租赁合同在审判实践中的问题研究

一、出租人的担保责任出租人的担保责任指出租人在履行租赁合同过程中应承当的两项法定义务,即出租人的权利瑕疵担保义务和租赁物的瑕疵担保义务。在审判实践中,出租人对于该两项义务的违反往往导致要承担被解除合同或赔偿损失的法律后果。出租人的权利瑕疵担保是指出租人应担保不因第三人就租赁物主张权利而致使承租人不能依约为使用、收益。合同法第228条规定,因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。从该条规定来看,出租人的权利瑕疵担…     

房屋转租纠纷之现状审视及司法应对

转租是在承租人与出租人租赁合同的基础上,承租人与第三人形成合意进而将租赁物出租于第三人的行为,转租合同涉及到承租人、次承租人、出租人三方当事人的利益,现行立法对次承租人的保护又相对薄弱,基于此,本文建议法院在审理转租纠纷案件时,不要轻易以出租人未同意为由认定转租合同无效。     

承租人优先购买权之实现途径研究

现行法始终未规定承租人优先购买权被侵害时的具体赔偿办法。作为请求权,承租人优先购买权的实现有赖于出租人的行为。因此应区分登记与未登记、第三人善意与恶意时出租人与第三人房屋买卖合同的效力,对于善意第三人已与出租人完成房屋变更登记,承租人只能寻求事后救济的情况,可以以出租人与第三人买卖合同的交易额和出租人租赁时间作为综合考量标准建立法定赔偿机制。承租人优先买权与"价高者得"有着天然矛盾,因尽量不使租赁房屋进入拍卖程序,提前询问承租人是否愿以底价购买。     

论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条

房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时,出租人负有强制缔约义务,在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同,形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时,承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力;反之,承租人的优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任,仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的,共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。     

小议出租人的瑕疵担保责任

出租人瑕疵担保责任的构成要件一、出租人承担的物的瑕疵担保责任的构成要件。 (一)租赁物存在瑕疵。这里的瑕疵, 是指租赁物的质量或数量不合约定的标准或租赁物的通常使用状态。由于承租人租赁的目的是使用租赁物或通过使用租赁物获取收益,所以承租人更注重租赁物的瑕疵是否减少租赁物自身使用价值,是否影响其依约定使用租赁物,而不是租赁物交换价值上的瑕疵。在交付之时以及交付之后的租赁关系存续期间, 租赁物因不可归责于承租人的事由而出现的瑕疵,出租人应承担瑕疵担保责任。     

融资租赁合同及公证

一、融资租赁合同概念及方式。融资租赁合同又称金融租赁合同，是指出租人根据承租人选择的先进技术或设备，筹集资金，向生产设备部门或企业，事业单位购进给承租人使用，承租人付给租金的协议。融资租赁在我国主要有以下几种方式：1、直接购买租赁，承租人先向厂商选好机械设备或专有技术，并协商好价款、规格及有关事宜，由出租人出资购买，再出租给承租人。2、转租赁。承租人征得出租人同意，把租赁的设备再转给他人使用，即承租人充当转租人。3、代理租赁。单位有多余、闲置的动产、不动产待出租，由租赁公司充当代理人代理租赁，这种…     

不动产权利人对未成年人的注意义务——兼论滋扰理论之引入

不动产权利人就其危险物或者环境引起的损害对未成年人承担的侵权责任不完全等同于他们对成年人承担的侵权责任。根据滋扰理论,无论遭受损害的未成年人是合法进入者还是非法进入者,不动产权利人都要对他们承担同样程度的注意义务,一旦不动产权利人违反这种注意义务,在控制物或者环境方面存在过失,即要对未成年人承担侵权责任。在确定不动产权利人对非法进入的未成年人是否承担注意义务时,法律应考虑非法进入者的年龄大小以及是否有监护人陪同的因素。     

融资租赁出租人风险承担及其控制

融资租赁是企业融资的一种方式,也是银行信贷的一种重要补充手段。相对于贷款人而言,融资租赁的出租人不仅要承担因融资而产生的债权风险,还要承担与租赁物相关的风险。就债权风险的控制而言,从公平原则出发,出租人承担债权风险的范围不应大于其他融资提供者。出租人不仅应当在事前控制债权风险,而且在债权风险出现后应当享有次序性的救济权利。关于与租赁物相关的风险控制,应当建立租赁物所有权公示制度,确保出租人对租赁物的所有权不受侵犯;应当积极采用保险等方式转嫁租赁物使用过程中可能出现的风险;租赁物质量瑕疵责任的索赔权应由出租人和承租人共同约定,并通知供货商,以降低出租人承担租赁物质量瑕疵责任的风险;在供货商破产的情况下,出租人和承租人应共同承担租赁物的瑕疵风险。     

论承租人的优先购买权

承租人的优先购买权为一种具有形成权性质的物权取得权。承租人在出租人出卖房屋时取得优先购买权,基于物权的支配力,先买权人可以排斥他人而优先购买标的物,在出租人擅自向他人出卖房屋并过户登记时,若租赁合同已经登记使得优先购买权取得公示公信的效力,权利人可以向法院请求宣告其物权变动行为无效,从而实现自己的先买权。第三人只得依据其与出卖人订立的合同向出租人主张合同履行不能的违约责任。若租赁合同未登记,则第三人可依据善意取得制度取得房屋所有权,先买权人可以选择向出租人主张违约或侵权责任。     

转租合同终止后次承租人占有房屋使用费的处理

未经出租人明示同意且出租人一直未提异议的转租合同,应有效。合同终止后,若出租人未基于物上请求权向次承租人直接主张有关权益,而是仍然依据租赁合同关系向承租人主张返还租赁物并支付使用费,则承租人可基于与次承租人之间的转租关系、次承租人继续占有租赁物的状态等进而要求次承租人迁让,承租人仍可按约定的转租租金标准向次承租人收取使用费。     

论行政主体的缔约责任——民法缔约过失理论在行政合同制度中的引入与适用

借鉴民法上的缔约责任 ,行政主体的缔约责任是行政主体在缔结行政合同过程中超越缔约规则 ,违反缔约义务 ,给另一方相对人或第三人的利益造成损害所应承担的法律责任。行政主体缔约责任的理论基础是诚信原则和信赖保护原则 ,其中信赖保护的范围更广。行政主体承担缔约责任的前提是违反了缔约义务 ,包括确保缔约程序公正的义务和确保合同合法有效的义务。损害赔偿是行政主体承担缔约责任的方式。     

经营者对服务场所的安全保障义务

经营者在其服务场所对消费者等的人身和财产安全负有保障义务。这是一种法定义务 ,包括硬件和软件两个方面的内容。经营者违反该义务发生消费者人身、财产损害的 ,一般应当承担侵权责任。违反安全保障义务通常表现为消极不作为 ,判断不作为行为与损害之间的因果关系应当采用特别规则。在第三人直接加害行为造成受害人损害而且经营者有过错的情况下 ,经营者应承担补充的赔偿责任     

论矿业法律责任的重构

现行矿业制度几乎没有安全与健康、环境污染、矿业相邻关系以及公权力行政等方面的重要法律责任,因而在矿山企业违法结果发生后则以人治取代法治而治不胜治,这主要是以“矿”为主的财产性《矿产资源法》法律渊源的局限。应制定以“业”为主的管制性《矿业法》,以矿山企业应承担的社会责任为依据设置第一性义务,不履行第一性义务则按第二性义务承担不利后果。第二性义务是以社会性矿业法律责任为主,与经济性、政治性法律责任等构成矿业法律责任体系。社会性矿业法律责任的民事侵权适用严格责任原则、无过错原则、因果关系推定以及并不以违法为条件等。     

不动产物权变动登记之实与虚——以我国台湾地区借名登记契约之相关问题为说明

不动产物权变动系以登记作为公示方法,进而产生对抗第三人的效力。我国台湾地区的借名登记契约是经实务长期发展而来,当事人之间自行约定,一方以他方名义登记财产之权利人,但仍保留财产之使用、收益及处分权限。其定约目的游走于合法与非法之间,对于其有效性,司法实务和学说上均有争议。厘清借名登记契约的概念性质、意义和效力对于不动产物权变动的理论丰富和实务发展十分必要。     

论注册会计师不实财务报告的民事责任

注册会计师因过失出具虚假财务报告而致第三人受损的,应作为独立的责任主体对第三人承担责任,此种责任的归责原则为过错推定。独立审计准则是行业协会的内部自律性规则,不能作为认定会计师过错的法定标准,应以“职业注意义务”作为衡量会计师过错的标准,会计师一旦因故意或过失出具不实财务报告,应认定与委托人构成共同侵权,对第三人承担连带赔偿责任。     

我国不动产物权登记制度的反思与构建

我国现行的不动产登记制度,存在着没有统一的不动产登记立法、没有统一的不动产登记机关、权属证书不统一、登记种类不健全、登记法律效力不明确等问题;在不动产登记制度完善时,应建立不动产物权登记的统一规则、制定统一的不动产登记法,建立统一的不动产登记机关,采纳登记要件主义的立法模式,确立登记的公信力,建立登记机关的赔偿责任制度。     

论无因管理的法律适用

无因管理作为债的一种形式,是指没有法定或者约定的义务,在考虑他人真实意思或可推知意思的基础上,有为他人管理、服务事务的意思,且客观上符合他人利益而在管理人与本人之间直接产生债权债务的适法事实行为。见义勇为的法律适用一般宜分为两种类型:一是无第三人侵害情形时的见义勇为,作为无因管理的特殊形态,适用无因管理的法律规定;二是在有第三人侵害情形下的见义勇为,作为阻却第三人侵害的一种行为,可以适用因阻却侵权行为之见义勇为的相关法律规定。立法应当完善对因实行无因管理而受损之人的保护,特别是应当扩大损害赔偿请求权的主体范围以及赔偿范围。     

类似被告诉讼地位的第三人诉讼权利义务及其法律责任探析

第三人是行政诉讼制度中一个颇具争议且比较复杂的理论和实践问题。如何对第三人的种类进行科学的划分,进而确定他们各自的权利义务及法律责任,是摆在行政法学界一个亟待解决的难题。本文通过把行政诉讼第三人与原告、被告的权利义务进行比较,以行政诉讼第三人有无行使或参与行使行政权为标准,把行政诉讼第三人分为类似原告诉讼地位的第三人和类似被告诉讼地位的第三人。在此基础上详细探讨了类似被告诉讼地位的第三人的诉讼权利义务及其法律责任。     

泰国的涉外民商事管辖权制度

在泰国,对不涉及不动产或与此相关的权利和利益的诉讼,由被告住所地或诉因发生地能行使地域管辖权的法院管辖;有关不动产或其他与不动产有关的权利的诉讼,由有地域管辖权的被告住所地法院或不动产所在地法院管辖.外国国家不能成为泰国法院的当事人;当事人不能自主地选择管辖法院;在外国法院待审的案件还可向有管辖权的泰国法院提交;泰国法律制度中没有不方便法院这一概念.