农村集体建设用地使用权流转的再思考

目前,农村集体建设用地使用权流转现象大量存在。文章从城市建设、土地利用方式转型、农民增收与农村稳定以及流转博弈角度分析了导致流转的深层原因,并从法律法规缺陷、流转管理、收益分配和市场协调方面探讨了流转的主要问题,最后就规范农村集体建设用地使用权流转提出了针对性的对策建议。     

浙江省2014年重点突破改革项目

经济体制改革重点突破项目（5项）以推进核准目录外企业投资项目不再审批改革、创新网络审批制度、全面推进审批层级扁平化改革、完善社会信用体系为突破口,深化行政审批制度改革,规范市场经济秩序,更好地发挥市场配置资源的决定性作用,进一步增强企业发展活力.以开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点为突破口,探索建立城乡统一的建设用地市场,进一步增强城乡发展活力.     

农村集体建设用地流转改革实践与反思——上海市经验分析

农村集体建设用地的流转改革是农村土地制度改革的重点和难点,具体体现在流转方式和收益分配、监管制度建立等方面。通过分析上海市农村土地制度改革实践,发现在农村集体建设用地流转改革中,土地流转方式主要有公开出让复垦土地、出让指标并就地落地和出让指标异地落地三种,流转模式按宅基地、经营性建设用地和建设用地指标不同划分为"宅基地置换"、"建设公共租赁房"、"征地留用"等十种。当前农村集体建设用地流转面临集体土地产权不清、流转收益分配及监管制度不完善、流转程序和机制不健全、现行法律制度存在矛盾和盲区等问题。反思集体建设用地流转改革对我国土地制度改革具有借鉴和启示意义。     

甘肃：大学生到村任职满3年可转为乡镇事业干部

自2008年11月1日起施行的《河北省集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》规定，集体建设用地使用权流转应符合土地利用总体规划，并具备下列条件：所有权人、使用权人依法取得土地所有权或使用权证书；土地权属没有争议；土地权利的行使未被司法机关、行政机关依法限制；共有的集体建设用地使用权已经所有共有人书面同意。     

广州市国土资源和规划委员会印发集体建设用地使用权流转相关示范文本的通知

##正##广州市国土资源和规划委员会文件穗国房字[2015]541号各有关单位:为推进我市集体建设用地使用权流转工作,根据《广州市人民政府办公厅关于印发广州市集体建设用地使用权流转管理办法的通知》(穗府办[2015]39号),我委制订了集体建设用地使用权出让、转让、出租、转租、抵押合同以及办理流转手     

集体建设用地使用权流转法律问题新探

从集体建设用地使用权流转的现实意义出发,在公平与效率原则指导下,利用法理学的原理,对我国农村集体建设用地土地流转的制度变迁、现行法律态度与集体土地流转实践存在的矛盾、集体土地流转的可行性等问题作出思考和分析,并提出完善现行法律体系的立法建议。     

广东农地新政：农村集体建设用地可直接入市交易

2005年10月1日起，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法（草案）》（以下简称《办法》）正式实施。这意味着，广东省农民手中的农村集体土地，将以与国有土地同样的身份——同地、同价、同权，进入统一的土地交易市场。有媒体将此举誉为“新土地革命”。     

市政府关于印发南京市集体建设用地使用权流转管理办法的通知

二○一一年四月十日宁政发[2011]79号各区县人民政府,市府各委办局,市各直属单位:现将《南京市集体建设用地使用权流转管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。南京市集体建设用地使用权流转管理办法第一章总则第一条为依法引导集体建设用地使用权流转,培育和规范集体土地市场,维护土地所有者和使用者的合法权益,优化土地资源配置,提高土地利用效率,促进城乡统     

广州市人民政府办公厅关于印发广州市集体建设用地使用权流转管理办法的通知

<正>广州市人民政府办公厅文件穗府办[2015]39号各区、县级市人民政府,市政府各部门、各直属机构:《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》业经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中遇到的问题,请径向市国土资源和规划委员会反映。2015年7月23日广州市集体建设用地使用权流转管理办法第一章总则第一条为加快建立城乡统一的建设用地市场,规范本市集体建设用地使用权流转,促进土地资源节约集约利用,保障和实现集体建设用地权利人的合法权益,     

我国集体建设用地市场化的法律分析

2005年10月1日出台的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》中明确规定，允许集体建设用地（使用权）“合法”入市。这与我国《土地管理法》第63条规定的“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”显然不一致。一时间，赞同者认为广东的做法是一场“新的土地革命”、“在尊重历史和承认现实的基础上的制度创新”。。但也有观点认为，广东的做法导致“国家法律的权威性将受到挑战，程序正义面临惨遭破坏的危机”。本文基于对广东立法的认识，结合目前我国集体建设用地流转的现状及弊端，分析了集体建设用地市场化的现实可行性及法律性，以期对物权法（草案）以及《土地管理法》的进一步修订有一定的帮助。     

建立城乡统一建设用地市场

<正>中共十八届三中全会提出要建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。一、建立城乡统一建设用地市场的障碍一是法律障碍。集体土地产权主体不明晰,造成土地利益主体模糊;集体土地流转受相关法律限制。二是政策障碍。目前各地集体建设用地使用权流转普遍处于自发和无序状态,造成违规项目不断出现,农村集体建设     

地区传真

正北流农村集体经营性建设用地首次"入市"拍卖三宗作为全国集体经营性建设用地"入市"33个试点县市之一,也是广西唯一试点的北流市,近日三宗农村集体经营性建设用地使用权首次"入市"拍卖成功。位于北流市塘岸镇六和村的三宗土地总面积为54574平方米,最终成交价总额为679万元,出让后的三宗土地用途均为工业用地。北流市农村集体经营性建设用地首次进入土地交易市场成功交易,实现与国有土地"同地同价,同     

加快建立城乡统一的建设用地市场

近年来,国家稳慎推动农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革,加快建立城乡统一的建设用地市场。城乡统一的建设用地市场建设,需以农村集体经营性建设用地入市为抓手,促进农村土地流转、盘活农村土地资源,为城乡统筹建设发展提供支撑。集体经营性建设用地入市要注重保护好农民权益。     

在深化改革中着力提高农村土地利用的质量和效益

<正>近年来,我省积极探索农村土地管理改革,为进一步推进农村土地制度改革奠定了坚实基础。随着农村土地管理改革进一步深入,政府、集体、农民和用地单位等多元主体之间的利益协调难度进一步加大,影响农村土地利用质量和效益的问题进一步凸显。一是征地制度改革问题。政府对土地财政的过度依赖造成征地范围不断扩大,而部分农民又期望通过征地"一夜暴富",因征地引发的社会矛盾增多。二是集体建设用地流转问题。一方面,集体建设用地、自发流转现象大量存在,亟需纳入规范。另一方面,集体建设用地与国有建设用地在使     

新政

安徽20个县开建土地使用权交易市场安徽省国土厅7月19日出台的《贯彻落实（安徽省人民政府关于深化农村综合改革示示范试点工作的指导意见）实施办案》提出，今年将在20个试点县启动城乡统一的土地使用权交易市场建设，＂并于明年完成试点县土地确权登记发证工作，2017年在全省推开，到2020年基本形成城乡统一、开放、竞争、有序的建设用地市场体系。《方案》还提出，在符合规划和用途管制的前提下，集体经营性建设用地使用权人可以通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式，用于工业、商业、旅游和农村村民住宅小区建设等．鼓励探索土地流转新机制。     

集体建设用地流转与土地征收客体范围重叠的困境与出路

集体建设用地流转与缩小集体土地征收范围是农村土地改革的重中之重。鉴于现行国家层面的法律将征收作为农村土地进入市场的唯一合法方式,一旦国家法律允许集体建设用地流转入市,集体土地经征收转变为国有土地与集体建设用地自由流转将共同成为集体土地入市的途径。如此,征收和流转所指向的农村土地的客体范围则会出现重叠,这将导致两种行为在利益追逐中极易产生冲突,在实施方式上极易混同,进而造成一定程度的实施困境。为了保障集体建设用地流转的顺利实施、建立城乡一体化的建设用地流转市场,应当协调好集体建设用地流转与征收的关系,坚持流转为主、征收为辅的原则;理清流转与征收的范围;限制地方政府征地权;协调流转与征收补偿价格。     

农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市的推进机制研究——以湖南省浏阳市为例

为促进城乡土地资源合理流动,湖南省大力推进以农村产权制度改革为基础的农村集体经营性建设用地入市流转。以浏阳市为例,在总结归纳农村集体经营性建设用地入市途径及做法的基础上,从市场体制机制、收益分配制度以及产权归属三个方面分析农村集体经营性建设用地入市的体制机制障碍,提出完善农村集体经营性建设用地入市推进机制的政策建议。     

论我国农村集体经营性建设用地流转制度的构建

改革现行土地管理制度,创设农村集体经营性建设用地法律制度,一要明确农村集体经营性建设用地所有权的权属及权能内涵,允许其依法出让、租赁、入股;二要规范农村集体经营性建设用地流转的条件、方式和程序,做到合法合规、公开公正、运行有序;三要建立兼顾国家、集体、个人的土地流转收益的分配机制,明确分配主体、控制分配比例、监管收益用途;四要建立城乡统一、平等入市、同权同价的建设用地市场,完善土地登记制度、定级评估制度和价格管理制度.     

广州市国土资源和规划委员会关于印发广州市集体建设用地使用权流转管理办法实施细则的通知

<正>GZ0320150146广州賴土_繊猶员会文件穗国房字〔2015〕665号各有关单位:为推进我市集体建设用地使用权流转工作,根据《广州市人民政府办公厅关于印发广州市集体建设用地使用权流转管理办法的通知》(穂府办〔2015〕39号),我     

从玉林市湘汉村农村产权制度改革试点看工作队的保障作用

正今年1月全区农村工作会议明确提出,力争用三年时间基本完成全区农村集体土地所有权、土地承包经营权、集体建设用地使用权、集体建设用地上房屋所有权、林权、小型水利工程产权"六权"的确权登记颁证工作。这是我区农村全面深化改革的一个战略性任务,是当前和今后一个时期"三农"工作的重中之重。今年2月在玉林市召开的全区农村综合改革座谈会,重点推广了该市农村产权制度改革(简称"产权改革",下同)试点工作经验。近期,笔