房屋转租纠纷之现状审视及司法应对

转租是在承租人与出租人租赁合同的基础上,承租人与第三人形成合意进而将租赁物出租于第三人的行为,转租合同涉及到承租人、次承租人、出租人三方当事人的利益,现行立法对次承租人的保护又相对薄弱,基于此,本文建议法院在审理转租纠纷案件时,不要轻易以出租人未同意为由认定转租合同无效。     

融资租赁合同违约救济权利初探

融资租赁是这样一种交易，出租人根据承租人对租赁物和供货商的选择，出资向供货商购买租赁物，提供给承租人使用，承租人按约支付租金。它涉及三方当事人（出租人、承租人和供货商），两个合同（租赁合同、供货合同）。出租人既是租赁合同的一方当事人，也是供货合同的一方当事人，供货商与出租人之间订立供货合同，出租人与承租人之间订立租赁合同，供货合同要经承租人签字确认。因此，在融资租赁中，租赁合同与供货合同密切相关，相互影响，各方的权利义务互相交错。供货商对供货合同的违约，要影响到承租人的利益，承租人对租赁合同的违…     

融资租赁合同浅探

融资租赁亦称资本性租凭或金融租赁,是指出租人用自己的资金购回由承租人选定的技术设备或其他物资,然后以此为租赁标的物出租给承租人,承租人按约定条件支付租金,取得该租赁物的使用权,租期届满承租人可以留购、续租或者退还租赁物的一种租赁方式.融资租赁可分为自营租赁、回租租赁、转租赁和杠杆租赁等几种形式.我们一般所说的融资租赁合同是一个广义上概念,它不只是一个合同,而是由一组合同构成.它涉及三方当事人(回租租赁除外):出租人、承租人和厂商(供货方).这三方当事人之间所发生的两个法律关系:出租人和厂商的购买合同关系.出租人和承租人的租赁合同关系构成广义上的融资租赁合同的核心内容.其中,出租人与承租人的租赁合同是狭义上     

转租合同终止后次承租人占有房屋使用费的处理

未经出租人明示同意且出租人一直未提异议的转租合同,应有效。合同终止后,若出租人未基于物上请求权向次承租人直接主张有关权益,而是仍然依据租赁合同关系向承租人主张返还租赁物并支付使用费,则承租人可基于与次承租人之间的转租关系、次承租人继续占有租赁物的状态等进而要求次承租人迁让,承租人仍可按约定的转租租金标准向次承租人收取使用费。     

对租赁物改良添附的处理

一、问题的提出 租赁合同是社会经济生活中经常使用的仅次于买卖合同的一种经济合同,所以出租人与承租人就租赁物而产生的权利义务为人们所熟知。但在经济生活中,承租人为最大限度的提高租赁物的效能,往往对租赁物进行改良或添附。如房屋承租人对承租房屋的装修即属于添附。合同法第二百二十三条规定“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”合同法上述规定仅就承租人对租赁物添附时,承租人应负的告知许可义务作了规定。但在租赁期     

解除权事由发生合同并不当然解除

在双方对租赁物使用用途未进行限定的情况下,承租人可以根据租赁物的实际情况合理使用租赁物,在不影响租赁物性状的情况下,可以部分进行转租,出租人不得依据租赁合同的约定,随意解除租赁合同。出租人行使合同解除权时,应综合考虑承租人的违约程度是否显著轻微、是否影响合同目的实现,根据诚实信用原则,确定租赁合同应否予以解除。     

论融资租赁合同的墓本特征

融资租赁合同是近来出现的一种新类型合同,因其存在着有别于其它类型合同的诸多特殊性．统一一,《合同法》将它明确规定为有名合同之一。本文试结合《合同法》的有关规定,对融资租赁合同的基本特征作一探讨。一、融资租赁合同的特殊法律结构统一《合同法》第２３７条规定：“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择,向出卖人购买租赁物,提供给承租人使用,承租人支付租金的合同。”由此定义,我们可以看出,融资租赁合同具有融资、融物双重性。形式上,出租人出资购买承租人指定的标的物,提供给承租人使用、收益,而不…     

房屋转租合同的法律思考

出租人将房屋租赁给承租人后,承租人经出租人同意又将房屋转租给第三人(转承租人),这种情形可能引发纠纷。实践中常见的是承租人违反承租合同,出租人要求执行承租合同的违约条款,解除合同收回房屋。根据现行《合同法》,出租人的要求应得到支持,但这对转承租人很不公平。这种不公平是我国立法的问题,也是民法传统理论的固有问题。本文论证了民法传统理论在租赁权制度上的谬误,提出只要获得和维持占有,就应给予租赁权以物权保护的观点,以公平地保护租赁合同各方当事人。     

租赁合同在审判实践中的问题研究

一、出租人的担保责任出租人的担保责任指出租人在履行租赁合同过程中应承当的两项法定义务,即出租人的权利瑕疵担保义务和租赁物的瑕疵担保义务。在审判实践中,出租人对于该两项义务的违反往往导致要承担被解除合同或赔偿损失的法律后果。出租人的权利瑕疵担保是指出租人应担保不因第三人就租赁物主张权利而致使承租人不能依约为使用、收益。合同法第228条规定,因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。从该条规定来看,出租人的权利瑕疵担…     

租赁物的维修与改善

租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物是租赁合同双方当事人权利义务指向的对象，这是租赁合同存续的物质条件。租赁物应当是有体物、非消耗物，并且是可以流通或者限制流通之物，权利一般不能作为租赁物。租赁物在使用过程中，经常涉及维修和改善问题。实践中，当事人因此产生纷争的现象并不鲜见。有必要结合合同法的规定，对租赁合同当事人在租赁物维修、改善方面的权利义务问题加以阐释。一、关于租赁物的维修在租赁关系存续期间，承租人一直在使用、收益租赁物，租赁物本身也往往在持续不断地…     

租赁及其法律效力

租赁,就是出租人把物租给承租人使用、收益,由承租人支付租金,并在租赁关系终止后,将财产退还出租人的一种合同关系。租赁合同是一种双务有偿合同,亦是诺成合同及非要式合同。它根据双方的合意而成立,不以租赁物的交付及租赁字据的订立为要件。但是,一般而言,不动产的租赁合同,应以书面形式     

论融资租赁承租人擅自转租租赁物时出租人的法定解除权

《民法典》对融资租赁规则作了一些修改,但仍不够完善.在承租人擅 自转租租赁物的情形下,《民法典》第753条赋予出租人依法解除合同的权利,擅 自转租并不能等同于合同目的无法实现,实质上将出租人行使法定解除权利的条件限窄了.获得约定租金是出租人的主要合同目的.出租人实现租金债权可以有多种方式,承租人擅自转租租赁物并不必然导致租金债权无法实现.因此,不应将解除合同的权利直接赋予出租人.承租人擅自转租租赁物,在依法确定出租人是否有权终止合同时,应该根据保障租金债权实现的情况作出综合判断.     

论破产程序中未到期不动产租赁合同的处理方式

破产法通常赋予管理人对待履行合同以选择履行权,同时规定对某些特殊合同中管理人的合同解除权予以限制,租赁合同尤其是不动产租赁合同就是其中最为典型的一种。在破产程序中,原则上应当尊重合同法等非破产法给予租赁合同的特殊保护,限制管理人对未到期租赁合同的选择履行权,尤其是对出租人的解除权加以限制。当承租人破产时,赋予管理人选择履行权而限制出租人的解除权,有利于管理人根据实际情况作出合理的选择处理;当出租人破产时,对管理人的合同解除权加以限制,严格限定解除合同的条件以防其滥用解除权损害合同相对人的利益。如果承租人选择继续履行未到期租赁合同,管理人应对其租赁权给予尊重,并且在变价出售租赁物时适用买卖不破租赁的规则和优先购买权的规定。     

一起颇具争议的简单租赁合同纠纷案

一起简单的房屋租赁合同纠纷案,经过两级法院四次开庭审理.一审法院两次认定房屋是在未经出租人同意的情况下由承租人转租的,承租人应将房屋归还房主.二审法院在第一次判令事实不清、发回重审后,第二次又以承租人在未经出租人同意下转租和延迟交付租金为由,判令承租人将房屋返还房主.此案变得错综复杂起来,这其中到底有哪些缘由?     

融资租赁合同纠纷案件审理初探

融资租赁合同是出租人根据承租人对租赁物的特定要求和对供货人的选择,出资向供货人购买租赁物,并租给承租人使用,承租人按约定支付租金,在租赁期满时,按约定的办法取得租赁物所有权的协议。近几年来,随着市场经济的发展,融资租赁合同纠纷案件作为一类新型案件越来越多。1996年5月27日最高人民法院作出了《关于审理融     

租赁物维修义务的法律构造——基于对我国司法案例的分析

出租人承担维修义务,除租赁物有维修的必要性与可能性外,还须租赁物瑕疵因不可归责于承租人的事由所致。从性质来看,维修兼有义务属性与权利属性,不是主给付义务,修缮义务产生并也不意味着出租人违约。出租人之所以原则上承担维修义务,主要是由于出租人承担用益状态维持义务这一主给付义务所决定的。在美国住房租赁法上,维修问题经历了从实行承租人自慎规则到出租人承担适居性默示担保义务的变化,也可部分说明其缘由。当出租人未履行维修义务时,除发生承租人自行维修这一特别法律效果外,还产生承租人可解除合同并要求损害赔偿、行使后履行抗辩权等一般法律效果。我国各级法院就租赁物的维修问题积极地从事法律解释或法之续造,其促进法律进步之功,不容忽视。     

小议出租人的瑕疵担保责任

出租人瑕疵担保责任的构成要件一、出租人承担的物的瑕疵担保责任的构成要件。 (一)租赁物存在瑕疵。这里的瑕疵, 是指租赁物的质量或数量不合约定的标准或租赁物的通常使用状态。由于承租人租赁的目的是使用租赁物或通过使用租赁物获取收益,所以承租人更注重租赁物的瑕疵是否减少租赁物自身使用价值,是否影响其依约定使用租赁物,而不是租赁物交换价值上的瑕疵。在交付之时以及交付之后的租赁关系存续期间, 租赁物因不可归责于承租人的事由而出现的瑕疵,出租人应承担瑕疵担保责任。     

最高人民法院印发《关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定》的通知

各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院: 近几年来,融资租赁合同纠纷案件逐年增多。融资租赁合同是指出租人根据承租人对租赁物的特定要求和对供货人的选择,出资向供货人购买租赁物,并租给承租人使用,承租人按约定币种支付租金,在租赁期满时,按约定的办法取得租赁物所有权的协议。审理好这类案件,是人民     

试述融资租赁合同的法律特征和融资租赁合同诉讼中的若干问题

融资租赁,又称金融租赁,它是出租人(通常是有经营融资租赁业务能力的租赁公司、信托投资公司等金融机构)购买承租人(通常是企业或用货单位)选定的设备并将它出租给承租人,在一定期限内有偿使用的一种资金融通方式,承租人在租期结束后,向出租人支付一定产权转让费(名义货价),租赁设备即归承租人所有.所谓融资租赁合同就是出租人与承租人为明确上述内容和双方权利、义务的协议.由于融资租赁业务在我国起步较晚,目前出租人、承租人均为中国法人而供货人则大部分是外商,设备货款和承租人支付租金往往以外汇结算,因而融资租赁合同又是一种带     

对不动产出租人赔偿责任的探讨

承租人在使用不动产租赁物给第三人造成的侵权损害，不动产出租人是否承担赔偿责任或连带赔偿责任，必须依据法律的有关规定予以认定。基于合法租赁关系，承租人在使用租赁物给第三人造成侵权损害，出租人应承担违反法定或约定义务的赔偿责任。基于非法租赁关系，承租人在使用租赁物给第三人造成侵权损害，应区分不同情况确定出租人是否承担赔偿责任。在非法的租赁中，不动产租赁物给第三人造成损害，出租人应承担建筑物致人损害的赔偿责任；非法的出租行为导致第三人损害，出租人应承担连带赔偿责任；非法的出租行为没有造成第三人损害，出租人不承担连带赔偿责任。