县域近郊农村宅基地使用权流转的实证分析——基于山东省L市的田野调查

调查显示,县域近郊宅基地使用权流转呈以下基本样态:农户家庭成员间宅基地使用权的再分配、农村集体组织成员间的宅基地使用权流转和农村集体组织成员外的宅基地使用权流转等,被调查区域农村宅基地使用权流转,总体呈流转数量趋于增加、流转形式趋于多样的特点。完善宅基地使用权流转制度具体应采取以下措施:明确宅基地使用权为限制流通物,建立宅基地有期限性使用制度,分类建立宅基地使用权的退出机制,健全宅基地使用权流转的制度支撑等。     

乡村民宿发展的困境与出路——以宅基地“三权分置”改革为视角

利用农村闲置宅基地和闲置住宅发展乡村民宿产业,是提高农村土地资源利用效率、增加农民收入的有效途径之一,也是激发乡村发展活力、促进乡村振兴的应有之义。但是,当前乡村民宿发展面临宅基地收益权能的缺失、宅基地使用权归属不明、经营主体的融资难等困境,应该抓住试点地区调整实施现行法律的时间窗口,赋予宅基地完整权能以确认乡村民宿的经营合法性,按照宅基地“三权分置”思路明晰乡村民宿租赁双方对宅基地及其地上房屋权属关系,探索宅基地使用权抵押的实现路径,走出乡村民宿发展的困境,形成农村宅基地制度改革的可复制、可借鉴的经验,为未来国家相关法律完善奠定坚实的基础。     

眉山市探索建立宅基地自愿有偿退出机制研究

党中央国务院高度重视农村土地制度改革,2008年来多次出台改革政策,2015年启动宅基地有偿退出试点。眉山市彭山区是全国第二批农村改革试验区,进行了宅基地退出的探索。本文梳理分析了近年来中央宅基地有偿退出政策,总结了各地宅基地退出试点实践经验,结合本地实际提出了建立宅基地自愿有偿退出机制的建议意见。     

宅基地使用权流转：限制及其解除

在我国农业社会主义改造背景下发展起来的宅基地使用权制度采取了均分、无偿取得的方式,并严格限制宅基地使用权流转,适应了我国优先发展工业战略、计划经济和城乡分割体制的要求。随着市场经济体制的确立和工业化、城市化进程的加快,我国对宅基地使用权流转限制的基础发生了深刻变化。土地增值的拉力及工业化、城市化的推力,导致宅基地制度选择空间扩大,宅基地使用权流转制度变革的摩擦成本降低,潜在收益增大,宅基地使用权自由流转成为正确的选择。应从完善宅基地创设方式、解除对宅基地使用权自由流转的限制、合理分配流转收益、完善宅基地相关管理制度等方面为宅基地使用权流转提供制度支持。     

论我国宅基地使用权流转制度的完善

我国对宅基地使用权采取的是有限制流转的做法,并且严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转：这是由我国宅基地使用权的用益物权性和社会保障性决定的。随着我国经济的发展,现行的宅基地使用权流转制度已不合时宜,建议我国建立宅基地使用权有偿、有期限制度,完善宅基地使用权登记制度,逐步放宽宅基地使用权的流转。     

论宅基地使用权初始取得制度的缺陷及其完善

宅基地使用权制度以宅基地使用权的取得为入口,其设计科学、合理、精确与否对宅基地使用权制度的实施效果有着直接影响。《物权法》却并未直接规定宅基地使用权取得制度,作为一个典型的引致性规范,立法者为包括《物权法》在内的相关法律的修改完善及新法的适用,预留了较大空间。我国立法将宅基地使用权定性为用益物权,宅基地使用权初始取得制度的改造与重构亦应当依照他物权取得的基本原理,从而完善我国的宅基地用益物权制度。     

农村宅基地使用权流转的法律分析

我国现行法律禁止农村宅基地使用权自由流转,但实践中存在着农村宅基地使用权流转的多种形式,并且在一些地方出现改革实践的新发展。我国农村宅基地使用权流转中存在着法律规范滞后和地下交易活跃等问题,今后应建立我国农村宅基地使用权流转法律制度、实行农村宅基地有偿使用制度、强化强制登记制度和完善宅基地流转收益分配制度。     

农村宅基地有偿退出制度改革：试点经验、现实困境与政策建议——以安徽金寨和江西余江两地试点为例

农村宅基地有偿退出试点改革旨在破除制度路径依赖,盘活农村闲置资产。从安徽金寨和江西余江两地的试点观察中,不难看出,以行政主导调控为模块构成的金寨模式和以内生主体自治为模块构成的余江样板均取得显著成果,但其供给后发驱动不足、标准价值分类简化、保障衔接机制弱化、盘活利用效果欠佳等困局是影响两地农村宅基地有偿退出试点良性循环的发展桎梏。在推进农村宅基地有偿退出试点进程中,应当以供给多元化、标准规范化、保障同步化、盘活体系化作为破局措施,架构出一套凸显农民主体地位、疏通市场参与通道、健全财政兜底保障三位一体的宅基地有偿退出新机制。     

宅基地使用权流转模式评析与选择

摘要:宅基地使用权流转是宅基地制度的核心问题,宅基地使用权流转不仅是个法律问题,也是个事关经济政治制度的问题.随着城市化进程的不断发展,在一些城市出现“宅基地换房”现象,这些探索无疑具有创新之处但也有不足,其结果只是部分解决了城乡交界处的宅基地流转问题,因而只能是权宜之计.在全国范围内建立一套宅基地使用权流转制度以填补我国土地制度的相关空白才是当务之急.     

论我国宅基地使用权制度的完善

我国宅基地使用权制度的滞后和不完善导致了宅基地使用权纠纷大量出现,只有完善我国宅基地使用权制度才能根本化解纠纷,保障国家权益、维护农民利益,促成农村经济与我国市场经济发展相协调.     

我国农村宅基地使用权变动探讨

现行的限制农村宅基地使用权变动的制度与农村宅基地使用权变动现实发生了激烈的冲突。文章从我国经济体制的变革、土地资源优化配置、农民增收渠道的拓展、城乡公平的发展权等方面阐述了农村宅基地使用权变动的必要性,从政策引导与物权法搁置性规定、户籍制度改革、社会保障体系的建立与完善、制度执行动力等方面论证了农村宅基地使用权变动的可行性,文章就农村宅基地使用权变动条件、程序等提出了若干设想。     

论海域使用权流转制度的完善——以《海域使用管理法》修订为视角

海域所有权归属于国家,是构建海域使用权流转制度的前提条件。完善海域使用权流转制度具有极其重要的现实意义。《海域使用管理法》对海域使用权流转制度的规定存在诸多不足,如没有规定海域使用权的出租、抵押和出资等问题,因此需要对该法进行修订,使之与《物权法》相协调。     

国外、域外探望权制度比较—兼论我国探望权制度的构建

国外及域外民法,有关探望权的规定各不相同。我国“探望权”制度的构建应从探望权的主体范围、探望权的客体、探望权的内容等方面进行,还应明确探望权在司法实践中应注意的问题。     

宅基地使用权转让的现实困境与法律进路--兼评《物权法草案》第162条

设计宅基地使用权的转让制度既要充分考虑我国农村的现实,又要保持相关规则之间的协调。“一户一宅”原则宜表述为“一户只能申请一处宅基地”。物权法对宅基地使用权的转让可以进行必要的限制,但不宜作出绝对的禁止性规定,应当允许宅基地使用权在一定条件下和一定范围内转让。非本集体经济组织成员受让宅基地使用权有其必要性,但必须予以限制。宅基地使用权转让的登记制度,可统一采用“未经登记,不发生物权的效力”的处理模式。     

物权请求权的性质定位

物权请求权的性质是什么,应选择什么样的立法模式这一问题既关系到物权请求权本身立法的问题,也是关系到民法典立法模式选择的问题.我国未来的民法典,应在民法典总则中要规定关于请求权的原则性条款,作为民法典中请求权体系的统领和共同适用的通则.在区分绝对权请求权和侵权请求权的基础上分别在各编章构建请求权的体系.     

论我国监护制度的缺陷及完善

我国规定在《民法通则》和一些相关民事法律中的监护制度存在诸多缺陷。对其进行完善应该从以下几个方面进行：从立法上将亲权与监护分立;完善监护人的有关规定;扩大被监护人的范围;完善监护的内容;设立专门的监护监督人和监护监督机构。     

海域使用权共有中的几个问题

从尊重现实出发,我国海域使用权共有的权利主体有应当包括自然人、公司等企业法人、事业单位法人、社会团体法人、机关法人、合伙企业、独资企业、在中华人民共和国领域内设立的不具有法人资格的中外合作经营企业和外资企业、农村集体经济组织或者村民委员会。合伙人的优先购买权应当参照承租人的优先购买权的规定,认为该海域使用权移转契约对于具有优先购买权的共有人不生效力。对于合伙人对合伙财产中的海域使用权共有的性质,应该侧重从按份共有和共同共有的实质特征来认定,而不能简单地从是否划分份额这一形式特征来区分。如果合伙人仅基于合伙合同取得同一海域使用权,合伙人之间对该海域使用权的共有关系为按份共有;如果用海域使用权投资,和他人设立合伙企业,合伙人之间对该海域使用权的共有关系为共同共有。     

业主的建筑物区分所有权之评析（上）

建筑物依土地之承载得其成就,人类因建筑物之依归而创建文明。因此,建筑物之于人类发展,占非常重要地位。建筑物之所有权及利用权,更是物权法规则的核心之一。而建筑物区分所有权之渊源,由来久远,于古老之埃及、巴比伦及希腊之律法即有迹可寻。19世纪初,区分所有权的形式即已为各国地区之民事立法所采用,二次世界大战结束后,建筑物区分所有权制度,更发展为各国地区不动产所有权法律上之重要制度。我国为因应城市公有化、福利型住房制度转入商品化住房制度的社会客观性需求,暨顺应我国城市化进程的加速,并为取得多层或高层住宅之城市居民提供立体物权的规范依据,于《物权法》第六章专章规定了“业主的建筑物区分所有权”。但检视《物权法》关于建筑物区分所有权制度的规定,仍存有不足以规范区分所有权法律关系之处。为此,本文试图从建筑物区分所有权理论分析角度入手,检视《物权法》第六章的立法取向及其基本内容,并提出其存在的相关问题与解决对策,俾作为日后最高人民法院为司法解释或法院判决之参考依据。     

论海域使用权创设制度的立法完善

《海域使用管理法》建立了“审批为主、招标拍卖为辅”的海域使用权创设方式,以及“颁发海域使用权证书并向社会公告”的海域使用权公示制度。这一海域使用权创设方式存在缺陷,应该从以下四个方面予以完善：限制行政审批、鼓励竞争出让;允许以挂牌和协议方式出让;规定海域使用权出让合同;以登记时间作为海域使用权取得时间。     

论刑事案件中涉案财产的产权归属

刑事案件涉案财产的产权归属不仅直接关系到财产所有人的合法权益,而且关系社会的稳定,关系到社会公众对司法机关的认可与评价。由于我国现行相关法律法规存在的缺陷与不足,导致司法实践中各地对涉案财产的认定和处理存在很大的随意性,经常发生侵害财产所有人合法权益的现象。这违背了宪法关于保护公民私有财产权的规定,损害了公民合法的财产权,也直接影响到司法机关在公众心中的地位和形象。本文以法理与实践为依据,试从涉案财产的定义与产权归属、现行相关法律法规、涉案财产司法实践和立法建议等方面展开论述,对这一问题进行初步探讨,以期去伪存真,引起立法部门的重视,修改和完善相关法律法规,使公民的合法财产权得到切实的保障。