农村宅基地有偿退出制度改革：试点经验、现实困境与政策建议——以安徽金寨和江西余江两地试点为例

农村宅基地有偿退出试点改革旨在破除制度路径依赖,盘活农村闲置资产。从安徽金寨和江西余江两地的试点观察中,不难看出,以行政主导调控为模块构成的金寨模式和以内生主体自治为模块构成的余江样板均取得显著成果,但其供给后发驱动不足、标准价值分类简化、保障衔接机制弱化、盘活利用效果欠佳等困局是影响两地农村宅基地有偿退出试点良性循环的发展桎梏。在推进农村宅基地有偿退出试点进程中,应当以供给多元化、标准规范化、保障同步化、盘活体系化作为破局措施,架构出一套凸显农民主体地位、疏通市场参与通道、健全财政兜底保障三位一体的宅基地有偿退出新机制。     

我国试点地区宅基地使用权退出制度探析

建设和谐社会的关键是城乡统筹发展,而土地制度成为阻碍社会和经济进一步发展的主要瓶颈之一。我国部分试点地区已经开始探索宅基地使用权退出制度,并制定了一系列相关的政策法规,通过整理试点地区现行宅基地使用权退出制度的操作流程和相关规定,分析宅基地使用权退出条件、退出程序和保障中存在的问题,提出完善宅基地使用权退出制度的思路和建议。     

进城农村村民有偿退出宅基地的全域性政策工具研究

在农村闲置宅基地和城镇建设用地需求指标双增长的现状下,如何缓解农村与城镇、地区之间土地资源配置失衡的问题值得深入探究。以宅基地发展权为依托,构建进城农村村民有偿退出宅基地的全域性政策工具——宅基地复垦票,提高宅基地节约集约利用率,解决进城农户租购住房支付能力不足的问题,构建城市建设用地持续供给机制。     

撤村并居政策执行效果分析

以增减挂钩为核心的撤村并居工作,是为遏制近年来城乡建设用地"双增加"的趋势,保护珍贵的土地资源而实施的一项土地整理政策试点工作。政策试点实施十年来,取得了一定的成效,但也受到各方质疑。文章以山东、天津、河北等地撤村并居项目执行情况调研为基础,通过对政策执行中的正负效应及其发生原因分析,提出在以"压增量倒逼存量挖潜"的用地指导方针下,应通过完善项目退出机制保护农民合法权益,通过新社区的建设提升项目吸引力,通过户籍制度改革和宅基地退出机制改革彻底解决宅基地高效利用问题,实现土地集约利用与农民福祉增加的双赢目标。     

宅基地有偿使用的实践探索与法理透视

宅基地有偿使用是宅基地优化配置的重要措施,对于乡村振兴战略和共同富裕目标的实现具有重大意义.为保证宅基地使用权分配环节和保有环节的公平性,各试点地区围绕占地面积、收费模式、计价标准、奖惩措施与优惠政策等方面进行了有益探索.这些探索进一步表明该制度的规范基础是《土地管理法》第62条第1款,其法理基础是土地资源的稀缺性与分配的公平性.同时,各地试点也呈现出适用范围的不确定性、收费标准缺乏科学依据、收费用途的随意性等问题.为进一步把宅基地有偿使用的改革推向深处,各地应在保有环节从适用范围的限定性、收费标准的科学性、费用用途的公共性和惩戒机制的自治性等方面不断完善宅基地有偿使用制度.     

宅基地"三权分置"中资格权的法理反思与实践检视

宅基地"三权分置",是党中央稳妥推进并扩大农村宅基地制度改革试点的重要政策抓手,也是各试点地区积极探索农村宅基地制度改革的重要依循路径,但有关宅基地"三权分置"中资格权问题,存在宅基地资格权派生逻辑之争、宅基地资格权法律属性之争、宅基地资格权权能内容之争、宅基地资格权取得标准之争等诸多争议.欲消弭这诸多争议,取得共识,需要厘清资格与资格权之法理关系,准确把握宅基地资格权之生成逻辑,合理界定其法律属性,审慎廓清其权能内容,科学界定其判断标准,对此,还需要对照各地区宅基地"三权分置"改革试点进行实践检视.由此,既可有助于澄清理论与实践中的认识偏差,也有助于进一步推进宅基地"三权分置"制度改革实践,进而助力乡村振兴战略的顺利实施.     

宅基地退出的风险探析

宅基地对于保障农民住房及基础生存条件有着不可替代的作用,但现存的宅基地闲置、"一户多宅"等情况造成土地资源的浪费,故宅基地退出对实现土地资源的高效利用、深化农村土地制度改革具有重要意义。由于宅基地法律制度不完善、宅基地监管机制缺位、农村社会保障水平偏低等原因,致使宅基地退出面临着经济、社会、生态等方面的风险。应从完善立法、加强监管、强化农村社会保障等方面,全面规制宅基地退出的风险。     

农村宅基地使用权流转的法律分析

我国现行法律禁止农村宅基地使用权自由流转,但实践中存在着农村宅基地使用权流转的多种形式,并且在一些地方出现改革实践的新发展。我国农村宅基地使用权流转中存在着法律规范滞后和地下交易活跃等问题,今后应建立我国农村宅基地使用权流转法律制度、实行农村宅基地有偿使用制度、强化强制登记制度和完善宅基地流转收益分配制度。     

论宅基地管理的自治模式 ——治理视角下的宅基地制度改革研究

宅基地制度改革是国家自上而下推进的旨在提高宅基地管理能力及扩大宅基地权能的体制改革。以往的相关研究主要关注扩大宅基地权能层面,主要议题围绕宅基地是否应该流转及如何流转,忽视了基层治理现代化背景下宅基地管理层面的制度创新实践。对江西余江的个案研究表明,为了提升宅基地管理能力,地方政府注重动员基层社会,形成制度化了的"宅基地管理的自治模式"。对这一宅基地管理模式形成过程和运行机制的研究表明:积极发挥村民自治的作用,不仅关乎严格规范的宅基地管理制度的建立,而且对优化基层治理现代化路径有重要意义。在宅基地制度改革试点向全国范围拓展过程中,增加治理的视角有利于更全面地更准确地评估试点成果,避免掉入单向度扩大土地权利的"财产权陷阱"。     

农村宅基地制度的特殊性与出路

宅基地制度是中国农村土地制度中最特殊的制度安排。本文在梳理宅基地制度历史形成的基础上,对宅基地特殊的权利安排、特殊的取得方式与特殊的社会目标进行了讨论,强调了宅基地制度改革要在权衡这三者的关系中求解,最后提出了试点建议。     

宅基地使用权继承的现实困境与改革出路

宅基地使用权在创设时即被赋予了社会保障属性，具有“主体特定性、社会福利性、一户一宅”等特点，在法理层面阻碍了宅基地使用权的继承，无法满足由城镇化改革与城乡结构转变带来的大量继承需求。尽管自然资源部在2020年发文明确肯定了在房地一体主义下城镇居民亦可继承宅基地使用权，但仍缺少高位阶法律予以定论。因此，司法实务中的处理方式仍旧无法统一。宅基地使用权继承改革重心在于社会保障功能的维持。房地一体主义与房地分离主义对于宅基地使用权继承问题的底层解决逻辑是一致的：通过建立完善的有偿使用制度，以法定的租赁关系来明确权利人的占有权源，以此权衡宅基地使用权的社会保障功能与经济利用功能，缓和二者之间的矛盾与冲突。     

维护和发展农民土地财产权利的思考与建议

保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道,是当前深化农村产权改革必须面临的基础性问题。     

户籍改革中农村土地退出补偿机制研究——以重庆市为例

重庆城乡统筹实践中,农民对户籍改革态度积极,对退出承包地、宅基地则持观望态度。政府应正视目前农村土地退出补偿机制中存在的问题,认真分析原因,发挥政府行政指导作用,尊重农民退地意愿,完善农村土地退出补偿机制。     

宅基地使用权有偿设立问题探析

宅基地使用权设立本是一种民事行为,其设立采取有偿还是无偿方式本是权利人的自由。但由于历史原因,我国宅基地使用权制度采取了申请——审批的行政许可设立方式,并一直无偿使用,导致宅基地使用权设立行为被异化,既限制了集体和农民的土地权利,又造成了土地资源的严重浪费。在我国市场化、城市化进程加速的推动下,宅基地利用必须符合效率原则和城乡平等原则,应恢复宅基地使用权设立行为的私法性质,逐步推行宅基地使用权有偿使用制度,实现宅基地的市场化配置,从而保护农村土地资源以及维护集体和农民的土地权益。     

农村宅基地制度变迁70年历史回顾与前景展望

农村宅基地制度改革是新时代城乡土地制度改革的难点和重点问题,其目的旨在通过制度创新降低协调成本、提高资源配置效率和为实现乡村振兴提供体制机制保障。在农村土地集体所有制和城市土地国家所有制这一特色社会主义土地公有制度锁定前提下,农村宅基地制度改革所要探索完成的主要任务是集体所有制的多种实现形式。反思新中国成立以来近70年农村宅基地制度变迁的基本路径,可以发现宅基地所有权与使用权分离过程具有明显的阶段性特征,正式制度约束显著决定着宅基地的权利关系构成,也对宅基地制度变革中的国家、集体、农户和其他市场主体间利益博弈产生重要影响。2013年底的十八届三中全会明确了农民住房财产权抵押、担保和转让的制度演进方向,2018年初中央"一号文件"提出实施乡村振兴战略进一步明确了宅基地制度改革的顶层设计架构。未来时期,紧紧围绕科学处理地方政府和集体农户在土地增值收益上的利益关系,不断增强农村土地制度改革的系统性、整体性和协同性,实现宅基地制度改革与城乡发展一体化制度体系建设的系统集成,就必须加快完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权"三权分置"的有效形式,真正落实宅基地集体所有权、切实保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权,全面促进农村宅基地制度改革、农村集体经营性建设用地入市与农村土地"三权分置"制度改革实现协同创新。     

论我国宅基地使用权流转制度的完善

我国对宅基地使用权采取的是有限制流转的做法,并且严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转：这是由我国宅基地使用权的用益物权性和社会保障性决定的。随着我国经济的发展,现行的宅基地使用权流转制度已不合时宜,建议我国建立宅基地使用权有偿、有期限制度,完善宅基地使用权登记制度,逐步放宽宅基地使用权的流转。     

“放管服”引擎下社会政策试点的逻辑进路——以最低生活保障政策为例

改革开放40年以来,我国的改革成绩举世瞩目,在改革的过程中,我们逐渐探索、摸索出一套政策试点模式,归纳并总结出其政策试点演化逻辑,可管中窥豹,供决策部门参考。在改革开放的前30年我们运用的摸索模式较为明显,进入21世纪以后,利用"纠错"(验证)模式和推广模式频次逐渐增加,究其根本,是符合马克思主义认识论发展规律的,以三种社会政策试点的路径模式为基础,分析社会政策试点所遇到的障碍影响因素,进一步以我国最低生活保障政策为例,提出在"放管服"改革背景下,社会政策试点的推进逻辑与进路,以期为政府的政策试点改革提出合理化建议。     

宅基地使用权流转视角下农民专业合作社融资机制的完善与创新

党的十八大报告提出,"发展多种形式规模经营,构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系",这是对新形势下农村改革发展作出的重大部署,也为传统农业和发展现代农业指明了方向。作为新型经营主体的农民专业合作社,破解融资困境,已成为制约和影响自身生存和发展的关键环节。十八届三中全会确定的"保障农户宅基地用益物权,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点"的政策,为农民专业合作社融资开辟了新的途径。但如何保障农户宅基地用益物权,如何开展农民住房财产权抵押、担保、转让,不得不成为我们迫切需要研究和探讨的重要话题。如果宅基地使用权能够在规范的情况下进行健康抵押、转让,作为农民专业合作社发展命脉的资金短缺问题也就得到有效解决。     

我国农村宅基地使用权变动探讨

现行的限制农村宅基地使用权变动的制度与农村宅基地使用权变动现实发生了激烈的冲突。文章从我国经济体制的变革、土地资源优化配置、农民增收渠道的拓展、城乡公平的发展权等方面阐述了农村宅基地使用权变动的必要性,从政策引导与物权法搁置性规定、户籍制度改革、社会保障体系的建立与完善、制度执行动力等方面论证了农村宅基地使用权变动的可行性,文章就农村宅基地使用权变动条件、程序等提出了若干设想。     

政策试点成效的影响因素研究 ——基于浙江省417项试点的实证分析

为了探求影响改革试点成效的差异影响因素,本文以浙江省十八届三中全会全面深化改革以来纳入台账管理的417项改革试点为研究对象,在系统回顾政策创新与扩散以及政策试点相关研究的基础上,提出了政策试点成效影响因素的综合分析框架,并提取试点相关特征进行编码量化,应用离散选择模型(logit Model),对政策试点效果的影响因素进行探寻,发现"试点批准机关层级""试点设置方式""试点的范围"以及"试点经费"等因素对试点总体成效影响显著。"经费"因素对政治领域、经济领域影响不显著,但对社会文化领域和生态领域的改革试点成效影响显著;试点事项综合性在试点执行阶段对效果产生负向影响,但在扩散阶段产生正向影响等等。研究在理论上揭示了试点特征相关因素对试点成效的影响及其内在机制,丰富了我国政策试点有关研究文献,并且根据研究发现本文对完善试点统筹管理,健全试点经验推开扩散机制提出了政策建议。