浙北农村土地流转问题与法律对策——以桐乡市石门镇陆家庄村为例

当前浙北农村土地流转存在以下主要问题:土地流转率不高,流转方式较单一;流转价格与农户期待还有差距,流转收益增加值不高;以村组织"集体项目"流转为主,市场化流转机制还不完善。要想方设法探索多样化的土地流转方式、完善农村社会保障体系、保护农地流转中农民的合法权益,推动农村土地流转,提高土地流转效益。     

“确权确股不确地”的农地流转何以成功——来自Y村的案例分析与发现

在发展现代化农业的背景下，探究“确权确股不确地”的农地流转制度能够成功运行的机制对推动农村土地改革具有重要借鉴价值。通过构建“效率-公平”不可分的理论分析框架，对安徽省阜南县Y村近年来的土地改革情况进行分析。结果显示，农户因年龄和就业能力存在异质性而产生了分化，主要表现为在农村形成了“老年人留村务农、中青年进城务工”的社会功能结构和“男主外、女主内”的社会成员地位结构；社会结构变迁和新型农业经营主体介入会促进农地流转；“确权确股不确地”土地制度主要是通过效率层面的租金显化与农民增收和农业转型，公平层面的公平感知、机会公平和结果公平来推动农地流转。     

试论资本介入农村土地流转的问题及对策

当前资本介入农村土地流转是一个普遍现象,在此过程中,违法现象时有发生,如不尊重流转主体意愿的强制介入以及违反土地用途管制的非法介入,本文首先针对当前资本介入农村土地流转的主要问题及原因进行了简要论述,进而阐述了遭受损害的国家利益和农民权益,最后结合我国实际,尝试对该问题的解决提出几点建议.     

农地信托流转的法律构造

正一、问题的提出中共十八届三中全会通过的《决定》确立了新一轮土地制度改革的基调,首次提出"鼓励和引导工商资本到农村发展适合企业化经营的现代种养业,向农业输入现代生产要素和经营模式",为工商资本进入农村、参与农村土地流转,①提供了政策依据。在此背景下,农地流转就再次成为全社会关注的焦点。长期     

土地信托与农地“三权分置”改革

农地“三权分置”改革从国家、集体、经营者和农民角度分别回应了土地制度变革的需求.相比较于其他农地流转方式,通过信托方式流转农地可以更好实现更新农地经营模式,确保农民土地利益以及实现农地保护制度等目标.当前,我们有必要梳理“三权分置”改革背景下土地信托的法律结构,从注重制度建设、完善土地信托的配套制度,并树立信托法思维等角度完善土地信托制度.具体而言,政府可以通过在村集体组织内设置专门的咨询机构,为有意向参与土地信托流转的农户提供咨询服务,让农户发现土地信托制度的优点,进而运用该项制度.需要明确土地上各项权利的内容,厘清权利的边界.建立不动产信托登记制度,公示土地信托的信托财产和信托关系.为投资于农地流转信托所获得的收益实行适当的税收优惠,发挥信托的融资功能.     

土地承包经营权流转的现实问题及其对策

当前我国虽然建立了较完善的农村土地经营权流转法律制度体系,但仍存在流转价格不合理、强制农民流土地、非法改变土地用途、土地资本化等不足.因此,我们必须采取准确理解土地承包经营权流转的法律和政策、正确定位各相关行为人的角色、打破主要由政府或村委会与流入方决定流转价格的现状、建立合理的流转定价机制、正确引导资本在农村规模经营中的渗透、建立严格的问责制等措施,以维护广大农民的权益、促进农村发展.     

试论农民土地承包经营权流转规范的法律机制

建立健全法律机制,规范流转农民土地承包经营权,是构建社会主义和谐社会、建设新农村、保障农民合法权益、落实依法治国基本方略的内在要求,建立健全规范流转农民土地承包经营权的法律机制关键在于创立农民土地承包经营权流转的法律关系机制和法律运行机机制,使流转农民土地承包经营权法制化和规范化。     

家庭土地承包经营权入股公司的法律建构——基于公司双重资本制

家庭承包土地经营权作为出资物入股公司节省了交易成本,具有经济合理性.然而,由于家庭承包土地经营权担负社会保障功能,家庭土地承包经营权入股公司与现行公司法资本制度和治理制度在一定程度具有不相容性,因此,有必要对其采用特别规则,包括:公司双重资本制、农户股东退出制度、保障农户利益特别分红制度和农户股东特殊表决权制等以确保家庭土地承包经营权顺利流转和资本化.     

浙江省农村土地承包经营权流转纠纷解决机制

土地流转。意味着中国农业将改变几千年来精耕细作的传统，向集约化、机械化的现代高效农业转型。农村土地承包经营权流转制度是我国的一项特色制度．是农村实行土地家庭承包的必然结果．是农业结构调整和产业化的客观要求．也是进一步稳定土地承包关系的重要措施。实行土地承包经营权健康有序地流转，对优化配置农村土地资源、稳定和发展农村经济，推进我国农业的现代化进程，具有重要的现实意义。解决三农问题，保障农民利益．必须保障农民对土地的权利。     

合法转让权的发育路径——成都集体建设用地自主流转案例分析

中国的土地制度规定了工商业发展必须使用国有土地,农村集体土地要进入市场必须经过国家征用。在工业化和城市化加速发展的背景下,地方政府严重依赖于土地收入及其抵押融资功能。与此同时,农户与村集体却不能合法地将他们的土地转为工商业用途。这一土地制度带来严重的经济社会后果。成都市在完成农村土地、房屋及各类资源的确权颁证基础上,积极推动生产要素自由流动,包括集体建设用地流转等。论文通过对成都市集体建设用地自主流转的三个案例的比较分析,探究其与政府主导的土地整理模式之间的区别,进而辨析政府经营土地做法与集体建设用地自主流转之间的制度约束的变迁。在此基础上,试图概括集体建设用地合法转让权的发育路径,讨论这些做法的实践意义和理论意义。     

利益分析方法视角下的农民土地流转之动力研究

利益分析方法是公共政策的基本分析法。政策的调整实际上也是利益的调整。土地流转涉及到农民的土地利益,土地流转政策的核心是平衡农民与政府的利益关系,土地流转不能靠行政手段,而要以增进农民利益为基础,以自愿为原则,注重维护农民的主体地位,发挥利益的诱导作用。     

谨防土地流转中侵害农民合法权益

近年来,随着农村劳动力的转移和农村产业结构的调整,土地流转势在必行,但有的地方在土地流转中不注意维护农民的合法权益:一是土地流转租金标准的确定不尽合理。没有从流转土地的地理位置、农民对已有土地的改造投入、农业税税率的逐年下降、国家对粮农的直接补贴以及农产品价格上涨带来的收益等因素综合考虑土地流转租金标准,而是以农民单一种粮所取得的收益进行比较。二是土地流转合同的签订不够规范。一些合同对土地出租人、承租人的责权利规定得不够准确、具体,存在一定的漏洞和歧义,由于农民文化水平和法律知识的局限性,产生合同纠纷后…     

农村土地经营权信托流转的法律构造

农村土地以信托方式流转时,信托的委托人和受益人都是农户,因而农村土地流转信托属于自益型信托.依“三权分置”的农村土地制度改革设计,具有身份属性的农地承包权保留在农民手中,土地经营权作为用益物权进行流转,因而农村土地流转信托的客体是土地经营权而非土地承包经营权.信托设立后,土地经营权要移转给作为受托人的土地信托公司,由其以自己名义进行控制和处分.为保护农户的利益、并兼顾信托公司和农业生产经营者等第三人的利益,应通过信托登记公示信托财产.同时,信托公司有义务依信托之目的而管理信托事务.     

工商企业参与农地流转的农民权益问题研究

工商企业参与农村土地承包经营权流转已然成为当前我国农村土地制度改革的必然趋势。但是在农村土地流转的过程中,各种利益群体围绕着土地流转利益进行着复杂的博弈,背离《农村土地承包法》规定的原则,造成农民群体的权益受到各种形式的侵害。文章主要列举农地流转过程中农民权益受损的情形,进而得出保障农民权益的建议。     

论宅基地使用权流转制度的重构

现行宅基地使用权制度立法的最初,崇尚的是社会法的价值理念,以对农民的生存保障功能作为首要的制度设计因素,构建了一套看似完备的制度对宅基地使用权的流转进行限制,以往土地市场的二元化运作机制使得农民在取得宅基地使用权的同时,也失去了享受土地增值收益的各种权利.随着农村经济市场化的不断演进,作为农村集体土地使用制度重要组成部分的宅基地使用权制度也应当顺应变革的浪潮,积极地参与改革与完善,这亦是我国土地政策完善和城乡一体化实现的必经阶段.     

洞庭波涌育劲松——记罗劲松律师扎根基层从事法律服务二三事

劲松植沃土,叶茂赖根深。洞庭湖滨,水乡泽国,土地肥沃,美丽富饶,哺育着一代代优秀儿女,如今又滋养着一批法律人。冲破“日出而作、日没而息”旧习俗、挺进市场经济的新一代农民从此有了自己的法律卫士。2005年11月,在一次座谈中,地处洞庭腹地的沅江市天见律师事务所主任罗劲松,以《构建和谐社会、维护农村稳定》为题发言,并建议全省组织开展“律师义务为村官当法律顾问,建和谐农村”的活动。他提出:动员一千名律师,联系一千个村和一万农户,为村主任当好法律参谋,对村民和农户在生产、经营管理方面提供法律咨询和法律意见,参与村集体经济组织…     

小产权房合法化的土地基础思考

中国的土地公有制分为国家所有和集体所有,由于集体土地所有权自身的缺陷和土地政策的偏好,集体土地所有权出现了被国家土地所有权虚化的局面,大量出于商业目的的土地征收,严重侵害了集体所有的土地,也侵害了农民应有的收益。小产权房的产生正是农民为了维护自身的利益,试图与国有土地使用权抗衡,自力实现自己的权益的自发行为。所以,在不违背现有保护耕地的政策下,最大限度地保护农民的利益,应该首先建立农村集体建设用地使用权流转制度,促使小产权房合法。     

农村土地流转的类别化考量

农村土地流转是在农村土地的集体所有制性质将长期存在,农民的身份因素短时间内难以改变,城乡有别的社会保障制度短时间内难以改变的前提下进行的,之所以要对农村土地流转进行类别化考量,是因为农村土地上的权利主体与权利客体客观上存在类别化现象,另外类别化的考量能够平衡维护相关主体(主要指农民)利益与促进农村发展的冲突。在进行类别化考量的具体操作上,要依据土地流转主体、流转客体、流转方式分别把握。土地流转的类别化考量,还应注意与城乡一体化进程与时俱进、注意维护农民的基本权益、注意与培育农村土地流转的市场紧密结合以及建构土地流转的监督机制。     

农民权益保障视野下的农村土地征收制度重构

土地是人类的生存之本。农村的土地不仅是生产资料,对广大农民更具有生活保障、提供就业、直接受益、后代继承、土地增值等效用。城市扩张靠政府强制征收农民土地,由于目前法律规定的征地补偿机制不完善,导致失地农民利益受损,社会矛盾激化。土地征收补偿事关失地农民生存权。科学合理地构建我国土地征收制度,补偿原则宪法化,土地征收权限规范化,补偿标准科学化,完善争议解决机制,关乎和谐社会构建及稳定大局。     

关于土地承包经营权流转限制的法律思考

在我国实施家庭联产承包责任制以来,土地承包经营权的流转从禁止到现在的加速发展,历经一系列土地立法、政策的改变.对土地承包经营权流转的限制是法政策基于对我国广大农民利益、农村经济和社会发展的考量.但随着社会现实的不断变化发展,法政策的一些考量已经丧失现实基础,弱化了农民土地承包经营权的权利价值,甚至可能造成更大的不公平,存在极大的不合理性.