加快农村集体建设用地管理制度创新探析

伴随中国城镇化迅猛发展,大中城市周边集体建设用地已经成为城镇化的主要区域。全国各地的集体建设用地流转试验为新型城镇化背景下转变增长方式、完善土地管理机制提供了宝贵经验。该文在总结各地集体建设用地流转试验基础上,提出在大中城市周边区域率先建立统一的集体建设用地流转制度,促进城市周边区域经济社会统筹协调发展的目标,并就完善集体经济组织主体地位,发挥政府引导、协调、管理和监督职能,鼓励、扶持产业支撑,深化城镇社会保障和就业体制改革,加快公共服务均等化改革和城乡综合管理体制创新等问题提出具体建议。     

集体建设用地发展租赁住房的障碍与对策研究——以北京市海淀区唐家岭为例

集体建设用地发展租赁房是积极响应党的十九大提出“以构建租购并举的住房体系为方向,着力构建城乡统一的建设用地市场”的具体措施。集体建设用地发展租赁住房不仅可以拓宽居住用地的供给来源,实现多元主体供地,补足住房租赁市场的“短板”,还能显化集体土地资产属性,让集体农民共享土地增值收益,助力乡村振兴。     

我国集体建设用地市场化的法律分析

2005年10月1日出台的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》中明确规定，允许集体建设用地（使用权）“合法”入市。这与我国《土地管理法》第63条规定的“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”显然不一致。一时间，赞同者认为广东的做法是一场“新的土地革命”、“在尊重历史和承认现实的基础上的制度创新”。。但也有观点认为，广东的做法导致“国家法律的权威性将受到挑战，程序正义面临惨遭破坏的危机”。本文基于对广东立法的认识，结合目前我国集体建设用地流转的现状及弊端，分析了集体建设用地市场化的现实可行性及法律性，以期对物权法（草案）以及《土地管理法》的进一步修订有一定的帮助。     

农村集体建设用地流转改革实践与反思——上海市经验分析

农村集体建设用地的流转改革是农村土地制度改革的重点和难点,具体体现在流转方式和收益分配、监管制度建立等方面。通过分析上海市农村土地制度改革实践,发现在农村集体建设用地流转改革中,土地流转方式主要有公开出让复垦土地、出让指标并就地落地和出让指标异地落地三种,流转模式按宅基地、经营性建设用地和建设用地指标不同划分为"宅基地置换"、"建设公共租赁房"、"征地留用"等十种。当前农村集体建设用地流转面临集体土地产权不清、流转收益分配及监管制度不完善、流转程序和机制不健全、现行法律制度存在矛盾和盲区等问题。反思集体建设用地流转改革对我国土地制度改革具有借鉴和启示意义。     

国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知

国办发[2007]71号各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:近年来,党中央、国务院连续下发严格土地管理、加强土地调控的政策文件,有力地促进了各地区、各部门贯彻落实科学发展观,坚决执行宏观调控政策。但是,一些地方仍存在违反农村集体建设用地管理的法律和政策规定,将农用地转为建设用地,非法批准建设用地等问题,并且有蔓延上升之势。为严格执行有关农村集体建设用地法律和政策,坚决遏制并     

关于农村集体建设用地直接入市问题的思考

农村集体建设用地直接入市有深刻的利益动因。在实践中已经形成了一些基本的农村集体建设用地直接入市的方式,也形成以试点地区为代表的典型模式。当然,农村集体建设用地直接入市还存在着很多问题。然而,针对这些问题可以发现一些进一步创新的方向。     

集体建设用地使用权流转法律问题新探

从集体建设用地使用权流转的现实意义出发,在公平与效率原则指导下,利用法理学的原理,对我国农村集体建设用地土地流转的制度变迁、现行法律态度与集体土地流转实践存在的矛盾、集体土地流转的可行性等问题作出思考和分析,并提出完善现行法律体系的立法建议。     

集体建设用地使用权流转绩效之探索——以广东省的改革实践为视角

集体建设用地使用权流转的尝试性改革肇始于1988年,国土资源部自1999年以来,在安徽芜湖、江苏苏州、浙江湖州等地进行了多处试点,结合理论调研与试点运行,许多地方人民政府相继出台了农村集体建设用地使用权流转的市级政府规章。2005年10月1日,广东省施行《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》,作为中国首部规范农村集体建设用地使用权市场流转的省级政府规章,其实施5年来,取得了一定的成绩,但也遭遇许多障碍,使得全省流转整体进展缓慢,地区间发展不平衡,本文对此进行了深度的探析,通过对一省改革之探索,为将来全国集体建设用地使用权流转的全面开展提取重要的经验和教训。     

"再集体化"与政策协同:集体建设用地入市改革的路径分析 ——基于广东佛山市南海区改革试点的经验分析

与农村集体土地大规模隐性入市的实践相比,我国关于农村集体建设用地管理的制度变革显得较为滞后,导致农村集体建设用地权能不足,从而引发土地市场效率损失和公平缺失。广东佛山南海区新一轮土地改革试点的经验表明,农村土地的"再集体化"与政策协同是农村集体建设用地入市的有效路径,因此,未来应推动农村土地股份合作制度改革为集体土地入市提供制度和组织保障,并通过提高改革举措的协同性有序拓展集体建设用地的权能,逐步构建"同地同权同价同责"的城乡建设用地管理体系,充分发挥中国特色社会主义土地制度的优越性。     

论我国农村集体经营性建设用地流转制度的构建

改革现行土地管理制度,创设农村集体经营性建设用地法律制度,一要明确农村集体经营性建设用地所有权的权属及权能内涵,允许其依法出让、租赁、入股;二要规范农村集体经营性建设用地流转的条件、方式和程序,做到合法合规、公开公正、运行有序;三要建立兼顾国家、集体、个人的土地流转收益的分配机制,明确分配主体、控制分配比例、监管收益用途;四要建立城乡统一、平等入市、同权同价的建设用地市场,完善土地登记制度、定级评估制度和价格管理制度.     

集体建设用地入市基本问题探析

集体建设用地入市的范围应包括所有在入市时符合建设用地规划的土地,与其原来是经营性建设用地、宅基地或耕地无关。从建立城乡统一的土地市场出发,集体建设用地入市应采取直接入市模式。在集体建设用地直接入市模式下,政府通过土地用途管制、土地利用年度计划、建设用地规划许可等制度,可以有效保护耕地和调控土地市场。政府通过税收方式参与土地增值收益分配,既可以减少改革阻力,又可以合理调节贫富差距。     

在深化改革中着力提高农村土地利用的质量和效益

<正>近年来,我省积极探索农村土地管理改革,为进一步推进农村土地制度改革奠定了坚实基础。随着农村土地管理改革进一步深入,政府、集体、农民和用地单位等多元主体之间的利益协调难度进一步加大,影响农村土地利用质量和效益的问题进一步凸显。一是征地制度改革问题。政府对土地财政的过度依赖造成征地范围不断扩大,而部分农民又期望通过征地"一夜暴富",因征地引发的社会矛盾增多。二是集体建设用地流转问题。一方面,集体建设用地、自发流转现象大量存在,亟需纳入规范。另一方面,集体建设用地与国有建设用地在使     

养老服务设施用地有关问题问答

<正>为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔2013〕35号),国土资源部日前下发《养老服务设施用地指导意见》(以下简称"《意见》"),在用地范围、土地用途和年期、供地计划、供地政策、鼓励租赁供地、分类用地监管、鼓励盘活存量用地、利用集体建设用地等方面分别作出了规定,从土地政策上大力支持养老服务业发展。现将有关读者关心的问题回答如下:问:商业性设施和商品住宅用地是否     

新政

安徽20个县开建土地使用权交易市场安徽省国土厅7月19日出台的《贯彻落实（安徽省人民政府关于深化农村综合改革示示范试点工作的指导意见）实施办案》提出，今年将在20个试点县启动城乡统一的土地使用权交易市场建设，＂并于明年完成试点县土地确权登记发证工作，2017年在全省推开，到2020年基本形成城乡统一、开放、竞争、有序的建设用地市场体系。《方案》还提出，在符合规划和用途管制的前提下，集体经营性建设用地使用权人可以通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式，用于工业、商业、旅游和农村村民住宅小区建设等．鼓励探索土地流转新机制。     

集体非农建设用地流转的驱动因素分析

集体非农建设用地流转已作为一种普遍现象融入社会经济活动之中。但相关法律、法规缺失,导致流转无法可依、管理无法可循,造成流转混乱和管理混乱。目前,对于集体非农建设用地到底应如何流转,我国现行法律尚无明确规定。然而,处于市场经济大环境下的农村发展,使得农村集体非农建设用地流转带有某种合理性,并呈现出扩大化的发展趋势。     

国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 近年来，党中央、国务院连续下发严格土地管理、加强土地调控的政策文件，有力地促进了各地区、各部门贯彻落实科学发展观，坚决执行宏观调控政策。但是，一些地方仍存在违反农村集体建设用地管理的法律和政策规定，将农用地转为建设用地，非法批准建设用地等问题，并且有蔓延上升之势。为严格执行有关农村集体建设用地法律和政策，坚决遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设，经国务院同意，现就有关问题通知如下：     

汶上县推进新型农村社区可持续发展

山东省汶上县先后出台《关于大力推进新型农村社区产业发展的指导意见》、《关于农村集体产权制度改革试点工作的意见》等文件，积极推进新型农村社区可持续发展。一是规划建设商业设施。建设社区商业门面，集中租赁经营，租金用于补贴社区居民水电支出和物业管理费用。二是发展社区产业项目。坚持“一区一业”原则，城乡建设用地增减挂钩节余的指标，预留不低于20％的面积，     

我国农村集体建设用地绝对地租研究

农村集体建设用地绝对地租存在的内在条件是农村集体土地所有权,其现实存在的外在因素是集体使用权的市场化。农村集体建设用地绝对地租的来源,既不是产品市场价格高于生产价格的余额,也不是产品价值高于生产价格的余额,而是利润平均化前的扣除,具体表现为生产价格的一部分。农村集体建设用地绝对地租是由劣等建设用地支付的绝对地租量来确定。     

国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知

二○○七年十二月三十日国办发[2007]71号各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:近年来,党中央、国务院连续下发严格土地管理、加强土地调控的政策文件,有力地促进了各地区、各部门贯彻落实科学发展观,坚决执行宏观调控政策。但是,一些地方仍存在违反农村集体建设用地管理的法律和政策规定,将农用地转为建设用地,非     

市政府关于印发南京市集体建设用地使用权流转管理办法的通知

二○一一年四月十日宁政发[2011]79号各区县人民政府,市府各委办局,市各直属单位:现将《南京市集体建设用地使用权流转管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。南京市集体建设用地使用权流转管理办法第一章总则第一条为依法引导集体建设用地使用权流转,培育和规范集体土地市场,维护土地所有者和使用者的合法权益,优化土地资源配置,提高土地利用效率,促进城乡统