眉山市探索建立宅基地自愿有偿退出机制研究

党中央国务院高度重视农村土地制度改革,2008年来多次出台改革政策,2015年启动宅基地有偿退出试点。眉山市彭山区是全国第二批农村改革试验区,进行了宅基地退出的探索。本文梳理分析了近年来中央宅基地有偿退出政策,总结了各地宅基地退出试点实践经验,结合本地实际提出了建立宅基地自愿有偿退出机制的建议意见。     

进城农村村民有偿退出宅基地的全域性政策工具研究

在农村闲置宅基地和城镇建设用地需求指标双增长的现状下,如何缓解农村与城镇、地区之间土地资源配置失衡的问题值得深入探究。以宅基地发展权为依托,构建进城农村村民有偿退出宅基地的全域性政策工具——宅基地复垦票,提高宅基地节约集约利用率,解决进城农户租购住房支付能力不足的问题,构建城市建设用地持续供给机制。     

我国试点地区宅基地使用权退出制度探析

建设和谐社会的关键是城乡统筹发展,而土地制度成为阻碍社会和经济进一步发展的主要瓶颈之一。我国部分试点地区已经开始探索宅基地使用权退出制度,并制定了一系列相关的政策法规,通过整理试点地区现行宅基地使用权退出制度的操作流程和相关规定,分析宅基地使用权退出条件、退出程序和保障中存在的问题,提出完善宅基地使用权退出制度的思路和建议。     

宅基地有偿使用的实践探索与法理透视

宅基地有偿使用是宅基地优化配置的重要措施,对于乡村振兴战略和共同富裕目标的实现具有重大意义.为保证宅基地使用权分配环节和保有环节的公平性,各试点地区围绕占地面积、收费模式、计价标准、奖惩措施与优惠政策等方面进行了有益探索.这些探索进一步表明该制度的规范基础是《土地管理法》第62条第1款,其法理基础是土地资源的稀缺性与分配的公平性.同时,各地试点也呈现出适用范围的不确定性、收费标准缺乏科学依据、收费用途的随意性等问题.为进一步把宅基地有偿使用的改革推向深处,各地应在保有环节从适用范围的限定性、收费标准的科学性、费用用途的公共性和惩戒机制的自治性等方面不断完善宅基地有偿使用制度.     

“宅改奇迹”:政治系统支持中的价值、规范与权威结构——基于江西余江宅基地制度改革试点的调查

宅基地是农民安身立命的重要财产,在其看来通常具有不可侵犯的权利地位,因而,宅基地制度改革必将面对这一棘手的难题。以政治系统的输入过程为研究进路,结合余江宅基地制度改革的试点工作,将"宅改"置于对政治系统的"支持"中进行探讨。通过分析这一支持的目标主体,即"宅改"主导价值、"宅改"博弈或执行规范、领导小组、执法大队、党员干部等权威结构,发现农民对这一目标主体支持的一致性,是使"宅改"诉求与愿望能够输入政治系统进行转化并输出符合农民共同意愿政策的前提条件,这也成为余江缔造"宅改奇迹"的决定性因素。     

论宅基地管理的自治模式 ——治理视角下的宅基地制度改革研究

宅基地制度改革是国家自上而下推进的旨在提高宅基地管理能力及扩大宅基地权能的体制改革。以往的相关研究主要关注扩大宅基地权能层面,主要议题围绕宅基地是否应该流转及如何流转,忽视了基层治理现代化背景下宅基地管理层面的制度创新实践。对江西余江的个案研究表明,为了提升宅基地管理能力,地方政府注重动员基层社会,形成制度化了的"宅基地管理的自治模式"。对这一宅基地管理模式形成过程和运行机制的研究表明:积极发挥村民自治的作用,不仅关乎严格规范的宅基地管理制度的建立,而且对优化基层治理现代化路径有重要意义。在宅基地制度改革试点向全国范围拓展过程中,增加治理的视角有利于更全面地更准确地评估试点成果,避免掉入单向度扩大土地权利的"财产权陷阱"。     

收、分、退、转:基于湄潭县宅基地盘活利用的四种方式分析

农村闲置宅基地的有效利用是全面推进乡村振兴的重要条件之一。文章以贵州省湄潭县为例，阐述了湄潭县盘活利用农村闲置宅基地的四种方式：收、分、退、转，并对四种方式进行比较分析。结果表明：四种方式都能促进农村闲置宅基地的有效利用、提高农户的财产性收入和改善农户的居住环境。聚焦“收”，严格落实“一户一宅”；着眼“分”，激活宅基地权能；鼓励“退”，盘活农村闲置宅基地；探索“转”，推动宅基地流转入市。提炼和分析闲置宅基地盘活利用的四种方式，以期为经济落后地区提供经验借鉴，助推我国西部地区乡村振兴。     

宅基地退出的风险探析

宅基地对于保障农民住房及基础生存条件有着不可替代的作用,但现存的宅基地闲置、"一户多宅"等情况造成土地资源的浪费,故宅基地退出对实现土地资源的高效利用、深化农村土地制度改革具有重要意义。由于宅基地法律制度不完善、宅基地监管机制缺位、农村社会保障水平偏低等原因,致使宅基地退出面临着经济、社会、生态等方面的风险。应从完善立法、加强监管、强化农村社会保障等方面,全面规制宅基地退出的风险。     

宅基地增值收益分配的疑难问题与规则构造

进一步完善宅基地增值收益分配运行机制,是保障宅基地增值收益收取环节与利用环节的公平性兼顾效率性的关键。各试点地区围绕收益范围、收益主体、参与方式、收益管理等方面进行了多元有益探索。但各地试点均呈现出适用范围与收益主体的不确定性、收益形式的混乱性、收费用途随意性等问题。宅基地增值应从收益分享主体的正当性、收益分配方式的多元化、收益分配管理的规范化等方面进行规则构造。宅基地增值收益分配应当以地租理论为依托,明确个人、集体、地方政府均存在参与增值收益分配的法理支撑;基于地域差异、产业差异等各地差异化特点,在宅基地分配方式立法上进行多元化表达;基于村民自治和农民基本权益保障的需要,结合具体规定,明确决议基础上的宅基地增值收益分配制度管理规则。     

农村宅基地使用权流转的法律分析

我国现行法律禁止农村宅基地使用权自由流转,但实践中存在着农村宅基地使用权流转的多种形式,并且在一些地方出现改革实践的新发展。我国农村宅基地使用权流转中存在着法律规范滞后和地下交易活跃等问题,今后应建立我国农村宅基地使用权流转法律制度、实行农村宅基地有偿使用制度、强化强制登记制度和完善宅基地流转收益分配制度。     

乡村振兴视域下农村养老服务精准供给的实践逻辑——基于扎根理论的质性研究

农村养老服务精准供给是乡村振兴背景下推动农村养老服务高质量发展的内在要求。采用扎根理论研究方法，基于19个全国农村养老服务典型性案例，提取和凝炼了农村养老服务精准供给实践逻辑的理论模型。研究发现，农村养老服务精准供给实践离不开供给动因、供给主体、供给保障、供给流程之间的耦合作用。在供需现状、上级压力和理念认知等内外动因驱动下，由党建引领的政府、市场主体和社会力量所构成的多元供给共同体，通过整合制度建设、工作机制、资源条件和技术赋能等供给保障要素，为需求识别、供给决策、服务生产和监管评估等接续环节构成的供给流程提供重要支撑，从而推动农村养老服务供需动态平衡，由此构成农村养老服务精准供给的实践逻辑。     

宅基地"三权分置"中资格权的法理反思与实践检视

宅基地"三权分置",是党中央稳妥推进并扩大农村宅基地制度改革试点的重要政策抓手,也是各试点地区积极探索农村宅基地制度改革的重要依循路径,但有关宅基地"三权分置"中资格权问题,存在宅基地资格权派生逻辑之争、宅基地资格权法律属性之争、宅基地资格权权能内容之争、宅基地资格权取得标准之争等诸多争议.欲消弭这诸多争议,取得共识,需要厘清资格与资格权之法理关系,准确把握宅基地资格权之生成逻辑,合理界定其法律属性,审慎廓清其权能内容,科学界定其判断标准,对此,还需要对照各地区宅基地"三权分置"改革试点进行实践检视.由此,既可有助于澄清理论与实践中的认识偏差,也有助于进一步推进宅基地"三权分置"制度改革实践,进而助力乡村振兴战略的顺利实施.     

改革和完善农村宅基地制度研究

农村宅基地是农民重要的生产和生活资料,改革和完善农村宅基地制度是农村土地制度改革的重要组成部分。目前农村宅基地制度存在的缺陷使农村宅基地使用和流转都面,临着不少矛盾和问题。进一步改革和完善农村宅基地制度,既有利于保护农村土地,又有利于保障农民对宅基地的用益物权。应当采取多种配套措施,朝着市场化方向进一步改革和完善农村宅基地制度。     

农村宅基地“三权分置”制度

2018年《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略意见》明确提出农村宅基地要实行所有权、资格权、使用权“三权分置”政策。为了更好地保障农民的生存权和财产权,维护农民的合法权益,需要尽快创设宅基地“三权分置”制度体系。在“三权分置”制度中,农村集体经济组织是农村宅基地所有权的主体,农村集体经济组织成员是宅基地资格权的主体,但新的宅基地使用权主体不应仅仅限于本村的集体经济组织成员,在新的制度体系下,使用权的主体范围应当不断扩大。本文从我国“三权分置”的历史演变出发,分析了“三权分置”的基本要义及三权之间的关系,并提出了推进农村宅基地“三权分置”制度改革的相关建议。     

基于功能变迁视角的宅基地管理制度研究

随着工业化、城镇化和市场化的推进,建设用地需求增加,土地资产属性凸显,宅基地利用中出现隐形流转和超标占用等问题,亟需创新宅基地管理制度。从宅基地功能出发,农村划分为城中村、近郊村和远郊村三种类型,以长沙市3个典型村为例,分析社会转型过程中三种农村的宅基地功能变迁。研究表明,三种农村宅基地的社会保障功能和生产功能都在减弱,城中村和近郊村的宅基地资产增值功能增强,远郊村宅基地基本不具备资产增值功能。根据资源配置理论,具有资产增值功能的宅基地应实行市场配置,即有偿使用和自由流转;不具备资产增值功能的宅基地则继续实行计划配置。     

维护和发展农民土地财产权利的思考与建议

保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道,是当前深化农村产权改革必须面临的基础性问题。     

农村集体土地市场系统分析和上海市农村地产市场建设

农村地产市场交易客体有所有权和使用权之分,我国现行法律规定只能交易使用权。农村地产交易主体主要包括地产供给主体、地产需求主体、地产经营主体和中介主体。农村地产交易形式主要有:使用权出让、转包、租赁、入股、抵押、转让、互换、土地买卖、集体土地所有权的调整等。农村土地市场可按不同的标准划分为不同的子市场,土地在不同子市场间进行流转,构成农村地产市场体系。上述方面有机地构成农村地产市场系统。市场机制的有效运作必须以完善的市场系统为条件。     

论我国宅基地使用权制度的完善

我国宅基地使用权制度的滞后和不完善导致了宅基地使用权纠纷大量出现,只有完善我国宅基地使用权制度才能根本化解纠纷,保障国家权益、维护农民利益,促成农村经济与我国市场经济发展相协调.     

因地制宜推进农村宅基地流转

农村宅基地长期以来私下流转灰色交易不断，有其客观必然性和合理性。鉴于我国农村宅基地制度设计存在的诸多弊端，应面对现实，建立农村宅基地流转法律制度，以放开、搞活、规范为着力点，因地制宜地推进农村宅基地流转。     

乡村民宿发展的困境与出路——以宅基地“三权分置”改革为视角

利用农村闲置宅基地和闲置住宅发展乡村民宿产业,是提高农村土地资源利用效率、增加农民收入的有效途径之一,也是激发乡村发展活力、促进乡村振兴的应有之义。但是,当前乡村民宿发展面临宅基地收益权能的缺失、宅基地使用权归属不明、经营主体的融资难等困境,应该抓住试点地区调整实施现行法律的时间窗口,赋予宅基地完整权能以确认乡村民宿的经营合法性,按照宅基地“三权分置”思路明晰乡村民宿租赁双方对宅基地及其地上房屋权属关系,探索宅基地使用权抵押的实现路径,走出乡村民宿发展的困境,形成农村宅基地制度改革的可复制、可借鉴的经验,为未来国家相关法律完善奠定坚实的基础。