物业管理合同的当事人--兼评我国《物业管理条例》的相关规定

物业管理合同是约定业主和物业管理企业在物业管理活动中双方权利义务的合同.物业管理合同的当事人是全体业主和物业管理企业,业主委员会不是合同的当事人.<物业管理条例>对物业管理合同违约救济中的主体规定不够明确,应加以完善;尤其应明确业主委员会的诉讼资格.     

物权原理与物业管理

物业管理制度的法理依据是建筑物区分所有制度.基于物业管理的性质是两个以上的业主共同对区分所有物的管理,物业管理制度调整的对象,不应限于业主与物业管理企业之间签订的物业服务合同项下的物业管理活动.基于物业管理为共有人对共有物的管理,物业管理区域的划分依据只能是业主间的共有关系.基于区分所有关系,业主团体为物业管理的主体;业主大会,是业主团体的权力机关;业主委员会是业主大会决议的执行机关.业主大会表决权的发生,既取决于业主人头因素,又取决于物业面积因素,以平衡双方的利益.基于物的性质,以及房地相连的属性,房屋底下停车库除当事人有明确约定外,应当属于业主共有.共有的车库,可以约定一人专用.     

关于物业管理立法若干问题的思考

物业管理立法中目前有几个热点问题,一是物业管理立法原则,认为循序渐进是中央或地方分散立法均应遵守的基本准则;二是业主委员会的法律地位问题,认为小区业主委员会作为小区业主自治组织,属于限制能力的民事责任主体;三是小区物业管理公司的法律责任问题,认为对物业管理公司责任的立法应主要适用过错责任原则,在特殊情况下可以适用严格责任,业主大会或业主委员会与物业管理公司的合同是责任认定的基础。     

物业公司在物业管理中的法律地位——一起物业公司停电案引起的法律思考

案情及审理厦门艺发办公用品有限公司(下称艺发公司)系厦门银丰工业大厦四楼厂房的使用人。1999年9月1日厦门象屿物业管理有限公司(下称象屿物业公司)与厦门丰盛集团公司签订《银丰工业大厦物业管理委托合同》(下称《物业管理合同》)。该合同第6条约定:“物业管理公司负责向业主和各物业使用人收取下列费用:物业管理服务费、代收代缴水电费……”第8条约定:“对业主和物业使用人违反业主公约的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取批评、规劝、警告及停止相应服务等措施。”     

物业管理合同构成要件初探

物业管理合同构成要件初探潘科明张勇坚物业管理合同，亦称“物业管理公共契约”或“物业管理公约”，是指由业主与物业管理公司达成的，由业主授权并提供费用，物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议。作为合同的一种，它除具有合同之债的一般法律特...     

虽属自家房屋 但也不得擅自改变

刘某是我们小区的业主之一，我则是小区物业公司负责人。为体现自己房屋与众不同，刘某不顾《小区业主公约》中已明确规定“业主不得对房屋外墙进行任何装裱或用于广告活动”，于3个月前，未经物业公司和其他业主同意，擅自将自家房屋的外墙涂成五颜六色，以至于和整个住宅外墙都是白色的小区很不协调。物业公司虽曾多次要求刘某恢复原状，但均遭拒绝，理由为房子是他的，也就有权按照自己爱好改变外墙的颜色，别人无权干涉。请问：该说法对吗？     

论物业管理中第三人侵害的责任承担

本文根据生活中常见的第三人侵害案件的类型,分析认为提供保安服务是物业管理合同的基本义务,除非当事人特别约定物业管理的范围不包括保安服务,因此,基于第三人的不法侵害造成业主的人身、财产损失时,我们可根据物业管理公司在提供保安服务时是否尽到了全部义务、是否有过错,来判断其对业主遭受的损害所应承担的损害赔偿责任范围的大小。     

物业管理若干法律问题研究

国内现行物业管理法中仍有诸多焦点问题亟待解决。在物业管理模式方面,国内宜实行物业公司管理与业主自营式管理并用的物管新体制;在业委会法律地位界定方面,结合国内实际和已进行的有益尝试,可考虑特别立法确立其为程序意义上的当事人;而物业服务合同既非有名合同,亦非一般的无名合同,乃属混合合同的一种,即一方当事人负有分属不同类型的多个给付义务,而他方当事人仅负单一的对待给付;国内物业服务收费规范仍存诸多尚待完善之处,应完善当前物业服务收费双轨制定价方式,完善物业服务收费预算控制,可考虑改革物业收费主体制度,完善物业收费监督制度,完善对业主拒交物业服务费纠纷的法律解决机制。     

物业管理行业要实行法制化运作

物业管理是随着住房商品化而产生和发展起来的一种行业。物业管理企业依据合同约定,对各类房屋及其配套的共用设施、设备等进行维护、修缮与管理。物业执法与防范问题产生的根源在于物业管理各方的责、权、利不一致。存在不合理之处。作为物业管理企业,应充分认识到,与业主是平等的契约关系。其含义包括三个方面:一是契约双方地位平等,一方不得将自己的意志强加给对方;二是权利、义务对等,权责界定明确;三是契约双方要严格依据约定办事,遵守诚实守信原则。执法不当则产生物业管理纠纷,防范得力则避免物业管理纠纷。宪法、法律、行政法规、行…     

物业管理若干问题刍议——兼评《物业管理条例》制度设计之缺陷

国务院2003年6月8日发布,自2003年9月1日起施行的<物业管理条例>,为了规范物业管理活动,就业主与业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等问题进行了相应的规定.实践中,有关业主委员会的法律地位、物业服务合同的法律性质,以及物业管理制度设计等问题,并未因该条例的出台而中止争议,相反,该条例在物业管理制度设计中存在的缺陷,再次引发人们对物业管理制度设计的思考.     

张正国诉江苏红战建设工程有限公司等居间合同纠纷案

当事人订立、履行合同,应当遵守法律法规,不得扰乱社会秩序,损害社会公共利益。居间合同约定的居间事项系促成签订违反法律法规强制性规定的无效建设工程施工合同的,该居间合同因扰乱建筑市场秩序,损害社会公共利益,应属无效合同,居间方据此主张居间费用的,人民法院不予支持。     

物业公司注销后谁来承担责任

案名:王某支付物业费申诉案[基本案情及诉讼经过]2004年5月,王某所在小区的业主委员会与甲物业有限责任公司(以下简称甲公司)签订了《物业管理服务合同》,为期3年。2007年5月合同期限届满,小区业主委员会因故未能依法换届成立。后甲公司在某市物业管理办公室的指示下按原物业管理服务合同继续为小区提供物业管理服务。     

无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案

【裁判摘要】 根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。     

房地产开发公司的行为是欺诈还是违约？

黄某在1996年3月与某房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，购买鸿运花园小区商品房一套。黄某按约预付了部分购房款。该房地产开发公司承诺在年底交付商品房。但是直到1997年10月10日该房地产开发公司才将房屋交付。黄某入住后，发现诸多问题，煤气系统推迟到1998年7月1日才供应，房屋处处出现漏水现象。小区的绿化、环境、停车、物业管理等配套设置与该房地产开发公司售房时的广告有许多不同。     

论区分所有住宅物业管理法律关系

近年来,随着高层建筑物、居住小区的大量出现,物业管理行业发生了许多具有影响性的事件,如小区内业主伤亡、公共设施权益纠纷、物业管理纠纷等,都对物业管理立法提出了挑战。本文将在剖析物业管理合同法律性质的基础上,对物业管理法律关系进行理论与司法实践上的解析,期望能够对物业管理的行业发展有所裨益。     

业主撤销权的适用

【要点提示】选聘小区物业服务企业或者其他管理人属于业主享有的对物业共有和共同管理的权利,应由业主共同决定。业主委员会未经业主大会投票而作出的选聘决定,违反了物权法的规定,业主有权行使撤销权,请求人民法院予以撤销。     

城区住宅小区物业管理收费存在的问题与对策

通常所谓的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定．对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业管理收费直接面对千家万户，关系到广大人民群众的切身利益。为规范物业管理收费行为，整顿物业管理收费秩序，我们对目前城区住宅小区物业管理收费的现状进行了调查，总体情况是好的，但也存在一些亟待解决的问题。本文综合了城区住宅小区物业管理收费存在的主要问题及其对策，仅供参考。     

联合国国际货物销售合同公约中习惯做法的认定

【裁判要旨】《联合国国际货物销售合同公约》于1988年1月1日起对我国生效后,如国际货物买卖纠纷属于公约调整范围的,我国应直接适用公约审理。根据公约规定,当事人间确立的习惯做法对当事人有约束力,一方违反习惯做法并导致对方损害的,守约方有权主张救济。从法理及诚实信用角度看,一方违反习惯做法时,守约方具有合理情由的,有权主张退货、赔偿损     

论物业管理合同关系

物业管理合同是指物业所有人或物业管理委员会委托物业管理公司进行管理服务而签订的旨在明确双方权利义务关系的协议①。基于这一概念，物业管理合同关系应是指依据法律和物业管理合同确认的双方当事人之间的权利义务。物业管理合同关系虽含“管理”一词，但绝非公法上的“管理”，其性质应当是一种民事法律关系。因而与传统的城镇房产管理关系相比，明显不同。具体而言：第一，传统的房产管理关系是一种福利性的行政管理关系，实施管理的实体是各级人民政府的房管部门及其下属的事业单位──房管所；而物业管理是民法上的委托合同关系，实…     

我国物业管理法律问题的思考

随着我国房地产业的迅速发展,越来越多的人成为小区里的业主,接受物业公司提供的物业管理服务。同时,业主和物业公司之间就物业管理引起的各种法律问题也越来越多。目前,我国调整物业管理的法律是民法通则、合同法、物权法、物业管理条例和其他相关部门或地方性规章制度。虽然物业管理在国外已经具备了成熟的模式,并有配套的法律法规进行调整,但在我国现在还是处于相对的发展初期,相对应的法律法规也正伴随经济的迅猛发展而逐步完善。本文结合实践中出现的各种有关物业管理的法律问题,探讨了物业和物业管理的概念、物业管理的法律关系、业主和业主大会的法律地位以及我国物业管理的法律现状和对策。