律师信箱

承租人之间能否互换房屋编辑同志：我去年在县城北租赁一私房居住,并签订了租赁合同。现我已调入城西工业区工作。我一朋友在城西租赁一私房居住,他为女儿上学提出与我互换住房。请问．我能与朋友互换房屋居住吗?读者：王慧王慧同志：换房是指相同或不同性质的房屋租赁人之间,为了方便工作、生活,经出租人同意,双方自愿交换房屋承租权的行为。《城市私有房屋管理条例》第17条规定：“承租人需与第三人互换住房时,应当事先征得出租人的同意,出租人应当支持承租人合理要求。换房后,原租赁合同终止,新承租人与出租人应当另行签订租赁合同。”换房时,承租人必须有正当理由。一般说来,因     

飞机租赁市场的机遇

未来的飞机租赁市场潜力巨大。积极构建我国飞机租赁市场,对于我国民航业、飞机制造业、租赁业、银行等金融业和相关产业将带来机遇。起源于1950年美国的飞机租赁业务是集融物与融资为一体的新型现代融资租赁,已成为国际金融业中仅次于银行信贷的第二大融资工具,为航空公司满足购机需求提供有效途径。飞机租赁是指在一定时期内出租人把飞机提供给承租人使用,承租人则按租赁合同定期向出租人支付租金,出租人拥有飞机的所有权,承租人取得飞机的使用权。     

优先承租权的立法定位及其法律规制

优先承租权应定位为一项约定权利而不是法定权利.为了弥补当事人意思的不足、为法院裁判案件提供法律依据,立法中对优先承租权相关问题应予以规制:出租人与承租人可以约定租赁期间届满时承租人在同等条件下享有优先承租权；存在此类约定的,出租人若在租赁期间内或租赁期间届满后一定期限内与第三人签订租赁合同,则应当在合同签订后合理期限内通知承租人；承租人接到通知后有权主张优先承租权,出租人拒绝将租赁物出租给承租人的,应承担损害赔偿等民事责任.     

租赁合同目的无法实现是否可以解除合同？

刘飞读者：根据《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁合同的目的是承租人能够获得使用租赁物的权利，出租人应当依照合同约定向承租人交付租赁物，并且在租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的用途。     

转租老宅被烧责任在谁？

[法院判决]承租人擅自更换租赁房内电线线路,未将转租房屋的情况告知出租人,也未曾就承租房屋所存在的安全隐患向出租人提出维修、修缮要求,故电气线路故障引起火灾造成租赁房屋毁损由承租人赔偿。     

出租房租期内不得涨价

住房和城乡建设部近日出台了《商品房屋租赁管理办法》，规范房屋租赁市场上的突出问题。规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。     

租赁经营的法律调整和法律意义

租赁经营的法律调整和法律意义舍旺，海棠我国现行的租赁经营是把传统的租赁机制应用于企业经营管理，是两权分离，搞活企业的一种形式，是企业的所有者通过招标的方式与承租人约定，出租人将企业的全部财产交付给承租人经营管理，承租人支付租金和承担经营风险责任，于租...     

房租个税扣除引发哪些利益冲突

<正>根据新实施的个人所得税法的相关规定,房屋承租人可以凭房租开支进行个人所得税的专项抵扣。这样的话,对于房屋承租人来说,会减轻个人所得税的负担,而对于房屋出租人来说,由于房屋承租人的房租的专项扣除申报,会导致两个方面的实际效果:一是房屋承租人具有与房屋出租人签订房屋租赁合同的内在动机。二是由于房屋承租人向税务机关提供了房屋租赁的真实信息,就会使税务机关掌握房     

未经出租人同意转租房屋 出租人可以收回房屋

【案情】出租人向某和承租人何某签订租期为一年的房屋租赁合同（以下称主租赁合同）。后承租人何某在没有征得出租人向某同意的情况下，与罗某（次承租人）签订了租期为两年的房屋租赁合同（以下称转祖合同），向某得知该转租之事后，各方当事人就转租一事进行了协商但无法达成一致意向，向某遂向法院提起诉讼：一、要求解除主租赁合同；二、要求确认承租人何某与次承租人罗某的转租合同无效；三、要求何某按合同约定支付租金并腾出房屋，归还向某。     

论融资租赁交易的租赁物归属规则

《民法典》第760条规定了因承租人原因导致合同无效时的租赁物归属规则,属于新增的非基于法律行为的物权变动规则,在性质上属于形成诉权。如此规定的原因在于,融资租赁交易中的所有权已"功能化"为担保物权,作为抵押人与事实物权人的承租人,相较出租人更能发挥租赁物的实际效用。但仅凭第760条不能周延解决融资租赁物之归属的所有问题。在司法实践中,《民法典》第760条可类推适用于合同解除、合同撤销情形下融资租赁交易中租赁物所有权的确定。类推适用时,需考虑融资租赁交易双方的过错程度、信赖利益,并综合租赁物的实际使用价值进行裁量。     

“存租”:韩国独特的住房租赁方式

韩国的住房租赁市场非常独特,与其他国家有较大区别。西方的租赁市场大都采用按月租赁形式,只有在韩国存在存租形式。所谓存租是指住房承租人在住房租赁开始需要支付相当于住房价值总额一定比例的资金给房东,当租期结束时房东再将这些资金返还给承租人,承租人无需再支付房租。     

论可居住性默示担保规则及其启示

可居住性默示担保规则的核心内容是,即便租赁合同中无明确约定,出租人也应当担保租赁房屋在租赁开始时乃至整个租赁期间适合人们居住。该规则在适用范围、基本属性、救济措施等方面对我国房屋租赁法制的完善不无借鉴意义。     

论承租人的优先购买权

承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利.它是承租人的-项具有物权性质的法定权利,具有对抗第三人的法律效力;承租人只能在同等条件下优先行使购买权而不能以优于第三人的条件购买租赁物.同时,承租人与抵押权人并存时,谁的购买力优先的问题应引起人们法律上的思考.     

机动车融资租赁的责任承担

融资租赁是一种集融资、销售、租赁等多种功能为一体的新型合同关系。当以机动车为租赁对象时,机动车所有人与使用人彻底分离,承租人完全占有并使用、收益该机动车,且意图通过"融资"达到"融物",乃至最后取得机动车所有权的目的,而出租人仅享有所有权中有限的处分权。故在该机动车发生道路交通事故时,责任的承担者便不再是机动车所有人,而是实际控制、使用且对该租赁车辆享有相关收益的承租人。     

出租房屋在房管部门登记后，还要到公安机关登记吗？

出租房屋在房管部门登记后，还要到公安机关登记吗？编辑同志：最近我迁居新楼，有几间闲置的平房想出租，请问出租房屋除到房管部门还要到公安机关登记吗？晓秀晓秀读者：房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。...     

带驾驶员的车辆、机械租赁合同法律救济分析

在带驾驶员的车辆、机械租赁合同中,出租方与承租方之间是租赁合同法律关系。该法律关系的客体仅仅是租赁的车辆、机械,并不包括驾驶员。如果是由于该租赁的车辆、机械导致的安全事故,应按照租赁合同的约定或者有关租赁合同的法律法规的规定处理,在出租人与承租人之间进行责任分配。如果是由于该租赁车辆、机械驾驶人员导致的安全事故,则要详细分析驾驶人员与出租方、承租方之间的法律关系,根据相关法律法规的规定确定赔偿责任的主体。     

签订租赁合同应注意的常见法律问题

租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁他人物品以及出租自己物品是盘活固定资产的重要手段，是充分利用资源的最有效的方法之一，同时，也是投资的重要渠道之一。因此，随着社会主义市场经济的深入推进，物物自己购买的时代早已过去，租赁他人物品或出租自己的物品已成为大家认可的一种快捷有效的方式方法。不管是个人还是公司、企业，租赁他人物品或出租自己暂时不用的物品成为难于回避的问题。 在日常生活中，人们碰到最多的应该是租赁房屋，因此，一提到租赁，大多数人首先考虑到的是房屋租赁，甚至有人错以为租赁就是房屋租赁。确实房屋租赁在租赁市场中占据重要的地位，也占据重要的组成部分，但是，租赁标的不仅仅只有房屋，还包括众多物品，而且由于标的的不同，所需要注意的法律问题也不同。     

宁波市金融办关于加强全市融资租赁公司监管工作的通知

正规范性文件统一编号ZJBC72-2020-0001甬金办[2020]1号各区县(市)金融办、融资租赁公司:为建立健全我市融资租赁公司监管体系,防范和化解区域性金融风险,促进融资租赁行业规范健康发展,根据《融资租赁企业监督管理办法》(商流通发[2013]337号)、《中国银保监会关于商请做好改革过渡期间三类机构工作衔接的函》(银保监函[2018]204号)等有关文件精神,现就做好我市融资租赁公司监管工作有关事项通知如下:一、融资租赁有关定义本通知所称融资租赁公司,是指在我市辖内注册成立的以经营融资租赁业务为主的有限责任公司或股份有限公司。融资租赁业务,是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择,向出卖人购买租赁物,提供给承租人使用,承租人支付租金的交易活动。     

承租人的优先购买权问题研究

基于利益衡量和价值判断,承租人优先购买权应仅具债权效力,而不得对抗出租人与第三人间的法律关系;在法律适用上应废弃民通意见的解释而适用《合同法》的规定,对《合同法》的漏洞采用法律目的解释,以进一步承认承租人优先购买权的债权效力。     

新政

正上海:推进租赁住房规划建设上海日前召开促进房地产市场健康发展联席会议,将着力推进租赁住房规划建设,完善租购并举的住房制度。建立全市统一的住房租赁公共服务平台,健全市区两级住房租赁服务中心,线上线下联动,数据共建共通共享。加快培育扶持机构化、规模化、专业化代理经租企业,坚持市场化运作,以企业为主体培育和发展住房租赁市场。探索研究出一套顺应上海创新社会治理、符合承租人需求的租赁住房物业服务、小区综合治理,以及租赁社区公共服务的新模式。