农地过度非农化与地方政府行为失范

农地非农化的实质就是农地资源由农业利用转为建设利用的重新配置。由于农地不仅具有经济价值,还具有生态价值和社会价值,而农地非农化一般都是单向的不可逆的,会造成大面积的农地资源流失,因此农地非农化进程必须与社会经济发展水平相适应。但是,在经济持续快速发展的同时,农地并没有合理适度地非农化,而是呈现出过度非农化的状态,其背后深层次的原因是地方政府各类失范行为的存在。     

农地非农化管理的分权取向改革及其情景模拟

对现行农地非农化“转一征一供”三位一体的中央集权制管理模式的基本规定性及可能的内在矛盾进行了制度分析，揭示了中央集权制管理框架虽然具有阶段必要性，但随着中国社会转型发展的不断进展，今后势必要引入基于地方利益独立性的分权取向改革因素。在此基础上，提出“管住总量，放开市场”和“配额管理，市场调剂”两个可能的分权取向改革方案，对这两个方案与现行中央集权制管理框架进行社会福利差异比较分析和情景模拟，结果显示这两个改革方案都能实现高于现行中央集权制模式的社会总福利水平。“配额管理，市场调剂”方案能够更好地与现行中央集权制管理框架相衔接，可能成为今后中国农地非农化管理的分权取向改革的首选方案。在改革的逻辑路径设计上，提出应当紧紧抓住新增建设用地指标的分配机制这个枢纽，并沿着可转让配额管理这一方向推进现行中央集权制管理模式的改革，以取得“牵一发而动全身”的体制改革创新的连锁效果。     

关于农地"非农化"增值收益的合理分配

我国现行农地"非农化"增值收益分配面临诸多现实困境。因此,如何促进农地"非农化"增值收益的合理分配,尤其是如何保障农民公平分享土地增值收益,是党的十八大以来亟需研究的重大现实问题。厘析地权结构及其变化是决定地租合理分配的核心,也是有效维护各方土地权益的关键。基于马克思主义经济学"地权-地租"理论视角,在分析农地"非农化"增值收益合理分配的应然状况基础上,应从以下三方面推进改革:一是改革征地制度,保障近郊失地农民享有绝对地租的收益权;二是改革土地增值税制度,促进级差地租在中央政府和近郊失地农民之间合理分配;三是实行土地发展权转让制度,促进管制地租在远郊保护区农民和近郊失地农民之间合理分配。     

建议根本改革征地制度

一、根本改革现行征地制度,谨防建设用地的国有化趋势。现行农地转用实行由政府征用的制度,形成了政府垄断土地一级市场的局面,造成了农地变为建设用地过程中的     

论社会保障性物权立法的价值取向及改革走向

由于现阶段我国农村的社会保障还不能与城市社会保障水平达到一致,所以我国农地制度改革的基本立足点是农地上承载着农民的社会保障利益。我国的农地物权制度具有鲜明的特征,那就是社会保障属性,尤其是土地承包经营权和宅基地使用权。我国农地物权立法的价值取向是平等、安全而非效率,表现在土地立法上就是重视土地的社会保障作用。社会保障性物权的制度安排中充满了矛盾,其中最主要的是土地的财产属性和社会保障属性的冲突。化解社会保障性物权中的内部冲突途径唯有"以完善社会保障推进物权化和以物权化促进社会保障"。     

以市场配置资源缓解“吃饭”与“建设”用地矛盾

我国以占世界7％的耕地养活了占世界22％的人口,耕地负载沉重,而且随着人口的增加和现代化进程的加快,"吃饭"与"建设"对耕地的争夺将愈演愈烈,而现有建设用地存在着结构分散、重复布点、闲置量高达174万亩的粗放利用现象,如何化解刻不容缓的用地矛盾,发挥市场机制配置土地资源,促进建设用地集约利用是当前最为现实有效途径。＿、。、l现有建设用地一规模巨大利用粗放-q我国现有建设用地有两大特点：一是规模巨大;二是利用粗放。据1996年的统计,我国现有建设用地5．29亿亩,其中居民点及工矿用地3．61亿亩,交通用地为0．82亿亩,水…     

农地征收存在的问题及政策建议——基于全国八省市的调查分析

随着我国经济的快速发展,农地征收已成为满足我国各类建设用地的主要途径。从我国八省市失地农民家庭的调查来看,目前我国被征收的农用地主要是耕地且多数家庭的农用地在2000年以后被频繁征收;在农地征收过程中存在着基本权益难以保障、征地补偿不尽如人意、征地政策认同度低等突出问题。解决好这些问题,发展理念以"新"换"旧"是根本,农地产权由"虚"变"实"是关键,征地政策从"偏"到"正"是核心。     

征地与相关改革的非协同性问题探讨

改革开放以来,我国征地改革的步伐与土地产权、宏观经济体制以及社会管理模式都呈现明显的非协同性特点。这种非协同性变革造成诸多矛盾与冲突,诱发一系列现实问题。因此,面对当前征地方式非改不可的现实,正确的思路应该是坚持协同改革的方向,立足于农地产权及市场经济体制不断完善的现实,着眼于统筹城乡发展的需要,构建以市场化收购为主、以强制征购为辅的农地非农化路径,消除各种摩擦和冲突,适时进行相关改革,形成促进全面深化改革的合力。     

成都市探索“三个集中”的经验与启示

如何通过土地整理，在耕地保护指标之外整治出剩余土地提高建设用地效率；同时放宽耕地保护指标，通过农地整理实现粮食集约化生产，既保障粮食安全又缓解用地紧张的矛盾。这是我国对城市化进程中亟待破解的重大命题。而成都市在推进“三个集中”探索中的有益经验对我们不无启示。     

研究适宜性评价,科学规划建设用地

建设用地适宜性评价研究是近年来建设用地规划研究的前沿和热点。近年来,我国城市化进程明显加快,城镇建设用地供给日趋短缺。只有搞好建设用地适宜性评价,才能确保有限的建设用地最大程度满足我们发展的需求。我们应以科学发展观为指导,转变传统思维模式,高度重视建设用地适宜性评价;全面研究评价因素,建立科学评价体系;建立相应数据库,构建结构方程模型;积极进行试点,总结经验教训;完善相关法规,实现建设用地利用科学决策法制化。     

我国城乡建设用地增减挂钩试点的思考

城乡建设用地增减挂钩政策是我国现阶段政策性很强的一项土地改革措施。实施城乡建设用地增减挂钩政策对缓解城镇建设用地供需矛盾,促进土地合理化利用,推动社会主义新农村建设具有积极的现实意义。基于我国实施城乡建设用地增减挂钩试点的经验总结基础上,探索挂钩试点多种实现模式,提出加强制度建设和规范管理,统筹规划,明晰土地产权,调整土地权益分配关系,拓宽挂钩资金筹措渠道等对策。     

“三权分置”背景下农地抵押权的法律构造

我国农地抵押制度曾长期受制于对农民失地的担心,相关制度约束导致农地财产价值与融资功能得不到有效发挥。农地"所有权、承包权、经营权"三权分置改革为化解这一难题提供了新的思路:经营权的流转将成为今后农地流转的基础模式,农地抵押的客体也将主要定位为土地经营权。本文旨在研究"三权分置"背景下农地抵押的基本原理——经营权的抵押价值及其作为抵押资产的实现方式,并以此为基础,对农地抵押权的法律构造进行探讨,以期有助于进一步完善农地抵押权的权利设置与运行规则。     

论农地社会价值及其核算

文章首先分析了农地社会价值存在的客观依据和现实意义,其次再分析了当前我国农村土地社会价值的实现存在不少障碍。基于上述分析,文章认为农地的社会价值是一个历史现象,随着生产力水平的提高会逐步弱化,在目前我国社会生产力水平低、人多地少和国家经济安全等多重的社会约束条件下,必须正确认识、反映和科学计算农地的社会价值。     

关于城市化的几点思考

城市化是非农化的过程。在非农化过程中 ,前期表现为工业化 ,后期表现为服务业化。城市化要坚持走大中小城市和城镇协调发展的道路。政府的职能是适当规划和引导 ,避免直接干预 ,让市场力量自行调节 ;要走新型工业化道路 ,全面建设小康社会 ;加强管理体制的创新 ;坚持可持续发展方针。     

关于农村城镇化进程中失地农民社会保障问题的建议

正随着农地非农化范围的逐步扩大,我国越来越多的农民将自发或被动地从土地上剥离出来,因失去赖以生存的土地而成为"失地农民"。他们因受教育程度不高,医疗、养老保障水平低,生活来源缺乏等因素逐渐成为新的社会问题群体,因此亟待为失地农民建立安全有效的社会保障制度。     

编读倾谈

微评新华社客户端网友小圆圆评论《稳妥推进土地要素市场化配置》:加快土地资源配置市场化步伐,放宽“农地入市”限制,有利于增加城市居住建设用地的有效供给,优化城乡存量建设用地配置,促进城乡融合发展。瞭望微信网友有名字的雁子评论《用好时间窗口扩内需》:要让潜在需求释放出来,变为现实内需,供给至关重要。培育完整内需体系需要从供需两侧发力。新的需求是供给创造的。要做大做强内需,供给的灵活响应是关键。     

内地农村土地流转何去何从?——重庆实践的启示

基于对重庆农村土地流转实践的调研,本文认为,城市规模扩张(城市化)、农民的非农就业和农业规模经营要求是土地流转的动力。在不同形式的土地流转过程中,土地产权仍不够明晰、农民惧怕风险和社会保障不健全是土地流转的主要阻碍因素。在利益分配方面,政府对土地流转的过度介入对农户的权益保护不利,急需完善市场和健全法制。同时,重庆的实践说明,要在城市化进程中推进土地流转,实现城乡统筹发展,关键是靠农业用地转为非农业用地过程中产生的土地增值收益。因此,建设用地指标的跨地区流转和劳动力的跨地区流动是未来可试验的方向,但应实现土地与户籍制度改革的联动,这是有利于统筹城乡和区域发展的举措。     

我国农地发展权的制度缺失与建构

农地发展权的建立将在一定程度上达到保护耕地、农民利益及生态环境等社会公共利益的作用,但我国缺失农地发展权制度。我国农地发展权制度缺失的主要原因在于：农地产权虚置,农地主体虚位,农地权能残缺,以及传统农地管理与利用的弊端等。我国农地发展权制度的建构思路为,明确农地发展权的主体归属、实现方式和制度保障。     

土地规划修编:力避新一轮圈地

“修编不是要禁止用地,也不能认为修编就是为扩大建设用地指标。当前尤其要防止随意修改规划,特别是商人手指到哪里,规划就改到哪里的做法。”     

政府推行农村建设用地整理政策的驱动力分析——以苏南W市为例

农村建设用地整理政策是我国在人地矛盾日趋紧张的情形下所做出的一种政策选择.农村建设用地整理可以产生良好的经济收益、政治收益和社会收益.政策主体,尤其是政府,会主动预测这些未来收益,从而形成推动政策运行的驱动力.运用精英主义理论、理性主义理论和官僚经济理论,对苏南W市推行农村建设用地整理政策模式隐含理论假设和价值寓意进行分析的结果,所得出的政府农村建设用地整理政策驱动力结构和存在问题及引导机制方面的结论富有启发性.