浅议我国城镇地产市场的法律调整

<正> 目前,我国城镇地产市场刚刚起步,它在许多方面还很不完善。笔者认为,在建立健全城市地产市场法制过程中必须注意以下几个问题: (一)完善城市地产市场交易主体的法律机制城市地产的管理权和经营权是两项性质不同的权利,实行管理权与经营权分离,是实现政企分开和建立土地使用权市场流通机制的客观要求。如果仍是土地管理部     

异化与回归:我国城市土地储备制度的正当性考辨

城市土地储备制度是近年来在我国各地实践中产生的一项土地供应新制度。其实质在于对一级市场土地供应的国家垄断的强化。无论从经济的合理性还是制度的合宪性分析,国家垄断土地一级市场都有其正当性;储备本身是天然的调控工具。但城市土地储备制度在其演进过程中日益偏离了“调控城市存量土地”的初衷,而异化为“地方政府将土地低进高出,实现利益最大化的工具”。因此,必须让城市土地储备制度回归其作为调控工具的本来价值。     

我国耕地流失原因与耕地保护对策初探

近20年来,我国正处于城市化和工业化的加速发展时期,对有限的耕地资源形成了巨大压力。粮食安全事关国家稳定和发展,执行最严格的耕地保护制度和土地节约制度已成为当前土地调控的重中之重。本文通过对近年来我国耕地流失的现状及锐减原因的分析,提出提高城市开发建设用地的使用效率、强化农民土地财产权、逐步开放和完善土地市场、加强法制建设等相关对策建议。     

城市土地节约利用法律制度:现状、问题与对策

我国现行城市土地节约利用的法律规定比较零散、不全面,在法律制度设计理念和原则、政府管制、市场调节、社会调整等方面都存在明显的问题,亟待完善。今后,深化我国城市土地节约利用法律制度改革的总体取向是在土地、经济、环境综合决策的理念下,将城市土地节约利用市场调节机制、政府调控机制、社会调整机制有机结合起来,建立高效、科学、合理的城市土地节约利用制度体系。     

我国城市土地资产的经营管理

城市国有资产中,最具活力、增值潜力最大、政府又能直接经营的就是土地资产。但是我国城市土地资产经营由于经验的匮乏和相关配套制度的不完善,经营实践中存在不少问题,本文在分析这些问题的基础上提出了相应的完善措施。     

论土地价格法律规制的若干问题

土地价格是土地资源配置的基本工具,土地价格法对土地市场宏观调控和微观规制具有重要作用。我国现行土地价格的立法在法律体系、调整范围、调控主体、指导性土地价格、制裁机制等方面均不适应土地市场的发展要求,亟须改进和完善。     

法律规制视角下的土地使用权租金制度刍议

随着我国土地市场的逐步发育与完善,土地租赁制度作为国有土地有偿使用的一种重要方式,其优势日趋凸显.同时,也对土地二级市场起到了有益的牵带作用,越来越受到供用地双方的青睐.城市土地年租制相对于批租制具有明显的合理性,但该制度在我国尚处于探索阶段,仍然存在许多不尽完善之处.因此,从土地租赁制的缘起出发.在明确其优势的同时,分析相关法律上年租制存在的问题,进而论证建立土地使用权租金法律规制的必要性.对于大力推进国有土地租赁使用方式,推进租赁有偿用地制度具有十分重要的现实意义.     

政策法规

第一部全国性土地储备法规出台规范我国土地储备的全国性第一部法规——《土地储备管理办法》日前浮出水面,将为我国完善土地储备制度,加强土地调控,规范土地市场运行,促进土地节约集约利用,提高建设用地保障能力提供依据,标志着土地供应正式进入"储备管理"时代。     

政策法规

第一部全国性土地储备法规出台 规范我国土地储备的全国性第一部法规——《土地储备管理办法》日前浮出水面，将为我国完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力提供依据，标志着土地供应正式进入“储备管理”时代。     

城乡建设用地市场一体化中的税法完善对策

当前,建立城乡一体化建设用地市场,实现集体建设用地与国有建设用地同地、同权、同价,已从理论层面上升到决策操作层面.而我国现行的土地税收制度还存在着二元税制、体系不科学、税种设王不全面、立法不规范等问题,这就要求相关制度做进一步的完善.在城乡建设用地市场一体化框架下,土地税收立法理念急需从定位于国家利益、整体利益、工业利益、城市利益向公平、民生、资源有效配置方向转变.应从建立城乡统一的土地税制、确立科学的土地税收体系、调整相关税种、规范税收立法等方面入手,进一步完善我国土地税收制度,使其能够对城乡建设用地市场一体化起到保障作用.     

城市空间利益的正当分配——从规划行政许可侵犯相邻权益案切入

高速城市化和城市土地上多元权益结构的形成,催生了开发过程中城市空间利益分配问题.对此,私法上相邻关系规则和民事诉讼制度已不敷使用.行政法的第三人效力制度和理论,拓展出利害关系人行政诉讼.但是,对我国典型案例和样本判决的解析表明,法院将主观权利保护诉求处理成了客观合法性监督,从而减弱了原告资格扩张的意义,而行政过程中的程序权利和行政许可审查内容公开也未能形成利益的实体权衡机制.这种局限性使得作为裁判依据的城市规划和技术标准变得相对关键,其利益权衡机制的确立至关重要.这就形成了城市空间利益正当分配的多阶机制和连续过程,它在行政的合法性证成的传统模式基础上拓展了行政的正当性证成机制.     

土地规划管理改革：权利调整与法治构建

我国土地规划管理从理念到体制运行,均存在重大缺陷。规划制定缺失以人为本的理念,支撑规划管理的土地所有权制度过于意识形态化,规划管理权限过于集中,规划的技术性规范过于机械刻板等问题突出,致使我国土地资源浪费严重,国民居住品质差,城乡景观千篇一律、僵化呆板。今后要调整土地规划理念,树立以人为本的新的土地规划理念,探索"消极规划"技术模式,并通过深化土地规划管理体制改革以及其他配套改革,解决上述问题,促进我国土地利用规划管理的民主化、法治化和科学化。     

宅基地流转的法律问题研究——以宅基地使用权继承和“小产权房”问题为切入点

宅基地使用权基于其存在之初所固有的社会福利性质,成为我国一项具有中国农村土地制度特色的用益物权.但是随着我国城乡一体化进程的加快,城乡二元土地制度已经成为了农村地区经济发展的桎梏.宅基地使用权继承、宅基地私下流转以及宅基地上的小产权房等实际中大量出现的问题使我国目前的宅基地制度面临巨大的考验.因此有必要针对这些实践中突出的问题,对我国宅基地制度的现存状况进行分析,找到解决问题的路径.     

土地征收中被征收人财产权利保护研究

土地征收是实现现代化和城镇化的重要途径,也是公共利益与私权利益实现再分配的过程。重新构建征收利益分配机制,完善征收补偿程序,引入司法最终裁决机制,将是解决土地征收过程中征收利益分配不合理、补偿标准低、被征收人在补偿定价机制中话语权缺失等问题的重要途径,也是保障被征收人合法权益的有益探索。     

土地流转的中国模式:组织基础与运行机制

土地流转机制是当前中国农村土地制度变革的一个核心问题。农村土地流转的实践对现有理论提出了挑战,体现为私人交易和公共征收之间的第三条道路。三十多年来,地方的土地流转实践中出现了许多重要的制度创新。总结这些地方制度创新,可以揭示出土地流转的"中国模式"。土地流转的中国模式,以政府和集体的组织协调为基础,体现为对土地供需各方的双重代表和双向协调。各级党委政府和农村集体组织的居中协调,既是当代农村土地流转的组织基础,也是其相对于"私易模式"和"公征模式"的比较优势。土地流转的中国模式,为经济增长和社会发展的中国道路奠定了重要基础。     

城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策

在城市房地产开发建设涉及的征地、拆迁、施工、商品房销售、交付使用、物业管理等环节中，由于相关的法律法规还不够完善，行政管理缺位，开发商缺乏自律，物业管理不规范等原因，都可能引发矛盾纠纷。必须通过加快房地产法制化进程，严格行政管理，加强信息公开，建立诚信监督机制，提高司法效率，构建矛盾纠纷调解机制等措施来化解矛盾纠纷，保护群众合法权益，维护社会稳定。     

新型城镇化背景下农村土地承包经营权流转的实践治理机制探索

城镇化的发展水平是衡量一个国家或地区经济发展程度的重要标志.党的十八届三中全会已作出了“健全城乡发展一体化体制机制”的决策.城镇化是一个系统工程,既要消除城乡内部的二元结构,促进工业生产创新和升级,又要重视新型城镇化建设中的中小城镇建设.在新型城镇化建设过程中,最重要的问题是调整农村土地要素,促进农村土地流转的健康有序发展.本文基于新型城镇化建设的时代要求,分析了农村土地承包经营权流转中存在的问题,探索了新型城镇化背景下农村土地承包经营权流转的实践治理机制.     

国家土地督察制度的法经济学分析

运用法经济学理论分析国家土地督察制度,通过供需分析、成本效益分析、激励分析表明,土地督察制度的供给属于由中央主导创新的供给型供给,其滞后于土地管理需要.由于我国目前还没有解决土地产权、干部考核机制问题,土地督察制度的激励机制缺失.土地督察制度是符合效率原则的,关键在于构建一套制度运行的保障机制.因此,明确界定土地督察权、建立内部激励机制、供给新的后续政策、培育"土地维权"中介组织、进行财税、产权配套改革,应该成为土地督察制度的创新方向.     

和谐社会视角下城乡公共服务均等化中地方政府职能分析

现代经济发展和社会进步要求政府为社会提供均等化的基本公共服务。而我国传统的城市偏向型基本公共服务供给制度导致了城乡公共服务的非均等化和城乡关系的不和谐,由此产生了农村基本公共服务供给短缺、供给成本分担不合理、供给决策机制不规范、收益分享不公平等诸多问题。本文以地方政府职能为切入点,从优化地方政府职能,建立城乡统筹的基本公共服务供给制度的角度进行探讨,以期为实现城乡基本公共服务均等化提供参考。