农村集体建设用地流转改革实践与反思——上海市经验分析

农村集体建设用地的流转改革是农村土地制度改革的重点和难点,具体体现在流转方式和收益分配、监管制度建立等方面。通过分析上海市农村土地制度改革实践,发现在农村集体建设用地流转改革中,土地流转方式主要有公开出让复垦土地、出让指标并就地落地和出让指标异地落地三种,流转模式按宅基地、经营性建设用地和建设用地指标不同划分为"宅基地置换"、"建设公共租赁房"、"征地留用"等十种。当前农村集体建设用地流转面临集体土地产权不清、流转收益分配及监管制度不完善、流转程序和机制不健全、现行法律制度存在矛盾和盲区等问题。反思集体建设用地流转改革对我国土地制度改革具有借鉴和启示意义。     

论我国农村集体经营性建设用地流转制度的构建

改革现行土地管理制度,创设农村集体经营性建设用地法律制度,一要明确农村集体经营性建设用地所有权的权属及权能内涵,允许其依法出让、租赁、入股;二要规范农村集体经营性建设用地流转的条件、方式和程序,做到合法合规、公开公正、运行有序;三要建立兼顾国家、集体、个人的土地流转收益的分配机制,明确分配主体、控制分配比例、监管收益用途;四要建立城乡统一、平等入市、同权同价的建设用地市场,完善土地登记制度、定级评估制度和价格管理制度.     

我国农村集体建设用地绝对地租研究

农村集体建设用地绝对地租存在的内在条件是农村集体土地所有权,其现实存在的外在因素是集体使用权的市场化。农村集体建设用地绝对地租的来源,既不是产品市场价格高于生产价格的余额,也不是产品价值高于生产价格的余额,而是利润平均化前的扣除,具体表现为生产价格的一部分。农村集体建设用地绝对地租是由劣等建设用地支付的绝对地租量来确定。     

农民财产权利扩大：2.4万亿农村集体资产改革开闸

我国农村集体产权改革又进一步.这场涉及2.4万亿账面资产、55.3亿亩农用地和3.1亿亩集体建设用地的庞大改革,正在2015年到来之前宏观布局、审慎落子.改革的目的在于赋予农民更多财产权利,明晰产权归属,完善各项权能,激活农村各类生产要素潜能,建立符合市场经济要求的农村集体经济运营新机制.但现阶段,农村集体产权归属不清晰、权责不明确等问题也比较突出.     

"再集体化"与政策协同:集体建设用地入市改革的路径分析 ——基于广东佛山市南海区改革试点的经验分析

与农村集体土地大规模隐性入市的实践相比,我国关于农村集体建设用地管理的制度变革显得较为滞后,导致农村集体建设用地权能不足,从而引发土地市场效率损失和公平缺失。广东佛山南海区新一轮土地改革试点的经验表明,农村土地的"再集体化"与政策协同是农村集体建设用地入市的有效路径,因此,未来应推动农村土地股份合作制度改革为集体土地入市提供制度和组织保障,并通过提高改革举措的协同性有序拓展集体建设用地的权能,逐步构建"同地同权同价同责"的城乡建设用地管理体系,充分发挥中国特色社会主义土地制度的优越性。     

在深化改革中着力提高农村土地利用的质量和效益

<正>近年来,我省积极探索农村土地管理改革,为进一步推进农村土地制度改革奠定了坚实基础。随着农村土地管理改革进一步深入,政府、集体、农民和用地单位等多元主体之间的利益协调难度进一步加大,影响农村土地利用质量和效益的问题进一步凸显。一是征地制度改革问题。政府对土地财政的过度依赖造成征地范围不断扩大,而部分农民又期望通过征地"一夜暴富",因征地引发的社会矛盾增多。二是集体建设用地流转问题。一方面,集体建设用地、自发流转现象大量存在,亟需纳入规范。另一方面,集体建设用地与国有建设用地在使     

河南省人民政府关于加快全省城镇住房用地和农村集体土地所有权登记发证工作的通知

豫政明电〔2 0 0 2〕 6号各市、县人民政府 ,省人民政府各部门 :为深入贯彻实施《中华人民共和国土地管理法》和《河南省实施〈土地管理法〉办法》,加快我省土地产权制度建设 ,维护土地权利人合法权益和农村社会稳定 ,现就加快全省城镇住房用地和农村集体土地所有权登记发证工作通知如下 :一、充分认识加快城镇住房用地和农村集体土地所有权登记发证工作的重要性和紧迫性加快城镇住房用地和农村集体土地所有权登记发证工作是积极推进城镇住房制度改革 ,维护农村社会稳定 ,加快全省土地权利法制化建设的迫切要求 ,是依法保护城镇住房用地权利…     

建立城乡统一建设用地市场

<正>中共十八届三中全会提出要建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。一、建立城乡统一建设用地市场的障碍一是法律障碍。集体土地产权主体不明晰,造成土地利益主体模糊;集体土地流转受相关法律限制。二是政策障碍。目前各地集体建设用地使用权流转普遍处于自发和无序状态,造成违规项目不断出现,农村集体建设     

关于农村集体建设用地直接入市问题的思考

农村集体建设用地直接入市有深刻的利益动因。在实践中已经形成了一些基本的农村集体建设用地直接入市的方式,也形成以试点地区为代表的典型模式。当然,农村集体建设用地直接入市还存在着很多问题。然而,针对这些问题可以发现一些进一步创新的方向。     

优化土地利用 促进乡村发展

2020年中央一号文件提出“通过村庄整治、土地整理等方式节余的农村集体建设用地优先用于发展乡村产业项目”、“新编县乡级国土空间规划应安排不少于10%的建设用地指标,重点保障乡村产业发展用地”、“农村集体建设用地可以通过入股、租用等方式直接用于发展乡村产业”等政策要求,为乡村产业发展注入了新的动力,为今年全面建成小康社会提供了重要保障。     

集体建设用地使用权流转绩效之探索——以广东省的改革实践为视角

集体建设用地使用权流转的尝试性改革肇始于1988年,国土资源部自1999年以来,在安徽芜湖、江苏苏州、浙江湖州等地进行了多处试点,结合理论调研与试点运行,许多地方人民政府相继出台了农村集体建设用地使用权流转的市级政府规章。2005年10月1日,广东省施行《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》,作为中国首部规范农村集体建设用地使用权市场流转的省级政府规章,其实施5年来,取得了一定的成绩,但也遭遇许多障碍,使得全省流转整体进展缓慢,地区间发展不平衡,本文对此进行了深度的探析,通过对一省改革之探索,为将来全国集体建设用地使用权流转的全面开展提取重要的经验和教训。     

法律应给小产权房一个出口

小产权房的低廉价格,与各大城市连番上涨的高房价形成强烈反差,不由得人不心动。"处置‘小产权房’不应一刀切,对于在农村集体建设用地和村民宅基地上建设的小产权房,在补办相关手续补交相关费用之后,应当给予相应的正式产权。"全国政协委员、民进中央常委蔡继明3月5日表示,他已提交提案,建议妥善解决小产权房     

稳步推进我省农村集体经营性建设用地入市试点 探索建立城乡统一的建设用地市场

<正>中共十八届三中全会指出,要建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。当前,我国土地要素市场还不完善,土地要素市场在城乡之间发展不平衡、不统一,特别是集体建设用地基本被排除在土地市场之外。"建立城乡统一的建设用地市场",就是要打破土地二元结构限制,通过市场把农村集体土地和城市国有土地有机地联系起来,     

新政

安徽20个县开建土地使用权交易市场安徽省国土厅7月19日出台的《贯彻落实（安徽省人民政府关于深化农村综合改革示示范试点工作的指导意见）实施办案》提出，今年将在20个试点县启动城乡统一的土地使用权交易市场建设，＂并于明年完成试点县土地确权登记发证工作，2017年在全省推开，到2020年基本形成城乡统一、开放、竞争、有序的建设用地市场体系。《方案》还提出，在符合规划和用途管制的前提下，集体经营性建设用地使用权人可以通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式，用于工业、商业、旅游和农村村民住宅小区建设等．鼓励探索土地流转新机制。     

农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市的推进机制研究——以湖南省浏阳市为例

为促进城乡土地资源合理流动,湖南省大力推进以农村产权制度改革为基础的农村集体经营性建设用地入市流转。以浏阳市为例,在总结归纳农村集体经营性建设用地入市途径及做法的基础上,从市场体制机制、收益分配制度以及产权归属三个方面分析农村集体经营性建设用地入市的体制机制障碍,提出完善农村集体经营性建设用地入市推进机制的政策建议。     

集体建设用地入市基本问题探析

集体建设用地入市的范围应包括所有在入市时符合建设用地规划的土地,与其原来是经营性建设用地、宅基地或耕地无关。从建立城乡统一的土地市场出发,集体建设用地入市应采取直接入市模式。在集体建设用地直接入市模式下,政府通过土地用途管制、土地利用年度计划、建设用地规划许可等制度,可以有效保护耕地和调控土地市场。政府通过税收方式参与土地增值收益分配,既可以减少改革阻力,又可以合理调节贫富差距。     

国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 近年来，党中央、国务院连续下发严格土地管理、加强土地调控的政策文件，有力地促进了各地区、各部门贯彻落实科学发展观，坚决执行宏观调控政策。但是，一些地方仍存在违反农村集体建设用地管理的法律和政策规定，将农用地转为建设用地，非法批准建设用地等问题，并且有蔓延上升之势。为严格执行有关农村集体建设用地法律和政策，坚决遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设，经国务院同意，现就有关问题通知如下：     

努力形成科学发展与科学用地的和谐局面——访市人大财经委主任委员袁以星

坚守耕地红线与非农建设用地需求不足之间的矛盾亟待破解,盘活存量建设用地、特别是盘活农村集体非农建设用地是一个必然的选择。     

福建省人民政府关于莆田市荔港大道工程建设用地的批复

莆田市人民政府:根据国土资源部《关于莆田市荔港大道工程建设用地的批复》(国土资函[2008]65号),莆田市荔港大道工程建设用地已经国务院批准,现具体批复如下:一、同意莆田市将农村集体农用地38.91 13公顷(其中耕地37.7113公顷)转为建设用地并办理征地手续,另征收农村集体建设用地8.3534公顷、未利用地0.32公顷;同意将国有农用地     

农村土地集体所有权的实践悖论、诠释与出路

家庭承包制使农村单一的土地产权结构变成了两权分离的多元化产权结构 ,即集体所有权与承包使用权分离。这一改革促进了农村经济的发展 ,较好地解决长期困扰我国的温饱问题 ,其功绩是有目共睹的。但是目前这种以集体所有权为主导的地权结构也存在许多令人不解的悖论。笔者认为。这些悖论在现有的农村经济、政治管理体制框架内 ,难以从根本上解决。一、农村集体所有权的悖论分析虽然现在法律规定乡村集体为农村土地的所有者 ,《宪法》第九条规定“农村和城市郊区的土地 ,除法律规定属于国家所有的以外 ,属于集体所有 ;宅基地和自留地、自留山…