财政市场、土地资本化与异质性城市化

在以政府为主导的城市化进程中,土地财政成为了地方政府“经营城市”的重要手段。我国土地财政规模大、比例高,其形成不仅源于地方政府财权、事权不对等和地区之间、官员之间的竞争,究其质里,则是政府实现财政市场目标的行为投射。地方政府融资平台也基于相同的逻辑生成,帮助实现了土地财政的本质——资本化,弥补了地方政府的财政缺额。但是,土地的资本化提高了城市化成本,衍生出异质性,形成了空间与人口的矛盾,积累了凝结在城市中的金融、社会和道德风险,亟需引起重视。     

浅论经营城市

城市是一定区域内的经济、政治和文化中心 ,是经济和社会发展的主要动力源 ,在经济和社会发展中起着龙头和主导作用。根据经济发展的非均衡理论 ,没有城市的发展 ,就没有区域和国家的发展。如何顺应经济全球化的趋势和发展市场经济的需要 ,推动城市发展 ?近年来 ,国内一些城市在实践中自发引入市场机制来建设和管理城市 ,并不断总结提升 ,逐步形成了经营城市的新理念 ,走出了城市发展的一条新路子。一、经营城市的基本特点所谓经营城市 ,就是城市政府运用市场手段 ,整合各种要素 ,对城市资源实施资本化运作 ,实现其优化配置和价值最大化 ,全…     

经营城市与城市土地利用的制度分析

城市化是社会经济增长和结构变迁的产物,与制度安排及其变迁密切相关。我国城市化进程中强制性制度变迁起主要作用,城市政府进行的“经营城市”的制度设计,大大加快了我国城市化进程。但部分城市政府在经营城市中存在经营城市就是经营土地的观点,造成土地价值的流失和土地利用得低效。因此要进行制度的创新与修正,更加合理地利用稀缺土地资源。     

义务教育“资本化”:成因及社会影响

义务教育资本化已经在很多城市表现出明显的趋势,不仅导致房价上涨,加剧教育竞争,削弱义务教育制度的制度效用,而且还会导致阶层差异的再生产。而地方政府基于房地产业的发展和土地开发的收益,与公共服务(包括义务教育)投入之间的弱关联性,是义务教育资本化难以消除的内在原因。将这种弱关联转变为一种强制性的关联,强化地市级政府的统筹和协调作用,以义务教育资本化的政府收益来平衡不同区域义务教育资源配置,不仅具有正当性,而且也是消除义务教育资本化的最佳选择。     

《社会主义国有资产论》出版

对于正在进行经济体制改革的社会主义中国而言,解决好国有资产的运营和管理问题是极为重要和紧迫的。从一定意义上说,以城市为中心的经济体制改革的主要内容就是国有资产运营机制和管理体制的改革。但是到目前为止,我国学术界将国有资产本身作为特定对象而     

土地出让金岂能成为“自由资金”——土地出让金管理使用中存在的主要问题及对策

一、问题土地出让金的使用与管理,是近年来我省财政管理的一个突出问题。近年来我省各级政府认真履行国有土地使用权出让、划拨、转让管理和国有土地出让金的征管、使用的职能;创新经营土地理念,跳出了单靠财政拨款搞城市建设的旧模式,做大经营土地文章,把土地、项目、政策、环     

提高城市经营水平 加快城市建设步伐

在我国城市化水平大幅度提高的今天,如何将经营城市的理念引入到城市建设与管理中,实现其最大限度的增值,已是当前备受关注的一个全新课题。在借鉴香港城市管理和经营的先进经验的基础上,结合辖区实际情况,探讨珠海梅华街道城市经营的思路和做法。     

新形势下经济技术开发区市场化资本运营分析

资金是开发区建设的一大瓶颈。从发达国家和地区的工业园区发展的成功经验来看,只靠政府投资是不够的,以市场为手段,以市场化运营为主要特征,构建多渠道投融资体系,是满足软硬环境建设的必然要求。(一)盘活存量资本。开发区现有土地资源、已形成的固定资产和债权构成了存量资本。在存量资本中因资本性质、形成过程、构成要素等的不同使资本内在含量有着较大的差异性。如果能对存量资本进行结构优化、分类管理,合理使用,将构筑开发区资本运营的基础平台。如同“经营城市”,开发区也可以在土地使用权和固定资产产权转让与经营、无形资产特许经…     

关于提高城市土地经营效益的若干对策

以土地收购储备为核心的城市土地经营是城市土地使用制度的一项重大创新。然而,一些城市由于实践经验不足,经营方式方法不科学,以致土地经营效益不佳,经营风险凸显。针对这一问题,本文提出了城市土地经营的对策,旨在提高城市土地经营水平和效益。     

加强国土资源规划管理 促进城市经济有序发展——对西安等城市国土资源规划管理工作的研究

随着政府经营城市概念的提出以及经营城市工作的逐步开展,土地资源作为城市有限资源的管理越来越成为政府工作研究的重点.如何加强城市国土资源的规划与管理?我们分析了西安、东莞、中山、厦门等城市在这方面的经验和做法,总结起来,主要表现为以下几个特点:     

关于人力资源资本化管理的构想

知识经济的到来产生了合理计量企业人力资源价值的迫切需要 ,与此同时 ,利用财务化指标对人力资源进行资本化管理成为新的课题。本文针对当前对人力资源管理这一新的要求 ,将财务管理手段与人力资源管理特点相结合 ,创新地提出进行人力资源资本化管理的构想。文章阐明了人力资源资本化管理构想的主要内容 ,分析了人力资源资本化管理的意义和可行性 ,并最终从实用可行的角度出发 ,对人力资源价值计量和资本化管理实施的实际运用提出了新的看法     

中国的土地管理出了什么问题

1998年之后,中国大陆建立了号称"世界上最严格的土地管理制度",并希望籍此制度实现耕地保护、国有土地资本化和城市化之间的平衡。然而,对耕地流失的恐惧和对国有土地资本化的欣喜蒙蔽了人们的双眼,制度决策者希望在相互冲突的目标之间找到平衡,却将制度的基点建立在指标式的计划管理基础之上,不但无法实现制度设计所希望达到的目标,也让公民与社会付出了巨大的代价。今天的人们似乎更多地将土地管理、耕地保护战略的失败和地方土地财政的兴起归因于1994年的分税制改革。然而,现行土地管理制度本身的缺陷对上述问题的出现和恶化负有同等重要的责任。本文将以"国有土地—集体土地"为基本的讨论框架,从"中央—地方"和"城市化—耕地保护"这两个视角来总结过去30年间中国土地管理的经验和教训,进而反思当下中国的土地制度。     

以招标拍卖为切入点把国有土地使用权出让做大做活

招标拍卖国有土地使用权在一些外地已成为投资者获取土地使用权的主要途径。在杭州参与竟拍的还有杭州市经济适用房公司。有的市领导认为:城市建设靠土地,一个市长不会经营土地,就不会经营城市。他们的基本经验是:政府垄断土地一级市场。所有征地和收购土地都是土地管理部门所辖的土地储备中心承办,任何单位不得直接参与。以招标拍卖的形式出让土地使用权有利于土地管理上有兴利除弊。一是克服了土地部门随项目被动供地的局面,形成了以供地条件引导项目需求的主动式供地和集约供地;二是克服了用地上的不正之风和土地资源浪费;三是防止了国有资产的流失,真正保证了市场经济条件下国有土地资产的量化和增值;四是减轻了土地管理部门的压力,使复杂的问题得到了简单化的解决,提高了土地管理执法的质量;五是从机制上堵住了暗箱操作的黑洞,有利于清正廉洁和保护干部。我省招标拍卖国有土地使用权已开始启动,但多是协议出让的方式进行,其盲目性、随意性非常大。因此,各级政府要解放思想,转变观念,增强推动国有土地招标拍卖工作的责任感,大力推动国有土地使用权招标拍卖工作。     

析房地产资本化率

一、资本化率的概念。对于土地、商铺等收益性物业来讲,初始投资完成后,经过若干时间的价值收益,在投资期末会以一定的价格售出。这可以用现金流量表体现其房地产投资过程与结果,其中有一个反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数,即资本变化比率,通常称为资本化率。在房地产评估中,收益法采用的还原利率,又称收益率,即为资本化率,反映作为房地产投资,该宗物业年收益价值与总价值的平均比率,为个别资本化率;在项目评估与房地产经济评价中,现金流量表中的折现率,也是资本化率,反映所属房地产开发行业的资本经营平均变化比率,为行业资…     

对城市土地管理经营中几个问题的认识

本文认为进一步地加深对城市土地资源的价值、利用和管理经营三个方面的认识 ,有助于理顺我国城市房地产市场的各种关系 ,促进城市的良性发展。     

关于经营城市问题的思考

所谓经营城市,就是运用市场经济的手段,对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本(如土地)和人力作用资本(如路、桥)及其相关的延伸资本(如城市桥梁命名权),进行集聚、重组和营运.其表现形态既有有形资本,又有无形资本.经营城市作为一种市场经济条件下城市建设与管理的新观念,正在纳入人们的视野并获得越来越多人的认同.经营城市为我们克服传统体制下形成的落后的管理方式、管理手段,解决困扰城市建设发展的资金问题指出了路径.     

推进城市土地资本运营加快城市建设和发展

长期以来,由于观念陈旧,机制僵化,管理混乱,城市土地经营效果不好,土地的价值没有得到充分体现,造成城市建设资金严重不足,制约城市化进程。因此,应正确理解城市土地资本运营内涵,深刻认识大力推进城市土地资本运营的必要性,依法全方位推行经营性用地有偿使用制度,尽快建立健全政府土地收购储备制度,坚持公开、公平、公正的原则,大力推进土地招标拍卖。     

实施客户关系管理是电力企业发展的必经之路

客户关系是营销管理中重要的经营理念。在产与销、销与购的生产经营活动中,在环节上无不体现着供用双方的客户关系。随着电力企业的集约化管理、市场化运营管理方针的确立,实施和强化客户关系管理,在行业的特殊性和市场化运营的管理体系当中,显得尤为重要。     

构筑城市大经营格局推进区域经济发展

"城市是经济、政治和人民的精神生活的中心,是前进的主要动力."其优势、资源整合的力度、深度和广度,直接关系城市经济发展的速度.要实现区域经济快速发展,必须把城市作为一个资源聚合体,按照市场规律,坚持以人为主体,以产业为基础,以环境为支撑,将经营意识、经营机制和经营方式等运用到经济发展的各个领域,对城市潜在资本进行集聚、重组和经营,实现资源效益的最大化、最优化.     

提高城市经营水平推进城镇化建设

提高延边州的城市经营水平,主要应提高对城市经营的认识程度,正确处理城市规划、城市建设、城市经营的关系,在低成本建设中经营城市。同时在城镇化进程中处理好土地储备结构与总量的关系,实现土地资源的永续利用。