关于商品房预售合同中预售房转让与交付房转让的法理思考

预售商品房转让是否有效?这一模棱两可的法律问题是由于对预售商品房的模糊认识造成的,进而造成了司法实践的混乱。本文认为:预售商品房是一个模糊概念,在法律上应该进一步划分为具有相对独立法律地位的预售房、交付房、产权房;目前的法律框架下预售商品房中的预售房转让合同有效、交付房转让合同无效。本文澄清了预售商品房转让及其效力在理论上的模糊认识,并提出完善预售商品房法律制度的建议。     

规避限购令之借名购房行为的性质与效力探讨

对于规避限购令之借名购房行为,一种颇有代表性的观点认为属于以合法形式掩盖非法目的,应认定无效,而所购之房屋应归名义购房人所有。这种观点值得商榷。借名购房可分为三种类型：名义购房人实施购房行为型、事实购房人实施购房行为型、冒名实施购房行为型。名义购房人实施购房行为型借名购房行为的性质属于间接代理,其内部关系中委托合同虽然只是违反有关国务院和地方政府关于房地产市场调控的通知、意见的有关规定,并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,但其中关于名义购房人将购得的房屋所有权转移给事实购房人（限购对象）的内容,损害了社会公共利益,应当认定为无效合同;而代理人与第三人之间的房屋买卖合同,系另一份独立的合同,属有效合同,应受法律保护。事实购房人实施购房行为型借名购房的名义购房人与事实购房人之间构成直接代理关系,名义购房人是本人（被代理人）,事实购房人是代理人。冒名实施购房行为型借名购房行为属于无权代理,该合同在被代理人（名义购房人）追认之前,属于效力待定合同。     

商品房预售合同转让法律性质及条件研究

商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易,即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第４５条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。事实上,我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量…     

预售商品房转让法律问题研究

由于预售商品房转让缺乏统一明确的法律依据,现实生活中极易滋生纠纷,本文从其定义、转让的理论依据、转让行为的法律性质及法律规制入手,分析了转让行为的合理性,明确了转让的性质(债权转让),并对转让的条件做出了可操作性的规定。笔者认为,加强对此类问题的研究和探讨,有助于完善房地产市场的良性运转。     

国有法人股转让未进场交易的法律后果——兼论司法评价企业国有资产转让效力的法律根据

未经法定程序而进行的国有法人股转让应认定无效。因为企业国有资产转让,一方面符合民商事合同行为的一般特征,一方面又因其牵涉社会公共利益而需要法律特殊调整,因此它是兼具私法性质与公法性质的法律行为。我国国有资产法律法规中有关规范国有资产转让行为的强制性规定,既是管理性规范,也是效力性规范。对于公司国有股权转让合同的效力认定,应该并重适用经济法与民商法的有关规定。对于《企业国有资产法》实施以前相关转让行为的效力认定,可以援用损害社会公共利益而导致无效的合同法条款。     

有限责任公司章程对股权转让限制的效力

正有限责任公司具有人合性和封闭性的特点,为维护公司结构的稳定,公司章程往往对公司股权的转让作出一定限制,公司章程的限制性规定与《公司法》的规定不一致时,如何界定章程相关规定的效力给司法实践带来诸多困难。公司章程法律性质的确定,股权的权利属性的明确以及对《公司法》关于股权转让限制性规定的规范效力的合理界定,对于此问题分析具有重要意义。有限责任公司股东在退出公司时,可以将自己所持有的股份让渡给他人,收回自己先前投入公司的资本,该行为也被称作股权转让。传统公司法理论认为,有限     

析债权转让若干法律问题

司法实务界对《合同法》第80条规定的理解,在债权转让合同的生效时间、为债权转让通知的主体以及债权转让通知的法律属性等三个问题上,还存在一些不同意见,影响到对该条规定的正确适用,有进一步加以研讨的必要。 一、债权转让合同的生效时间 关于债权转让合同的生效时间,有人认为,债权转让合同自订立时生效。该合同生效后,要让债权转让的效力及于债务人,     

论商品房买卖中惩罚性赔偿责任的法律适用

面对商品房交易中层出不穷的欺诈行为以及2014年新修订的《消费者权益保护法》第55条加大惩罚性赔偿责任力度的新形势,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003)有关惩罚性赔偿责任的规定日益显现出适用条件严苛、适用范围狭窄等问题。在我国当前的司法审判中,法院多适用该司法解释作为判决被告承担惩罚性赔偿责任的法律依据,而不适用《消费者权益保护法》第55条的规定,主要原因在于商品房买受人的消费者地位不明确、惩罚性赔偿金额过高、法院存在适用法律的路径依赖等。为完善商品房买卖中惩罚性赔偿责任的法律适用,充分发挥惩罚性赔偿责任的制裁、惩罚与激励功能,应当明确以下两点:商品房买受人的消费者身份;《消费者权益保护法》的效力位阶高于司法解释。同时,司法解释应做相应修改:因商品房经营者欺诈行为导致购房消费者损害的,以购房消费者所受损失额作为惩罚性赔偿金的计算基准,规定损失额三倍以下的惩罚性赔偿金。     

合同权利转让仲裁协议效力的再认识

一、合同转让仲裁条款效力概述合同转让,准确地说是合同权利、义务的转让,指在不改变合同关系内容的前提下,合同关系的一方当事人依法将其合同的权利和义务全部或者部分地转让给第三人的法律行为。在法律上,合同转让可能通过两种途径发生:法律规定的转让和合同当事人约定的转让。法律规定的转让包括:作为自然人的合同当事人死亡时,合同中非人身性质的权利义务转移给遗嘱执行人;当事人破产时,合同中非人身性质的权利义务转移给破产执行人等几种     

浅析预售商品房的再转让

作为现代房地产业开发、销售方面的重要制度，预售商品房再转让被许多国家广泛应用，但在目前实践中也存在诸多问题值得探讨。在我国，由于法律在此方面规定很模糊，各地对预售商品房再转让行为的具体规定也不一致，学界对此也有不同的看法。本文从法律依据和法理两个方面分析了预售商品房再转让的合理性。同时，为了保护交易当事人的利益，维护房地产市场以及资本市场的健康运行，笔者认为应对其作出一定限制，并提出了立法建议。     

侵犯股东同意权及优先购买权的股权转让协议的效力

股权转让是股东将其对公司所有之股权转移给受让人,由受让人继受取得股权而成为公司新股东的法律行为,是股权继受取得的方式之一。尽管公司法第七十二条对有限责任公司股权转让作了规定,但由于股权转让涉及的法律问题较多,法律规定也较为笼统,因此,公司实务中因股权转让而产生的纠纷仍不断出现。本期刊登《侵犯股东同意权及优先购买权的股权转让协议的效力》和《股权转让协议中欺诈和显失公平的认定》两篇案例,均涉及股权转让协议的效力问题,希冀对读者有所启发。     

论有限责任公司股权转让效力与相关文件记载的关系——新公司法视角下的理论与实践分析

有限责任公司股权转让的效力除受股权转让合同影响之外,公司章程、股东名册变更登记以及工商变更登记都可能成为股权转让出现瑕疵的因素。对于不符合章程规定的股权转让的法律后果,应当区分受让人的善意和恶意;股东名册变更登记是股权转让的生效要件,这种股权仅能对公司及其他股东主张,不能对抗第三人;工商变更登记使股权转让产生了对抗公司外部第三人的效力,但对股权转让的实质效力并无影响。     

我国票据制度未赋予交付转让的效力

各国票据法都有交付转让票据的制度,我国票据交易实践中交付转让票据的情形并不鲜见,但我国现行法律没有相关规定。该行为效力如何,审判实践中未形成一致认识,法学界也是见仁见智。我国票据制度实际上未赋予该行为效力。法院的判决不能趋附票据交易习惯,票据规则为技术规范,逻辑严密,丝丝入扣,牵一发而动全局。赋予票据交付转让效力必须修改相关条款,建立相关制度。否则,顾此失彼。     

小产权房转让合同效力分析

近年来随着城市房价的飙升,而农村的小产权房由于其土地不必办理出让,房价因此相对偏低而受到越来越多的人的追捧,但是因为法律对转让行为无明确的规定,导致在实务过程中大家对转让的合同效力问题产生重大分歧,本文拟在通过对国家现有法律的有关规定进行梳理的基础上,对小产权房转让的合同效力做一个全面的分析。     

上海市人民政府关于修改《上海市房地产转让办法》的决定

市人民政府决定,对《上海市房地产转让办法》作如下修改: 一、第四十条修改为: 关于预购人将预售商品房转让的问题,由市房地资源局根据房地产市场的变动情况提出意见,市人民政府视调控需要作出决定。 按照市人民政府的有关决定,预购人转让预售商品房的,其转让行为按照下列规定实施: (一)尚未付清预售商品房总价款的,预购人应当在征得房地产开发企业同意后,与受让人订立预售商品房转让的合同; (二)已经付清预售商品房总价款的,预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同,并书面通知房地产开发企业。     

请求权性质新探

请求权是权利人请求他人为某种行为或不为某种行为,以实现自己权利的权利。这早已成定论,“但他人为或不为某种行为”的性质如何,权利人实现的是什么样的权利似乎还不明确,因此导致关于请求权性质的种种看法:从定义上看,请求权和债权一样,都是请求他人为某种行为或不为某种行为的权利。所以有人认为,请求权就是一种债权,适用债编的一切规定;也有人认为,请求权不是一种独立的权利,而仅仅是民事权利作用的结果。即民事实体权利效力的延伸;还有人认为,请求权是一种准债权,即与债权类似的一种独立的权利。台湾学者往往把请求权作为债权的重要属性之一,在适用时又往往把二者混为一谈,很少提及债权     

商品房预售合同的效力研究

一、商品房预售合同效力的概念合同的效力即合同的法律效力。从广义的角度讲包括 :( 1 )法律、法规的法律效力 ;( 2 )裁判文书的效力 ;( 3)民事行为的法律效力。这里我们所指的是从狭义的角度来讲指符合具有法律效力的法律规定的合同具有的法律上的认可效力。包括对双方当事人所达成一致的合同的效力的肯定评价和否定评价。商品房预售合同的效力 ,即是指符合国家有关商品房预售法律、法规的合同具有的在法律上的认可效力 ,它包括合同有效、合同无效、合同可撤销和效力待定。二、商品房预售合同的有效条件(一 )预售方主体资格条件预售方主体…     

改制企业职工退股应认定为股权转让

【要点提示】改制企业职工退股是股权转让的一种形式,不能被认为是公司抽逃出资的行为。在公司章程对于股权转让作出比公司法更为严格的条件规定时,应当肯定公司章程的效力。股权转让旨在促进有效流转,就股权转让的效力认定,应分为股权交付具有当事人间股权变动的效力、公司登记具有对抗公司本身的效力和具有一定的公示性以及工商登记仅仅具有公示公信效力三个层次。     

宏观调控背景下房屋买卖纠纷若干法律问题辨析

中央对房地产市场实施宏观调控政策以来,房屋买卖产生了大量的纠纷。上海市的“期房限转政策”,只是意味着预售商品房受让人不能获得具有广泛对抗效力和优先效力的请求权,该政策实际是通过增加预售商品房受让人的交易风险来抑制期房转让行为,但并没有就此否定期房转让合同的效力。税收新政策的颁布实施虽然增加了交易成本,对双方交易而言构成了情事变更,但这一变化尚不足以构成情事变更原则的适用。     

《民法典》第157条(法律行为无效之法律后果)评注

本条中“民事法律行为”既包括财产行为也包括身份行为,既包括负担行为也包括处分行为;“确定不发生效力”既包括效力待定法律行为终未获追认、已成立终未获审批的情形,也包括法律行为未成立的情形。本条中“财产”包括一切可转让的利益,就权利移转型合同而言,财产返还请求权系物权性的回复原状请求权,它主要指有形财产的占有回复和权利簿册记载的回复。折价补偿请求权为特殊的不当得利请求权,在合同无效清算场合,应一般性禁用《民法典》第986条得利丧失抗辩规则。损害赔偿请求权是一种特殊的缔约过失赔偿请求权,可适用于双方明知或应知合同违法、背俗而无效的场合。本条并非宣示性条款,它规定了三项独立的请求权基础。在法律对建设工程合同等特殊合同以及其他法律行为无效另有特别规定时,应各依该特别规定处理。