未经出租人同意的房屋转租合同效力研究——基于体系的分析

房屋转租中"未经出租人同意"可分为出租人明确表示不同意和未明确表示是否同意两种。当出租人明确表示不同意转租时,该转租属无权处分;当出租人未明确表示是否同意时,依学说而不同。我国现行立法对该类转租未给出明确而统一的态度。在实践与学说中对该类合同的效力主要有无效说、效力待定说、有效说和可解除说四种态度。而该类合同除次承租人与承租人恶意串通外,均应认定为有效合同。该问题的处理本质是出租人与次承租人的利益平衡,应以其各自的行为谨慎程度为依据结合瑕疵担保制度综合规制。     

房屋转租纠纷之现状审视及司法应对

转租是在承租人与出租人租赁合同的基础上,承租人与第三人形成合意进而将租赁物出租于第三人的行为,转租合同涉及到承租人、次承租人、出租人三方当事人的利益,现行立法对次承租人的保护又相对薄弱,基于此,本文建议法院在审理转租纠纷案件时,不要轻易以出租人未同意为由认定转租合同无效。     

转租合同终止后次承租人占有房屋使用费的处理

未经出租人明示同意且出租人一直未提异议的转租合同,应有效。合同终止后,若出租人未基于物上请求权向次承租人直接主张有关权益,而是仍然依据租赁合同关系向承租人主张返还租赁物并支付使用费,则承租人可基于与次承租人之间的转租关系、次承租人继续占有租赁物的状态等进而要求次承租人迁让,承租人仍可按约定的转租租金标准向次承租人收取使用费。     

未经出租人同意之转租行为论要

在转租法律关系中,出租人与转租人的权利义务关系并不受转租合同的影响。但是转租人除承担租赁合同的义务之外,还要对次承租人之过错造成的损失承担损害赔偿责任。未经出租人同意之转租,不成立无权处分和不当得利。     

论房屋转租——以《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为视角

转租是以转租人与出租人的原租赁合同为基础,加之转租人与次承租人达成的合意以及原出租人对转租的承认结合在一起,形成的一种特殊的租赁关系.在转租法律关系中,存在着出租人与承租人之间的原合同关系、转租人与次承租人之间的转租关系、出租人与转租人的三种相互联系的法律关系.在这三个法律关系之中存在着出租人、转租人以及次承租人的利益平衡问题,如何衡平这几种利益关系,是稳定和繁荣房屋租赁市场成为法学界和司法实践部门共同关注的问题.     

合法转租之次承租人利益保护的若干问题

依据合同相对性原则,在合法转租的情形下,出租人尽管同意但并不受转租合同的约束.次承租人利益的保障维系于转租人租赁权的稳定性,这对善意的次承租人不利.租赁权"物权化"对次承租人利益保障的意义是有限的,在出租人与转租人合意解除租赁合同时方有适用余地.在出租人行使法定解除权以解除租赁合同时,应当赋予次承租人以代位清偿权和异议权.代位清偿权具有形成权的性质,而异议权需要完善第三人诉讼制度.     

房屋租赁关系中承租人、次承租人优先购买权顺位探讨

随着经济的发展,人口流动的加剧,房屋的出租、转租(本文所称转租,均指合法转租)已成为我国经济生活中大量且普遍存在的现象。为调整房屋租赁法律关系,我国制定了一些法律法规。但这些法律法规对转租合同,尤其是次承租人的权利义务关注较少,如《合同法》第224条规定的转租,基本上未涉及次承租的权利义务。房屋转租涉及三方当事人:出租人、承租、次承租人。其中,承租人又是转租人;次承租人则现实地占有租赁房屋,并行使用、收益之权。承租人和次承租人的法律关系共存于一个标的物上。如此便引发一个问题,如果出租人出售租赁房屋时,能否简单地适用《合同法》第230条,优先购买权仅为承租人享     

对租赁物改良添附的处理

一、问题的提出 租赁合同是社会经济生活中经常使用的仅次于买卖合同的一种经济合同,所以出租人与承租人就租赁物而产生的权利义务为人们所熟知。但在经济生活中,承租人为最大限度的提高租赁物的效能,往往对租赁物进行改良或添附。如房屋承租人对承租房屋的装修即属于添附。合同法第二百二十三条规定“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”合同法上述规定仅就承租人对租赁物添附时,承租人应负的告知许可义务作了规定。但在租赁期     

论融资租赁承租人擅自转租租赁物时出租人的法定解除权

《民法典》对融资租赁规则作了一些修改,但仍不够完善.在承租人擅 自转租租赁物的情形下,《民法典》第753条赋予出租人依法解除合同的权利,擅 自转租并不能等同于合同目的无法实现,实质上将出租人行使法定解除权利的条件限窄了.获得约定租金是出租人的主要合同目的.出租人实现租金债权可以有多种方式,承租人擅自转租租赁物并不必然导致租金债权无法实现.因此,不应将解除合同的权利直接赋予出租人.承租人擅自转租租赁物,在依法确定出租人是否有权终止合同时,应该根据保障租金债权实现的情况作出综合判断.     

论承租人同等条件下房屋优先购买权的法律适用和完善

房屋承租人享有房屋的使用权和优先购买权两项权能,房屋优先购买权是房屋承租人对出租人房屋处分权的限制,房屋出租人对承租人在出售房屋时具有两项法律义务:一是出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人;二是在同等条件下,出租人应当将该房屋出售给承租人。合同法第二百三十条关于同等条件的规定比较原则,没有阐明同等条件的具体标准,造成司法实践中适用法律紊乱,因此对     

转祖船舶收入留置权及相关问题

在承租人租船转租未向出租人支付租金或合同约定其他款项的情况下．海商法第１４１条规定的救济原则是，出租人有权留置承租人转租船舶收人优先受偿。可见，转租船舶收入留置权，就是由海商法规定的，出租人基于同承租人的租船合同关系，在承租人不支付租金或合同约定的其他款项时，出租人留置承租人转租船舶收入优先受偿的权利。转租船舶收入留置权与占有留置权虽同称留置权，但两者却有明显区别。占有留置权以债权人依据合同占有债务人的财产，并继续保持事实占有状态为留置权构成的重要条件。而转租船舶收入留置权则不以出租人已占有承租…     

关于承租人先买权的几点思考

在房屋租赁关系中,《德国民法典》及我国《合同法》均规定:出租人出卖租赁房屋的,承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是承租人在行使先买权时往往会同共有权人的先买权、次承租人的(如果存在转租关系的时候)先买权以及在拍卖时同第三方之间权利相冲突。本文拟从这几个方面解决在实际生活中承租人先买权行使过程中可能存在的问题。     

房屋转租合同的法律思考

出租人将房屋租赁给承租人后,承租人经出租人同意又将房屋转租给第三人(转承租人),这种情形可能引发纠纷。实践中常见的是承租人违反承租合同,出租人要求执行承租合同的违约条款,解除合同收回房屋。根据现行《合同法》,出租人的要求应得到支持,但这对转承租人很不公平。这种不公平是我国立法的问题,也是民法传统理论的固有问题。本文论证了民法传统理论在租赁权制度上的谬误,提出只要获得和维持占有,就应给予租赁权以物权保护的观点,以公平地保护租赁合同各方当事人。     

房屋承租人优先购买权的行使

优先购买权只在出租人与第三人成立买卖合同时才产生,先买权行使期间只有自出租人将与第三人成立的合同完整准确地通知承租人时才能起算。出租人与第三人的买卖合同不应一律认定无效,应结合《合同法》第52条、第三人善意与否以及租赁合同是否备案等因数综合判断。必须妥善处理承租人与抵押权人、竞买人、共有人、善意买受人等相关权利人的利益冲突。在强制执行程序和破产程序、共同承租、部分承租、转租、混合赠与及承租人违约等特殊情形下房屋承租人优先购买权的行使应视不同情形而定。     

未发解除通知而直接起诉解除 合同解除时间如何确定

房屋租赁合同履行中产生纠纷,承租人拒交租金并拒绝返还房屋,出租人未经通知承租人解除合同而于2020年6月直接起诉要求解除租赁合同、支付租金等。     

当房东不是件容易的事

房主同意转租出租人可获收益 2009年年底,老吴退休了。为了照顾孙子,老吴搬到儿子家和他们一起住,以前自己居住的房子便空了出来。老吴没让这套房闲着,把它租给了两个年轻人,每人每月交900元的房租。     

第三类海商留置权——出租人对转租船舶收入留置权

我国《海商法》第141条规定:“承租人未向出租人支付租金或者合同约定的其他款项,出租人对船上属于承租人的货物和财产以及转租船舶的收入有留置权。”这是关于出租人对船上货物及转租船舶收入行使留置权的规定。一般认为,我国《海商法》中的留置权分为两类——船舶留置权与货物留置权。除此之外,笔者认为对转租船舶收入的留置权当属其中之第三类留置权。因为无论从性质、留置标的的特点、构成要件还是实现方式,它都与另外两类留置权不同。     

困境与出路：中国法中的“转租收入”留置权——以《中华人民共和国海商法》第141条为视角的解释论

《中华人民共和国海商法》第141条规定的出租人对承租人转租船舶收入的＂留置权＂,由于缺乏＂占有＂要件而无法有效成立。借鉴英国法经验,提出这一权利在中国法中是一种特别法下的＂债权让与＂行为,应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。租船合同中的＂留置权条款＂应解释为承租人作为让与人,将收取转租合同下的运费或租金之债权转让给作为受让人的出租人,出租人得向次承租人发出支付转租运费或租金的通知,以清偿承租人原合同下所欠付的租金。在债权＂二重让与＂的情形下,中国宜采纳＂通知对抗主义＂的立法模式,即以向债务人发出通知的时间来确定何者取得债权。     

周伏华诉曹玉常房屋买卖合同案——不动产公示公信原则及其善意保护作用

案情简介原告周伏华诉称:我未经丈夫李龙的同意,擅自将我们夫妻共同所有的房屋出售给曹玉常,我丈夫李龙得知此事后坚决不同意,该房屋现仍未办理过户登记手续,故请求法院判令我与曹玉常签订的房屋买卖协议无效。被告曹玉常辩称:原告所述不属实,本案诉争的房屋系原告的婚前个人财     

转租与租赁权转让的八项区别

我国立法对转租作了规范,但在合同法和房地产相关法规中,并没有租赁权转让的概念。而租赁权转让与转租实有不同。比如,承租人可能由于经济因难、市场变化、无能力经营等原因,不愿或不能再履行原租赁合同,为了能够全身退出原租赁合同,承租人可以通过协议,由第三人代替承租人在原租赁合同中的当事人地位,继续承租并直接向出租人交付租金;又如,根据合同法第二百三十四条的规定,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。在上述情形中,由于承租人已经通过约定或者已经死亡而退出原租赁关系,丧失了租赁权,…