土地使用权期限届满地上建筑物的处理

随着土地有偿使用制度的确立。土地使用权期限届满时,对地上建筑物和其他附着物的归属权的处理便成为核心问题。1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条明确规定为:“土地使用权期限届满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的所有权由国家无偿取得。”对     

论国有土地使用权的性质

以出让方式取得的国有土地使用权制度是我国重要的土地使用制度,国有土地使用权也是物权法要规定的重要内容之一.正确地认识并确定国有土地使用权的性质是必要的,应该充分地认识到:在我国现行的土地制度中,以出让方式获得的国有土地使用权是惟一可自由交易的土地使用权,在我国土地公有制的条件下, 一般公民与法人享有的是近似于所有权的土地使用权,在民法上土地使用权起着所有权的功能,土地使用权才是我国不动产的"自物权",土地使用权是不动产市场的基础.     

案件高发区:土地出租批租领域

1990年以来，随着土地使用制度的改革，国有土地在所有权不变的前提下，使用权开始由“三无变三有“，即无偿变有偿，无期限变有期限，无流动变有流动。这一重大改革措施的实施，结束了国有土地所有权和使用权不能分离的历史，盘活了巨大的土地资产，使国家和集体的土地所有权在经济上得到了体现。政府通过出让、转让国有土地使用权获得收入，并收取各种税费，这不仅为发展经济和各项社会事业提供了稳定的财源，同时促进了计划、规划、建筑．税务等领域的改革和发展。但是，国有土地使用制度改革在取得成切的同时，也存在着一些值得注意的问…     

对国有土地使用权抵押中几个问题的探讨

《担保法》第34条将“抵押人依法有权处分的国有土地使用权”列为可用于抵押的财产。房地产交易、借贷等经济行为常涉及国有土地使用权抵押问题，这是现实中的一个颇有研究价值的问题。一、国有土地使用权的有效取得按照我国《城市房地产管理法》的规定，通常所称的国有土地是指在我国城市规划区内的国家所有的土地。国家依法实行国有土地有偿、有期限的使用制度。当前，国有土地使用权的取得有出让和划拨两种方式。1、依出让而取得国有土地使用权。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国…     

试论国有土地使用权的有偿转让

国有土地使用权有偿转让制度(以下简称有偿转让制)。是在我国刚兴起的土地流转制度。其基本含义是:在保持国有土地所有权不变的前提下,依法有偿使用国有土地的公民和法人可以将土地的使用权再转让给其他公民和法人并收取一定的转让金额。认     

对土地使用权有偿转让问题的几点意见

《上海市土地使用权有偿转让办法》于1987年11月29日制定公布,自1988年1月1日起实施,时间都在我国宪法修正案通过之前。上海市率先实行国有土地使用权有偿转让,这在经济体制改革中给人们的印象是新鲜而深刻的。《办法》将国有土地的有偿使用分为两个层次:一是有偿出让土地使用权;二是有偿转让土地使用权。这样,就在国有土地所有权性质不变的前提下,确立了土地资源有偿使用的原则,同时也保护了土地使用者的合法权益,为实现国有土地所有权和使用权的分离迈出了一大步。应当肯定,在我国,土地使用权的有偿转让制度的确立是经济体制改革中的一项成果,但它     

作为征收的国有土地使用权公益性收回

国家为了公共利益提前收回国有土地使用权的行为被定性为行政处理,需要进一步归类。征收主要针对所有权,也向其他权利开放,作为征收客体的其他权利要与所有权具有“家族相似”。国有土地使用权有相对于所有权的独立性,与所有权相似,可以作为征收客体。公益性收回国有土地使用权对财产权构成剥夺效果,与征收效果相同。公益性收回国有土地使用权的理由和征收的理由相同,都是基于公共利益。将公益性收回国有土地使用权归类为征收后,对《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》规定的征收制度稍加改造,即可构造出作为征收的公益性收回国有土地使用权的基本制度,有利于降低立法成本,有利于“类案同判”,有利于对国有土地使用权提供可预期的保护。     

集体土地所有权与使用权法律制度的思考

关于我国集体土地所有权与使用权法律制度,存在立法上严重滞后的现象,其结果一是将我国土地制度改革的实践仅限于城市国有土地,对农村集体土地的改革实践从立法上封闭起来;二是由于立法上的封闭,使得农村土地使用权流转失去实践的机会,引发大量纠纷的产生。应具体分析集体土地所有权与使用权的现行立法规定,理顺集体土地使用权与建筑物所有权之间的关系,完善我国集体土地所有权与使用权法律制度。     

规范分析视角下住宅建设用地使用权续期规则探讨

住宅建设用地使用权的期限性与房屋所有权的永久性之间存在矛盾是续期问题产生的根源.我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房地产管理法》《物权法(征求意见稿)》《物权法》分别确立了土地使用权续期规则.揭示土地使用权续期规则的演变及冲突规则的法律适用有助于加深对当下土地使用权续期规则的理解.自动续期规则续造方案是在不同政治逻辑和法理逻辑下思考的结果,有必要融合政治逻辑与法理逻辑,从续期费用、次数与期限、方式与手续、申请人等方面对我国住宅建设用地使用权续期规则进行完善.     

土地使用权期满地上建筑物归属的理论探析

关于土地使用权期满,地上建筑物的归属问题,我国现行法律中只有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”土地使用权期满由国家无偿收回,无可非议,但地上建筑物、其他附着物所有权也由国家无偿取得,其合理性值得商榷。　　一、现行立法的立法依据分析土地使用权期满,地上物连同土地使用权无偿由国家收回———现行立法的这一规定无非出于以下考虑:1.国内外法律皆有此种立法例。如香港地区就规定了土地批租制度。即香港的土地所有权归政府,土地使用权允…     

集体建设用地市场配置的法律问题研究

在《物权法》实施后,国家对集体土地的征收应当严格限制在公共利益目的范围以内,公共利益目的范围外的建设用地,应当允许集体建设用地直接通过市场进行配置。应当对《土地管理法》第43条进行修改,同时建立由国家严格控制的集体建设用地使用权市场化流转制度。随着集体建设用地使用权的流转,原集体村庄已经完全城市化以后,原集体建设用地所有权应当由国家所有。     

中国内地与澳门公有土地建设使用制度比较研究

中国内地与澳门同时面临着土地法律制度的重大革新，两地的公有土地建设使用制度具有共同的法律功能，进行比较研究具有重要的现实意义。由于受土地面积与地理位置的限制，《澳门土地法》所确立的分阶段批出土地的做法值得内地学习，但该法与《澳门民法典》严重脱节，从而使得理论与实务界对土地批给程序所创设的土地权利性质产生了争议。内地的《土地管理法》与《物权法》基本上能保持有机协调，通过公有土地建设使用程序为土地使用人创设了典型物权或准物权，并且确立了一套较为完善的权利公示制度，这是《澳门土地法》修改中应当重视的问题。     

“一田两主”的地权结构分析及其改造利用

中国历史上存在的“一田两主”习惯,在地权结构上体现出了二元结构的本质特征,所有权(田底权)和占有权(田面权)并列,各自成为永久性的独立物权。这种地权结构在中国历史上起到了缓解土地稀缺压力、实现“耕者有其田”的作用,其制度资源对于当代中国土地法制的完善仍具借鉴价值。     

土地发展权的域外考察及其带来的启示

英国的土地发展权具有公有性质,其与土地中属于地主原来已依法取得的私有产权合成土地财产权的全部。美国实行土地发展权私有化,形成了私人间买卖发展权制度和国家购买私人土地发展权制度。美国实行土地发展权移转的目的有四个:保存古迹、保存开放空间、实行土地使用规划管制及鼓励兴建中低收入者住宅。美国实行国家购买土地发展权的目的是为了保护农地、环境敏感地带和历史古迹。我国应当结合国情实行土地发展权移转和国家购买土地发展权相结合的制度。     

英美土地开发权制度比较研究及借鉴

英国实行土地开发权国有化,即任何对土地的再开发行为必须向国家购买土地开发权.英国的土地开发权具有公有性质,其与土地中属于地主原来已依法取得的私有产权,合成土地财产权的全部.美国实行土地开发权私有化,形成了私人间买卖开发权制度和国家购买私人土地开发权制度.美国实行私人间土地开发权移转的目的有四:保存古迹、保存开放空间、实行土地使用规划管制及鼓励兴建中低收入者住宅.美国实行国家购买土地开发权的目的是为了保护农地、环境敏感地带和历史古迹.我国的土地开发权应当归属于土地所有权人.我国土地开发权的实现应当采取土地开发权移转和国家购买土地开发权相结合的方式,并结合国情实现土地开发权利益的公平分享.     

新型农业经营体系下农地产权结构的法律逻辑

新型农业经营体系的构建以厘清农地产权的结构为前提。在我国实行土地公有制不变的前提下,农地产权的结构以集体土地所有权为基础。在新型农业经营体系中对农地的利用关系在法律上应当表达为物权关系,以达到"稳定农村土地承包关系并保持长久不变"的目标,主流学说所谓土地承包经营权的二元化构造即应破除。经济学界提出的以土地所有权、土地承包权、土地经营权"三权分离"学说为基础构建农地产权的观点,曲解了稳定土地承包关系与土地承包经营权流转之间的关系,不符合他物权设立的基本法理,无法在法律上得以表达,也与下一步农地制度改革的方向相悖。如果农地的流转仅仅具有债法上的效果,或产生移转物权的效果,则方式自由;如果农地的流转具有创设物权的效果,则方式强制。实定法上就农地转让的条件限制缺乏正当性,应予修正。     

建设用地使用权类型化研究——《物权法》建设用地使用权规范之完善

建设用地和农业用地是土地的基本分类,正在修订的《土地管理法》和《城市房地产管理法》均要贯彻城乡统一原则,建立城乡统一的建设用地市场和建设用地使用权制度。这就意味着建设用地使用权将成为我国不动产物权的基本概念和制度,与之相适应,就需要发展出统一的、体系化的建设用地使用权规范体系。但《物权法》并没有完成这样的任务。为完善《物权法》,尤其是为建立规范化的建设用地使用权体系,需要我们在理论上梳理现存的建设用地使用权分类,提出未来建设用地使用权基础分类体系。     

论我国设置土地发展权的必要性和可行性

土地发展权是一项可以与土地所有权分割而单独处分的财产权。该权利直接关系到改变土地用途、提高土地利用集约度以及增加对土地的投入而产生的发展性利益的权利归属和利益分配。我国设置土地发展权有利于促进基本人权建设,是加强耕地保护,完善双层经营体制和防止国有资产流失的需要。科学发展观为土地发展权的设置提供理论指导,我国设置土地发展权符合所有权发展变化的一般规律,国外经验和学者的研究成果为土地发展权的设置提供了可资借鉴的经验和必要的理论铺垫。     

我国土地使用权收回类型化研究

土地使用权收回,是我国土地法律体系中一个独特且复杂的概念。目前,无论是行政法学界还是民法学界,对于土地使用权收回的理论基础、种类、性质和适用条件等都缺乏足够关注。通过对我国现行法律和行政、司法实务的梳理发现,客观上存在着"公法上的收回"和"私法上的收回"两种性质不同的土地使用权收回。其中,公法上的收回又可分为征收性收回、处罚性收回、确权性收回三类;私法上的收回又可分为契约性收回和身份性收回两类。不同性质和种类的土地使用权收回生成的理论背景不同,适用条件和范围各不相同,是否补偿和救济途径也有所差异,这些皆需在修改土地管理法等相关法律法规过程中加以明确和细化。     

“地票”的法律性质和制度演绎

重庆市在全国率先推出的“地票”制度对我国农村建设用地的流转具有重要参考价值。但地票具有其特有的法律性质,如特殊的法律权利主体和尚待其他配套制度明确的权利内容。地票重要的制度价值体现在其逻辑展开和制度演绎上,农村建设用地复垦权的地票化、农村建设用地本身的地票化、甚至城镇建设用地的地票化,都将进一步体现“地票”的价值,并凸现土地资源的重要性,地票制度将大大促进我国农村土地的复垦、征用与城镇国有土地的出让、开发等工作中的社会利益协调,并为城乡土地提供统一交易的制度通道。