老阎谈公证证据（之十六）——证明当事人用益物权合法性的主要证据（三）

第四节证明宅基地使用权的主要证据 一、宅基地使用权的概念及法律特征 宅基地使用权是指农村集体经济组织内部成员．经批准与集体土地所有者通过签定协议的方式依法取得供自己建设住宅使用的农村集体土地使用权。宅基地使用权具有以下法律特征：     

民法典视阈内宅基地使用权继承规则之构造

宅基地使用权应当被构造为可供继承之财产。宅基地使用权主体并非农户,而是作为自然人的农村居民。宅基地使用权既可为户主单独所有,亦可为户内全体家庭成员或者部分家庭成员共有。宅基地使用权人的继承人可以继承宅基地使用权或者宅基地使用权的权利份额。不过,根据《土地管理法》第62条所规定之"一户一宅"原则,继承人不得通过继承取得两项及以上宅基地使用权,亦不可借由宅基地使用权份额之继承而使其宅基地使用权所占用的宅基地面积超过省、自治区、直辖市规定的标准。继承人可以继承宅基地上房屋的所有权,但不能继承宅基地使用权,或者继承宅基地上房屋所有权后占用的宅基地面积超过省、自治区、直辖市规定标准的,继承人以宅基地上房屋所占用的宅基地或者超过标准部分的宅基地为限取得宅基地法定地上权,或曰宅基地法定建设用地使用权,但对集体土地所有权人负有给付适量土地使用金的法定债务。     

关于农村宅基地使用权流转的法律思考

农村宅基地使用权是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。其中,农村宅基地使用权的流转问题一直备受关注,这既影响农村社会的可持续发展,也影响社会主义和谐社会的构建,因此需要分析农村宅基地使用权流转问题并提出相应的对策。     

集体土地流转问题研究

集体土地流转,是指集体土地所有权主体转变为国家所有以及土地使用权利人的更迭。现有法律对集体土地所有权转变为国有规定较为明确,而对集体土地使用权即土地承包经营权流转和宅基地使用权制度则鲜有涉及,且多为限制性规定,很有研究的必要。     

宅基地使用权流转的对策性思考

宅基地使用权禁止流转制度已不适应我国市场经济发展的内在要求,实践中已形成错综复杂的宅基地使用权的＂隐形市场＂,给日后交易双方引发纠纷留下了隐患,严重影响了社会的稳定和和谐新农村的建设。宅基地使用权流转势在必行,并且具有可行性。通过集体土地国有化方式,宅基地使用权流转的制度障碍的得以解决,是较为理想的方案。     

农村宅基地“三权分置”政策的立法表达——以“民法典物权编”的编纂为中心

宅基地"两权分离"向"三权分置"的演进满足了农村经济发展和宅基地财产化的现实需求,为我国深化宅基地制度改革指明方向。但宅基地"三权分置"政策中"权利"在法律上的妥适表达,需要着眼于权利的功能定位,立足于法律自身的逻辑进行综合判断,不能简单地套用政策术语。宅基地"三权分置"的构建应该以宅基地使用权制度为基础,不宜将农户资格权阐释为一项成员权,而应将其定性为一项身份性的财产权,特指创设次级使用权之后的宅基地使用权。宅基地"三权分置"在法律上表达为:集体土地所有权分置出宅基地使用权,宅基地使用权(农户资格权)分置出次级使用权。基于权利的功能定位,次级使用权应该界定为一项物权权利。在立法论层面,未来"民法典物权编"应该将次级使用权上升为法定的用益物权,实现次级使用权的法定化。     

农村集体土地所有权立法反思

我国的现行立法对土地的规定实质上是国家享有所有权,农村集体并不享有所有权。农村集体土地所有权的实质是集体土地的使用权,农村集体土地的核心在土地的用途上。国家应将集体土地根据用途进行严格分类,将集体土地中的农用地明确归国家所有,将建设用地和未利用地真正归集体所有,允许宅基地进行流转。     

农村集体土地所有权立法反思

我国的现行立法对土地的规定实质上是国家享有所有权,农村集体并不享有所有权。农村集体土地所有权的实质是集体土地的使用权,农村集体土地的核心在土地的用途上。国家应将集体土地根据用途进行严格分类,将集体土地中的农用地明确归国家所有,将建设用地和未利用地真正归集体所有,允许宅基地进行流转。     

大理白族地区农村宅基地使用权流转法律问题研究

农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。本文对农村宅基地使用权流转的法律问题进行了深入的研究,以大理民族自治地方为例,分析探讨其存在的问题,提出切实可行的完善建议,以弥补现行不合理的单一的宅基地使用权流转制度。     

关于宅基地抵押的法律问题研究

农村宅基地使用权是指农村集体经济组织成员（村民）在依法取得的集体组织所有的宅基地上建造自有房屋及其附属设施,并对宅基地享有的占有、使用和有限制处分的权利。宅基地是农村集体经济组织分配给村民的一种福利,它与村民的身份紧密相关,是村民生活的重要保障。目前,我国法律严格限制宅基地使用权的流转,只在少数地方开展宅基地抵押贷款的改革试点。     

论宅基地使用权流转的法律适用

宅基地是农村土地的重要组成部分。宅基地使用权是农民建造住宅的物质保障,安身立命的必要条件,作为我国物权制度的一种特殊形式,也是农民最基本的财产权。流转亦即转让和流通,宅基地使用权流转是指法定主体依法取得宅基地使用权后将该使用权在土地二级市场以一定的方式处分,使其主体发生变化的法律制度。     

关于农村集体土地使用制度改革的法律思考

国家带有强制性地征用集体土地，其补偿费不等于土地价格，这是国家对集体利益的侵占，是农村集体土地所有权者法律地位不明、所有权权能未得到尊重的表现。农村集体土地使用权制度的改革，必须建立在国家对农村集体土地所有权主体的法律地位尊重之上，平等有偿地确保交易公平。同时，通过立法确定集体土地所有权的代表、权力机构、管理机构、监督机构，并加强对农业用地、建设用地、宅基地等集体土地使用权流转的法律规范。     

《物权法草案》162条释评

《物权法草案》162条规定:(以下简称:“规定”)“宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时,宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。依照前款规定转让宅基地使用权的,不得再审请宅基地。”本“规定     

后农业税时代农地权利体系与运行机理研究论纲——以对我国十省农地问题立法调查为基础

农地权利体系是以集体土地所有权为基础,派生出土地承包经营权,集体建设用地使用权,宅基地使用权,地役权,自留地、自留山使用权和债权性农地使用权的权利体系。同时,由集体土地所有权衍生出征收征用补偿权、农民的社会保障权和成员权、土地发展权等保障农地权利实现的权利。各项农地权利的运行机理以及法律救济有其内在的特点和规律。     

论农民进城落户后集体土地“三权”退出

支持引导进城落户农民自愿有偿退出土地承包(经营)权、宅基地使用权和集体土地股权的政策表达与法律规定,尚存农民进城落户后应否以及何时丧失集体成员资格规则不明、丧失集体成员资格前支持引导退出规则不足、丧失集体成员资格后不自愿退出的应对之策缺失、大量农民进城落户且丧失集体成员资格后集体土地所有权归属之惑等问题。在承包地"三权分置"、宅基地"三权分置"与集体产权制度改革中,宜通过健全集体成员资格丧失标准和程序、完善集体土地"三权"之(最先)优先受让权与土地承包经营权和宅基地使用权之股权化方案、借助土地经营权和使用权乃至非本集体成员继承股权之类别股设计、大量农民进城落户且丧失集体成员资格后集体土地适时国有化等方法,化解上述问题。     

关于宅基地使用权立法的若干问题

宅基地使用权的概念及性质 宅基地使用权是指农村居民以及少数城镇居民为建造自有住宅对集体所有的土地和国有土地的占有、使用的权利。但《物权法草案》第四审稿继受了原有的法律概念，指出宅基地使用权人是农村居民依法对集体所有的土地占有和使用的权利，禁止城镇居民在农村购置宅基地。无疑，宅基地使用权是用益物权的具体形式之一。但从草案规定的权利主体和禁止性规定可以看出它是一种特殊的用益物权，也与草案其后对于宅基地使用权的禁止流通相呼应。     

试论宅基地使用权流转的必要性和可行性

《中华人民共和国物权法》虽已实施三年了,但由于该法未对宅基地使用权流转问题进行明确规定,宅基地使用权流转依然是当今社会各界普遍关注的热点问题。宅基地使用权是指依法利用集体所有的土地建造住宅及其附属设施的用益物权,是我国农村居民在集体所有制下的一项重要权利。本文将就该制度中关于宅基地流转的问题进行探讨。     

征收制度的调整及体系效应

按照我国现行法,若在集体所有的土地上进行商业开发建设,不得由集体土地所有权人直接与用地者签订合同,设立集体建设用地使用权,而必须先将集体所有的土地征收为国有,而后由国土资源主管机关将国有建设用地使用权出让给用地者。对此制度实施改革之后,征收制度至少在其适用范围方面应当调整。集体建设用地用于商业目的的,不再适用征收制度;集体经济组织可以直接与用地者签订集体建设用地使用权出让合同,创设集体建设用地使用权。这会使得存在于集体土地上的他物权以及住宅、厂房、办公用房的所有权,在消灭途径及方式方面发生变化。用地者对集体土地所有权人应支付足额对价,对于因集体建设用地使用权出让而终止的土地承包经营权、有偿取得的宅基地使用权、原集体建设用地使用权,也要足额补偿。     

论宅基地使用权流转制度的重构

现行宅基地使用权制度立法的最初,崇尚的是社会法的价值理念,以对农民的生存保障功能作为首要的制度设计因素,构建了一套看似完备的制度对宅基地使用权的流转进行限制,以往土地市场的二元化运作机制使得农民在取得宅基地使用权的同时,也失去了享受土地增值收益的各种权利.随着农村经济市场化的不断演进,作为农村集体土地使用制度重要组成部分的宅基地使用权制度也应当顺应变革的浪潮,积极地参与改革与完善,这亦是我国土地政策完善和城乡一体化实现的必经阶段.     

农村宅基地使用权流转模式创新研究——以“天津模式”与“重庆模式”为视角

建国后,由于我国实行严格的城乡二元土地制度,农村集体土地与城镇国有土地在法律地位上表现出明显的不平等。就当前发展现状而言,有些地方为了有效解决法律规定与现实需求之间的矛盾,试图在法律允许的范围内进行制度创新。本研究选择了比较有代表性的＂天津模式＂和＂重庆模式＂,通过对比分析天津与重庆两种农村宅基地使用权的流转创新模式,探讨其成功之处,并结合我国现阶段农村宅基地使用权流转的整体状况,提出农村宅基地使用权流转的新模式。