财政市场、土地资本化与异质性城市化

在以政府为主导的城市化进程中,土地财政成为了地方政府“经营城市”的重要手段。我国土地财政规模大、比例高,其形成不仅源于地方政府财权、事权不对等和地区之间、官员之间的竞争,究其质里,则是政府实现财政市场目标的行为投射。地方政府融资平台也基于相同的逻辑生成,帮助实现了土地财政的本质——资本化,弥补了地方政府的财政缺额。但是,土地的资本化提高了城市化成本,衍生出异质性,形成了空间与人口的矛盾,积累了凝结在城市中的金融、社会和道德风险,亟需引起重视。     

城市化进程中农村土地权利保护问题研究

由我国政府主导的城市化对宏观经济的增长做出了很大贡献。在推动高增长的因素中,土地起了关键性的作用,成为地方政府实现城市化的重要工具,但由此也引发了农民土地权利受侵犯、农民失地后被城市边缘化等问题。严格保护耕地,实行节约用地和集约用地,是我国土地管理的政策主题。切实保护农民的土地权是实现这一目标的重要制度基础。     

集体土地征收与农地转用审批

由于土地用途和所有权方面的原因,集体所有的农业用地转为非农建设用地首先要通过土地征收将集体土地转为国有土地。这一产生于计划经济背景下的制度已不合时宜,既侵害了农民的土地产权又不利于有关土地管理的行政法治,也不能充分保护土地资源。应根据产权理论和行政征收原理加以改革,分别建立独立的集体土地征收制度和农地转用审批制度。     

控制权理论视角下“伪城市化”现象研究

随着中国城市化进程的发展,"伪城市化"现象在一些地方出现并日益受到政界、学界和其他领域的关注。文章运用政府治理模式的"控制权"理论分析"伪城市化"过程中基层政府土地开发的逻辑、"激励强度与组织目标替代"的悖论以及运动型治理模式与"准退出"应对策略,以期发现中央与地方政府在各自的制度环境与权力运作过程中的制度逻辑与行为特点。土地财政、锦标赛机制、人事制度激励机制与考核体系、城市化目标的多样性、复杂性和模糊性共同构成了基层政府的土地开发逻辑,在开发过程中产生了与土地相关的权力寻租和以政绩为取向的城市空间蔓延,中央政府采取三次开发区清理整顿的运动治理,而地方政府则以建立新开发区和扩张原有开发区等策略进行应对。     

试论经营城市理念下的土地资本化运营与管理

经营城市的理念要求将城市纳入资本化运营与资产化管理轨道。城市土地是城市经济中的一项重要经济资源 ,是城市资本的主要构成部分 ,其运营的好坏将直接影响到城市经营的效果 ,甚至影响到整个城市经济的发展。本文从分析城市土地资本化运营与管理和必要性入手 ,深入探讨城市土地资本化运营目标及保值增值机制 ,进而提出城市土地资本化运营与管理的对策与措施 ,为政府和经营者提供决策参考。     

土地行政伦理有关问题的思考

经济社会的持续和谐发展离不开可持续利用的土地资源。我国政府多年来努力贯彻"十分珍惜和合理利用每寸土地,切实保护耕地"的国策。然而,随着政府角色的转变,政府特别是地方政府的自利性日益膨胀,驱使其在土地行政中违法违规。这些不合乎伦理的土地行政行为对我国土地资源特别是耕地资源造成了巨大的破坏性影响,也损害了我国政府形象,甚至恶化了与公众的关系。因此,政府在土地行政时,必须通过法律和伦理的双约束,真正保护和控制好宝贵的土地资源,进而处理好人地的矛盾。     

美国的土地管理及其借鉴

在土地管理方面,美国的土地使用管理体系、土地规划制度及规范土地使用的联邦及州法律颇具特色。尽管中国和美国的城市在规范土地的使用方面有不少共同之处,但是,其规定所依据的前提以及规定的具体实施则有很大差异。毋庸置疑,借鉴美国的土地管理经验对于完善我国的土地管理制度、土地规划制度、环境评价制度,合理利用、开发土地,加快城市化进程是大有裨益的。     

城市化进程是否减少了我国耕地面积——基于全国城市统计数据的实证分析

采用1999年到2009年的全国283个城市的统计数据,分别采用多元回归以及固定效应和随机效应模型回归,实证分析了城市化水平与耕地面积的变化之间的关系。研究结果表明:城市化水平与耕地面积之间存在显著的倒U型相关关系,说明耕地面积是随着城市化水平的提高呈现先减少后增加的趋势。因此在城市化初期要注重耕地保护,合理规划城市土地,使城市化更好地拉动内需,促进经济增长;而在高度城市化阶段,要加强土地集约利用,合理配置土地资源,保持耕地总量平衡。     

土地征收制度改革若干问题研究——兼论在“两型社会”建设中坚持节约集约用地

我国土地征收制度的缺陷导致土地征收制度运行中的诸多矛盾和问题。应从7个方面入手,完善土地管理制度,实现节约集约用地,促进"两型"社会建设。     

中国城市化发展道路的选择

中国发展中最大的结构问题是城乡结构扭曲。目前中国经济社会诸多问题的一个深层次根源在于按照目前的经济发展水平城市化滞后15—20个百分点。应当改革户籍和人口管理制度,彻底实现人口的自由迁移和居住;在城市中工作和生活法定期限的公民,都有享受同等城市公共服务、社会保障等方面的权利;从根本上改革土地住房、地方财税等制度,让迁移人口能从农村顺利退出,在城市有体面的住房,加速推进城市化。     

义务教育“资本化”:成因及社会影响

义务教育资本化已经在很多城市表现出明显的趋势,不仅导致房价上涨,加剧教育竞争,削弱义务教育制度的制度效用,而且还会导致阶层差异的再生产。而地方政府基于房地产业的发展和土地开发的收益,与公共服务(包括义务教育)投入之间的弱关联性,是义务教育资本化难以消除的内在原因。将这种弱关联转变为一种强制性的关联,强化地市级政府的统筹和协调作用,以义务教育资本化的政府收益来平衡不同区域义务教育资源配置,不仅具有正当性,而且也是消除义务教育资本化的最佳选择。     

完善土地征收审批制度的基本思路与具体对策

中国目前的土地征收审批制度存在着缺陷,并不能真正地保护耕地,效率低下,不能满足地方政府发展经济和进行城镇建设时的用地需要.为此,需要进行以下改革:分离农用地转用审批和土地征收审批;下放土地征收审批权到县级政府;赋予拟被征地农民参与决定土地征收方案的权利.     

切实加强耕地保护与农业在国民经济中的基础地位

新的《土地管理法》明确提出,"十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地"是我国的基本国策.修订《土地管理法》的核心是保护耕地,重点是推行土地用途管制制度.即通过对土地管理利用方式进行重大改革,变分级限额审批制为土地用途管制,上收土地利用总体规划审批权,上收占用农用地特别是耕地的审批权,强化执法监督措施,实现对农用地特别是耕地的保护.     

天津市土地管理制度改革相关法律问题研究

天津市的城市土地管理制度在土地利用集约水平以及土地储备运作机制等方面已成为制约城市经济发展的瓶颈，亟待改革。文章针对天津市土地管理制度中存在的现实问题进行分析，进而提出完善土地利用制度、健全土地储备制度和土地法律责任制度的相关改革建议和制度保障措施，以期有助于推进土地管理制度的合理运行，并着力解决土地管理中的实际问题，为进一步改进和完善土地管理制度提供理论和对策性参考。     

论土地资源可持续利用的法律调控

我国１９９８ 年修订的《土地管理法》为促进社会经济可持续发展，土地资源可持续利用制度，从１ ．实行土地用途管理制度；２ ．编制土地利用总体规划；３ ．对耕地实施特殊保护；４ ．保护和改善生态环境；５ ．明确土地权属关系五大方面制定了调控措施。从而为我国２１ 世纪经济腾飞和发展奠定了坚实的基础。     

政府管理 市场运作 社会监督——乐山市加快市场化配置土地资源的探索

乐山市地处四川省中南部，人口346万，幅员面积1.28万平方公里，2003年实现国内生产总值215亿元，地方财政一般预算收入9亿多元。同很多地区一样，我市在土地管理工作中也走过弯路，经历过波折。因此，如何解决好保护耕地与经济社会发展用地的矛盾，并确保国有土地资产保值增值，就成为摆在各级政府面前必须解决的重大课题。实践证明，如果沿袭过去政府行政审批配置资源的方式，靠新增建设用地来满足经济增长的需求是行不通的。为此，创新土地管理机制，探索土地资源优化配置新机制就势在必行，迫在眉睫。     

中国住房问题的深层机理分析

中国住房问题的形成,一方面是由于城市化进程的加剧,另一方面则是由于现行土地管理制度的不合时宜。双重因素的叠加效应,推动了中国房价的快速上涨。而快速上涨的房价,反过来一方面阻碍了城市化的进程,另一方面则加剧了现行土地管理制度的窘境。     

集体土地征收制度再认识

转化性征收是我国一种独特的土地征收制度,是土地从身份性集体土地使用权向非身份性的国有土地使用权转化的重要途径.我国社会转型期间权利体系的不完备是转化性征收的主要形成原因.转化性征收的过程意味着土地产权的资本化与土地用途的非农化,二者均带来土地增值收益,而现有的土地增值收益分配模式却未能充分保障农民利益.试点中的集体土地使用权国有化模式以及集体土地直接出让模式为消解转化性征收作出了有益的探索,如何在系统考量公共利益、补偿标准的基础上,建立流传顺畅的农村集体土地制度是问题的关键所在.     

创新土地管理模式 推进农村土地整理

我省经过10年土地开发整理建设,中央、省级和市县级投资的财政资金将近20亿元,整理土地项目已经有90万亩的规模,相当于全省基本农田面积的10%。土地开发整理工作已经是我省落实耕地目标保护责任制、提高土地综合生产能力、服务地方经济发展、改变农村面貌的一个重要手段。     

改革规范土地财政的政策建议

土地财政有效地缓解了分税制改革后地方上的财政困难,也曾在工业化、城市化过程中发挥过积极作用,推动了地方经济发展和城镇化建设的进程,但同时土地出让金的使用、农民合法权益、产业结构调整等方面也产生不少弊端,因此,土地财政缺乏持续性和稳定性,必须改革规范现有土地财政,在规范土地出让金管理、建立财权与事权相匹配的政绩考核机制、增加地方税源、规范土地抵押贷款等方面进行改革。