宪法和法律上都未否认非国有土地的存在。现行完法中城市土地国有制的规定在制定时就存在着值得商榷之处，并在之后又引发了一系列棘手的问题，尤其在当前的情势下，必须正视并力图解决上述问题。     

论城市土地储备制度的法理基础

城市土地储备制度是国有土地使用权改革的重要成果。它有助于落实城市规划,推动城市土地的集约节约利用,保障国有土地收益。该制度的正当性基础在于公共利益理论。经营城市说体现了“土地涨价归公”的要求,最终目标仍在于公共利益的维护。在制度设计和操作细节方面,国外土地储备的经验仍可给我们许多借鉴。土地储备制度虽然取得了一定成效,但仍然存在不少问题有待解决。     

试论土地经营权的几个理论问题

近年来,法学理论界对土地问题的探讨,大都出自土地行政管理的角度。土地所有权和经营权的分离是我国经济体制改革的一大成果,而土地经营权的确立,对于我国土地制度的改革无疑有着重大深远的意义。     

海峡两岸土地征用制度之比较

众所周知,土地征用一般是国家或政府为了公共目的而强制取得非国有土地或私有土地并给予补偿的一种行为。 综观世界各国土地立法制度,均制定有土地征用制度,其在美国法学上称为“最高土地权”的行使,英国法律中称为“强制收买”或“强     

新形势下的我国土地征收补偿制度之革新

我国现阶段面临着工业化和城镇化的快速发展,这是我国发展道路上的必然选择,但发展离不开土地,因此,征收农民土地成了补充稀缺的国有土地资源的主要手段,农民土地越来越多地被征收。在农村土地不仅仅牵涉了粮食生产,它还是农民生活与生存的基本保障。土地问题关系到国家的粮食安全,社会的和谐稳定,民生的保障。可是,我国目前的土地征收制度还很不完善,土地征收使得大批农民因此而丧失土地,悲惨地沦落为“种田无地,上班无岗,低保无份”的“三无”游民。     

县域工业园区土地使用与管理问题及对策分析

县域工业园区作为县域经济发展的＂助推器＂和＂增长极＂,极大地推动了县域经济的发展。但在发展中,还存在一些阻碍其发展的诸多问题,土地的使用与管理成为其中最为突出的问题。本文就县域工业园区土地使用与管理中存在的问题及相应对策加以探索与分析。