城镇国有土地使用权出让合同性质研究

城镇国有土地出让合同的性质是民事合同抑或行政合同的争论在理论界从未停止，实践中对于其性质的认定也各有不同。通过对比分析了西方及我国关于行政合同的基本特征可以得出结论：我国国有土地使用权出让合同并不是行政合同。在国有土地使用权出让过程中，土地行政主管部门拥有双重身份，这就决定了其行为的民事和行政的两种性质，两者不可混淆。明确了此种区分，通过案例分析的方法，结合实现合同价值以及合同基本理论，国有土地使用权出让合同应当认定为民事合同。     

从房产权和地产权的关系看土地使用权的年限和期满的法律后果

从房产权和地产权的关系看土地使用权的年限和期满的法律后果赵红梅１９８７年，我国开始实施国有上地使用权有偿出让制度，１９９０年，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（简称《土地使用权出让和转让条例》）。该条例规定，国家将国...     

国有土地使用权出让合同若干法律问题探析

国有土地使用权出让合同是取得国有土地使用权最为重要的方式,也是国家对土地进行有效管理的必需。本文仅针对国有土地使用权出让合同的一些理论争议和实践问题提出自已的粗浅的看法。     

国有土地使用权出租主体范围的扩大

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定:“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。”该条的第一款对土地使用权出租进行了解释,第     

论经济技术开发区土地使用权运作之基本原则

论经济技术开发区土地使用权运作之基本原则曹磊经济技术开发区（以下简称“开发区”）土地使用权运作之基本原则，指的是贯穿于开发区土地使用权远作之中的指导思想，是规范开发区土地使用权有偿出让与转让的基础和核心。基于开发区“大力引进我国急需的先进技术，集中举...     

以招标拍卖为切入点把国有土地使用权出让做大做活

招标拍卖国有土地使用权在一些外地已成为投资者获取土地使用权的主要途径。在杭州参与竟拍的还有杭州市经济适用房公司。有的市领导认为:城市建设靠土地,一个市长不会经营土地,就不会经营城市。他们的基本经验是:政府垄断土地一级市场。所有征地和收购土地都是土地管理部门所辖的土地储备中心承办,任何单位不得直接参与。以招标拍卖的形式出让土地使用权有利于土地管理上有兴利除弊。一是克服了土地部门随项目被动供地的局面,形成了以供地条件引导项目需求的主动式供地和集约供地;二是克服了用地上的不正之风和土地资源浪费;三是防止了国有资产的流失,真正保证了市场经济条件下国有土地资产的量化和增值;四是减轻了土地管理部门的压力,使复杂的问题得到了简单化的解决,提高了土地管理执法的质量;五是从机制上堵住了暗箱操作的黑洞,有利于清正廉洁和保护干部。我省招标拍卖国有土地使用权已开始启动,但多是协议出让的方式进行,其盲目性、随意性非常大。因此,各级政府要解放思想,转变观念,增强推动国有土地招标拍卖工作的责任感,大力推动国有土地使用权招标拍卖工作。     

《担保法》对我国抵押权制度的新发展

抵押是一种重要的物的担保方式,在经济交往中得到日益广泛的运用。以前,我国关于抵押权的法律规定主要见于《民法通则》、《经济合同法》、《民事诉讼法》、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》以及《中国工商银行抵押贷款管理办法》、《城市房地产管理法》、《海商法》、《城镇国有土地使用权出让或转让暂行条例》等法律、法规和司法解释中。其规定过于零散、简略,缺乏内在统一性和系     

土地租赁论

土地所有权与使用权的分离已成为事实,但如何有偿取得土地使用权?依《土地管理法实施条例》第29条规定,分为土地使用权出让、土地租赁、作价出资或者入股三种方式。实践中往往采取以土地使用权出让为主,土地租赁为辅的模式,但是从土地使用权出让理论的形成历史以及其他国家的法律规定来看,土地使用权出让就是土地租赁,我国应在今后的立法中抛弃土地使用权出让的理论,采用土地出租的理论,避免重复立法。     

关于审理涉及国有土地使用权出让、转让纠纷的几个问题

随着国有土地使用权制度的改革,土地出让、转让纠纷增多,人民法院在审理有关案件中也遇到了不少新情况、新问题。如何正确适用法律政策,及时妥善地处理好相关的纠纷案件,保障土地使用制度的健康发展,是我们面临的一个重要课题。据此,我们采取邀请省市房地产管理部门座谈,深入贵阳、安顺等中、基层法院了解开展此项审判的情况,调阅有关案件卷宗材料等方式,对涉及国有土地使用权出让转让方面适用法律政策的情况进行了专项调查。     

论海域使用权创设制度的立法完善

《海域使用管理法》建立了“审批为主、招标拍卖为辅”的海域使用权创设方式,以及“颁发海域使用权证书并向社会公告”的海域使用权公示制度。这一海域使用权创设方式存在缺陷,应该从以下四个方面予以完善：限制行政审批、鼓励竞争出让;允许以挂牌和协议方式出让;规定海域使用权出让合同;以登记时间作为海域使用权取得时间。     

房地产市场若干法律问题

房地产市场若干法律问题潘运根，丘金峰随着我国经济体制改革的深入发展，房地产市场日趋活跃。特别是１９９２年以来，在邓小平南巡讲话精神鼓舞下，全国各地加快改革开放和经济建设步伐，房地产市场出现迅猛发展势头。各地纷纷设立开发区，大量出让国有土地，房地产开发...     

土地使用权流转案审理探讨

人民法院如何正确及时地审理土地使用权流转案件,既是当前乃至今后一个时斯的难点,也是逐步建立健全房地产法律法规体系的需要。所谓土地使用权流转,即是国有土地使用权流转的简称,其内容包括出让、转让、出租、抵押等,合作建房中的土地共用也应属土地使用权流转的范畴。关于这类案件的审理依据,《中华人民共和国房地产管理     

土地出让金岂能成为“自由资金”——土地出让金管理使用中存在的主要问题及对策

一、问题土地出让金的使用与管理,是近年来我省财政管理的一个突出问题。近年来我省各级政府认真履行国有土地使用权出让、划拨、转让管理和国有土地出让金的征管、使用的职能;创新经营土地理念,跳出了单靠财政拨款搞城市建设的旧模式,做大经营土地文章,把土地、项目、政策、环     

特区实行土地使用权有偿转让的几点思考

自从1980年深圳特区率先实行土地有偿使用以来,至今我国各经济特区和沿海城市的经济开发区都普遍实行了土地使用权有偿转让。这一土地管理体制的重大改革,促进了特区经济的发展。但是,目前特区和开发区的土地所有权属不统一,征地费用不能交到政府财政手里,而是由原土地使用权所有者据为己有,不利于政府投资的回收。因此,必须制订措施,加强管理,进一步改革现行土地管理体制,切实抓好土地使用权的有偿转让工作。 (一)由政府统一征地,并垄断土地使用权出让的第一市场,统一控制出让地价。特区要通过立法,规定所有征地必须由国土部门代表政府按照规划统一征用,再出让     

完善我国土地出让市场的拍卖模式

拍卖作为一种竞争最激烈的国有土地使用权出让方式,为搞活土地市场起到了一定的积极作用。但近几年来土地拍卖市场上由于政府的短期行为和开发商的不成熟,导致地价非理性上涨,不利于土地市场的健康发展,也不利于房地产业的可持续发展。为了规范土地拍卖行为,必须从制定科学合理的城市土地开发供应计划、限制竞买人资格、实行最高限价、建立多渠道的土地拍卖供应市场、完善住房供应体制等措施,促进土地拍卖市场的理性发展。     

地下建设用地使用权的设立

地下建设用地使用权作为建设用地使用权的一种,其设立方式应采取划拨和出让两种方式.设立地下建设用地使用权,必须从地下空间的特殊性和用途两方面来综合考量,可以参照共有人优先购买权的法理,赋予在先建设用地使用权人于国家在其土地之下设立地下建设用地使用权之时取得一项优先权.在先建设用地使用权人在同等条件下,得以优先于他人取得其土地之下的地下建设用地使用权,地下建设用地使用权为在先权利的情况下,亦是如此.     

试论对城市公共资源实行集中交易与监管的意义与路径

随着我国城市化进程的不断加速,城市公共资源逐步成为亟待开发的社会财富。对工程类、国有土地使用权出让类、产权交易类、政府采购类、公共事业管理类、特许经营类城市公共资源实行集中交易、集中监管,不仅可以充分挖掘价值、扩大财政收入,而且有助于规范权力运行,构建惩防体系,意义重大。     

集体土地征收制度再认识

转化性征收是我国一种独特的土地征收制度,是土地从身份性集体土地使用权向非身份性的国有土地使用权转化的重要途径.我国社会转型期间权利体系的不完备是转化性征收的主要形成原因.转化性征收的过程意味着土地产权的资本化与土地用途的非农化,二者均带来土地增值收益,而现有的土地增值收益分配模式却未能充分保障农民利益.试点中的集体土地使用权国有化模式以及集体土地直接出让模式为消解转化性征收作出了有益的探索,如何在系统考量公共利益、补偿标准的基础上,建立流传顺畅的农村集体土地制度是问题的关键所在.     

城市房屋拆迂中的国有土地使用权问题初探——以《拆迁条例》和《征求意见稿》为背景

城市房屋拆迁本质上是政府基于国有土地使用权的收回而进行的对城市规划区内房屋的征收行为。国有土地使用权作为一项独立的用益物权，是公民的合法财产权益之一，具有对抗第三人包括土地所有权人的效力，在遭遇公益征收或非公益拆迁时，理应对其价值进行评估并给予相应的补偿。在国务院改革城市房屋征收制度之际，应明确将“收回”国有土地使有权纳入补偿范围，并建立相应的补偿程序和法律原则。     

编纂民法典时务必注意行政因素

民法依其本质属性明显地区别于行政法,但因市场经济先天地带有弱点,如其自身无法阻止垄断、不正当竞争等,行政法适当介入,与民法衔接和配合势所必然,中国民法尤其如此。国有土地使用权等不动产物权变动与行政主管机关及其行为密切相关,但其中的行政行为不是行政确权,只是不动产物权变动的生效要件;国有土地使用权出让合同也不是行政合同,而是民商合同。建造建筑物需要行政法规制,建设用地规划许可、建设工程规划许可以及建筑工程施工许可十分必要,至于商品房预售许可则取决于政府是否继续允许期房预售。探矿权、采矿权的转让等合同,至少在目前还看不出不需要行政主管机关的批准,某些合同的生效以行政主管机关的批准为法定特别要件,应予坚持。