产权式酒店经营中投资者利益保护探究

投资者将产权式酒店统一委托给酒店管理公司进行经营,信息的不对称性,决定了投资者的弱势地位。如何对酒店管理公司进行监督,投资者如何更换酒店管理公司以及如何退出产权式酒店的投资等问题是产权式酒店在经营过程中必然面对的问题。本文建议,应根据我国物权及信托的相关法律法规的规定,有针对性地提出解决方案。     

产权式酒店法律问题思考

本文主要从产权式酒店的来源入手,阐述了各国产权式酒店的发展,在此基础上分析我国的产权式酒店的发展以及其中的交易法律关系,合同性质,指出如何完善产权式酒店的相关法律法规。     

产权式商铺权利类型辨析

上世纪90年代,继传统住宅之后,出现了一种新型的商业投资房产——产权式商业房产,产权式商业房产是一种所有权与经营权相分离的房地产投资产品。其特点在于房地产开发企业将其所有的大型商业物业分割成独立产权的面积较小的单位出售给投资者,投资者取得一定的占有,使用,收益和处分的权利。目前我国产权式商铺投资风险大,纠纷多,其主要原因就在于投资者未能正确预期投资的风险,而且法律对产权式商铺的归属等法律性质也没有明确的规定,学界各说纷纭,当因此而产生法律纠纷时,也没有相关的法律制度加以规范。本文致力于探讨产权式商铺权利类型。     

企业产权信托之法律问题

作为市场经济主体的企业，对其所有人而言，同时又是一种可以管理、收益、处分的财产权。这种包含有形资产和无形资产的财产权利，可以转化为价值形态，从而在市场中进行流通和价值转化。企业产权除了通过产权交易达到保值、增值的目的，也可以通过信托方式实现这一目标。在法律意义上，信托是委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。信托活动包括民事信托、营业信托、公益信托三类。营业信托之一的企业产权信托，就是将企业产权以整…     

从全民所有制看国有企业的产权归属

国有企业的产权问题是发展中国经济无法回避的根本性问题。依据宪法、物权法等相关法律规定的表述可知,目前国有企业产权主体为"全民所有",从所有权理论、委托代理理论等相关法理角度分析,"全民"作为国有企业的产权归属违反法理精神且不具有现实意义。"全民"无法由国家代表成为国有企业产权主体,国有企业产权应当依法归属国家。     

产权式酒店所涉法律问题初探

一、基本案情 原告乙于2004年5月30日与被告甲旅游发展有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告公司产权独家酒店H幢416号房，房价人民币300000元，所购房屋由被告方承建。在签订合同的十五日支付总房价款的50％给被告，余下款项原告用10年期银行贷款支付。原、被告在签订《商品房买卖合同》的同时又签订了《产权度假酒店租赁合同书》，该合同约定由原告将购买被告的产权式酒店416号房出租给被告使用，期限五年从2004年6月30日至2009年6月29日止，并约定年租金人民币20000元。被告应当于2004年12月31日将符合合同约定的商品房交付给原告。原告认为其已依约履行了支付首期款项的付款义务，被告逾期90天后，迟迟没有交付房屋给原告。     

产权式商铺业主能否要求自主经营

【要点】产权式商铺是由国外引进我国的一种新型商业地产销售模式,其核心理念是所有权与经营权的分离。购买产权式商铺的业主享有的是建筑物区分所有权,包括对专有部分的专有权,对共有部分的共有权以及因业主之间共同关系而产生的成员权。商场内分割出售的商铺属于业主的专有部分,业主对专有部分享有完整的、全面的所有权,包括占有、使用、收益、处分的权利。商铺业主要求自主经营的权利应当予以保障。【案情】     

新型农业经营体系下农地产权结构的法律逻辑

新型农业经营体系的构建以厘清农地产权的结构为前提。在我国实行土地公有制不变的前提下,农地产权的结构以集体土地所有权为基础。在新型农业经营体系中对农地的利用关系在法律上应当表达为物权关系,以达到"稳定农村土地承包关系并保持长久不变"的目标,主流学说所谓土地承包经营权的二元化构造即应破除。经济学界提出的以土地所有权、土地承包权、土地经营权"三权分离"学说为基础构建农地产权的观点,曲解了稳定土地承包关系与土地承包经营权流转之间的关系,不符合他物权设立的基本法理,无法在法律上得以表达,也与下一步农地制度改革的方向相悖。如果农地的流转仅仅具有债法上的效果,或产生移转物权的效果,则方式自由;如果农地的流转具有创设物权的效果,则方式强制。实定法上就农地转让的条件限制缺乏正当性,应予修正。     

我国公立高校产权变革分析

本文通过对隐藏在产权背后的制度问题进行剖析,首先对产权、利益和制度三者的关系进行了分析,然后根据产权的组成部分中的使用权和所有权对我国高校产权变革前后中产权的性质进行了对比,试图将我国公立高校的产权变革过程进行分析。     

产权式商铺所有权限制法律规制

产权式商铺是我国近十年来新兴起的商业领域,前身是国外"时权度假"的旅游模式,兴起于英美法等发达国家,进而在我国得到迅速发展。由于这种模式在我国出现时间较短,相关法律规制也较为缺乏。本文通过阐述产权人的不当行为对其他合法产权人和房地产商等合法厉害相关人造成的利益损失,分析整理现实案例,找出这类产权式商铺所有权纠纷的症结点,并结合国内外相关法律规制,提出相关立法建议,旨在于促使我国的法律框架完善此类纠纷的解决方式,以便更好地维护我国社会主义市场经济秩序。     

“小产权房”面临的法律难题及其破解

"小产权房"是我国近年来出现的社会现象,然而其在建设及交易过程中面临着诸多法律上的难题。这些难题表明我国集体土地所有权被虚置,建设用地使用权流转机制亦不健全。要破解这些法律难题,应当赋予农村集体建设用地使用权以完全用益物权效力,构建城乡平等的建设用地使用权流转制度;创新集体土地所有权和使用权主体制度,确保所有权权能的实现;完善土地征收制度,禁止为"商业利益"而征收;构建科学的城乡土地利用规划制度,同时政府应当让利于民。     

不动产适用善意取得制度的限度

不动产登记簿的公信力和善意取得制度是两种构造迥异的物之交易信赖保护机制。善意取得制度以占有不足以充分表征动产所有权为构造前提,以竭力衡量所有权人与善意第三人的利益关系为轴心;不动产登记簿的公信力制度以不动产登记簿可以作为权利外观为构造前提,以完备的不动产登记制度为根基。善意取得制度的效果只能是第三人由无权利人取得物权;不动产登记簿的公信力所具有的效果不但有积极信赖保护与消极信赖保护之分,且其积极信赖保护的内容除由无权利人取得物权外,还包括由有权利人取得物权、受领给付、获得权利顺位等。因此,以善意取得制度保护不动产交易的便捷与安全,其局限非常明显。物权法第106条应限缩解释为主要适用于动产,不动产交易的信赖保护可通过解释物权法第16条来实现。     

自然资源国家所有权之国家所有制说

财产权的宪法史可分为人权财产权和国家财产制两个阶段。自然资源归国家所有是国家财产制的组成部分，是现代宪法创设的用以实现国家目的的手段，其基本特征是国家垄断，其基本工具价值是垄断。以权利观审视自然资源国家所有权，它具有主体的唯一性和权利的专有性、不可变更性和价值优先性等特点。宪法上的自然资源国家所有权的实质是国家权力，是管理权，而非自由财产权。     

论英美信托财产双重所有权在中国的本土化

双重所有权是英美法信托制度中精巧的法律制度设计,但它与我国单一所有权理念格格不入。我国移植了信托制度,但没有妥善解决双重所有权的本土化问题,由此导致信托财产所有权归属模糊不清、受益权性质悬而未决、信托登记名存实亡。分析表明,是否采用双重所有权的形式并不重要,关键是本土化的制度设计能否实现同样的制度功能。在大陆法系的框架下,由受托人享有信托财产的单一所有权,同时受益人享有对受托人的债权请求权,这种设计既可以发挥信托制度的功能,又能够避免对我国传统物权制度造成巨大冲击,有助于实现信托制度的本土化。     

我国物权变动理论的立法选择(上)

物权变动是物权立法政策和立法技术上的重大课题。我国物权立法对此应采取的选择是： 承认物权行为的客观存在性; 但当以债权契约为物权变动的原因关系时, 物权行为并不具有独立性, 而是被债权行为吸收; 物权的支配性特征要求物权变动以公示方法——交付 （动产） 或登记 （不动产） 为内在生效要件。这样, 物权变动过程就是意定行为（债权或物权行为） 和法定行为（交付或登记） 的结合; 在双方当事人之间, 法律赋予意定行为具有决定行为的效力; 但对善意第三人来说, 法定行为则具有决定意定行为的效力, 即赋予公示公信力来维护交易安全, 而无承认物权行为之无因性之必要。     

制度创新:我国农地利用产权变革的必经之路

我国现行的农地利用制度主要是土地承包经营权制度。将土地承包经营权界定为用益物权是导致当前农地征用征收过程中农民利益严重丧失的一大重要原因。我国农地利用制度的设计基础与大多数大陆法系国家不同。大多数大陆法系国家土地物权制度设计是建立在土地私有制基础上的,而我国土地由国家所有或集体所有,这构成我国土地物权法律制度建设的基础。因而我们应在借鉴英美法系国家的产权制度的基础上重构我国的农地利用制度。农地持有权——一种独立的权利形态,替代土地承包经营权将成为我们的现实选择。     

论物权法调整空域使用权的合理性

我国《物权法》没有明确规定空域所有权,但是应当解释为承认了空域所有权的存在。现行法律没有认可空域使用权的物权属性,只能认为空域使用权是行政许可利益。但行政许可机制的运行与效率价值旨趣相悖,其产生的产权不确定性不利于空域高效利用。市场机制和私权制度的引入是改革的重要方向。国家所有权具有私权属性,空域所有权也不例外,而空域使用权是空域所有权基于权能分离产生的权利,只能具有私权属性。这种定性在价值上也具有合理性,这主要是基于市场机制对空域利用效率的保障作用以及私权属性对市场机制顺畅运作的支撑地位。在私权体系中,将空域使用权规定为物权最为妥当。     

《物权法》视角下高校法人财产权的反思与重构

我国《物权法》第五十四条的规定仍然没有完成高校法人财产权的类型化、有名化的任务,对高校法人财产权的总考应当进一步深化。应借鉴俄罗斯法上的业务管理权制度,填补我国《物权法》对高校法人财产权问题上的立法空缺。     

我国夫妻财产制立法若干问题探讨

新近征求全民意见的婚姻法司法解释(三)草案凸现我国夫妻财产制立法存在诸多问题。我国现行法定夫妻财产制是婚后所得共同制。对法定夫妻共同财产范围的界定应遵循婚后所得推定共有的准则,其法理依据是夫妻之间存在的协力关系。夫妻财产制契约是夫妻之间就采用何种类型的夫妻财产制所订立的协议。夫妻财产制契约与一般财产契约不同,其直接产生夫妻财产法上的效力,即以双方当事人选定的财产制度替代法定财产制的适用。无论法定共同财产制还是约定共同财产制都存有一定缺陷。在我国夫妻财产制结构中增设非常财产制可以弥补共同财产制之不足。