预约买房人可主张双倍返还定金

【裁判要旨】在商品房买卖过程中,买房人与开发商置业顾问签订的包含房号、面积、单价及签约期限等内容的签约置业预算表应认定为商品房预约合同。与该预约合同一并订立的定金合同具有立约定金和违约定金的双重属性,在开发商未按预约合同的约定与买房人签订商品房买卖合同时,买房人可以主张适用定金罚则,要求开发商双倍返还定金。     

预约合同概论——以比较法为视角

随着改革开放的深入,市场经济逐步繁荣,交易形式亦日趋多样化,在日常经济活动中涉及预约的应用也屡见不鲜。例如,意向协议、预约买卖、预约租赁等等。预约合同是属于合同缔结阶段的制度,对于订立本约合同具有重要的促成作用。因此,预约合同在实践中对于提供交易机会、指导订立本约和规范交易行为以及为当事人纠纷提供合同法上的救济具有重要意义。本文在概述预约合同的概念、特征、适用范围的基础上,着重从比较法的角度分析了对预约合同的研究及意义,提出了我国立法上应规定预约合同制度的建议。     

论预约合同的司法认定与违约救济——以《合同编通则解释》的相关规定为中心

预约是交易阶段化的产物,旨在满足当事人将阶段化谈判成果予以固定并赋予其法律约束力,同时实现对未协商一致的内容保留最终的决策权,因此既区别于交易意向,也区别于本约。尽管当事人订立的是预约合同,但在当事人已经按照本约履行义务时,应认定预约合同向本约合同发生了转化。当事人一方拒绝签订本约或者在协商签订本约时因不诚信导致本约未能签订,均应承担违反预约的违约责任。为保障当事人的交易安全,对违反预约合同的救济虽然不包括继续履行,但在计算违约损害赔偿时,应由法官在信赖利益与本约的履行利益之间根据预约合同所体现的交易成熟度进行酌定,而预约合同在内容上的完备程度以及签订本约的条件的成就程度等均是认定交易成熟度应当考量的因素。     

预约合同若干问题探讨

预约合同在我国实践中被广泛采用,有必要对其特殊之处予以分析。文章探讨了预约与本约的确定,预约与其他类似合同的区别,以及预约的效力,并指出,预约应包含有订立本合同的意思表示,以及本合同的标的及数量,否则无法确定。违反预约合同,债权人是否可以主张强制履行订立本约之义务,应视本约之订立是否可能而定。     

浅析预约合同的相关法律问题——兼评《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条

在现代市场交易中,如果直接订立本约合同的条件尚未成熟,缔约当事人可以通过订立预约合同来保障未来订立本约的权利,从而固定交易机会,维护交易诚信。我国《合同法》虽未明确规定预约合同,但在2012年3月31日通过的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条引入了预约合同概念,本文即是结合该条款对预约合同的一些基本问题加以探讨。     

预约合同若干问题研究——我国司法解释相关规定述评

正预约合同是当事人订立合同的重要方式,并在实践中广泛采用。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)第2条首次在法律上正式承认了预约合同,具有重要意义,但对预约合同的认定、法律效力等问题并未作出明确规定,仍然有待于从理论上进一步探讨。《解释》第2条在一定程度上解决了我国现行合同立法对预约合同规定的缺失问题,形成了关于预约的基本制度:第一,     

浅析商品房预约合同的效力——从《担保法》的视角出发

房地产开发商在与购房者签订商品房买卖合同之前，往往要求购房者与其签订“认购书”“订购单”“意向书”之类的文书，井以其中的定金条款来约束购房者在指定或约定期限与其签订正式的买卖合同，否则，开发商不予返还定金。这类文书在理论上称为“预约合同”，并可分为有约定定金和未约定定金两种。本文探讨的是有约定定金的预约合同，司法实践中称为“预约定金合同”或“立约定金合同”。最高人民法院关于《担保法》的司法解释赋预约合同中的“定金”予“定金罚则”的效力，首次以规范性法律文件确认了“立约定金”这一新的定金类型。     

论预约及其责任

我国法律并未明文规定预约以及违反预约的责任。但在经济交往中，由于种种原因，预约是大量存在的，因预约而产生的争议也屡见不鲜。如何认识预约的性质，并在实践中认定违反预约责任，在理论上进行探讨已显得必要。预约，又称为预备合同，是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同。相对应的当事人将来应订立的合同为“本约”或“本合同”（参见王利明、崔建远著《合同法新论法则》中国政法大学出版社1996年版第47页）。在实践中，预约可能被称为“意向书”、“约定书”、初步协议等，但无论名称如何，只要它是为将来订立一定合同而形成的…     

防止合同不履行的定金攻略

规范法律用语在合同订立过程中尤其重要,尤其是在订立定金条款时,稍不留神就会落入对方的陷阱之中,因此应格外小心谨慎     

浅论定金的几个问题

定金的法律性质和效力 定金,是一方当事人在订立合同时或合同履行之前,为了证明合同的成立和保证合同的履行,依照法律或合同的规定,预先付给对方一定数额的货币。 定金依其性质可分为若干种类:1.证约定金。它是为了证明合同关系的成立而交付的定金。2.成约定金。它是作为合同关系成立要件而交付的定金。定金是否交付决定合同关系是否成立,交付了定金,合同关系产生法律效力,不交付定金,合同关系就不能成立。3.解约定金。它是为保留合同解除权的权利而交付的定金。交付定金的一方可放弃定金而解除合同,     

浅谈预约合同的法律效力

预约合同作为本约合同订立的准备性活动之一,在实务中广泛存在。但我国现行立法没有规定预约合同制度,理论上的研究也不多,因预约合同而引起诸多问题。本文主要探讨了预约合同的法律效力问题,并指出预约合同的法律效力是研究预约合同的核心问题,也是目前理论上争议最大、实践中最混乱的部分。     

预约合同价值浅析——一个比较的视角

我们必须从与相关合同制度的比较考察中来分析预约合同所隐藏的价值。在与附期限合同、附条件合同和缔约过失制度的比较中,可以看出,预约是本约的附约,它有敦促加强信用,从而敦促本约制定和事前"硬化"缔约责任的作用。     

论政府采购的法律性质

对于政府采购的法律性质,学说研究颇多,争议不断。由于招标投标属性与公私法划分标准对政府采购定性起着决定性作用,借助对招标投标活动的分析,特别是竞争机制的作用,明确政府采购本质上是两个独立的合同行为所构成,二者是预约(政府采购程序)和本约(政府采购合同)的法律关系。政府采购使用公共资金,选择交易对象必然受到法律的约束,预约属于行政合同;而本约按照政府采购的目的以及采购时政府身份地位的不同,不能一言蔽之,可能是民事合同或者行政合同。政府采购"双合同"行为定性之后,法律救济可借鉴德国采购法程序上稳健线状突破的操作方法。     

浅析预约——兼论我国预约制度的立法缺失与立法完善

预约,作为债权合同的一种,其目的是将来订立本约。它在概念、法律特征、存在意义、效力及违约责任方面都呈现了自身的特点。预约合同在现代市场经济条件下出现的频率越来越高,在保障本约的缔结、促进交易等方面发挥了不可替代的重要作用。但我国合同法却并没有对其作出规定,致使法官在司法实践当中无所适从,也制约了预约合同原有作用的发挥。基于此,本文建议修改合同法,增加有关预约制度的规定。     

先公司民事行为的案型归类及责任分配

“设立中公司”是一类特殊的民事主体,特殊性体现于它是一个处于发起人合伙和成立后公司之间的阶段性存续的、具有有限人格的组织。尽管法律未规定设立中公司的法律行为为必须,但是经济上,设立中公司却可以而且应该从事商业交往。在公司设立阶段签订合同的效力,和合同的主体密切攸关;设立中公司订立的合同责任在发起人、设立中公司、成立后公司之间的分配因为采取“意图推定”和“设立中公司责任”大相径庭。     

定金责任的惩罚性及其合理控制

定金在我国交易实践中的重要性与其在理论上的受关注度不成比例。定金不是物上保证，也非独立的金钱担保，它和违约金均为债权的一般担保。定金责任作为违约责任方式的定位，为法律调控定金责任提供了逻辑前提。定金的固有功能决定了定金责任的惩罚性色彩通常比违约金责任更浓厚。我国《民法典》对定金责任的三种适用控制都存在问题：将定金合同定性为实践性合同缺乏理论依据，且实务上容易引发道德风险；合同标的额20%的上限有时使定金责任对违约补偿不足，有时又远高于违约损失；仅适用于导致合同目的不能实现的根本违约行为也与契约自由扞格，亦无法与定金的现代运用场景相匹配。定金与违约金功能的高度相似性决定了定金责任应类推适用违约金酌减规范。定金、违约金等违约赔偿约款确定的是第二次合同义务或转化义务，而非违约责任，通过惩罚性赔偿法定原则可限制其惩罚性，由此可统合各类违约赔偿约款的法律适用。     

解读预约公证

2004年5月,李某和张某到公证处申请办理房屋买卖意向书公证,双方约定：李某同意将房屋（该房性质为经济适用房）转让给张某,转让价为人民币8000元/平方米,待该房屋按政策规定可以转让后,双方正式签订房屋买卖合同;如违约,违约方承担违约金人民币十万元整. 对此类意向书能否公证，业界存在两种观点：一种观点认为不能公证，因为这只是一份意向书，并不是正式的合同．买卖合同的标的尚未实际取得，而对尚未确定的标的是不能订立合同的，当然也就不能公证；另一种观点则认为可以公证．因为意向书也是一种合同，其标的不是房屋，而是订立房屋买卖合同的行为，因而可以公证。笔者同意第二种观点，因为意向书是预约的一种形式．而预约是相对于本约而言的一种独立的合同，预约的标的是订立本约的行为，而并非本约的标的，对预约进行公证．即是对合同进行公证．这符合办证要求，应可以公证。     

德国法上框架合同理论的演变及其启示

《德国民法典》制定时没有规定框架合同,理论上也并无研究,德国法院在司法实践中发现有必要将这种特殊的协议单独考虑。德国联邦最高法院正式提出框架合同的概念后,理论上的研究也逐渐增多。框架合同基于合同自由原则而存在,可以适用于多种类型的债之关系,框架合同是否包含订立个别合同的义务,德国学界有不同的观点。在我国目前交易实践中框架合同运用广泛,司法实践中也审理了很多此类纠纷。从法律定位上看,框架合同属于债法总则规范的内容,框架合同和在其范畴下订立的个别合同是独立的两个合同。     

第三方物流合同及其相关法律问题

阐述第三方物流合同的概念、特征及主要内容,分析其法律性质,并在介绍与第三方物流合同相关的调整规范基础上,从合同的订立、归责原则、责任限制、时效及争议解决等方面分析第三方物流合同的法律适用。     

《合同法》"预约制度"浅析——兼论我国预约制度的立法缺失与立法完善

预约作为债权合同的一种,其目的是将来订立本约。它在概念、法律特征、存在意义、效力及违约责任方面都呈现了自身的特点。预约合同在现代市场经济条件下出现的频率越来越高,在保障本约的缔结、促进交易等方面发挥了不可替代的重要作用。但我国规制市场关系的基本法——《合同法》却并没有对其作出相应的规定,致使法官在司法实践当中无所适从,也制约了预约合同原有作用的发挥。基于此,建议在以后修改《合同法》时,增加有关"预约制度"的规定。