作为征收的国有土地使用权公益性收回

国家为了公共利益提前收回国有土地使用权的行为被定性为行政处理,需要进一步归类。征收主要针对所有权,也向其他权利开放,作为征收客体的其他权利要与所有权具有“家族相似”。国有土地使用权有相对于所有权的独立性,与所有权相似,可以作为征收客体。公益性收回国有土地使用权对财产权构成剥夺效果,与征收效果相同。公益性收回国有土地使用权的理由和征收的理由相同,都是基于公共利益。将公益性收回国有土地使用权归类为征收后,对《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》规定的征收制度稍加改造,即可构造出作为征收的公益性收回国有土地使用权的基本制度,有利于降低立法成本,有利于“类案同判”,有利于对国有土地使用权提供可预期的保护。     

论不动产征收的司法权介入——兼谈司法权的本质

不动产征收的司法权介入,能够保障不动产征收符合公共利益的目的。克服传统的司法救济程序的弊端,保障征收权的正当行使。司法权对不动产征收的介入是司法权的本质所在。我国不动产征收法的制定应该在公共利益的确定、补偿标准的确定、所有权转移及征收所采取的方式等方面引入司法权的介入机制。     

论土地征收中的物权保护

土地征收是国家为了公共利益目的,以补偿为条件,通过行政机关强制取得他人土地所有权和他物权的行为.土地征收在增进公共福利的同时,也会因为征收主体的认识原因、立法的不完善、执法中的偏差以及某些组织和个人的故意侵权等原因,给被征收人的土地和地上附着物的所有权、他物权以及他项权利造成损害.对此,应当从征收目的、征收主体、征收程序、征收补偿以及纠纷解决机制等方面,对征收行为加以规制,以切实保护被征收人的利益.     

国有土地上房屋征收与补偿案件受理与管辖

房屋征收作为限制和剥夺公民或其他主体合法的私有财产所有权或者使用权的行为,涉及被征收人的切身利益,事关社会稳定、经济协调发展。为规范国有土地上的房屋征收及相关活动,维护公共利益,保护公民的合法财产权利,应该对国有土地上房屋征收与补偿行为进行严格的司法审查。     

行政机关在实施国有土地上房屋征收和补偿活动中可诉具体行政行为探析

为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，2011年1月21日，国务院公布了《国有土地上房屋征收和补偿条例》（以下简称《条例》）并于公布之日起施行。《条例》的明显特点就是进一步规范了国有土地上房屋征收与补偿活动，加大了对被征收房屋所有权人合法权益的保护力度。     

论我国土地征收中公共利益的法律界定

土地征收制度是各国为了社会公共利益的需要而对私人的土地所有权予以公法上限制的一种基本土地法律制度。我国法律没有对公共利益进行明确的规定,因此实践中经常出现土地征收权滥用的情况,并且由此导致对土地征收权是否合法的争论。对我国土地征收中的公共利益进行科学的法律界定,能规范政府的土地征收行为,更好地实现各个利益集团之间利益平衡。     

国有土地上房屋征收与补偿条例

1.2011年1月21日国务院令第590号公布2.自2011年1月21日起施行第一章总则第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。第二条为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主     

土地征收中的若干法律问题探析

为调和个人利益与公共利益的矛盾,土地所有权理论经历了由"绝对主义"向"相对主义"的演变过程。现代社会中,世界各国普遍确立了土地征收法律制度,我国亦不例外,基于社会公共利益之考量,国家可以强制性取得集体土地所有权,土地所有者的土地产权失去其绝对完整性。我国土地征收实践中存在诸多法律问题,社会矛盾的激化亟需对土地征收法律制度予以完善,以促进土地征收活动的有序运行。     

"公共利益"的行政法保护

公共利益是一个高度抽象的概念,同时也是一个关系着国计民生的重要概念,不能因为其不好把握就放弃对它的界定。具体到土地行政征收上,以公共利益为本的行政法不仅是"公共利益"保护的最佳路径选择同时也是对宪法原则性规定的具体化。本文指出对行政法保护"公共利益"的制度设计既有理论价值也有积极的现实意义。     

土地征收中公共利益与私人权益的冲突与平衡——从《物权法》第42条谈起

土地征收行为本质上是一种“国有化”措施，将导致土地所有权和其他物权消灭。当前土地征收中存在的公共利益与私人权益的冲突亟需解决，必须通过科学界定“公共利益”范围、完善征收补偿制度、健全和完善回应型司法机制、强化社会保障等方面寻求冲突的平衡点，从而有效防止征地机关滥用征收权，并使公民私人权益获得实质性保护。     

论公用征收

我国的公用征收是指国家基于公共利益的需要 ,依据法律规定以强制手段取得公民、法人或其他组织的财产权利 ,并给予其公平补偿的行政行为 ,包括三个适法性条件 :其一为合法性 ,即公用征收必须依据法律规定、有法律授权方能进行 ;其二为目的性 ,即公用征收必须应公共利益之需而为之 ;其三为公平补偿 ,即公用征收必须事先予以公平补偿     

对不动产征收的私法思考

不动产征收已成为频频发生的社会法律现象。但是 ,作为公权力行使之一的不动产征收行为与人们享有的财产所有权和他物权利益之间的冲突日益凸现。解决这一冲突的基本思路应当是在从私法的角度正确认识不动产征收行为的法律性质的前提下 ,在正确理解不动产征收与不动产征用关系的基础上 ,在重新审视现行不动产征收的制度的理论反思中 ,重新设计一个具有法律制约的不动产征收制度体系。     

荷兰的分区规划、土地征收与房地产管理

分区规划是荷兰空间规划中最为重要的规划之一,也是政府行使土地征收权和房屋管理权的基础。在分区规划的制定和修改过程中,规划的专业性、有效的公共参与和完善的司法救济制度不但确保了民众利益不受行政权肆意侵犯,也促进了人与自然、经济与社会的和谐发展。这种以分区规划为基础的土地管理模式,对中国土地管理制度的变革和房地产市场的健康发展具有一定借鉴意义。     

集体建设用地制度改革的征税与征收模式辨析

我国集体建设用地制度改革正面临"征收+出让"抑或"入市+征税"的模式选择难题。由于在公共基础设施成本与收益的测算、土地自然增值与非自然增值的区分以及土地增值税的税基、税率确定上存在诸多困难,征税模式在回收公共基础设施投资和实现地利共享的目标上不占优势。而且,集体经营性建设用地入市还面临后续经营上的不确定性,从而会对公共基础设施投资的回收和地利共享目标的实现带来更大风险。实际上,征税和征收绝非截然对立,土地增值税在性质、功能和效果上与土地征收有相似性,人为拔高征税地位,认为其比征收更文明的观点并不科学。因而,我们尚不能断定征税必然优于征收,故集体建设用地制度的改革仍需因地制宜,让"征收+出让"与"入市+征税"两种模式相互竞争、借鉴,并在地尽其利、地利共享的目标下获得融贯发展。     

我国集体土地征收补偿标准之重构

我国在土地征收中采用的补偿标准为统一年产值和区片综合地价的混合标准,该标准将农地转用过程中产生的级差收益收归政府及开发商,严重损害被征收人利益。因此,有必要改革现有补偿标准,将市场价格作为补偿的一般标准,并采用售价比较方式来确定被征收土地的市场价格。在这一标准下,被征收人可获取土地增值通过市场机制转化而成的货币表现,政府则通过征收土地增值税获得其应得的土地增值利益,从而实现私益与公益的平衡。     

土地征收的私权保护——兼论我国土地立法的完善

我国由于现行土地征收立法本身存在内在冲突和漏洞 ,又加观念、制度、操作等方面的问题 ,造成土地征收中公权侵害私权 ,产生了严重的社会后果。解决问题的根本出路在于 :更新立法理念 ,贯彻私权保护原则 ;明确界定公共利益范围 ,严格限制征收权的滥用 ;开放农村建设用地市场 ,促进土地资源高效配置 ;健全土地征收程序 ,增强公开性、公正性 ;完善土地征收补偿制度等     

行政征用程序研究

按照行为发生时所处的社会事态不同,行政征用行为可分为一般行政征用行为、限时行政征用行为和紧急行政征用行为。不同种类的行政征用行为应适用不同的行政征用程序,笔者以三种行为的不同特征为基础创造性的构建了不同种类行政征用行为所对应的行政征用程序。     

完善公益征收征用法律制度的思考

制定公益征收征用法 ,明确相关概念、界线 ,从而完善公益征收征用法律制度 ,已显迫切。公益征收征用的对象应包括无形资产和集体所有财产 ;公共利益应定位为不特定多数公众的共享性公益 ,应采用列举式立法例加以界定     

物权法草案中征收征用制度的完善

关于征收征用制度,物权法草案在规则设计上须注意三个问题:一是应维持宪法关于公共利益的抽象表达,不必采用正面界定和反面排除的方法来规定公共利益的内涵;二是应区分征收、征用与拆迁等概念,分别规定征收、征用的条件与程序;三是应明确规定征收征用的合理补偿标准。     

集体建设用地市场配置的法律问题研究

在《物权法》实施后,国家对集体土地的征收应当严格限制在公共利益目的范围以内,公共利益目的范围外的建设用地,应当允许集体建设用地直接通过市场进行配置。应当对《土地管理法》第43条进行修改,同时建立由国家严格控制的集体建设用地使用权市场化流转制度。随着集体建设用地使用权的流转,原集体村庄已经完全城市化以后,原集体建设用地所有权应当由国家所有。