Aufteilung der gemeinschaftlichen Liegenschaftsaufwendungen gem § 32 Abs 1 WEG 2002 – auch für (noch) nicht errichtete WE-Objekte – nach dem Grundbuchsstand

Nach § 32 Abs 1 WEG 2002 sind die gemeinschaftlichen Aufwendungen für die WE-Liegenschaft einschlie?lich der Beitr?ge zur Rücklage von s?mtlichen Wohnungseigentümern nach dem Verh?ltnis ihrer Miteigentumsanteile – entsprechend dem Grundbuchsstand – zu tragen. Weil ein (noch) nicht errichtetes WE-Objekt (hier: ein Gesch?ftsraum) erst untergeht, wenn dessen unterbliebene Errichtung endgültig feststeht, führt seine blo?e rechtliche Existenz, dh mit einem im Nutzwertverfahren ermittelten und im Grundbuch einverleibten Mindestanteil samt untrennbarer Verbindung mit dem – tats?chlich nicht gebauten – WE-Objekt zur dem entsprechenden Kostentragungspflicht des Wohnungseigentümers nach § 32 Abs 1 WEG 2002. Wollte der WE-Verwalter von seiner gesetzlichen Pflicht abweichen, die gemeinschaftlichen Liegenschaftsaufwendungen nach dem gesetzlichen Aufteilungsschlüssel des § 32 Abs 1 allen Wohnungseigentümern vorzuschreiben, bedürfte dieser Akt als Ma?nahme der au?erordentlichen Verwaltung nach § 29 Abs 5 WEG 2002 iVm den §§ 834f ABGB der Zustimmung s?mtlicher Teilhaber. § 32 Abs 2 WEG 2002 (früher: § 19 Abs 1 Z 2 WEG 1975 in der Stammfassung) schlie?t mit der zwingenden Schriftform der einstimmigen Vereinbarung eine konkludente ?nderung des gesetzlichen Aufteilungsschlüssels aus.     

Widmungsunabhängige Rücklage nach § 31 WEG 2002, deren Beiträge der Eigentümergemeinschaft ex lege zufließen

Zur Pflicht des WE-Verwalters nach § 20 Abs 2 WEG 2002, für die Bildung einer angemessenen Rücklage und die Vorschreibung ausreichender Akonti auf die gemeinschaftlichen Bewirtschaftungskosten der WE-Liegenschaft zu sorgen. Unabh?ngig davon, dass der Gesetzgeber im WEG 2002 einen unscharfen Begriff der Rücklage pr?gt – für ein engeres Verst?ndnis nach Art eines "Zwangs-Ansparsystems" sprechen laut OGH § 18 Abs 4, § 20 Abs 2, § 31 Abs 1 und § 32 Abs 1 leg cit –, flie?en die Rücklagenbeitr?ge samt den Zinsen aus ihrer fruchtbringenden Anlage widmungsunabh?ngig und ex lege der Eigentümergemeinschaft als gebundenes Verm?gen zu. Daraus folgt, dass die von der bekl Eigentümergemeinschaft geltend gemachten Gegenforderungen (hier: aus dem Titel des Schadenersatzes und nachbarrechtlicher Ausgleichsansprüche) nicht durch die auf einem v?llig anderen Rechtsgrund beruhenden Ansprüchen aus laufenden Beitragsleistungen durch den kl Wohnungseigentümer beglichen sein k?nnen. Zur Aufrechenbarkeit von Schadenersatzforderungen, die die Eigentümergemeinschaft – aus der gemeinschaftlichen Verwaltung wurzelnd – gegenüber einem Wohnungseigentümer mit dessen Gegenforderungen geltend macht; oder von Forderungen aus dem Rechtsgrund der Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft, die aus der Behebung ernster Sch?den des Hauses gem § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 herrühren; oder von Ansprüchen aus notwendiger Abtretung iSd § 1422 ABGB.     

Außerstreitrichterliche Prüfung der Abrechnung des WE-Verwalters auf formelle sowie auf inhaltliche Mängel – Teilsachbeschluss unzulässig

Die Anfechtung eines Teilsachbeschlusses gem § 36 Abs 2 Au?StrG über die Rechnungslegung des WE-Verwalters ist nach stRsp als materiellrechtliche Frage der Rechtsrüge zuzuordnen. Weil sich aber der Revisionsrekurs seit dem 1. 9. 1999 (§ 17 Abs 1 Z 1 WEG 1975 idF WRN 1999) – ebenso nach § 20 Abs 3 iVm § 34 WEG 2002 – nicht nur gegen formelle M?ngel richtet, sondern den Au?erstreitrichter auch zur Prüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung des WE-Verwalters verpflichtet, ist ein Teilsachbeschluss (des Erst- oder RekursG) unzul?ssig. Da nach § 52 Abs 2 Z 2 WEG 2002 im Abrechnungsverfahren s?mtlichen Wohnungseigentümern Parteistellung zukommt, steht allen auch eine im Au?erstreitverfahren verbesserte Abrechnung des WE-Verwalters zu, selbst wenn einzelne von ihnen die ursprüngliche Rechnungslegung gebilligt haben.     

Zwangsverwaltung des Wohnungsgebrauchsrechts an einer Eigentumswohnung

Ist ob der mit WE verbundenen Mindestanteile des Verpflichteten (= Wohnungseigentümer einer Wohnung und einer Garage) ein nicht eingeschr?nktes, ausdrücklich so bezeichnetes Wohnungsgebrauchsrecht (hier: zugunsten der Mutter des Verpflichteten) im Grundbuch einverleibt, ist die Zwangsverwaltung dieses Gebrauchsrechts gem § 97 Abs 1 EO iVm § 508 ABGB zu bewilligen, falls der Gebrauchsberechtigte w?hrend l?ngerer Dauer am Gebrauch verhindert ist. Dem (Wohnungs-)Eigentümer stehen – anders als beim Fruchtgenussrecht! – n?mlich alle Nutzungen zu, "die sich ohne St?rung des Gebrauchsberechtigten aus der Sache sch?pfen lassen". Die Erfolgsaussichten einer Exekution sind bei deren Bewilligung nicht zu prüfen, es sei denn, dass schon im Entscheidungszeitpunkt die Unm?glichkeit der Ertragserzielung nach der Aktenlage feststeht; diesfalls ist die Zwangsverwaltung nach § 129 Abs 2 EO einzustellen. Die Sach- und Rechtslage ist zum Zeitpunkt der Erlassung der erstinstanzlichen exekutiven Entscheidung (hier: Bewilligung der Zwangsverwaltung) ma?gebend.     

Verbücherung einer Grunddienstbarkeit als Zubehör-WE zugunsten des jeweiligen Wohnungseigentümers eines WE-Objekts?

Falls Objekte zubeh?rtauglich sind (hier: 2 in einer Garage befindliche Kfz-Abstellpl?tze nach § 1 Abs 2 WEG 1975), k?nnen sie – die entsprechende Widmung und Erfassung im Rahmen der Nutzwertfestsetzung (hier durch Au?erstreitrichterbeschluss aus dem Jahr 1995) vorausgesetzt – als Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Wohnungseigentümers eines WE-Objekts im Grundbuch einverleibt werden, wodurch die sachenrechtliche Zuordnung zum WE-Objekt erfolgt. Als Rechtsgrund für die Verbücherung des Zubeh?r-WE in Form einer Grunddienstbarkeit scheidet allerdings eine "Amtsbest?tigung" nach § 182 Abs 3 Au?StrG (früher § 178 Au?StrG aF) aus, da hiefür nur zu Lebzeiten des Erblassers bestehende und nicht erst nach seinem Tod zu begründende (beschr?nkte) dingliche Rechte in Frage kommen. Zum grundbücherlichen Zweck der "Amtsbest?tigung". Den Antrag nach § 182 Abs 3 Au?StrG kann nicht der Erbe, sondern nur der Verm?chtnisnehmer mit Zustimmung des/der Erben stellen. An allgemeinen Teilen der WE-Liegenschaft k?nnen entweder alle Wohnungseigentümer gemeinsam oder zumindest mit Zustimmung s?mtlicher Teilhaber zu Gunsten oder zu Lasten der jeweiligen Mindestanteile Grunddienstbarkeiten durch Einverleibung im Grundbuch erwerben. Die Dienstbarkeitsbelastung ist mit dem ausschlie?lichen Nutzungs- und Verfügungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers begrenzt.     

Klarstellungen zur Grundrechtsbeschwerde

Im Verfahren über eine Grundrechtsbeschwerde kann nach st?ndiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes die Sachverhaltsgrundlage des dringenden Tatverdachts nur nach Ma?gabe der M?ngel- und Tatsachenrüge der Z 5 und 5a des § 281 Abs 1 StPO in Frage gestellt werden. Die rechtliche Annahme einer der von § 180 Abs 2 StPO genannten Gefahren wird vom Obersten Gerichtshof im Rahmen des Grundrechtsbeschwerdeverfahrens – vorbehaltlich der in § 180 Abs 3 StPO genannten Tatumst?nde, welche jedenfalls in Rechnung zu stellen sind – dahin überprüft, ob sie aus den angeführten bestimmten Tatsachen abgeleitet werden durften, ohne dass die darin liegende Ermessensentscheidung als willkürlich angesehen werden müsste. Die Unschuldsvermutung des Art 6 Abs 2 MRK gilt hinsichtlich der für die Annahme eines Haftgrundes nach § 180 Abs 2 StPO herangezogenen bestimmten Tatsachen nicht.     

Anfechtung von Umlaufbeschlüssen betreffend ordentliche und außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen im WE

Die stRsp unterscheidet Verwaltungshandlungen von Verfügungen über die gemeinschaftliche WE-Liegenschaft derart, dass Verwaltungshandlungen darauf abzielen, "gemeinschaftliche Pflichten zu erfüllen oder gemeinschaftliche Interessen wahrzunehmen, w?hrend eine Verfügung die Substanz der Gemeinschafts- oder Anteilsrechte ver?ndert". Die Anfechtbarkeit eines Umlaufbeschlusses der Wohnungseigentümer oder eines in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlusses nach § 24 Abs 6 WEG 2002 setzt – im Gegensatz zu dessen Nichtigkeit, die unbefristet geltend gemacht werden kann – den "Anschein eines Beschlusses" (hier: Anfechtungsgrund der fehlenden Mehrheit) voraus. Zur Abgrenzung der Anfechtung von Mehrheitsbeschlüssen über ordentliche und au?erordentliche Verwaltungsma?nahmen nach § 24 Abs 6 mit einmonatiger Anfechtungsfrist wegen formeller Anfechtungsgründe im Gegensatz zur Anfechtbarkeit von Mehrheitsbeschlüssen betreffend nur au?erordentliche Verwaltungsagenden binnen 3 (oder 6) Monaten nach § 29 Abs 1 und 2 WEG 2002 wegen materieller Anfechtungsgründe (hier: Kostenbelastung durch die Umstellung einer ?lbefeuerten gemeinschaftlichen Heizanlage auf Fernw?rme). Ausschlie?lich der Anschlag des Mehrheitsbeschlusses im Hause (hier: im Eingangsbereich, der zwingend durchquert werden muss, um das Stiegenhaus der ASt zu erreichen) l?st die Anfechtungsfristen gem § 24 Abs 6 und § 29 Abs 1 WEG 2002 aus.     

Berichtigte Parteibezeichnung im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren

W?hrend vor dem neuen Au?StrG die Berichtigung der Parteibezeichnung im wohnrechtlichen Au?erstreitverfahren nur mittels analoger Anwendung des § 235 Abs 5 ZPO zugelassen worden ist, darf nunmehr im wohnrechtlichen Au?erstreitverfahren die Parteibezeichnung – zumindest in den F?llen, in denen ein Schlichtungsstellenverfahren iSd §§ 39, 40 MRG iVm § 52 Abs 2 WEG 2002 nicht vorgesehen ist – jederzeit richtiggestellt werden, wenn die Fehlbezeichnung nach dem Sachvorbringen (hier: ursprünglich unrichtig bezeichnete WE-Verwalterin als AG in einem Verfahren nach § 20 Abs 2 und 3 WEG 2002) evident ist. Den Au?erstreitrichter trifft diesbezüglich eine besondere Anleitungs- und Belehrungspflicht des ASt nach § 14 Au?StrG.     

Erhaltungsarbeit als ordentliche Verwaltungsmaßnahme für die WE-Liegenschaft nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 unter dem Gesichtspunkt "wirtschaftlicher Wiederherstellbarkeit" – Erlöschen des WE infolge Sachuntergangs?

Nach § 30 Abs 1 Z 1 iVm § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 samt dem verwiesenen § 3 MRG ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, von den übrigen die Wiederherstellung des besch?digten oder zerst?rten WE-Objekts (hier: in einem einsturzgef?hrdeten, baupolizeilich gesperrten Geb?udetrakt, der einen ernsten Schaden des Hauses erlitten hat) als grunds?tzlich ordentliche Verwaltungsma?nahme zu begehren, wenn der Wert der gesamten WE-Liegenschaft diese Erhaltungsarbeit im Verh?ltnis zu den Kosten der Wiederherstellung wirtschaftlich vertretbar erscheinen l?sst. Nur eine dauernde rechtlich oder tats?chlich unm?gliche Wiederherstellung l?sst das WE am zerst?rten WE-Objekt unter den Voraussetzungen des § 35 WEG 2002 erl?schen. Die Notwendigkeit, ernste Sch?den des Hauses im WE-Objekt zu beheben, relativiert den Kostenfaktor der ordentlichen Verwaltungsma?nahme auch in Hinblick auf § 3 Abs 3 Z 2 lit b MRG. Die "wirtschaftliche Wiederherstellbarkeit" entscheidet darüber, ob eine Erhaltungsma?nahme iSd § 28 Abs 1 Z 1 iVm § 3 MRG als ordentliche Verwaltungsagende oder als au?erordentliche nach § 29 WEG 2002 vorliegt. Hiebei kommt es auch auf die Bewahrung des Hausbestands an. Zum Unterschied zwischen der ordentlichen Verwaltung/Erhaltung nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 und nach § 833 ABGB. Im Fall des rechtlichen (oder tats?chlichen) WE-Untergangs müssen die Wohnungseigentümer der unbenützbar gewordenen WE-Objekte abgefunden werden, was – wie die Abbruchkosten – in die Wirtschaftlichkeitsprüfung einzubeziehen ist.     

Anforderungen an ein Unterlassungsbegehren wegen Lichtentzugs durch Bäume nach § 364 ABGB

Ein Urteilsbegehren nach § 364 Abs 3 ABGB setzt – vor dem Hintergrund der Bestimmungen des § 226 Abs 1 ZPO und des § 7 Abs 1 EO – nicht jedenfalls voraus, dass in ihm die angestrebte Untersagung des Entzugs von Licht oder Luft durch ein bestimmtes, in der Natur jederzeit nachvollziehbares Ma? bezeichnet wird. Mangelt es an einer evidenten überschreitung der ortsüblichen Immissionsintensit?t, so soll das Gericht im Urteilsspruch erforderlichenfalls den Umfang eines nicht mehr hinzunehmenden Entzugs von Licht oder Luft als Ergebnis seiner Interessenabw?gung innerhalb der Grenzen des Begehrens n?her determinieren.     

Bemessung des Angehörigenschmerzengeldes / Trauerschmerzengeldes / Zu den Kosten eines Kostenrekurses

Bei der Bemessung des Trauerschmerzengeldes ist neben der Intensit?t der famili?ren Bindung und dem Alter von Unfallopfer und Angeh?rigen insb das Bestehen einer Haushaltsgemeinschaft von Bedeutung. Liegt auch eine eigene Gesundheitssch?digung (Schockschaden) des Angeh?rigen vor, so ist diese im Rahmen der Globalbemessung des Schmerzengeldes mit zu berücksichtigen. Gem § 55 ZPO kann die Kostenentscheidung des ErstG entweder mit gesondertem Rekurs oder im Rahmen der Berufung angefochten werden. Für die Kosten dieser Anfechtung kann es keinen Unterschied machen, ob ein Rechtsmittelwerber zwei Schrifts?tze, n?mlich Kostenrekurs und Berufung, oder nur einen Schriftsatz, n?mlich nur Berufung (auch im Kostenpunkt) einbringt. Sobald er auch die Entscheidung des ErstG in der Hauptsache bek?mpft, bleibt bei der Kostenentscheidung des Rechtsmittelverfahrens ein allf?lliger – hier teilweiser – Erfolg im Kostenpunkt nach der (nicht auf das Recht der sachlichen Zust?ndigkeit beschr?nkten) Wertung des § 54 Abs 2 JN unberücksichtigt; es kommt nur auf den Erfolg in der Hauptsache an. Zur Anwendung von § 11 RATG kommt es bei der Kostenentscheidung nur dann, wenn der Rechtsmittelwerber eine Berufung in der Hauptsache unterl?sst und lediglich Kostenrekurs erhebt.     

Kfz-Abstellplätze im nachträglich begründeten WE – Nutzwert-(neu-)festsetzung auf Grund vertraglicher Widmung

Die Nutzwert-(neu-)festsetzung gem § 9 Abs 2 WEG 2002 als Grundlage für eine nachfolgende erforderliche ?nderung der Mindestanteile schafft keinen eigenen zivilrechtlichen Rechtsgrund/Titel für die Nutzung bestimmter WE-Objekte (hier: wohnungseigentumstaugliche Kfz-Abstellpl?tze, an denen nach dem 30. 6. 2002 WE begründet werden soll). Die Widmung als wohnungseigentumstaugliches Objekt (einschlie?lich des WE-Zubeh?rs) oder als allgemeiner Teil der WE-Liegenschaft setzt vielmehr eine privatrechtliche Einigung (hier: der Wohnungseigentümer mit den schlichten Miteigentümern) voraus, die zwar idR im schriftlichen WE-Vertrag, aber auch schlüssig erfolgen kann. Nach § 9 Abs 2 Z 1 WEG 2002 sind die zwingenden Grunds?tze der Nutzwertberechnung zu beachten, was sowohl die WE-Tauglichkeit als auch die Widmung als selbst?ndiges WE-Objekt voraussetzt, da an allgemeinen Teilen der WE-Liegenschaft WE nicht bestehen kann und somit an diesen kein Nutzwert festgesetzt werden darf. Seit 1. 7. 2002 k?nnen wohnungseigentumstaugliche Kfz-Abstellpl?tze selbst?ndige WE-Objekte sein, w?hrend Zubeh?r-WE an diesen – auch im Fall nachtr?glicher Begründung von WE nach Ma?gabe des § 3 Abs 2 WEG 2002 – nicht mehr begründet werden darf. Für den für die WE-Begründung und den Abverkauf von WE-Objekten "hauptverantwortlichen" WE-Organisator entf?llt nach § 5 Abs 2 Satz 4 WEG 2002 idF WRN 2006 die Reservierungspflicht von Kfz-Abstellpl?tzen.     

Verjährungsfrist für Zinsen bei Rückforderung einer verbotenen Ablöse

Der Bestimmung des § 27 Abs 3 MRG ist eine Derogation des § 1480 ABGB nicht zu entnehmen. Die "gesetzlichen Zinsen", deren Rückzahlung § 27 Abs 3 MRG anordnet, unterliegen – unbeschadet der für die Rückforderung geltenden Verj?hrungsbestimmungen von drei bzw zehn Jahren – jedenfalls der Verj?hrungsfrist des § 1480 ABGB.     

Behauptetes Jugendlichenalter im Tatzeitpunkt; Einziehung von SIM-Karten

überschreitung der Strafbefugnisgrenze iSd ersten Falles der Z 11 des § 281 Abs 1 StPO ist auch dann gegeben, wenn eine unter Missachtung des § 5 JGG ausgemessene Strafe innerhalb des danach zu bildenden Strafrahmens liegt. Sachverst?ndige sind nur beizuziehen, wenn – nach der auf den Einzelfall bezogenen Wertung des Obersten Gerichtshofes – nicht jedes Mitglied des in der Schuldfrage (im Fall der Z 11 erster Fall iVm Z 4: in der Sanktionsfrage) erkennenden Spruchk?rpers die erforderlichen Fachkenntnisse für die Beurteilung einer Tatfrage besitzt. Im Zusammenhang mit einem Suchtgiftdelikt sichergestellte SIM-Karten k?nnen nur unter besonderen Umst?nden, die konkret festgestellt werden müssen, Gegenstand einer Einziehung gem § 26 StGB sein.     

Teilweise Verwirkung ehelichen Unterhalts

Selbst ein sonst als besonders schwere Eheverfehlung zu beurteilendes Verhalten eines Ehepartners begründet dann keine Rechtsmissbr?uchlichkeit des von ihm gestellten Unterhaltsbegehrens, wenn die Ehe auf Grund vorangegangener schwerwiegender Ehewidrigkeiten des anderen schon zerrüttet war; dann stellt auch ein der Zerrüttung folgender Ehebruch des Unterhaltsberechtigten kein Hindernis für die Geltendmachung von Unterhaltsansprüchen dar. Der erkennende Senat pflichtet jenen Lehrmeinungen bei, wonach vor dem Hintergrund des § 68a Abs 3 EheG auch bei einem auf § 94 Abs 2 ABGB gestützten Unterhaltsanspruch die Bejahung der rechtsmissbr?uchlichen Geltendmachung nicht mehr nur zur g?nzlichen Versagung des Unterhaltsanspruches führen k?nnen soll, sondern auch die Minderung dieses Unterhaltsanspruches m?glich ist. Dabei richtet sich die an die Bejahung der Frage rechtsmissbr?uchlichen Unterhaltsbegehrens anknüpfende Entscheidung, ob der Rechtsmissbrauch den Verlust oder die Minderung des Unterhaltsanspruches zur Folge hat bzw in welchem Ausma? der Anspruch allenfalls zu mindern ist, nach den jeweiligen Umst?nden des Einzelfalles. Es bedarf einer umfassenden Interessenabw?gung, in welche – ohne dass ein "theoretisches Unterhaltsverfahren nach § 68a EheG" erforderlich w?re – neben den zur Bejahung des Rechtsmissbrauches führenden Eheverfehlungen jedenfalls auch das Verhalten des unterhaltspflichtigen Ehepartners, die Dauer und die Gestaltung der ehelichen Lebensgemeinschaft, das Wohl vorhandener Kinder sowie der Bedarf des Unterhalt ansprechenden Ehegatten einzubeziehen sind. Diese Grunds?tze gelten auch im Provisorialverfahren über das Begehren einstweiligen Unterhalts nach § 382 Z 8 lit a EO.     

Vom "Dominator"-Wohnungseigentümer angestrebter Verwalterwechsel – rechtsunwirksamer Beschluss des Mehrheitseigentümers nach § 24 Abs 3 und 6 WEG 2002

Der Mehrheits-Wohnungseigentümer ("Dominator") ist nach § 24 Abs 3 WEG 2002 vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn er – nach Enthebung des bisherigen WE-Verwalters – sich selbst als Verwalter einsetzen will. Von der Interessenkollision infolge des dominanten Einflusses auf die Verwaltung der WE-Liegenschaft sind beim Mehrheitsbeschluss sowohl der Enthebungs- (hier: Kündigung aus wichtigem Grund) als auch der Bestellungsakt umfasst, die eine Einheit bilden. Die Anfechtung des Mehrheitsbeschlusses des Dominators durch einen Wohnungseigentümer richtet sich nicht nach § 30 Abs 2, sondern nach dem Beschlussrecht gem § 24 Abs 6 (und § 29 Abs 1) WEG 2002. Ficht ein Wohnungseigentümer den Kündigungsbeschluss an, besitzt der WE-Verwalter nach § 52 Abs 2 Z 1 WEG 2002 keine Parteistellung; daran hat auch die WRN 2006 nichts ge?ndert.     

Keine Geltung des partiellen Nutzflächenschlüssels nach Beendigung des letzten Altmietverhältnisses

Der "partielle Nutzfl?chenschlüssel" gilt nach Beendigung des letzten Altmietverh?ltnisses "automatisch" nicht mehr, also ohne dass es einer Vereinbarung nach § 32 Abs 2 WEG 2002 bedürfte. In der auf die Aufl?sung des letzten Altmietvertrags folgenden Abrechungsperiode ist vielmehr – sofern keine anderslautende Vereinbarung getroffen wurde – der wohnrechtliche Verteilungsschlüssel des § 32 Abs 1 Satz 1 WEG 2002 ma?geblich. Eine Neufestsetzung der Nutzwerte führt nicht automatisch zu einer ?nderung des Verteilungsschlüssels nach § 19 Abs 1 WEG 1975 bzw § 32 Abs 1 Satz 1 WEG 2002, sondern es sind die aus dem Grundbuch ersichtlichen Anteilsverh?ltnisse ma?geblich.     

Haftung des Verkäufers eines WE-Objekts sowie des WE-Verwalters als dessen Erfüllungsgehilfen für den unrichtig ermittelten laufenden Sanierungsaufwand des Hauses?

Der im Kaufvertrag über ein WE-Objekt verwendete Ausdruck "Lasten" ist in Richtung einer reinen Sachhaftung der WE-Liegenschaft/des Mindestanteils oder zumindest mit einem "dieser Haftung nahekommenden Sachbezug" auszulegen. Deshalb fallen die nach dem Kauf dem Erwerber des WE-Objekts vorgeschriebenen, anteiligen Beitragsleistungen (hier: "§ 18 MRG-Vorschreibungen" als Sanierungsaufwand für das Haus) nicht unter die Gew?hrleistungspflicht des Verk?ufers, sondern stellen vielmehr bei Verschulden eine Verletzung seiner vorvertraglichen Aufkl?rungspflichten ("culpa in contrahendo") gegenüber dem Kaufinteressenten dar. Da den WE-Verwaltervertrag (= Bevollm?chtigungsvertrag iSd §§ 1002ff ABGB) die Eigentümergemeinschaft als teilrechtsf?higer Machtgeber nach § 18 Abs 1 und 3 iVm § 19 WEG 2002 – und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer! – mit dem WE-Verwalter schlie?t, haftet der Verk?ufer bei Verletzung vorvertraglicher Aufkl?rungspflichten gegenüber dem Kaufinteressenten nicht aus dem Titel der Erfüllungsgehilfenhaftung gem § 1313a ABGB für das Verschulden des WE-Verwalters. Auch der Immobilienmakler haftet als Verhandlungsgehilfe des Verk?ufers dem Kaufinteressenten nur bei schuldhafter Verletzung der vorvertraglichen Aufkl?rungspflicht. Zwischen dem K?ufer des WE-Objekts und dem WE-Verwalter besteht kein Vertrag, so dass dieser ihm blo? bei wissentlich (= mit Sch?digungsvorsatz) falsch erteiltem Rat nach § 1300 ABGB aus dem Titel des Schadenersatzes für den nicht bekanntgegebenen künftigen, anteiligen Sanierungsaufwand haftet.     

Selbstverwaltung durch die Wohnungseigentümer mit Aufteilung bestimmter gemeinschaftlicher Verwaltungsaufgaben – gerichtliche Bestellung eines WE-Verwalters nach § 30 Abs 1 Z 6 WEG 2002

Gemeinschaftliche Eigen- oder Selbstverwaltung der Eigentümergemeinschaft vertreten durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer – wie im schlichten Miteigentumsrecht nach den §§ 833ff ABGB so im WEG 1948, 1975 und 2002 als Normalfall konzipiert – liegt vor, solange diese nach dem Mehrheitswillen der Wohnungseigentümer die WE-Verwaltung selbstverantwortlich führt, auch wenn hiebei einzelne Wohnungseigentümer bestimmte einzelne Verwaltungsaufgaben (hier: zB gemeinsame Kontoführung oder Erstellen der Jahresabrechnungen) wahrnehmen, ohne dass sie auf Grund dieser Aufteilung die WE-Verwalterpflichten nach § 20 WEG 2002 treffen. Deshalb scheidet in diesem Fall auch eine Verwalterabberufung gem § 21 WEG 2002 aus. Die rechtsgestaltende Au?erstreitrichterentscheidung nach § 30 Abs 1 Z 6 (und § 23 Satz 1) WEG 2002, ob auf Antrag eines Wohnungseigentümers anstelle der bisherigen Selbstverwaltung ein WE-Verwalter zu bestellen ist, setzt voraus, dass der ASt die Untunlichkeit oder Unm?glichkeit der Aufrechterhaltung der Selbstverwaltung darzutun vermag. Lehre und Rsp zu § 13a Abs 1 Z 6 WEG 1975 idF 3. W?G (davor § 15) werden vom OGH für das geltende Recht übernommen. Der WE-Verwalter/die selbstverwaltenden Wohnungseigentümer ist/sind nicht verpflichtet, in der Jahresabrechnung die Umsatzsteuer bei jeder einzelnen Ausgabenpost auszuweisen. Zum Verh?ltnis von § 32 Abs 2 WEG 2002 zu § 17 Abs 2 MRG hinsichtlich der Nutzfl?chenberechnung von Keller- und Dachbodenr?umen.     

Zum Zustandekommen eines Umlaufbeschlusses im WE-Recht

Auch ein Umlaufbeschluss kommt nach § 24 Abs 1 WEG 2002 erst dann wirksam zustande, wenn allen Wohnungseigentümern – unter der Voraussetzung ausreichend erteilter Informationen, die der Gesetzgeber durch die Festlegung von Verst?ndigungspflichten [des WE-Verwalters oder des Wohnungseigentümers, der das Umlaufverfahren initiert hat] als notwendig erachtet – Gelegenheit zur ?u?erung gegeben worden ist; bis dahin ist kein Wohnungseigentümer an seine bereits abgegebene Erkl?rung gebunden. Nach dieser Bestimmung l?sst die stRsp im Rahmen des Beschlussanfechtungsverfahrens gem § 24 Abs 6 WEG 2002 Formfehler überhaupt nur dann auf ihre Kausalit?t untersuchen, wenn die Mitwirkungsbefugnisse und ?u?erungsrechte s?mtlicher Wohnungseigentümer gewahrt worden sind. Weil davor ein Umlaufbeschluss nicht rechtswirksam zustande gekommen ist, kann dann auch die Frage auf sich beruhen, ob durch Zugang des Abstimmungsergebnisses an die Adressaten der einzelnen rechtsgesch?ftlichen Erkl?rungen die Bindungswirkung des Beschlusses eingetreten ist.