重庆“地票”改革的价值及限度

"地票"交易是指建设用地挂钩指标交易。"地票"交易通过城乡建设用地实物资产的证券化,以指标交易为核心,能够从体制内优化城乡建设用地的结构失衡。但"地票"交易并没有最大限度实现农民的土地权益,也未能恰当处理欠发达地区与发达地区的发展预期关系。虽然其启动了对农地的价值发现运动,但对集体建设用地流转的作用仍是十分有限的。     

住宅用地供给短缺背后的地方政府动机

土地供应是房地产市场的源头.中国土地制度的特殊性,以及目前城市政府过度依赖土地出让收入的现状,导致地方政府在互相竞争的过程中,选择实施"饥饿供地政策",抬高商品住宅用地价格.从住宅用地供给总量和结构两个角度考察地方政府的行为及对市场的影响,可以发现:"土地财政"理念是导致住宅用地供给总量短缺的重要原因;"土地财政"以及地方政府对低收入人口的排斥使其疲于供给保障性住房建设用地.实证研究也发现:在给定约束条件下,越依赖"土地财政"的城市,住宅用地供给受限程度越高,地价和房价相应越高,这些城市建设经济适用房的积极性越低.对此,亟待从短期的政策调整和长期的制度建设上进行对策性思考.     

集体建设用地入市基本问题探析

集体建设用地入市的范围应包括所有在入市时符合建设用地规划的土地,与其原来是经营性建设用地、宅基地或耕地无关。从建立城乡统一的土地市场出发,集体建设用地入市应采取直接入市模式。在集体建设用地直接入市模式下,政府通过土地用途管制、土地利用年度计划、建设用地规划许可等制度,可以有效保护耕地和调控土地市场。政府通过税收方式参与土地增值收益分配,既可以减少改革阻力,又可以合理调节贫富差距。     

打破新产业新业态发展的土地制度约束

土地是推进新产业、新业态发展的一个关键要素。在当前各类信息技术快速发展特别是“互联网+”快速发展、各类产业融合发展日益加快的大背景下,现行土地分类制度、刚性的土地用途管制、单一的土地供应制度、土地收益分配制度和集体土地市场交易不畅等因素,还未能很好地体现出对于新产业、新业态发展需求的快速适应,还存在着一些具体的问题,土地供给侧结构性改革成为适应新产业、新业态发展的客观要求。现行土地分类制度难以适应新产业、新业态用地需求。以前能准确地划分一二三产业,土地用途可以准确地分为工业、商业服务业和住宅等,而新产业、新业态用地把现代服务业和工业进行了融合。     

我国集体土地征收制度改革的路径选择

集体土地征收制度改革的关键在于保障农民的土地财产权,分配好土地在征收出让过程中产生的增值收益,在各方主体的利益需求与矛盾冲突中寻找一种新的制度平衡。本文在分析现行集体土地征收制度不协调的内在机理的基础上,构建了我国集体土地征收制度改革路径模型,提出了以集体组织为交易主体的农村建设用地直接入市和政府职能转变并举为重点的四种路径选择,探讨了改革面临的土地增值收益分配难点问题,为推进我国征地制度改革提供了可借鉴的思路和建议。     

广东统筹区域发展若干问题探究

结合广东经济社会建设的实际,对＂城乡一体化＂与＂统筹城乡发展＂的差异进行探讨,广东应坚持不懈地实施统筹区域发展战略,继续推进广东公共服务均等化;继续推进＂双转移＂,持续＂造血＂粤东西北;大力开展＂产业扶贫＂,培育贫困地区的自身＂造血＂功能,缩小贫困地区的经济差异度;推行＂地票＂交易,让边远地区的土地增值,缩小土地级差,增加农民收入;应积极推动财税体制改革,改变目前欠发达市县政府财力与事权很不匹配的状况;大力督促和推动粤东西北欠发达地区的软环境建设。     

论我国农村集体经营性建设用地流转制度的构建

改革现行土地管理制度,创设农村集体经营性建设用地法律制度,一要明确农村集体经营性建设用地所有权的权属及权能内涵,允许其依法出让、租赁、入股;二要规范农村集体经营性建设用地流转的条件、方式和程序,做到合法合规、公开公正、运行有序;三要建立兼顾国家、集体、个人的土地流转收益的分配机制,明确分配主体、控制分配比例、监管收益用途;四要建立城乡统一、平等入市、同权同价的建设用地市场,完善土地登记制度、定级评估制度和价格管理制度.     

应对气候变化的建设用地总量控制制度之完善

保护和增强土地利用碳汇是提高应对气候变化能力经济的、可行的途径,因为我国拥有大面积可以作为碳汇的林地、草地、湿地等土地。但现行建设用地管理制度尤其是总量控制制度却使得具有强大碳汇能力的土地被改变用途,甚至成为碳源。为此,应完善我国建设用地总量控制制度,保障、提高土地碳汇能力。将留住保住具有碳汇功能的土地作为建设用地总量控制制度的理念;按照"最严格的节约用地"实施建设用地总量控制制度,将全国建设用地总量控制在1998年《土地管理法》修改生效时的建设用地总量之内;明确减缓气候变化为高层次的公共利益,严格实施生态用地保护制度,禁止或限制具有碳汇功能的土地被转为他用。     

论我国生态林地和生态草地保护的立法完善——兼谈生态用地的法律保护

生态林地和生态草地是典型的生态用地,生态用地应独立于建设用地、农用地,是“自成一类”的土地,属于公益性用地,其保护应以保护优先、预防为主的原则,建立生态用地的总量控制制度,完善用途管制制度;比照耕地完善其征收和征用的条件和程序。     

论集体经营性建设用地入市交易的法律规则

当前,集体建设用地入市交易的地方实践的负面效果日益明显,集体建设用地管制制度不利于地权保障。集体经营性建设用地入市交易制度改革的目标是修改法律规则,建立适应市场交易需要的统一、开放的建设用地法律体系,实现建设用地法律制度的公平和有效。建设用地管制应以市场为导向;同时,不能因所有权的不同而采用不同的规则,而应基于同一标准来实施管制。为保障集体成员行使其权利,需重建集体土地所有权主体制度,实现其组织结构和责任能力的清晰的法律表达,推动集体所有权主体独立参与集体经营性建设用地交易。     

城镇化进程中的农村土地使用制度改革——以成都市和河南省为例

成都市在工业化和城镇化进程中,对农村土地使用制度进行了创新性的改革探索,取得了比较成功的经验,引发全国各地竞相学习和效仿,河南省土地改革饱受争议。河南省在实施以新型农村社区建设为主的新型城镇化引领"三化"协调发展的基础上,根据省情对农村土地使川制度相应进行了改革,在全面分析成都土地改革成功背后的逻辑,以及与河南省农村土地改革进行比较的基础上,该文对土地收革本身和与之相关的真题进行了深入探讨,并就中国未来农村土地改革提出了提高农民在上地增值收益中分配比重、统筹城乡社会保障建设、破除政府对土地一级市场垄断、加大农业科技投入和充分利用国际市场保障国家粮食发全的政策建议。     

加快农村集体建设用地管理制度创新探析

伴随中国城镇化迅猛发展,大中城市周边集体建设用地已经成为城镇化的主要区域。全国各地的集体建设用地流转试验为新型城镇化背景下转变增长方式、完善土地管理机制提供了宝贵经验。该文在总结各地集体建设用地流转试验基础上,提出在大中城市周边区域率先建立统一的集体建设用地流转制度,促进城市周边区域经济社会统筹协调发展的目标,并就完善集体经济组织主体地位,发挥政府引导、协调、管理和监督职能,鼓励、扶持产业支撑,深化城镇社会保障和就业体制改革,加快公共服务均等化改革和城乡综合管理体制创新等问题提出具体建议。     

乡村振兴制度建设的内涵及路径探讨

乡村振兴要以制度建设为基础,以完善农地"三权分置"制度为契机,以城乡融合体制机制创新为支撑,以"活业、活人、活村"为路径。土地制度是实现乡村振兴的根本制度,三权分置是搞活乡村经济的制度设计,乡村治理是实现乡村振兴战略的总抓手。乡村振兴制度建设存在的主要问题是:"城乡二元结构"是农民获取城市权利的障碍,土地"二元制度"是导致乡村失去发展权的根源,农村"宅基地制度"是制约农民发展权的瓶颈。乡村振兴制度建设的基本路径是:为乡村振兴建设提供规划安排,为乡村振兴用地提供制度支撑,为乡村振兴资金提供政府投入保障,为乡村振兴社会稳定提供安全秩序。     

中国农村发展与农村土地制度改革

农村土地制度改革是城镇化与农业现代化发展的客观要求。该文通过深入分析中国城镇化过程中的城乡土地利用格局,阐述了古今中外农村土地制度设计的基本原则,提出应有限度地放开农村土地市场,以满足利用市场机制有效配置土地资源的要求,但必须以保障农地生产功能为前提,严格防止土地过度资本化可能带来的弊端。     

农用地流转有效机制探讨

有效的农用地流转机制是统筹城乡发展的重要突破口。该文肯定了农用地流转的意义，分析了农用地流转与耕地保护之间的矛盾冲突，并在此基础上借鉴一些地方的特色土地流转模式，探讨了农用地流转的有效机制。     

论西部农业现代化与农村土地流转

推进西部地区的农业现代化,破解二元经济结构,促进城乡协调发展是西部大开发的重要目标。加快农村土地流转,实现农业生产适度规模经营是西部农业现代化的重要前提条件。当前西部地区农村土地流转总体状况不理想,既有制度机制不健全、政府职能缺位等外部因素制约,也有非农就业比重低、生产效率低以及地块细碎等内部因素障碍。要从统一思想认识、加快基础设施建设、强化科技支撑、培育土地流转市场、发展各类专业合作社、规范政府管理、加强社会保障体系建设等方面入手加以整体推进,才能加快西部地区农村土地流转。     

广东促进城乡统筹发展的政府治理变革制度创新的启示——基于制度生态视角的个案分析

本文基于制度生态视角分析发现:在我国城乡统筹问题上,市场无力而农村社会发育不足,政府治理变革成为主要动力。广东的经验揭示出:市县治理是最佳的统筹空间,政府变革可以显著推进城乡统筹,地方政府治理变革要紧抓职能重组与机构再造,正视制度创新困境,关键要明确政府与市场、社会的分工,以组织系统学习能力的提升来激发内部动力。制度生态对制度创新具有约束与激励作用,而制度创新对制度生态具有适应与改造作用,广东虽面临一些亟需破解的问题,但良性的制度变迁路径已经确立。     

重在城乡统筹“制度统筹”

制度障碍是城乡二元结构的主要原因。“制度统筹”是城乡统筹的关键所在。当前必须进行一场制度革命,大力推进我国农村的法律制度、组织制度、土地制度、教育制度、财政金融制度的配套“制度统筹”。     

农村土地流转问题及对策研究———以四川省为例

农村土地流转是实现农业现代化,加快城市化进程,解决三农问题的重要途径。中共十八届三中全会提出改革农村土地制度,加快农村土地流转,为下一步的发展指明了方向。该文从四川省土地流转中存在的问题出发,试图找出一些共性的对策。     

农村宅基地产权制度建设探讨

土地产权问题是土地制度的核心问题。该文剖析了我国农村宅基地产权制度的基本特点：集体所有,村民使用;依法拥有,集约利用;保障安居,限制流转。揭示了我国农村宅基地产权制度的局限性：与促进农民财产性收入增长的意愿相冲突,与完善社会主义初级阶段基本经济制度的取向相冲突,与集约节约利用土地资源相冲突。提出了统筹城乡发展,完善农村宅基地产权制度,推进农村宅基地流转市场化,开放农村集体建设用地市场的政策建议。