关于涉及集体土地上房屋纠纷法律适用问题的调研报告

一、青岛市集体土地上房屋纠纷案件基本类型及特点涉及集体土地上房屋纠纷主要有以下几种情况:一是因房屋买卖引发的争议。包括同一集体经济组织成员之间、非同一集体经济组织成员之间、城镇居民购买宅基地房屋引发的房屋     

论农村宅基地上房屋的买卖——"小产权房"的另一种形式

农村房屋出售给城镇居民是"小产权房"的另一种形式,其涉及宅基地使用权的转让问题.<物权法>在此设置了开放武的衔接性规定,<土地管理法>未禁止宅基地使用权的转让,国务院有关文件则明确提出城镇居民不得购买宅基地及农民住宅.解释论上,城镇居民购买农村房屋的合同应根据<合同法>第52条认定有效,以调整双方债的关系;立法论上,在放开宅基地使用权流转的社会条件等问题解决前,可在<土地管理法>修改时增设宅基地法定租赁权,以解决农村房屋买卖的实际需要.     

浅议农民私有住宅的产权转移

近年来，随着社会经济的进步和新农村建设的深入发展，农村村民私有住宅的买卖比较频繁。买卖双方在签订《房屋买卖合同》时，往往忽略宅基地使用权的登记、流转，由此为日后判别《房屋买卖合同》是否有效埋下了隐患。农村村民签订的《房屋买卖合同》，从表象上看买卖的只是农民私有住宅，然而由于宅基地使用权随房屋一并转移，因此，如果一旦违反国家对于宅基地使用权转移的规定，必将导致合同的无效。     

关于城市化进程中集体土地上房屋买卖纠纷法律适用问题的分析简

与城镇房屋交易相比,集体土地上房屋流转整体活跃程度低,历来不是人们关注的重点.但农户之间买卖、互换房屋或以房抵债等流转情况由来已久,只是交易行为往往发生于本村成员间,纷争较少,因此鲜有关注.近年来,由于城市化进程的逐渐加快,集体土地上房屋价值水涨船高,以往内部成员间被亲缘、地缘关系掩盖的利益平衡被拆迁补偿等客观因素所打破,矛盾纠纷凸显,成为目前房地产案件中群体性最强、矛盾也较为突出的一类纠纷.集体土地上房屋流转是否存在各种限制,审理中如何平衡各种利益,成为了当前审判实践中亟待解决的问题.     

宅基地如何进入市场?——以画家村房屋买卖案为切入点

画家村房屋买卖诉讼轰动一时,以宣告合同无效告终。然而,两审法院的裁判依据却值得推敲。法院的无效判决,体现了对宅基地使用权的身份性以及房地一体原则的固守。然而,在宅基地及其地上房屋的流转问题上,一味固守封堵型政策无法真正维护农民利益,甚至不能给整个社会带来正面利益。制度创新之道在于均衡中求共赢。如果发掘传统物权法的制度资源,借助权利层级构造的手段,在宅基地使用权上设立地上权,则可不必触动土地公有格局和宅基地使用权身份性的底线,而为宅基地及其地上房屋开辟出入市流转的合法渠道。     

我国农村宅基地自由流转问题探析

农村的宅基地是集体土地,但要求与房屋一起流转的呼声一直不断。我国法律对宅基地流转有种种限制,本文对农村的宅基地自由流转问题进行了简要的分析和探讨。     

地役权于农村房屋买卖之可行性研究

由于法律法规规定不明确,实践中对农村房屋买卖行为效力认识存在很大差异,不利于农村房屋买卖的有效规制。将农村房屋买卖与宅基地地役权合同有机结合,房地分离,可以实现农村房屋的有效流转。该模式的可行性研究致力于统一行为效力判定,解决农村房屋买卖争议难题,藉以实现地役权的创新价值和制度意义。     

集体土地上非住宅房屋拆迁补偿的法律探析

随着城乡一体化进程的加快,与新农村建设相伴而来的是农村集体土地上房屋的拆迁,其中既包括了宅基地上住宅房屋的拆迁,也包括了宅基地以外非住宅房屋的拆迁。在农村集体土地上房屋拆迁实践操作中,非住宅房屋拆迁补偿遇到的问题较多,究其原因,     

流转:农村宅基地的改革路向

我国农村宅基地的管理利用问题随着城市化进程的推进而不断激化。本文在厘清了农村宅基地的内涵的基础上,从土地景观、法律法规、产权状况三个不断推进的层次来分析农村宅基地管理利用上存在的问题,并认为产权不完整,限制了流转权,而导致农村宅基地地租无法实现是造成目前农村宅基地管理利用问题重重的关键要害。完善农村宅基地产权,推进农村宅基地的合理有偿流转有利于农村筹集发展资金,有利于土地生产要素流动,促进城乡和谐发展。     

"小产权房"及其法律规制

"小产权房"不是一个规范的法律用语表达. 所谓"小产权",是指农村宅基地房屋或在集体土地上建设的房屋非法对外销售所形成的一种权利状态.我国现行法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发,不允许在集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售.     

温州农村房屋买卖纠纷案件的调查与思考

近年来,城市居民在农村购房日益增多,随之发生的房屋买卖合同纠纷也层出不穷。法院在面对此类案件时,既要认定农村房屋买卖合同的效力问题,又要妥善处理房屋所有权及其所占宅基地使用权的过户手续办理问题,困难重重。现行法律不应与实践背道而驰。从农村经济发展的规律和中国社会发展的长远计划的角度看,法律只有规定农村房屋的所有权和其所占宅基地可同时自由转让,农村房屋买卖合同纠纷才能最终得以解决。     

农村房屋买卖存在的问题及法律对策

在农村房屋买卖领域,一个突出的变化,就是购买主体由以前的集体经济组织内部成员扩大到外村村民甚至城镇居民。如何解决好这一变化引发的新问题,已成为当务之急。笔者通过对相关立法、实践的思考,认为对于此种农村房屋买卖只能是宜疏不宜堵。但宅基地使用权连同房屋所有权转移应受一定限制,法律对此应作出明确规定,以便对农村房屋买卖加以引导,从根本上减少纠纷的产生,推动社会主义新农村及和谐社会的建立。     

新农村建设背景下农村宅基地使用权流转问题浅析

近年来,随着我国城市化进程的加快,大量的农民涌入城市居住、工作,造成农村许多的宅基地空闲,进而造就了农村独特的宅基地隐形市场。而现有的法律又制约了宅基地的流转的发展,如何在保护农民权益的前提下,规范农村宅基地使用权的流转是我们需要认真思考的问题。     

农村集体土地所有权立法反思

我国的现行立法对土地的规定实质上是国家享有所有权,农村集体并不享有所有权。农村集体土地所有权的实质是集体土地的使用权,农村集体土地的核心在土地的用途上。国家应将集体土地根据用途进行严格分类,将集体土地中的农用地明确归国家所有,将建设用地和未利用地真正归集体所有,允许宅基地进行流转。     

农村集体土地所有权立法反思

我国的现行立法对土地的规定实质上是国家享有所有权,农村集体并不享有所有权。农村集体土地所有权的实质是集体土地的使用权,农村集体土地的核心在土地的用途上。国家应将集体土地根据用途进行严格分类,将集体土地中的农用地明确归国家所有,将建设用地和未利用地真正归集体所有,允许宅基地进行流转。     

浅析城镇居民对农村宅基地继承问题

对于农村宅基地可否流转给非本集体经济组织的成员,我国相关土地法律法规对其做出了明确的限制,但依据继承法的相关规定,农村宅基地上所建的房屋依法应属个人合法财产,因此可对其进行合法继承,由此就引出了一些问题。本文将主要针对以上问题,就城镇居民能否对农村的宅基地使用权享有继承权进行分析和探讨,从而明确农村宅基地使用权继承的条件,以及若可以继承又该以何种方式继承,并对城镇居民对农村宅基地使用权的继承提出自己的建议。     

农村建设用地上市流转中的法律问题

我国土地所有权分为国家所有和集体所有,在农村,法律规定土地为集体所有,但犹如农民对其房屋享有的所有权因宅基地只有使用权,而使得该项权利成为不完整的权利一样,农村集体土地所有权并不完整,在国家征用土地的情况下,集体和农民对此难以收益或于预。尤其在目前国内经济进一步升温,以及农村城市化的加强,国家在征用集体土地作为建设用地的过程中,由于立法的不完善、农村建设用地流转制度的不健全、征地补偿的不合理等等使得集体和农民自身的权益无法得到保护,引起了农民的强烈不满,有些地方农民大规模上访,甚至发生械斗流血事件,给政府和相…     

论农村宅基地使用权的依据与流转

我国现行农村宅基地指的是农村房屋所附着的地面土地，农村宅基地使用权不仅是我国特有的一项用益物权，而且是农民所享有的一项基本权利。近年来我国城镇化建设高速发展，农村进城务工人员日渐增多，使得农村宅基地使用权流转中存在的问题不断显现，亟待完善与解决。本文从农村宅基地使用权的法律性质出发，对农村宅基地使用权流转机制的完善进行法律探讨，促进农村宅基地流转的规范化与制度化，使其通过流通达到效率最大化。     

农村住房及宅基地流转制度研究

农村住房及宅基地的问题是"三农"研究的重要课题。长期以来,农民房屋私人所有与宅基地使用权集体所有的矛盾十分突出,农村住房及宅基地流转限制问题一直未能得到有效解决,造成住房及宅基地资源大量浪费,严重影响了农村经济的发展。因此,加强农村住房及宅基地制度改革与创新,建立有效的农村住房及宅基地流转机制,对于加快农村和谐发展和城乡一体化进程具有重要意义。     

农村房屋买卖存风险 依法防范最重要

目前,我国关于农村房屋买卖的专有法律规定较少。法院在审理农村房屋买卖合同纠纷时只能适用合同法、物权法、土地管理法等原则性规定。但是,农村房屋买卖合同有其特殊性,认定买卖合同效力、合同被认定无效后如何确定返还和补偿等问题简单地适用合同法不能够完全解决问题。另外。城市化急速发展。土地、房屋的增值成为客观现实。在利益刺激下,农村房屋买卖突起波澜。交易主体借用各种方式规避法律,导致农村房屋交易风险频发。