浅析土地利用规划有效实施

通过分析土地利用规划实施现状和存在的问题,建立土地利用规划切实有效实施的途径,确保土地利用规划得以有效实施、土地市场更有效运行、土地利用结构更优化建立完整的土地利用规划实施保障体系。     

土地发展权与土地增值收益的分配

快速城市化过程中如何合理分配土地增值收益,是我国当前土地制度深化改革亟需处理的重大问题之一。通过研究土地发展权的知识源流和制度变迁过程,以及其与土地所有权、土地规划管制、征收补偿标准、公共利益(比如耕地保护)等问题之间的关系,可以发现,土地发展权是土地所有权的组成部分,土地规划管制是作为主权者的国家对土地发展权的干预和限制,而非土地发展权的来源。部分土地增值收益返还社会并无不当,因为土地增值的出现确实与诸多社会因素有关,但实现这一目标的方式应当符合比例原则。为此,在土地征收的过程中,土地增值收益的分配要实现从"国家垄断土地一级市场+低征高卖"方式向"市场价格补偿+合理征税"方式转变;在耕地保护、环境保护等公共利益的维护过程中,土地增值收益的分配要实现从"土地发展权国有化+建设用地指标管制"向"规划管制+发展权市场化交易"方式转变。     

分层土地利用中的强制地役权研究

在土地分层利用的情形中，现有民法体系中由“法定相邻关系”与“意定地役权”组合而成的“双轨制”呈现出局限性。既有解决思路无法为调整分层土地利用中的利益关系提供充分的制度方案。解决问题的进路是：基于公序良俗原则，类推适用强制缔约制度，设立强制地役权。强制地役权在分层土地利用中有充分的适用空间，可与民法体系相融合。基于原则冲突理论，在“土地合理利用原则”与“合同意思自治原则”之间，应优先适用“土地合理利用原则”，并以裁判强制缔结地役权合同为原则具体化后的规则。强制地役权合同内容应符合分层土地利用规划、建设工程技术标准的要求。强制地役权合同定价由第三方评估机构以专业评估方法加以确定，并通过程序控制克服评估方法的不足。     

土地用途管制模式的立法转变

我国现行土地用途行政管制模式出现“制度失灵”，公法与私法规范结合的激励性管制应成为行政管制的替代模式。国际上土地用途管制改革已出现了总量管制与弹性管制、社区赋权、规划协议等激励性管制的实证样本，规划的不确定性理论、规划权利理论、管制协商理论为新型管制做出了法学解释。激励性土地用途管制的本质是模仿市场机制的私人自我管制。在我国，国家本位的衰落，土地市场多元利益的并存与竞争，迫切需要以激励性管制替代制度成本过高的传统行政管制。土地用途管制改革的基本路径是，划分行政干预与市场配置土地资源的法定边界，合理嵌入管制的私法规范。     

土地开发增值收益分配制度的法理基础

土地开发权的性质是公权力,其基本内容是土地用途管制和规划管理,土地开发权决定土地资源的初始配置,它是土地资源市场配置的基础。土地利用的公法调整是私法调整的基础。土地开发权是产生土地开发增值收益的决定因素,这是构建和完善土地开发增值收益分配制度的法理基础。国家应当以土地管理者身份参与土地开发增值收益的初次分配和二次分配,以实现土地开发增值收益社会分享的政策目标。作为土地所有权人的国家和集体以及其他民事权利主体,依据民事权利参与土地开发增值收益的初次分配。     

土地利用规划法律制度研究

土地利用规划制度是对某区域以后的土地利用提前的计划、安排,是依据该地区经济发展和土地的自然特性所进行的土地资源合理分配的综合措施.依据我国土地规划的现状及存在的主要问题,本文拟提出对策,对我国现行土地利用规划制度进行完善,主要有我国土地利用规划制度的法律体系完善,完善土地利用规划法制程序,土地利用规划公众参与制度的完善,土地利用规划环境影响评价制度,土地利用规划的实施评价制度.     

论宅基地使用权初始取得的主体和基本方式

各地地方性政策法规过度扩张宅基地使用权的初始取得主体范围,呈现出主体泛化的特征。以成员权为逻辑起点界定宅基地使用权初始取得的主体是防止主体泛化导致宅基地过度扩张和保护集体经济组织成员利益的诉求。现行宅基地使用权无偿配置方式不仅是对效率原则的违背,也是对可持续发展公平观的歧向与悖离。实行宅基地有偿配置是缓解土地资源供需矛盾的有效途径。宅基地使用权的初始取得以土地管理部门的行政程序即行政许可为必要,即以公权力的介入为必要。行政机关在审批宅基地使用权之时,应符合乡(镇)土地利用总体规划和村镇规划的相关规定。在宅基地使用权审批过程中强化土地用途管制无疑是加强土地资源保护,实现可持续发展的客观诉求。     

土地生态安全法治建设——论我国土地节约政府管制立法研究

现有土地节约政府管制立法规定比较零散、不健全,且大多制定于计划经济时代,无法满足节约土地的实际需要。改革对策主要包括：合理配置土地所有权、管理权和经营权,分别由不同的权利主体来行使;提高存量土地利用效率;控制增量土地供应;改革土地管制制度;合理选择激励工具等。     

土地使用的行政规制及其宪法解释——以德国建设许可制为例

土地制度改革的顶层设计提出符合规划和用途管制是集体用地入市的前提，这为土地使用规制 方式和限制边界提出了新的挑战。德国法上关于允许具体土地开发计划形成了在规划控制区内的合规划审 查，在建成关联地区允许按已有特质发展而进行现状相容性审查，在自然特征保护的外围地区普遍禁止例外 审查等不同开发强度控制。我国应设置适度的不同开发强度层次的土地开发规制方式，为“合理地利用土地” 的直接宪法要求提供制度保障。德国土地所有权享有宪法保障并在比例原则平衡下被施以社会义务，具体到 土地开发规制中形成了有效的值得借鉴的法律控制方式，即规划权衡过程的正当要求，在同等情况下负担均 等的要求，在规划区外的个案权衡中允许基于不同开发强度控制赋予土地使用权在审查中的不同权重。     

土地利用总体规划的环境影响评价——以海北州为例

本文首先介绍了海北州区域概况,然后基于海北州生态系统服务价值从土地利用结构变化的角度进行土地利用总体规划实施的环境影响评价,再着眼于耕地占补平衡从土地利用空间布局来进行土地利用总体规划实施的环境影响评价,得出土地利用总体规划的实施是有利于海北州生态环境改善的,并达到了规划目标。     

建设用地使用权类型化研究——《物权法》建设用地使用权规范之完善

建设用地和农业用地是土地的基本分类,正在修订的《土地管理法》和《城市房地产管理法》均要贯彻城乡统一原则,建立城乡统一的建设用地市场和建设用地使用权制度。这就意味着建设用地使用权将成为我国不动产物权的基本概念和制度,与之相适应,就需要发展出统一的、体系化的建设用地使用权规范体系。但《物权法》并没有完成这样的任务。为完善《物权法》,尤其是为建立规范化的建设用地使用权体系,需要我们在理论上梳理现存的建设用地使用权分类,提出未来建设用地使用权基础分类体系。     

中国内地与澳门公有土地建设使用制度比较研究

中国内地与澳门同时面临着土地法律制度的重大革新，两地的公有土地建设使用制度具有共同的法律功能，进行比较研究具有重要的现实意义。由于受土地面积与地理位置的限制，《澳门土地法》所确立的分阶段批出土地的做法值得内地学习，但该法与《澳门民法典》严重脱节，从而使得理论与实务界对土地批给程序所创设的土地权利性质产生了争议。内地的《土地管理法》与《物权法》基本上能保持有机协调，通过公有土地建设使用程序为土地使用人创设了典型物权或准物权，并且确立了一套较为完善的权利公示制度，这是《澳门土地法》修改中应当重视的问题。     

对土地征用中几个问题的探讨

土地征用公共利益是前提,行政职能是手段,但我国的土地征用中还存在诸多问题,农民的合法权益难以得到有效的保障。要建构我国科学合理的土地征用制度,就必须严格准确地界定土地征用的公共利益范围,完善土地征用的程序和建立健全公平的补偿机制。     

论我国国有土地使用权制度

土地制度是一个社会的重要财产制度,我国为发挥市场机制对土地资源的调节作用,以提高国有土地的利用效率,因而创立了国有土地使用权出让制度,其目的就在于以土地使用权代替和发挥土地所有权的作用和功能。但是该项土地使用权制度最大的不足就是对土地使用权的期限设定了限制,从而损害了市场作用的发挥和损害了公民的财产安全,因此有必要取消土地使用权的期限限制,将国有土地所有权的概念政治化或虚拟化。     

土地分层利用中的法律问题研究

《物权法》第136条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上、地下分别设立.新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权.”由此创造出了建设用地使用权分层出让制度.如何保证该制度顺利实施,涉及到诸多法律问题.通过对地下、地表、地上空间的范围的界定、空间建设用地使用权的设定、登记公示制度构建以及土地立体空间的不同用益物权之间的权利冲突如何协调等问题的全面研究,试图构筑科学的土地分层利用制度,使得我国土地的空间利用成为可能.     

民法典视阈内宅基地使用权继承规则之构造

宅基地使用权应当被构造为可供继承之财产。宅基地使用权主体并非农户,而是作为自然人的农村居民。宅基地使用权既可为户主单独所有,亦可为户内全体家庭成员或者部分家庭成员共有。宅基地使用权人的继承人可以继承宅基地使用权或者宅基地使用权的权利份额。不过,根据《土地管理法》第62条所规定之"一户一宅"原则,继承人不得通过继承取得两项及以上宅基地使用权,亦不可借由宅基地使用权份额之继承而使其宅基地使用权所占用的宅基地面积超过省、自治区、直辖市规定的标准。继承人可以继承宅基地上房屋的所有权,但不能继承宅基地使用权,或者继承宅基地上房屋所有权后占用的宅基地面积超过省、自治区、直辖市规定标准的,继承人以宅基地上房屋所占用的宅基地或者超过标准部分的宅基地为限取得宅基地法定地上权,或曰宅基地法定建设用地使用权,但对集体土地所有权人负有给付适量土地使用金的法定债务。     

土地所有权权利结构重构

在土地公有制基础之上建立土地市场法律制度,必然导致土地使用权与土地所有权的分离。我国经过20多年的土地有偿使用法律制度的实践,已经在事实上将土地使用权置于一个独立物权法律地位。以土地使用权为核心构建的中国土地法律制度,应当突破传统的土地所有权占有、使用、收益、处分的四项权能,并代之以土地的设定权、收入权、使用权、发展权和回归权。传统的土地所有权的四项权能,则相应地纳入新型权利结构的土地使用权之中。     

我国农民地权保护问题探析

党的十七届三中全会确立的以人为本、权利在民理念下,农地制度更应向着保护农民土地权益的方向演进,扩大农民地权则成为这一目标的必然要求。由于地权是多元权利的集合,扩大农民地权不应直接置于所有权层面,而应依据现行制度安排,以形成地权体系中的具体权利内容为对象,将农民现实的土地权利予以强化,进而由下至上取得逐步改造。     

论农村土地承包经营权登记——以《土地管理法》第11条之修改为视角

1986年《土地管理法》颁行后经1988年、1998年、2004年三次修改,都没有将土地承包经营权作为登记的对象;这与《农村土地承包法》、《物权法》以及《不动产登记暂行条例》的规定相冲突,与经济体制改革中我国农村经营体制发生巨大转变的状况不相适应;应当及时修改现行《土地管理法》第11条规定,将土地承包经营权纳入农用地登记范围,以保持我国法律体系统一性,维护集体农民的权利义务一致性。