让土地成为农民财产性收入的主要来源

土地是农民最重要的财产,但在我国由于土地所有权虚置,农民并没有真正拥有土地产权,加上法律赋予政府征地权和土地一级市场的垄断权,致使农民不能享有土地级差收益。创造条件让更多农民获得财产性收入,首要的是明确土地的法律地位,赋予农民土地产权,并彻底改革征地、补偿、批租制度,完善农用土地征用制度,进而健全土地承包经济权流转市场,促进土地流转,提高农民在土地经营、出让过程中的自主权力和谈判地位,切实保障农民利益。     

划拨土地上所建商业用房买卖法律问题分析

1990年国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的颁布,标志着我国的土地使用权有偿使用制度正式建立,但很多地方政府对出让土地的政策执行并不到位,在划拨土地上建商业用房公开出售并由政府房管部门颁发房屋所有权证的行为屡屡发生。但随着政府执行土地政策力度的不断加大,原未办理土地使用权证可违规转让的房屋,面临不补缴土地使用权出让金就无法办理房屋转让登记的困境,由于对补缴土地使用权出让金的主体认识不同,     

我国农地征用中对农民利益保护的法律思考

推进工业化和城市化是中国现代化的必然选择。随着工业化和城镇化进程的不断加快,对农村集体土地征用的力度也越来越大,农村的土地被大幅征用转化为国家建设用地,越来越多的农民失去了赖以生存的土地。在征地过程中,因受法律制度不完善,法律法规执行不到位等因素的影响,对农地征用中农民利益的保护存在严重不足,再加上农民自身的法制意识淡薄,被征地农民的许多权益严重受损,生活困窘。本文从被征地农民利益受损的现状出发,通过对被征地农民利益受损的原因进行思考,分析了我现行农地征用制度的缺陷,并分别从思想意识转变、法律完善、政府角色定位、制度改进与救济等不同角度提出建议,论述农地征用过程中对农民利益的保护。     

美国的土地征用制度及其对我国的启示

土地征用制度的实质是土地使用权的行使问题。美国的土地征用被称为"最高土地权的行使",其土地征用具有严格的要件,即正当的法律程序、合理的补偿、公共使用。然而在我国,土地征用制度仍然存在征地范围过宽、征地补偿标准不统一、征地行为不规范、农民的合法权利没能得到保证以及由此产生的诸多社会问题。因此,研究美国的土地征用制度,学习和借鉴其先进管理经验,对于解决上述这些问题,推进我国土地征用制度的不断完善和新农村建设具有重要的理论和现实意义。     

城市化过程中土地征用纠纷的原因与对策

土地征用问题已成为目前社会关注的热点问题,征地过程中引发的失地农民与政府、开发商(或用地单位)的矛盾与纠纷,日益威胁着社会的稳定,因而应完善土地征用制度,健全土地征用法律法规,规范政府征地行为以改善农民的不利处境,保证社会的稳定。     

论我国土地征收制度的完善

随着我国经济建设的发展和城市化进程的加快,对农村集体土地征用的规模越来越大。但由于我国还未能建立起对失地农民完善的保障措施,征地过程中出现了大量侵害农民利益的现象,使得被征地农民和地方政府之间产生了许多矛盾,带来不少社会隐患。要解决这些问题,就必须通过对当前土地征用过程中存在的问题和原因分析,进而完善我国土地征收制度。     

国有土地有偿出让合同若干问题研究

国有土地有偿出让合同若干问题研究□邹挺骞国有土地有偿出让合同的历史沿革、性质和特点所谓国有土地有偿出让合同，即国家按照法律的规定，通过其授权的机关，将国有土地的使用权在一定期限内让与土地使用者，向土地使用者收取土地使用权出让金并签订书面协议的行为。这...     

河南：土地执法监察向纵深发展

2003年以来，河南省纪检监察机关紧紧围绕深入贯彻落实科学发展观的要求，按照中央纪委、监察部的统一部署，结合河南实际，相继开展了土地市场秩序治理整顿、经营性土地和工业用地使用权出让情况执法监察、征用农民集体所有土地补偿费管理使用情况执法监察、查处土地违法违规案件专项行动和国有土地使用权专项清理等工作，取得了明显阶段性成效。     

谈国有土地使用权出让和转让的法律关系

国有土地使用权的出让和转让,是相互联系的两个层次。第一个层次,即土地使用权出让,它是指国家授权地方政府将国家所有的土地,以指定的地块、年限、用途和其他条件,有偿提供给土地使用权受让人依法开发经营使用的行为。第二个层次,即土地使用权转让,它是指土地使用权出让后,土地使用权受让人依法和按出让合同规定,将土地使用权再转移的经济行为。土地使用权转让的方式包括赠与、出售和交换。 一、国有土地使用权出让转让法律关系的主体 国有土地使用权出让转让法律关系的主体,是指在土地使用权出让和转让合同中享有权利和承担义务的法人或自然人。但是,第一个层次,土地使用权出让合同中的出让方,必须     

国有土地使用权出让公证简述

土地是我国十分宝贵的财富,随着经济体制改革的深入发展,土地使用制度改革正在逐步推进,作为改革的一个重要内容就是土地使用权作为商品进入市场,进行有偿出让。最近几年,笔者办理了宁波市国有土地使用权有偿出让招标及出让合同公证几百件,取得了较好的社会效益。文章结合公证实践,对国有土地使用权出让公证的具体做法谈谈初浅认识。     

日韩两国土地征用制度及对我国的启示

围绕着日韩两国的土地征用制度的公益目的、政府、征地补偿和征收程序四个维度对其特点展开论述。与日韩相对完善的土地征用制度相比,我国目前的土地征用制度存在着较多的问题。为此,我国应采取明确产权,健全法制体系、规范征地,制定合理的土地征用补偿标准和补偿范围,规范征地补偿程序等举措。     

我国土地征收制度存在的弊端及其改革建议

我国现行的土地征收制度存在固有弊端,主要表现为它促使了地方政府土地财政的形成,而农民的利益却受到了损害;地价的攀高增加了用地企业的成本,在土地垄断及高地价情形下必然发生寻租行为;农地非农化的速度过快,造成了失地农民群体规模越来越大,而且生活无法保障。因此,征地制度改革势在必行,这种改革既应有立法实体上的,也应有程序上的,建立失地农民社会保障体系是目前政府面临的一项重要任务。     

国有土地使用权交易与公证服务

一、引言 国有建设用地使用权交易行为因其关系到国家重大利益，历来是政府依法行政的重点，交易行为不仅要达到优化土地资源配置、提高土地利用率的目的，同时还必须做到杜绝权力腐败、避免暗箱操作。为此，我国的国有建设用地使用权出让交易走过了从协议方式到可采取拍卖、招标或协议方式，再到《物权法》规定的工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地上有两个以上意向用地者的，     

我国现行农村土地征收制度的不足与完善

我国土地实行公有制，将土地权属划分为国有土地和农民集体所有的土地。土地征收是指因国家建设的需要，强制将属于农民集体所有的土地收归为国家所有并给予补偿的行为。由于我国法律尚未明确界定公共利益，而且由于征收补偿范围偏窄，补偿费用低等原因，导致实践中有些征地行为不符合公共利益，且被征地农民的合法权益无法得到有效保障：因此，我国应借鉴国外合理的土地征收立法以完善我国的农村土地征收制度。     

论国有土地使用权出让的法律性质

国有土地使用权出让行为应为经济法律行为。理由是：１．出让行为的一方主体始终是国家;２．出让行为的目的和完成过程均体现出明显的国家干预,贯彻国家意志;３．出让行为是有偿的;４．违反出让合同的责任是复合而非单一的。由此指出“民事行为说”与“行政行为说”各自的不足和目前立法中的缺陷。最后,鉴于出让行为系经济法律行为,建议应由国有资产管理机构代替土地行政管理部门作为国有土地出让方,从而更好地实现国家对国有土地使用权出让行为的干预,更有效地利用土地资源     

论我国经营性划拨土地使用权制度之改造

经营性划拔土地使用权是我国原有的划拨土地在适应市场经济发展过程中被法律在某种程度上加以改造的产物.相关立法在其取得上同时存在"无偿论"和"有偿论"两种相对立的观念,造成法律适用上的混乱和当事人间利益的失衡;且法律设计上该种权利的受限制性与市场的流动性要求也不相符.因此,应以"充分的有偿论"和物尽其用的思想对现行经营性划拔土地使用权立法进行修订,国家对特殊企业的扶持也应转为以出让的土地使用权出资的方式实行.     

对国有土地使用权抵押中几个问题的探讨

《担保法》第34条将“抵押人依法有权处分的国有土地使用权”列为可用于抵押的财产。房地产交易、借贷等经济行为常涉及国有土地使用权抵押问题，这是现实中的一个颇有研究价值的问题。一、国有土地使用权的有效取得按照我国《城市房地产管理法》的规定，通常所称的国有土地是指在我国城市规划区内的国家所有的土地。国家依法实行国有土地有偿、有期限的使用制度。当前，国有土地使用权的取得有出让和划拨两种方式。1、依出让而取得国有土地使用权。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国…     

论土地征用与权利保护问题

土地征用是具有复合性质的法律行为,由此引起复合性的法律关系。目前我国的土地管理法以及各级政府制定的相关规定强化了土地征用中的权力,而忽视土地征用中的权利保护是一种普遍的现象,为此引发了大量的征地纠纷,但最终是牺牲了被征用地之相关民事权利。这种现象需要从法理认识分析和法律的高度引起重视。本文试图从土地征用的权利保护角度说明我国土地法律规范存在的一些问题。     

土地征用制度的法理分析:权利冲突的视角

土地征用问题的实质是土地征用权所承栽的公共利益和农民集体土地所有权所承载的农民土地利益之间的冲突。这两种利益的冲突是客观存在的,且逐渐从隐性状态走向了显性状态。显性的利益冲突是具有危害性的,利益冲突的解决就成为关键。解决土地征用问题的基本思路是实现利益的平衡,其途径为土地征用补偿制度。由于利益平衡的前提是冲突着的权利的完整,因此完善我国土地征用补偿制度的思路包含两个层面:一是深化土地征用补偿性质的认识,二是完善农民集体土地所有权。     

破产企业的土地使用权

一、破产企业土地使用权的来源 土地使用权是指依照法律对土地加以利用的权利。破产企业土地使用权是指破产企业依据法律规定业已取得并仍可以有偿或无偿地利用土地产生效益的权利。 国家供给土地使用者土地使用权的主要途径有两种,一种是出让,另一种是行政划拨。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权以协议、招标、拍卖的方式在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。划拨则是出让、转让以外的其他各种取得土地使用权形式的行为,除拨用原来就属于国有的土地以外,主要是