论土地使用权抵押

因土地使用权抵押制度新兴不久,对其基本问题未见系统的理论阐发。现结合抵押权一般原理,对我国土地使用权抵押的成立、效力、消灭等问题略加探讨。一、抵押权的成立问题抵押权一般为约定担保物权,特殊情况下才成立法定抵押。我国土地使用权抵押属     

结合案例浅析房屋抵押权问题

所谓房地产抵押权是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿的权利。房地产抵押是伴随着中国土地使用权制度改革和房地产业的发展，而产生的一种房地产利用方式，也是融资风险的一种防范措施。本文结合真实案例简要的分析了房屋抵押权问题。     

房地产抵押若干法律问题探讨

房地产抵押是抵押担保制度的重要内容。房地产抵押权标的物的范围在我国有严格界定,且须依法办理抵押登记方为有效。房地产抵押权是以不转移占有的方式设定,为充分发挥物权的功能,作者认为房地产的抵押权与承租权、典权应为相容之权,可以并存于同一房地产之上,为解决房地产抵押权与承租权、典权在行使时可能产生的冲突,应以权利设定的先后来确定房地产抵押权与承租权、典权之间的效力     

抵押权探微

未来的物权法应当采取抵押权追及效力的方案取代现行法上的相关制度 ;应当明确抵押权的次序及其处分规则 ;应当明确土地使用权抵押和房屋抵押作为共同抵押的形态、成立要件和效力协调 ;应当承认最高额抵押担保债权的让与性。     

论以出让方式获得土地使用权的流转限制

依《城市房地产管理法》,＂房地产转让＂是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为;而以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;（2）按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件,否则不得转让。     

房地产分别抵押情形中抵押权优先效力之研讨

我国《物权法》第182条对房地产"视为一同抵押"的规定引起较大争议。抵押权的效力扩张应受到严格限制,《物权法》第182条的立法目的在于保障抵押权的实现,因此,抵押权对于没有设定抵押的财产无优先受偿权,房地产分别抵押时抵押权各得就其抵押财产变价所得价款优先受偿。     

房屋租赁中登记备案的效力

我国《城市房地产管理法》所调整的房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁。房地产转让是其中最典型的交易形式；房地产抵押则是指在抵押权实现时会产生房地产权利的转移；房屋租赁刚是依债的方式转移房屋的使用权，因此它们都属于房地产交易，受《城市房地产管理法》的调整。《城市房地产管理法》确立了“房地同一”原则，即“房随地走，地随房走”原则，标志着土地使用权与房屋所有权同一原则的确立。那么在房屋租赁中，“房地同一”原则同样适用。土地使用权概念及其制度在我国产生的宗旨在于便利土地的开发及房屋产权交易，…     

中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷案

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城市房屋权属登记管理办法》亦规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”据此．房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内的土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人的，可以请求将土地使用权变更至自己名下。     

房屋抵押权实现中的权利冲突及解决

现代社会中,为充分发挥物的效用,同一房屋上数个抵押权共存或者抵押权与其它权利共存的现象较为普遍。于是,抵押权在实现时,与其他权利的冲突也就不可避免。本文具体分析了房屋抵押权之间、房屋抵押权与房屋租赁权、建设工程价款优先受偿权及商品房预购人期待权之间的权利冲突问题,并提出了相应的解决方案。     

平衡与限度:所有权预告登记与建设工程价款优先受偿权之比较

效力问题是预告登记制度的核心。当预告登记的权利与其他权利出现冲突时,预告登记的效力就体现为权利优先性问题。建设工程承包人的工程价款优先受偿权与房屋买受人的所有权预告登记在性质上有相似之处,当二者并存于同一个不动产之上时,所有权预告登记能否对抗建设工程价款优先受偿权,对此,我国现行法律并无明确规定。本文基于预告登记的性质、效力分析,通过法律漏洞填补、价值判断和利益衡量等方法,论证房屋买受人的所有权预告登记应当优先于建设工程承包人的工程价款优先受偿权。     

再论地役权的从属性

地役权具有从属性，且为固有属性，而非立法政策“强加”的；地役权规范为强制性规范，在建筑物、土地所有权转让的场合，当事人不得约定地役权继续保留在地役权人之手；数个地役权并存于同一宗供役地的场合，先设立且已登记的地役权的效力优先；先设立却无登记的地役权，不能对抗后设立但已登记的地役权；至于先设立却无登记的地役权与后设立亦未登记的地役权之间的效力关系，应按照四项规则处理。     

试论国有划拨土地上的建筑物抵押效力

中国法律规定有关土地与建筑物"房随地走、地随房走"的原则始见《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》,而对于"房屋一体"原则下土地使用权抵押与其上的建筑物抵押之间的相互效力问题却尚无明确法律指引。在国有划拨土地上设定的建筑物抵押效力即为其中较具代表性的典型问题。本文在综合中国现行法律规定的前提下,论证土地使用权与地上建筑物可分押、在此基础上因设定建筑物抵押而被动抵押的土地使用权效力不应影响地上建筑物抵押效力、地上建筑物抵押行权后划拨土地使用权亦在缴足土地出让金的前提下被动行权,并结合实际案例形象阐释相关法律问题。     

论税收优先权的效力冲突

《税收征收管理法》第45条确立了税收优先权制度,这对于保障国家税收的实现具有重要的意义,但该条对如何协调税收优先权的效力冲突,规定过于简略,缺乏操作性。笔者特就这一问题进行了探讨,并得出如下结论:(1)坚持国税优先于地税原则,在同一税种或同顺序的税收之间,实行税收"扣押优先"或"交付请求优先";(2)税收优先于普通债权,法律另有规定的除外;(3)税收与抵押权、质权之间,原则上依据权利设定的时间决定先后顺序,但土地增殖税和关税应优先于抵押权和质权,留置权具有绝对优先于税收债权的效力;(4)协调税收优先权与私法优先权的效力冲突,应分四种情况区别对待。     

对行政诉讼原告主体资格法律规定的理解与适用

案件事实:1994年6月,某公司与济南市某公园管理处(以下简称管理处)签订《承包经营合同》,双方将办理房屋所有权和土地使用权手续作为管理处的义务约定在承包合同中。1999年1月双方修正《经营承包合同》为《房屋租赁合同》。在该《房屋租赁合同》第4条第一款中,双方约定:管理处向有关部门办理申请取得房屋财产所有权和土地使用权手续、准建     

抵押权追及力的行使条件及限制

一、抵押权追及力的适用条件抵押权是物权,在性质上具有物权的追及效力。抵押物的转让并不影响抵押权的效力,抵押权人在债权届期而不能实现时,随时可以行使抵押权的追及效力,将抵押物拍卖、变卖或者折价,并以所得的价款优先受     

论动产担保物权的并存及其效力关系

本文对动产担保物权并存的四种情形及其效力关系进行了探讨。同类担保物权并存时，在效力上应实行“设定优先”原则；不同类担保物权并存时，其优先效力应根据不同情况分别对待；转担保物权与原担保物权并存时，应以转担保物权的效力优先；优先权与担保物权并存时，应以优先权的效力为先     

房屋拆迁中土地使用权的补偿

随着城市化进程的推进和房地产市场的发展,土地使用权价值越来越凸显,有时甚至远远超过房产本身的价值。拆迁中应对房屋所有权进行补偿,一般没有争议,但对房屋所在的土地使用权是否应予补偿以及如何补偿却争议很大,相关法规规定又不统一,以致已经成为拆迁纠纷中争议的焦点。笔者认为土地使用权应获得补偿;土地使用权的补偿范围应明确化,分配应合理化;土地使用权与房屋所有权应分开补偿,显化对土地使用权的补偿。     

最高额抵押权决算期之研究

最高额抵押权决算期是确定最高额抵押权所担保的债权的时间,既可以是期日,也可以是期间。最高额抵押权的决算期与最高额抵押权的行使期间是性质不同的两个时间,各有其计算方法和效力。决算期应不属于最高额抵押权登记必须记载的事项,最高额抵押合同当事人对决算期未作约定或约定不明时,适用2年的法定决算期。     

震后按揭房屋的灭失与其物保责任的消灭——汶川大地震的物权法之维

我国"按揭"制度中的物保实质上就是抵押权.汶川大地震造成大量按揭房屋的灭失,该房屋之上的"抵押权"当然消灭,但原房屋所附之土地使用权抵押应继续存续.在该房屋"抵押权"消灭后,其不会存在保险金但会有赔偿金这一代位物形式;依据风险负担的规则,也会发生就拆迁房屋之补偿金的物上代位问题,而国家发放的救济金不是该物保的代位物.     

房屋承租人优先购买权之检讨

一、房屋承租人优先购买权的概念、性质和效力作为民法上的一项民事权利,优先购买权〔1〕为很多人所熟知。从理论上讲,优先购买权应当包括约定的优先购买权和法定的优先购买权,正如有学者所言:“优先承买权云者,谓特定人依约定或法律规定,于所有人(义务人)出卖动产或不动产时,有依同样条件优先购买之权利。”〔2〕房屋的承租人与出租人完全也可以在租赁合同中约定,出租人在出卖房屋时,承租人享有在同等条件下的优先购买权。然而,为了充分保护房屋承租人的利益,我国现行法律已经肯定并确认了房屋承租人的优先购买权,如1983年国务院制定的《城…