履行中商品房买卖合同解除后开发商的返还请求权应予支持

负债买受人因未按约偿还银行贷款,导致银行通过诉讼解除抵押担保合同,开发商承担担保责任后,通过诉讼途径行使合同约定解除权。合同依法解除后,开发商就房屋享有的原始所有权未发生变动,买受人也不再享有房屋物权期待权。在没有证据证明开发商与买受人或其他被执行人存在恶意串通共同损害一般金钱债权人民事权益的情况下。     

论商品房预售合同买受人债权的保护制度预告登记制度

一、引官 现行期房买卖合同存在这样的特点:房屋开发商将在建房屋(期房)作为标的与买受人签订房屋买卖 合同,待房屋建成后,由开发商将房屋交付买受人使用,在交付使用后一段时间内(一般为三个月或半年 的时间)由开发商为买受人办理房屋产权登记,取得产权证。这样的期房买卖合同,实质是所有权保留买 卖合同,在房屋交付使用之后,房屋的所有权并没有移转于买受人,买受人何时取得房屋产权,依赖于开 发商何时将产权证办下来。实践中往往由于开发商的原因,买受人不能及时拿到房产证因此不能享有房 屋产权。如果开发商缺乏诚信,对所售房屋进行一物数卖,在房屋上或房屋所附着的土地使用权上设立他 物权,或者存在建设工程的承包人对工程价款的优先受偿权的情况,就会产生了同一商品房上权利冲突     

逾期办理房屋产权证的违约责任

案情:被逾期办理的房屋产权证一位购房者与某房地产开发商签订房屋买卖合同并约定:买受人(购房者)购买出卖人(开发商)开发的房屋一套,出卖人应当在2010年9月30日前向买受人交付该商品房,如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证(房屋产权证),自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之零点五的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内由出卖人支付。     

房屋重复买卖问题研究

实践中常常会出现房屋出卖人背弃已经签订的房屋买卖合同而将房屋再度出售给其他买受人的情况,就是所谓的"房屋的重复买卖"。在房屋重复买卖的情况下,会发生数个买受人之间的权利冲突,数个房屋买卖合同的效力如何?如何协调解决前后买受人之间的权利冲突?得不到房屋的买受人如何保护自己的利益?法律怎样制裁出卖人的这种不诚信行为?这是研究房屋重复买卖所要解决的问题,也是研究房屋重复买卖问题的意义所在。     

被送养的子女有权继承生父母的遗产吗

问：我于两年前买了一套商品房，但是至今也没有拿到房产证，原来开发商早已把整幢楼抵押出去了。照理说，我买了该所房屋，这房屋的所有权就属于我了，开发商没有道理把我的房子作为抵押物，而只有我才有权抵押自己的房产。为了讨回公道，也为了保护购房者的利益，我和住在这幢楼里的全体居民准备起诉开发商。我们的起诉会取得成功吗?     

“商品房次交易”的司法困境及解决路径

购房者为谋取更高的经济利益,将自己的房屋“一房二卖”的现象不断,导致房屋交易关系的混乱房屋次买受人级第三人的合法权益的侵害.法律对于自然人的一房二卖缺乏约束力,对于房屋买受人合法权益救济能力不足,救济渠道不畅通.通过对“一房二卖”现象原因和情形进行深入的法理分析,提出了买卖房屋过程中应该畅通屋买受人合法权益救济渠道具有一定的现实意义.     

探析抵押动产的正常经营买受人规则

正常经营买受人规则适用于担保权人没有授权债务人销售抵押动产的情形，由此使得买受人取得无负担的动产所有权，切断抵押权追及力。正常经营买受人规则虽是保护善意买受人的法定规则，却是根据动产担保当事人的合理预期而建立的。买受人有权假定出卖人的担保物权人期望销售抵押动产，其善意更多地着眼于出卖人“销售同类商品”的权利外观。正常经营买受人的消极限制着重于受让人是否遵守公平合理的商业标准，而非司法解释的某项具体描述。买受人的信赖侧重于担保权人将会放弃担保物权，而不依赖于买受人取得财产或支付合理价款。标的物特定化之日作为切断动产抵押权的关键时点，符合交易的合理预期，更有利于抵押动产的迅速流通。     

再论侵害承租人优先购买权的救济

出租人未通知承租人直接将租赁房屋出卖给买受人而承租人事后知悉的,他应当向出租人主张行使优先购买权,这是其获得法律救济的前提。承租人主张优先购买权后,他能够获得法律救济的程度或法律后果取决于买受人是否善意及房屋是否办理物权变更登记。买受人善意并且与出租人办理物权变更登记的,买受人取得房屋的所有权,承租人向出租人主张违约责任;买受人善意但未与出租人办理物权变更登记的,出租人的履行决定房屋所有权的归属,未被履行方向出租人主张违约责任。买受人与出租人恶意串通的,其买卖合同无效,出租人应向承租人履行;买受人单纯恶意但未进行物权登记的,出卖人只能向承租人进行履行;买受人单纯恶意且进行物权登记的,买受人取得房屋所有权。     

抵押物转让的法律问题

将已设定抵押的不动产转让是我们经常遇到的法律事务.由于抵押房产在转让时涉及到抵押人与抵押权人和抵押人与第三方买受人之间两个独立的法律关系,在未解除抵押登记时,三者之间的权利义务如何确定,抵押物上的抵押权与所有权发生冲突时,抵押权人是否对抵押物有物上追及力,而能够对抗买受人的所有权?这是我们必须统一的认识.     

赋予债权文书强制执行效力公证书的法律适用

一、案例 某建筑开发有限公司与中国工商银行某支行办事处签订了抵押贷款合同,用于某小区的房地产项目建设,并将在建工程抵押给银行.同时,开发商还在房屋预售活动中同一些购房者签订了房屋预售合同,并且这些购房者也向该银行申请了购房借款,同银行签订了由开发商提供担保的个人住房借款合同.上述三项合同先后申请公证证明,申请人提供的各种材料、证明文件齐全、合法.     

房屋买卖合同中的陷阱及法律救济

开发商和购房人之间的权利义务关系规定在购房合同中。由开发商单方面提供的格式合同已提前确定了本应由双方协商的合同条款。本文以某房屋买卖合同为例，指出在房屋买卖合同中常见的不公平、不舍法条款，针对房屋买卖合同中的陷阱提出法律救济途径。     

经适房变限价房 北京金隅嘉业被指获数亿元利差

一个建筑面积43万平方米的楼盘,在建时是经济适用房,预售时又突然变为了限价房,一切手续都在短时间内迅速完成。这其中暗含了怎样的玄机？在政府的默许甚至支持下,开发商金隅嘉业何以偷天换日？     

产权式酒店运营中的产权信托分析

产权式酒店是投资者购买酒店客房产权,依分时度假方式与酒店管理者签订委托管理协议,获得限定的使用权限和经营收益的旅游房地产经营模式。产权式酒店之产权是一种弱化所有权属性的有期产权,在运营中存在"经济上"的所有权与"法律上"的所有权的分离,具有信托制度上的转换权能,本质上是一种不动产使用信托受益权。因此,应当完善信托登记制度,将产权式酒店的委托经营合同定性为信托合同,构建和完善产权式酒店的典型信托制度。     

利益衡量视角下“小产权房”的出路探究

近年来,房价上涨引起"小产权房"热销的局面。在现有法律框架下,集体土地使用权不能自由流转,导致"小产权房"违法,其买卖合同无效。"小产权房"问题关系政府、集体经济组织、农民、购房者、开发商等多方利益,从利益衡量的角度分析,合法化更能体现社会公平。通过类型化处理是目前解决"小产权房"问题的合理做法,但要从根本上解决问题,还有待于集体土地使用权制度的改革。     

明清中国房地买卖俗例中的习惯权利——以“叹契”为中心的考察

在明清中国围绕民间房地买卖而生发的契约实践中,至少在江南地区的不少地方,曾存在着一类当时通常被称为"叹契"的独特契约形式。这类契约尽管在具体名称上各地稍有差异,但其共同的特征在于,卖主将房地绝卖于他人之后,仍可再向买主索要俗称"叹价"的经济补偿。此类体现绝卖不绝之特征的"叹契",往往构成当时江南地区不少地方的房地买卖全过程之内在组成部分。本文不仅通过对新史料的挖掘与运用,以及与学界已有的研究成果进行对话,就叹契这一契约类型展开讨论,并且还主要借助于欧根.埃利希的一对概念,从法律社会学的角度,对明清时期建立在诸如叹价诉求之类的"不确定的习惯权利"基础上的社会秩序藉以维系数百年之久的司法机制加以探讨。     

不动产的抵押登记与抵押合同之关系——兼评《担保法》第41条

本文通过对不动产抵押登记和不动产抵押合同的关系进行系统深入的分析 ,意在论证两个基础理论问题 :一是不动产的抵押登记是产生抵押权的基础 ,而不是不动产抵押合同的生效要件 ;不动产抵押合同是产生不动产抵押登记请求权的基础 ,不动产抵押登记完成 ,抵押权法律关系产生。     

“三权分置”下土地经营权的物权塑造

农村土地"三权分置"的目标是构建新型农业经营体系,发展适度规模经营。为此,须对土地经营权进行物权塑造。其途径是在土地承包经营权之上,通过合同与登记创设"次级土地承包经营权"。次级土地承包经营权在物权法定意义上仍然是一种"土地承包经营权",权利人对土地享有占有、使用和收益的权利,可将该权利设定抵押或作其他法律处分。根据《不动产登记暂行条例》,应将次级土地承包经营权纳入"法律规定需要登记的其他不动产权利",作为土地承包经营权的负担在登记簿中加以记载,并颁发不动产权属证书。     

也论不动产登记错误的法律救济

在我国不动产登记之行政属性的现实基础上,要处理登记错误,不能仅依靠诉讼途径,更要注重更正登记制度的建设。在登记机关违背实质审查义务而导致登记错误,并致人受到财产损害的,要根据具体情形,来确立登记机关、申请人以及其他相关人员的赔偿责任。     

关于构建我国用益物权体系的思考--以三个物权法草案的设计比较为线索

三个物权法草案关于用益物权体系设计的基本指导思想和研究路径基本一致,代表了目前我国用益物权研究的水平。但三个物权法草案对传统与现实、外国经验与中国国情、整理与创新、结构与内容把握的程度不同,其设计的用益物权体系的结构亦同中有异。笔者认为,建立一个科学完善的用益物权体系,应体现以下基本要求:充分反映我国现实生活的需要,具有现实基础和国情特色;用益物权的概念应当体现其质的规定性,界定科学;用益物权的种类应当具有概括性和特定性;用益物权的体系应具有系统性和开放性。在现阶段,我国的应以现实的土地物权利用关系为基础,以房屋和资源的物权利用关系为补充,以使用权为基础概念构建用益物权体系,按土地的用途不同设立建设用地使用权、农用地使用权、地役权、空间使用权;以房屋的物权利用不同设立典权和居住权;另设资源特许使用权。     

我国物权变动理论的立法选择(上)

物权变动是物权立法政策和立法技术上的重大课题。我国物权立法对此应采取的选择是： 承认物权行为的客观存在性; 但当以债权契约为物权变动的原因关系时, 物权行为并不具有独立性, 而是被债权行为吸收; 物权的支配性特征要求物权变动以公示方法——交付 （动产） 或登记 （不动产） 为内在生效要件。这样, 物权变动过程就是意定行为（债权或物权行为） 和法定行为（交付或登记） 的结合; 在双方当事人之间, 法律赋予意定行为具有决定行为的效力; 但对善意第三人来说, 法定行为则具有决定意定行为的效力, 即赋予公示公信力来维护交易安全, 而无承认物权行为之无因性之必要。