"住改商"应当经全体利害关系业主同意

将区分所有建筑物的住宅改变为经营性用房("住改商"),除应遵守法律、法规以及管理规约外,另外一个非常重要的条件就是利害关系业主同意.由于"住改商"属于区分所有建筑物的相邻关系范畴,利害关系业主应当按照相邻关系进行判断,超出容忍限度受到损害的业主是利害关系业主,本栋建筑物内的业主属于利害关系业主,其他业主主张利害关系的则需要举证证明."住改商"应当经全体利害关系业主同意,并且同意的方式应采用明示的方法.未经利害关系业主同意的"住改商",利害关系业主可以行使物权请求权和侵权请求权.     

法律建议化解住改商难题

一幢34层的住宅楼里竟然开了59家公司……针对愈演愈烈的“住改商”纠纷，今年10月，作为南京最繁华商圈新街口的辖区法院，白下区人民法院率先提出了一套“法律建议”。法律建议能否起到预期效果？当下“住改商”问题到底有多严重？请看记者的调查——白下区民四庭庭长夏婕是法律建议的提出人之一。她告诉记者，近年来“住改商”的矛盾纠纷愈演愈烈，而法院提出法律建议的动因，源自今年办理的两起天安物业诉业主欠费案。     

“住改商”纠纷：哪里才是治理的源头

2006年10月11日，北京市建委给北京市朝阳区法院回函，针对朝阳区法院有关“住改商”的司法建议制定了整改措施。朝阳区法院的司法建议是在2006年7月19日发出的，该院根据北京市望京实业总公司与业主邢再春等涉及“住改商”案件中存在的普遍问题，     

"住改商"司法解释深陷争议旋涡

住宅改作商业或力公用房，俗称的“住改商”，是城市业主利益冲突的焦点，也是城市管理进退失据的难点。     

“住改商”：物权保护的标本剖析

住宅改作商业或办公用房，即俗称的“住改商”、“民宅商用”，是城市业主利益冲突的焦点，也是城市管理进退失据的难点。     

“住改商”难题如何解

住宅改作商业或办公用房，俗称的“住改商”，是城市业主利益冲突的焦点，也是城市管理进退失据的难点。     

“住改商”法律问题研究——以物权法为视角

目前“住改商”的现象在全国日益的普遍，同时也带来一系列的相关利益冲突，所谓“住改商”，是指业主将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房。在私法领域，随着物权法的颁布和生效，如何在物尽其用和保护私权与公共利益之间进行的平衡，是一个急待解决的问题。本文立足于物权法的角度，从所有权限制的角度出发，在建筑物所有权和相邻关系的框架内探讨”住改商”中涉及的法律问题，并在此基础上提出一些建议。     

未经出租人同意的房屋转租合同效力研究——基于体系的分析

房屋转租中"未经出租人同意"可分为出租人明确表示不同意和未明确表示是否同意两种。当出租人明确表示不同意转租时,该转租属无权处分;当出租人未明确表示是否同意时,依学说而不同。我国现行立法对该类转租未给出明确而统一的态度。在实践与学说中对该类合同的效力主要有无效说、效力待定说、有效说和可解除说四种态度。而该类合同除次承租人与承租人恶意串通外,均应认定为有效合同。该问题的处理本质是出租人与次承租人的利益平衡,应以其各自的行为谨慎程度为依据结合瑕疵担保制度综合规制。     

论“住改商”纠纷的司法救济

一、“住改商”现象的产生及目前存在的问题“住改商”是指业主将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房使用,该现象的产生与我国经济的发展历程密切相关。上世纪80年代,我国刚刚开始改革开放,经济尚不发达,就居住状况而言,当时的主要问题是解决住宅紧张问题,住宅楼一般不会另做它用。但随着我国社会经济的发展和城市     

大厦更名风波

为了一栋大厦到底应该是用老名字还是新名字，新疆乌鲁木齐市一栋大厦的8家业主将擅自为大厦更名的大业主告上了法庭，要求恢复老名字。 日前，乌鲁木齐市天山区人民法院对这起“大厦更名”案作出一审判决：确认擅自更名的业主行为侵犯了其他共有业主的权利，判令其恢复大厦的老名字。     

“住改商”改出扰民之诉

南京市某公司老板将新购住宅改为商业用房,楼下业主以干扰其日常生活为由竭力阻止.阻止无果后,楼下业主将“住改商”业主诉之法院. 邻居“住改商”存隐患 许进原在南京市租赁门面做乳品批发生意.近年来,由于业务量逐年下降,门面租金却年年上调,公司一度陷入经营困境.2015年年初,许进终止门面租约,购买了一套二手高层住宅.该房位于南京市某大型社区,为3室2厅3卫结构,建筑面积为160多平方米.许进盘算,如果他的公司移址此处办公,每年仅租金成本就可节约近20万元,20年后这套房子岂不等于白赚.2015年3月,许进按照经营办公的需求对住宅进行装修.为了避免物业公司前来查看,许进在开工前没有向物业公司报备,私自对住房进行了改造.     

小区业主应当知道的法律问题

问题一：邻居＂住改商＂了业主如何维权 前段时间.电梯坠楼的惊魂一刻经常见诸报端。细看这些电梯坠楼事故的报道会发现,因＂住改商＂导致的电梯超负荷、无法正常运转致使电梯坠楼的占很大比例。小区内多家住户将原设计为居住使用的房屋改为商用,导致居民楼电梯内挤满了办事人员、货物,远远超过电梯原有设计的载重负荷,电梯事故发生也不足为奇。因此,＂住改商＂这一普遍的社会问题再次引起了人们的关注,而由＂住改商＂引发纠纷诉至法院的案例,也时有发生。     

邻居“住改商”，我该怎么办？

现实生活中，不少人将原设计为居住使用的房屋改为商用，或自主经营，或出租谋利，从而引发邻里纠纷。那么，邻居“住改商”，我们该怎么办呢？     

对租赁物改良添附的处理

一、问题的提出 租赁合同是社会经济生活中经常使用的仅次于买卖合同的一种经济合同,所以出租人与承租人就租赁物而产生的权利义务为人们所熟知。但在经济生活中,承租人为最大限度的提高租赁物的效能,往往对租赁物进行改良或添附。如房屋承租人对承租房屋的装修即属于添附。合同法第二百二十三条规定“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”合同法上述规定仅就承租人对租赁物添附时,承租人应负的告知许可义务作了规定。但在租赁期     

预售不应规避“后悔权”

“双十一”预售疯狂，问题也出现了--到底“双十一”预售商品是否支持7天无理由退货？购买这些商品是否就意味着被“套牢”？记者与一些卖家沟通后发现，卖家通常不会同意退货，但部分卖家在换货问题上尚有商量余地。对此，天猫回应称，预售模式“以销定产”，有别于传统的库存销售模式。     

"住改商"难题如何解

住宅改作商业或办公用房,俗称的"住改商",是城市业主利益冲突的焦点,也是城市管理进退失据的难点. 2007年出台的<物权法>试图理清这团乱麻,结果却力不从心.前不久,最高人民法院的一条司法解释,为"住改商"打上了立法"补丁",但这个"补丁"却引发了诸多争议.     

“住改商”法律问题研究——以物权法为视角

目前"住改商"的现象在全国日益的普遍,同时也带来一系列的相关利益冲突,所谓"住改商",是指业主将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房。在私法领域,随着物权法的颁布和生效,如何在物尽其用和保护私权与公共利益之间进行的平衡,是一个急待解决的问题。本文立足于物权法的角度,从所有权限制的角度出发,在建筑物所有权和相邻关系的框架内探讨"住改商"中涉及的法律问题,并在此基础上提出一些建议。     

一起颇具争议的简单租赁合同纠纷案

一起简单的房屋租赁合同纠纷案,经过两级法院四次开庭审理.一审法院两次认定房屋是在未经出租人同意的情况下由承租人转租的,承租人应将房屋归还房主.二审法院在第一次判令事实不清、发回重审后,第二次又以承租人在未经出租人同意下转租和延迟交付租金为由,判令承租人将房屋返还房主.此案变得错综复杂起来,这其中到底有哪些缘由?     

强制催缴房屋租金的司法应对

对于承租人违反租金支付义务时出租人可采取的行为,民法典相较于合同法将“要求”支付租金修改为“请求”支付租金,在用语更加规范的同时,也暗含出租人催繳租金行为不宜过于刚性的意旨。现实中,出租人常采用断水、断电等强制手段催缴租金,似构成对民法典规范逻辑的违背,但其效力及后果不应一概而论。若双方未对催缴方式作任何约定,则强制催缴行为可视为行使同时履行抗辩权,其行使需满足一系列限制条件;若双方明确约定强制催缴方式,则应判断该约定的效力、当事人是否符合适约条件及权利行使是否适当等,进而判定出租人催缴手段的正当性。断水、断电等强制催缴措施会导致合同处在类似于解除的状态,此时若出租人放任损失扩大而不解除合同,其对损失扩大部分承担赔偿责任。     

强制催缴房屋租金的司法应对

对于承租人违反租金支付义务时出租人可采取的行为,民法典相较于合同法将“要求”支付租金修改为“请求”支付租金,在用语更加规范的同时,也暗含出租人催繳租金行为不宜过于刚性的意旨。现实中,出租人常采用断水、断电等强制手段催缴租金,似构成对民法典规范逻辑的违背,但其效力及后果不应一概而论。若双方未对催缴方式作任何约定,则强制催缴行为可视为行使同时履行抗辩权,其行使需满足一系列限制条件;若双方明确约定强制催缴方式,则应判断该约定的效力、当事人是否符合适约条件及权利行使是否适当等,进而判定出租人催缴手段的正当性。断水、断电等强制催缴措施会导致合同处在类似于解除的状态,此时若出租人放任损失扩大而不解除合同,其对损失扩大部分承担赔偿责任。