基于可持续发展的城市土地经营策略研究

城市土地作为城市最大、最具活力、最具升值潜力、最易被政府控制的有形的国有资产,为城市人口及其社会经济活动提供了发展空间,是城市存在和发展的载体,是城市功能发挥和经济活动的基础,也是城市经营最主要的内容。在工业化和城市化进程中,具备一定规划条件的城市土地必然会变得更加稀缺。这对唯一能够直接经营运作城市土地资产的城市政府来说,如何使得土地资源的资产价值得到最优化配置和运用,对发展城市、促进区域经济具有决定性的作用。     

和谐社会中的城中村法律问题研究——以土地使用权为视角

作为我国城市化发展中的特有现象，城中村的形成原因和现存问题都是多方面的，其中土地使用权问题是城中村研究的核心问题，也是城中村改造的切入点和落脚点。城乡二元土地所有制结构导致了我国集体土地所有权不完整甚至主体缺位，城中村集体土地流转受限。城中村土地使用权制度的创新应该包括两方面的内容：明晰城中村集体土地所有权主体和所有权权能实化以及城中村土地所有制的创新。明晰城中村集体土地所有权主体和所有权权能实化的主要做法是量化分配集体土地资产，政企分开，成立股份制公司统管城中村的集体经济。城中村土地所有制的创新主要表现为在集体经济比较发达、整体建设水平较高的城市周边地区或城市内部的城镇在城市化过程中，实行集体土地国有化改措。     

全面加强国有土地资产管理促进经济社会可持续发展

土地既是不可再生的资源，又是重要的资产。土地资产是社会主义经济的重要基础，是实现经济社会可持续发展的重要资产保障，为加强国有土地资产管理，规范土地市场，市政府根据国务院、省政府关于加强国有土地资产管理的文件精神，出台了《关于加强国有土地资产管理规范土地市场的通知》。这是在全面总结我市土地使用制度改革经验的基础上，针对当前国有土地资产管理中存在的突出问题，而制定的一部具有可操作性的规范性文件。这个文件的公布与实     

我国城市土地资产的经营管理

城市国有资产中,最具活力、增值潜力最大、政府又能直接经营的就是土地资产。但是我国城市土地资产经营由于经验的匮乏和相关配套制度的不完善,经营实践中存在不少问题,本文在分析这些问题的基础上提出了相应的完善措施。     

破除“还权赋能”的迷信——以《还权赋能——成都土地制度改革探索的调查研究》的主要观点与周其仁教授商榷

周其仁教授团队最近发表长篇论文认为,成都市城乡统筹成功的经验是通过确权确地将农民土地财产权还给农民,再利用城市化加速的机遇,释放级差土地收入的能量,借土地流转与建立城乡统一土地交易市场,形成了农民与各相关利益方共同分享城市化土地增值的格局。他将这一检验概括为"还权赋能"。然而直白地讲,周教授所认为的成都市城乡统筹主要经验的本质就是土地私有化。笔者同样以成都市的田野调研为基础,提出成都城乡统筹经验的本质是在中国现行土地制度安排框架下,政府通过土地财政主导并推动经济高速发展和城市快速扩张,并相应提升城市基础设施水平以及提高城市为经济建设服务的能力,从而形成巨大的经济总量;这个经济总量的一部分投射到不可移动的土地上面,形成土地级差地租,以适应城市扩大和城市发展的需要,这使得城郊农村的土地具有了远高于农业用途的非农使用的增值收益,由此形成快速经济发展和城市扩张中的良性循环,进而为顺利完成城市化的历史性使命提供了可能。这一解释观点,与周其仁团队完全不同。     

城市土地所有者与使用者之间的利益博弈衡平

在城市土地配置中,土地所有者与使用者之间的设租寻租等博弈行为,导致国有土地资产大量流失,要改变现有的土地利益分配状况,关键是要维护国家土地所有权权益.具体说,应考虑如下措施:第一,健全土地价格评估制度;第二,合理确定土地供应年期;第三,严格界定划拨制的范围,一切营利性的土地均应纳入有偿使用轨道;第四,建立竞争性的土地供应形式;第五,建立规范合理的收益体系;第六,建立城市土地增值回收制度;第七,建立土地资产流失的责任制度.     

那些“地王”布的是什么局

中国的开发商本身都不持有资产，如果开发商破产，甩给银行最大的资产就是土地。可那时，这些土地可能一文不值。     

“城市的土地属于国家所有”的规范解释

立法与实践对宪法规定的“城市的土地属于国家所有”的曲解损害了土地权益人利益并严重违背法理。目前学者的种种解释或不能适应市场经济的发展，或存在与历史事实不符的问题。制宪原意是在允许原土地权益人继续使用的情况下将城市土地国有化，这与当时的计划经济体制相适应。然而，经过历次修正案和土地市场的开放，条文意义改变为在土地权益人保留了土地使用权的情况下将城市土地国有化。原土地上的权益人的权益虽经历了从所有、使用到使用权的转变，但并未发生实质改变。该解释可以通过《宪法》第13条公益征收条款之规定反向推出。《土地管理法》和《城市房地产管理法》应当根据新解释予以重新修订。     

日本城市规划的法律制度

<正> 日本人多国土小,加上工业的发展,人口逐渐向大城市集中,给城市建设带来了许多新的问题。为了使城市的发展有计划、有秩序地进行,日本制定一系列关于国土利用、城市规划的法律,对城市土地利用、城市各项设施的完善以及城市土地开发事业等都作了明确规定,这些法律制度值得我们借鉴。     

城市建设与土地问题

<正> 随着社会主义建设的发展及迅速城市化的过程,如何合理地利用城市建设土地的问题就自然地被提了出来。根据预测,苏联城市人口,到2000年将达到国家总人口的80%;事实上,苏联相当一部分城市将重建。每年新建、扩建的城镇需要占用土地6万到10万公顷,这类土地的30～45%为农庄和国营农场农业耕地。城     

论我国城市土地利用结构存在的问题与优化对策

在世界城市化趋势下,我国城市化已经进入高速发展时期,城市数量持续增加。与此同时,城市土地利用出现了很多问题,土地利用结构存在很多不合理因素。本文在总结我国城市现有土地利用结构存在的问题的基础上,分析了产生问题的原因,继而结合城市产业结构和空间结构调整、理顺政府间关系、优化政府绩效评估指标体系、健全土地储备制度以及在城市立体开发等方面提出城市土地利用结构的优化对策。     

制度不确定性下中国城市化过程中的土地开发

中国经济改革的关键特征是渐进式的制度变迁，目的在于提高经济发展效率的同时维护社会的稳定。但是，渐进式改革也带来了制度不确定性。因为制度不确定性，农村集体所有土地的模糊和不完整产权明显地影响了在城市化推动下对土地发展的管治。从长远的眼光来看，不确定性能够引发为克服无序制度进一步变迁。但是在短期，模糊和不完整的土地产权引发对土地租金仓促无序的攫取，缺乏规划控制导致大量的负面外在性，城市建成环境恶化。当有效的公共管治缺位时，自发的市场管治取而代之，明确社区内的产权结构的大型商品房门禁社区就是一种市场管治。尽管此新制度满足了新兴中产阶级对良好居住环境的需求，所引起的社会贫富空间隔离成为对城市社会的一个严重挑战。     

以地生财:地方政府土地行为与地方增长模式——一个序贯博弈均衡视角

论文通过构建一个序贯博弈均衡模型,重新审视了"以地生财"的地方增长模式的形成机理及其弊端,采用严谨的数理演绎方式发现:地方政府的土地财政策略、土地引资策略分别导致了商服用地高价格的城市化增长模式和工业用地低价格的工业化增长模式,并具体依据禀赋差异而呈现出区域发展分化的情形,即发达地区的城市中心城市化增长模式和城市郊区工业化增长模式,以及整个落后地区的城市化增长模式。在资本可以跨辖区跨行业自由流动时,这两种模式的激励效果和区域发展分化的差距均得以加剧和强化。这一结论旨在以前车之鉴为新常态下的土地供给侧改革提供逻辑机理的分析证据。     

对房地产建设中土地开发的感触与建议

一、关于土地及开发 土地所有权，准确地讲，属于国家的全体公民所有。土地即全民财产的重要组成部分。土地使用权，即正在立法程序中的《物权法》中规定的用益物权之一。国家机器即政府受托行使公权力管理土地、矿产等全民资产，现称“国有资产”。同时，政府作为用益物权民事合同关系的特定一方当事人，行使并处置用益物权。对于另一方当事人而言，则为商业目的使用并获得收益。     

农地三权分置改革与民法典物权编编纂 ——兼评《民法典各分编(草案)》物权编

《农村土地承包法修正案》将“三权分置”政策传达为“土地所有权 + 土地承包经营权 + 土地经营权”，其中土地经营权在性质上属于债权，民法典物权编应保留土地承包经营权这一用益物权 种类，无须改称为土地承包权，也无须增设土地经营权。现行法上“以其他方式取得的土地承包经营 权”已被界定为土地经营权，如此，土地承包经营权的主体仅限于由本集体经济组织成员构成的承包 农户。不同的流转方式产生的法律效果也不同，仅有出租（转包）、入股以及类似方式才能产生土地经 营权。土地承包经营权、土地经营权抵押的，未经登记不得对抗善意第三人，土地承包经营权抵押权实 现之时，只得采取强制管理的方法，以土地经营权的收益清偿债务。     

论企业改制中土地使用权处置

企业改制的目的是建立现代企业制度。企业改制中的土地使用权处置是企业改制中所面临的一个重要问题。土地使用权处置有多种方式,每种处置方式都存在一定的问题。为此需要探讨充分发挥土地资产效益、减轻企业负担、促进国有企业改制和发展的土地使用权处置途径。     

城镇土地整理过程中的土地权利冲突与解决

城镇土地整理能够确保土地收购储备制度有效的发挥作用。为确保土地权利人的合法利益在土地整理的过程中得到合理的保障，应当对在土地整理过程中发生的国家土地所有权与国有土地租赁权、抵押权和地役权之间的冲突进行深入地分析，进而寻求权利冲突的解决机制。     

地下车库产权归谁

目前，城市土地的利用已从地表扩展到地上空间和地下空间，向上发展高层建筑，向下发展地下商场、地铁、地下车库等，土地权利的法律内涵也随之丰富。但国家对城市地下空间产权问题的立法滞后，极大阻碍了城市地下空间开发利用的发展。主要表现在：地下空间的产权界定不明，担保、入股等派生融资手段无法可依，阻碍了土地资源的优化配置，随之而来又是纠纷的日益增多。本文拟就利用城市地下空间建造的车库的产权归属作一初步的归纳分析。     

土地确权带来的畅想

今年，中央1号文件连续11年聚焦“三农”，并首次提出赋予农民对承包地承包经营权抵押、担保权能。这是农村土地改革制度的首次突破，意味着土地制度改革迎来了历史性节点。激活土地这一农民最大资产，必将唤起沉睡的巨量资本，给农民、农村及相关产业带来无穷的想象力。今起，本报推出“聚焦新疆土地制度改革”系列报道，先将镜头对准土地确权后，新疆农民的生活改变；再让我们剖开一个横断面，描述特色农业的发展；最后拉近距离，透视农业现代化中先发展起来的合作社、家庭农场等新兴农业经营主体所面临的难题。     

中国封建社会的证明制度（六）：明清——公证私证文化的稳中求变与推陈出新（上）

作为中国封建农本经济社会之支柱的土地制度，在历经了元代的逆转与陡变之后，从明代开始，土地国有制再次走向衰弱，一度被压抑的地主经济重新抬头，东山再起，大量的土地以各种方式落入私人之手。尽管从总体上而言，明初朝廷仍不失为最大的地主，直接掌握着相当数量的土地。但这一情况至明中期以后即有改变。由于明朝继承了宋朝推行的“不抑兼并”的传统，实行“田多田少，一听民自为而已”的政策，进一步发展了封建的地主土地私有制，并再次形成了国有土地日益削弱、私有土地渐居主流的局面，这样封建土地的二元化权属体系又回归于原本的常态发展轨迹，加上明代商品经济的发展、私有观念的加强，民事法律也相应地得到充实和发展，