城乡统一建设用地市场视阙下的农村集体建设用地流转问题研究

随着经济的发展,土地改革的步伐逐步加快,农村集体建设用地使用权流转问题成为争论的焦点,国家期望构建城乡统一建设用地市场实现集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同价同权.本文基于城乡统一建设用地市场的视角,从法律法规的变革切入,结合现行土地改革实践操作分析土地流转的相关问题并提出一些建议.     

农村集体建设用地流转模式的比较分析——以芜湖和南海为例

基于芜湖模式和南海模式的比较发现:二者最大的不同是政府代替市场或市场代替政府的程度不同.政府与市场的关系直接关系到集体建设用地流转中的资源配置、利益分配和农民的利益等问题.芜湖以政府为主导,地方政府通过新的制度安排获得分享农村集体土地产权收益的合法性,成为制度创新的最大受益者.南海模式以市场为主导,使农民充分的分享集体建设用地流转带来的利益,形成了建立城乡统一建设用地市场的基本政策框架,但由于市场本身的缺陷,存在诸多问题,因此,在农村集体建设用地流转的探索中,必须协调好政府和市场的关系,使农民分享纠集体建设用地流转中产生的收益.     

建设用地使用权类型化研究——《物权法》建设用地使用权规范之完善

建设用地和农业用地是土地的基本分类,正在修订的《土地管理法》和《城市房地产管理法》均要贯彻城乡统一原则,建立城乡统一的建设用地市场和建设用地使用权制度。这就意味着建设用地使用权将成为我国不动产物权的基本概念和制度,与之相适应,就需要发展出统一的、体系化的建设用地使用权规范体系。但《物权法》并没有完成这样的任务。为完善《物权法》,尤其是为建立规范化的建设用地使用权体系,需要我们在理论上梳理现存的建设用地使用权分类,提出未来建设用地使用权基础分类体系。     

统一城乡建设用地市场的法律思考

在城乡土地二元体制的影响下我国集体土地的转让受到了很多不合理的限制,农民的利益受到了不同程度的侵害。为了保障农民的经济利益,统一城乡建设用地市场,促进城乡统筹,本文提出应当完善集体土地所有权确认制度同时构建集体建设土地使用权转让制度。     

城乡建设用地市场一体化中的税法完善对策

当前,建立城乡一体化建设用地市场,实现集体建设用地与国有建设用地同地、同权、同价,已从理论层面上升到决策操作层面.而我国现行的土地税收制度还存在着二元税制、体系不科学、税种设王不全面、立法不规范等问题,这就要求相关制度做进一步的完善.在城乡建设用地市场一体化框架下,土地税收立法理念急需从定位于国家利益、整体利益、工业利益、城市利益向公平、民生、资源有效配置方向转变.应从建立城乡统一的土地税制、确立科学的土地税收体系、调整相关税种、规范税收立法等方面入手,进一步完善我国土地税收制度,使其能够对城乡建设用地市场一体化起到保障作用.     

平抑城市房价之路径探索——以农村集体建设用地直接入市为视角

我国大规模的城市化促使房地产业得以迅猛发展,然而,房地产市场供地单轨制和农村集体建设用地进入房市间接制已成为房地产业健康发展的主要障碍,尤其成为当前城市房地产价格高企和农村大量闲置建设用地价值无法实现的根源。因此,需要拓展并充实农村集体建设用地直接进入房地产市场的法律空间,进而建立起平等开放、城乡统一的房地产法律制度体系。     

农村集体建设用地改革面临的问题与思考

党的十八届三中全会提出要建立城乡统一的建设用地市场,赋予农民更多的财产权利,由此农村集体建设用地改革即成为土地制度改革的焦点。本文针对农村集体建设用地改革的现状,分析了改革过程中面临的问题,结合改革的实际,提出了相关的建议。     

土地开发权与我国集体经营性建设用地入市

集体建设用地入市改革是当前研究的焦点和难点问题,亟须引入新的研究视角。从法理来看,立足于土地开发权视角,允许集体经营性建设用地入市,实现集体经营性建设用地与国有建设用地的"同地、同权、同价",其本质是回归集体经营性建设用地之开发权的处分权能,以实现集体经营性建设用地之开发权与国有建设用地之开发权的法律上平等。回到土地开发权制度平台层面,借鉴国有建设用地之开发权的法制资源,加强集体经营性建设用地入市的法律制度建设,乃是当下解决集体经营性建设用地法制需求的理性选择。此外,这亦是实现城乡统一建设用地市场的内在需要。     

构筑土地制度改革中集体建设用地的新规则体系

正党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)提出"建立城乡统一的建设用地市场",其最大的亮点在于将集体建设用地"市场化",即在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等人市、同权同价。集体建设用地直接入市的意义重大:第一,符合所有权平等保护的物权     

重启集体建设用地市场化改革的意义和制度需求

集体建设用地入市随着20世纪80年代我国土地利用体制改革而开启,但随后因《土地管理法》1998年的修改而被关闭,党的十八届三中全会提出的允许农村集体经营性建设用地入市是之前集体建设用地市场化改革的重启。在全面推行市场经济的今天,这一重启具有更加深刻含义,它不仅意味着城乡土地物权平等目的的实现,而且对开启农村自主城镇化,并通过城镇化实现城乡一体化也具有重大意义。不过,经营性建设用地入市面临农民集体所有权私法定位、土地征收制度改革和城乡统一的建设用地分类体系建立三大制度障碍,需要在法律上研究和解决。     

吉林省统筹城乡发展的难点与对策

本文以吉林省正在实施的＂三化＂统筹战略为视角,提出城乡一体化进程中面临的难点主要集中在：人往哪里去、钱从哪里来、土地问题怎样解决三个方面。笔者认为,应通过加大对农村经济发展的财政支持,统筹城乡产业布局,开展农民职业技能教育,构建农村劳动力向城镇转移的制度体系和规范土地流转等措施,推动吉林省统筹城乡发展,实现城乡一体化。     

吉林省土地流转的现状、问题及建议

近年来,随着工业化、城市化浪潮的快速推进,农村土地流转呈现出快速增长的趋势,而积极稳妥地推进农村土地流转,对于促进农村经济和城镇化的健康有序发展至关重要。吉林省土地流转早在十几年前就已经开始,起初的土地流转由于缺乏制度保障,没有得到大范围推广。本文认为,推动农村土地承包经营权流转是解决吉林省土地经营碎片化,实现农业生产现代化、规模化的重要内容。提高土地利用效率,直接关系到吉林省的城镇化建设和经济的可持续发展。     

禁止集体建设用地使用权进入房地产市场的正当性质疑

政府允许集体建设用地使用权流转却禁止其开发房地产,其理由不外乎是防止耕地流失、农村土地开发房地产与现行农村宅基地使用权制度相冲突、需要保持政府对房地产市场用地的垄断,这些理由并不充分和正当。从禁止所产生的后果来看,禁止也不具有正当性。政府在重新配置集体建设用地使用权时,要将公平与正义作为核心价值理念,充分尊重农民土地权益,平等对待国有、集体建设用地使用权,以实现城乡房地产市场的一体化发展。     

论我国城市建设用地的先征后用原则——以公平和效益为视角

在城乡分割的土地所有权双轨制背景下,我国工业化、城市化的历史进程不应受农民集体土地所有制和集体土地所有权的牵制,国家应垄断城市建设用地使用权的一级市场,独占城市建设用地高额级差地租利益,这才符合社会主义原则,才公平合理。因而在城市规范区内,我国应当继续坚持城市建设用地先征后用的原则。     

城乡统筹条件下农村集体建设用地使用权的法律问题研究

农村建设用地使用权属于用益物权.国有土地建设用地使用权可以自由进行市场交易,而农村建设用地使用权则受到较为严格的法律制约.土地确权登记应定位于确认证据事实等民事法律行为的具体行政行为.农村集体建设用地的取得包括原始取得和继受取得.因农村集体建设用地使用权所获得的收益,国家可比照国有建设用地使用权流转征收相关税费,直接按照一定比例提取收益似显不妥.要加强土地规划的执行力度,土地规划的实施要着眼于基层.严格进行土地用途管制,以用途引导用地.     

吉林省农村消费需求现状及促进农村内需进一步扩大的对策

居民消费状况是反映经济发展水平的重要指标,健康科学的消费是发展农村经济的重要途径。吉林省是农业大省,要保持吉林省经济持续快速健康的发展,离不开对农村市场的开拓。可以说,扩大内需潜力最大的是农村,但扩大农村内需并不等于单纯地刺激农民多消费,而是要使政策与投资向农村倾斜,急农民之所急,想农民之所想,使农民有保障感,这样,才能促进农村内需的进一步扩大。     

新农村建设中土地流转的现实问题及其对策

新农村建设中的农地流转和土地利用,要尊重农民的权利和意愿,在农地流转中要节制资本,将资本下乡和合作社限定在为农民和农业生产服务的领域内,防止资本对农民土地的兼并导致农民失业破产。应当采取严格的问责制度和严厉的责任追究制,以制止地方政府权力对农民权益的侵害。同时要建立完善其他法律制度,允许集体建设用地使用权直接入市,改革城乡建设用地挂钩的政策,建立耕地复垦和耕地保护补偿制度。在此基础上,完善关于农民房屋转让的规定,允许房屋所有人与本集体共同对房屋和宅基作出处分,包括向城市人出卖房屋和宅基地,由集体取得建设用地(宅基地)的出让价值,由房屋所有人取得房屋的市场交换价值。     

论吉林省农村法律服务体系的构建

在我国城乡一体化进程中,法律服务需求日益增大,农村法律服务体系的构建和完善迫在眉睫.自改革开放以来,吉林省农村虽建立了一些法律服务所,但没有形成完整的体系,仍存在着很多亟待解决的问题.因此,政府应充分发挥建设农村公益法律服务体系的主导作用,发展壮大农村法律服务队伍,建立有经费保障的、公益的农村法律服务体系.