土地发展权的域外考察及其带来的启示

英国的土地发展权具有公有性质,其与土地中属于地主原来已依法取得的私有产权合成土地财产权的全部。美国实行土地发展权私有化,形成了私人间买卖发展权制度和国家购买私人土地发展权制度。美国实行土地发展权移转的目的有四个:保存古迹、保存开放空间、实行土地使用规划管制及鼓励兴建中低收入者住宅。美国实行国家购买土地发展权的目的是为了保护农地、环境敏感地带和历史古迹。我国应当结合国情实行土地发展权移转和国家购买土地发展权相结合的制度。     

土地立法新探:以土地开发权为视角

我国的土地立法"重义务轻权利、重政府轻市场",缺少一种产权安排。我国的民事立法采用物权法定主义,尚未对土地开发权做出规定。通过创设土地开发权,可以将农地保护的正外部性内部化,激励农民保护农地,以推动土地用途管制制度的顺利实施。赋予农民集体土地开发权,可以保障农民参与土地增值利益的公平分享和实现土地利用管理中公权与私权以及私权与私权之间的平衡。我国土地开发权制度的实现应当采用开发权移转和国家购买开发权相结合的模式,同时要植根于我国的国情实现土地开发权的本土化。     

美国可转让土地开发权的历史发展及相关法律问题

美国可转让土地开发权制度是在灵活的规划制度上发展起来的,其以可转让土地开发权制度为主体,并包括土地开发权征购制度以及可转让土地开发权银行.该制度中的“土地开发权”是“规划上的土地开发权”,它实际上是一种来自行政许可的权利,一种公法上的权利,与私法上的“一束权利”没有任何关系.在美国,可转让土地开发权的获得并不足以补偿土地权利人因土地被限制开发所遭受的损失,因此可转让土地开发权制度可能违反宪法中的征收条款,而且实际上要求土地开发者单独负担某些公共福利,而这些公共福利本该由所有社会成员共同负担.另外,该制度可能构成策略性规划,违反了正当程序,将导致原本合理的规划被破坏.从更广泛的视角来审视,可转让土地开发权制度在一定程度上折射出城市公共决策中行政、政治、司法、市场的互动关系,并且要靠可转让土地开发权银行和政府征购来弥补缺陷.     

土地用途管制下的开发权交易——基于指标流转实践的分析

我国土地用途管制的特色之一是其年度用地指标分配政策。为了获得更多用地指标,地方政府在实践中创造了多种类型的指标流转方式,这与国外的开发权交易相差不大。无论是为了平衡土地用途管制所导致的土地权利人之间的利益失衡,还是为了化解当前的土地争议,抑或化解耕地保护与用地需求之间的矛盾、促进城乡统筹发展,我国都有必要构建包括实地开发权、转用开发权、市地开发权在内的开发权交易制度,让土地权利人成为最终的交易主体,通过市场来发现各类开发权的价格。     

土地发展权的国际实践及其启示

英国土地发展权国有化、美国土地发展权的征购和移转、法国法定上限密度限制,以及台湾地区的容积移转等土地发展权的国际实践,为中国构建科学合理的土地发展权制度提供了重要的借鉴与启示.中国应充分借鉴这些经验做法,以立法形式确立土地发展权制度,明确土地发展权的归属,建立土地发展权的流转机制.     

论美国的土地发展权制度及其对我国的启示

美国土地发展权制度取得了巨大成功。二十世纪中叶,美国在实行土地用途管制制度的基础上,设置了土地发展权,并通过土地发展权移转和土地发展权征购两种制度加以运作,具有注重效率、引入市场机制和土地发展权私权性的特点,对于我国目前土地使用性质改变而产生的发展性利益的分配和权利归属法律制度的构建具有重要借鉴价值。     

土地开发权与我国集体经营性建设用地入市

集体建设用地入市改革是当前研究的焦点和难点问题,亟须引入新的研究视角。从法理来看,立足于土地开发权视角,允许集体经营性建设用地入市,实现集体经营性建设用地与国有建设用地的"同地、同权、同价",其本质是回归集体经营性建设用地之开发权的处分权能,以实现集体经营性建设用地之开发权与国有建设用地之开发权的法律上平等。回到土地开发权制度平台层面,借鉴国有建设用地之开发权的法制资源,加强集体经营性建设用地入市的法律制度建设,乃是当下解决集体经营性建设用地法制需求的理性选择。此外,这亦是实现城乡统一建设用地市场的内在需要。     

浅谈土地业权注册制度在英国的历史演进过程

业权注册制度首先是从大陆法系国家开始的。在英美法系国家，英国（荚格兰地区）和澳大利亚是采用业权注册制度两个“最古老的”国家。但在美国，该制度未能同样发扬光大。本文试通过介绍土地业权登记制度的法律制度在英国发展，以其经验教训来启发中国未来土地业权登记体制的进步及完善。     

土地开发增值收益分配制度的法理基础

土地开发权的性质是公权力,其基本内容是土地用途管制和规划管理,土地开发权决定土地资源的初始配置,它是土地资源市场配置的基础。土地利用的公法调整是私法调整的基础。土地开发权是产生土地开发增值收益的决定因素,这是构建和完善土地开发增值收益分配制度的法理基础。国家应当以土地管理者身份参与土地开发增值收益的初次分配和二次分配,以实现土地开发增值收益社会分享的政策目标。作为土地所有权人的国家和集体以及其他民事权利主体,依据民事权利参与土地开发增值收益的初次分配。     

土地发展权论

土地发展权是对土地在利用上进行再发展的权利 ,它包括空间建筑权和土地开发权。它是随着城市化的出现、人类提高了对土地的利用水平而产生的一种新型权利形式。国外已有立法对之予以规范 ,而我国尚无相应的法律措施。应借鉴国外相关理论及立法 ,建立起符合我国实际情况的土地发展权制度。     

土地承包经营权信托流转主要法律问题研究——以中信——农村土地承包经营权集合信托计划1301期为例

土地承包经营权是一项特殊的权利,并不能随意自由流转,采用转包、租赁等方式流转土地承包经营权,则农户依然享有土地承包经营权。若采取信托的交易结构,则会引起信托财产的性质不够确定的问题。信托财产的不确定会直接造成信托财产权利主体的不同,甚至会影响信托的生效。在土地承包经营权信托中,较为复杂的法律关系会造成法律关系的不稳定,权利义务关系主体不够明确,同时农民并不是直接的信托当事人,如此并不利于保护农民利益。     

集体土地所有权的三重功能属性——基于罗马氏族与我国农村集体土地的比较分析

我国的农村集体土地所有权与罗马氏族集体土地制度相似,糅合了公法层面的治理功能、生存保障功能以及私法层面的市场化私权功能,对集体土地上承载的这三重功能进行区分,是解决现今农村土地问题的理论前提。集体土地最初作为国家控制农村社会经济的一种政治性安排的法律治理结构,强化了农民与集体基于土地的身份关系,把保障集体内部成员的生存作为首要价值目标,并强调土地利用的平等性。集体所有模式还导致了"成员权"与"公民权"这双重身份的重叠与抵牾,这实质上反映了集体土地上保障功能与市场机能的冲突。随着农村治理结构的转变,集体土地所有权逐渐转变为具备实体权利义务关系的私权规范,立法上应对集体土地的"初始分配"与"自由流转"两个阶段进行适当区分和切割,而非将两种截然不同的价值理念同时混同在一套农地制度之中。     

‘Culturally Unsuited to Property Rights?’: Colonial Land Laws and African Societies

Hernando de Soto, advocate of central registers of land rights, raised the possibility of Africans being culturally unsuited to property rights. This article argues that sub‐Saharan Africa's high proportion of tribal/communal land (as distinguished from private and public/state land) results from a combination of geography, history, and population distribution. External colonial rule created a dual system of land tenure that restrained private property rights in the tribal/communal land areas. The research draws upon archival evidence from the colonial land tenure panel chaired by Lord Hailey (1945–50). The finding is not that Africans are inherently culturally unsuited to property ownership, but that colonialism reinforced pluralistic forms of property rights, which create particular challenges to land law reform.     

论我国国有土地使用权制度

土地制度是一个社会的重要财产制度,我国为发挥市场机制对土地资源的调节作用,以提高国有土地的利用效率,因而创立了国有土地使用权出让制度,其目的就在于以土地使用权代替和发挥土地所有权的作用和功能。但是该项土地使用权制度最大的不足就是对土地使用权的期限设定了限制,从而损害了市场作用的发挥和损害了公民的财产安全,因此有必要取消土地使用权的期限限制,将国有土地所有权的概念政治化或虚拟化。     

从土地所有制的角度解读中国古代官僚制的经济基础——一项基于新制度经济学的分析

新制度经济学的产权理论认为,产权具有残缺性和可分割性的特征.运用产权理论对中国古代土地制度进行分析可以发现,中国古代帝国社会中国家（君主）掌握的是土地产权结构中的所有权,社会成员拥有的是土地产权结构中的占有权和使用权,由此形成的一种具有高度残缺性特征的土地产权制度形态,阻碍了清晰的土地私有观念和土地私有制度的形成.因此,中国古代官僚制最基本的经济基础是全国范围内高度集中的土地所有权,而政治权力与土地所有权在国家层面上的高度统一使得君主成为一国之内最大的地主,官僚制体系主要是作为君主王权的代理者而存在,而能否控制官僚群体对社会的提取限度则成为维系帝国王朝政权存续的基本前提.     

Achieving the 1.5 °C objective: just implementation through a right to (sustainable) development approach

Achieving the 1.5 °C objective of the Paris Agreement on Climate Change in a just manner requires equitably sharing the responsibilities and rights that relate to this objective. This paper examines how international law concerning the Right to Promote (Sustainable) Development can contribute to determining what would be a “just” approach to achieving the 1.5 °C objective. This entails building on both the Right to Development (RtD) and the Right to Promote Sustainable Development (RtPSD). The RtD is a central notion within international human rights law and the RtPSD has been adopted under the UN Framework Convention on Climate Change (UNFCCC). Based on a literature review and legal analysis, we argue that, although the two Rights are prima facie different, in the context of the unanimously adopted Agenda 2030, including the SDGs, they partly complement and partly merge with each other. Together they provide a framework for assessing how a just transition towards a low greenhouse gas development process could be achieved and what this means for phasing out fossil fuels especially in the context of prospective oil producing countries.     

物权法中的公法问题

以保护私人财产权为宗旨的物权法，其颁布在全社会引起了极大的反响。本文从公法的视角。围绕物权法的内容，对物权与财产权的关系、物权平等保护、公权力对物权的保护及可能的侵害、国家征收征用补偿制度中的公共利益等问题进行分析，希望对物权法有深刻的认识和思考。     

经验传统与历史选择:英国早期人权进程分析

英国历史经常出现于学者们的视野中 ,但从人权的角度对其早期历史进行的研究尚不多见。之所以选取这一进路是希望通过本文对英国早期人权进程之初步探究 ,以期收到抛砖引玉之效 ,故不揣浅陋 ,见笑于方家。本文认为 ,英国人的人权进程具有早发性、经验性、稳定性、渐进性等不同于其他国家的特点。这与英国特殊的传统文化背景及地理环境有关系。从《自由大宪章》开始 ,到《权利请愿书》、《人身保护法》 ,再到《权利法案》 ,英国人权的早期历史发展状况 ,正证明了这一点。