论房屋转租——以《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为视角

转租是以转租人与出租人的原租赁合同为基础,加之转租人与次承租人达成的合意以及原出租人对转租的承认结合在一起,形成的一种特殊的租赁关系.在转租法律关系中,存在着出租人与承租人之间的原合同关系、转租人与次承租人之间的转租关系、出租人与转租人的三种相互联系的法律关系.在这三个法律关系之中存在着出租人、转租人以及次承租人的利益平衡问题,如何衡平这几种利益关系,是稳定和繁荣房屋租赁市场成为法学界和司法实践部门共同关注的问题.     

转租合同终止后次承租人占有房屋使用费的处理

未经出租人明示同意且出租人一直未提异议的转租合同,应有效。合同终止后,若出租人未基于物上请求权向次承租人直接主张有关权益,而是仍然依据租赁合同关系向承租人主张返还租赁物并支付使用费,则承租人可基于与次承租人之间的转租关系、次承租人继续占有租赁物的状态等进而要求次承租人迁让,承租人仍可按约定的转租租金标准向次承租人收取使用费。     

转祖船舶收入留置权及相关问题

在承租人租船转租未向出租人支付租金或合同约定其他款项的情况下．海商法第１４１条规定的救济原则是，出租人有权留置承租人转租船舶收人优先受偿。可见，转租船舶收入留置权，就是由海商法规定的，出租人基于同承租人的租船合同关系，在承租人不支付租金或合同约定的其他款项时，出租人留置承租人转租船舶收入优先受偿的权利。转租船舶收入留置权与占有留置权虽同称留置权，但两者却有明显区别。占有留置权以债权人依据合同占有债务人的财产，并继续保持事实占有状态为留置权构成的重要条件。而转租船舶收入留置权则不以出租人已占有承租…     

合法转租之次承租人利益保护的若干问题

依据合同相对性原则,在合法转租的情形下,出租人尽管同意但并不受转租合同的约束.次承租人利益的保障维系于转租人租赁权的稳定性,这对善意的次承租人不利.租赁权"物权化"对次承租人利益保障的意义是有限的,在出租人与转租人合意解除租赁合同时方有适用余地.在出租人行使法定解除权以解除租赁合同时,应当赋予次承租人以代位清偿权和异议权.代位清偿权具有形成权的性质,而异议权需要完善第三人诉讼制度.     

房屋转租纠纷之现状审视及司法应对

转租是在承租人与出租人租赁合同的基础上,承租人与第三人形成合意进而将租赁物出租于第三人的行为,转租合同涉及到承租人、次承租人、出租人三方当事人的利益,现行立法对次承租人的保护又相对薄弱,基于此,本文建议法院在审理转租纠纷案件时,不要轻易以出租人未同意为由认定转租合同无效。     

房屋租赁关系中承租人、次承租人优先购买权顺位探讨

随着经济的发展,人口流动的加剧,房屋的出租、转租(本文所称转租,均指合法转租)已成为我国经济生活中大量且普遍存在的现象。为调整房屋租赁法律关系,我国制定了一些法律法规。但这些法律法规对转租合同,尤其是次承租人的权利义务关注较少,如《合同法》第224条规定的转租,基本上未涉及次承租的权利义务。房屋转租涉及三方当事人:出租人、承租、次承租人。其中,承租人又是转租人;次承租人则现实地占有租赁房屋,并行使用、收益之权。承租人和次承租人的法律关系共存于一个标的物上。如此便引发一个问题,如果出租人出售租赁房屋时,能否简单地适用《合同法》第230条,优先购买权仅为承租人享     

未经出租人同意的房屋转租合同效力研究——基于体系的分析

房屋转租中"未经出租人同意"可分为出租人明确表示不同意和未明确表示是否同意两种。当出租人明确表示不同意转租时,该转租属无权处分;当出租人未明确表示是否同意时,依学说而不同。我国现行立法对该类转租未给出明确而统一的态度。在实践与学说中对该类合同的效力主要有无效说、效力待定说、有效说和可解除说四种态度。而该类合同除次承租人与承租人恶意串通外,均应认定为有效合同。该问题的处理本质是出租人与次承租人的利益平衡,应以其各自的行为谨慎程度为依据结合瑕疵担保制度综合规制。     

论融资租赁承租人擅自转租租赁物时出租人的法定解除权

《民法典》对融资租赁规则作了一些修改,但仍不够完善.在承租人擅 自转租租赁物的情形下,《民法典》第753条赋予出租人依法解除合同的权利,擅 自转租并不能等同于合同目的无法实现,实质上将出租人行使法定解除权利的条件限窄了.获得约定租金是出租人的主要合同目的.出租人实现租金债权可以有多种方式,承租人擅自转租租赁物并不必然导致租金债权无法实现.因此,不应将解除合同的权利直接赋予出租人.承租人擅自转租租赁物,在依法确定出租人是否有权终止合同时,应该根据保障租金债权实现的情况作出综合判断.     

困境与出路：中国法中的“转租收入”留置权——以《中华人民共和国海商法》第141条为视角的解释论

《中华人民共和国海商法》第141条规定的出租人对承租人转租船舶收入的＂留置权＂,由于缺乏＂占有＂要件而无法有效成立。借鉴英国法经验,提出这一权利在中国法中是一种特别法下的＂债权让与＂行为,应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。租船合同中的＂留置权条款＂应解释为承租人作为让与人,将收取转租合同下的运费或租金之债权转让给作为受让人的出租人,出租人得向次承租人发出支付转租运费或租金的通知,以清偿承租人原合同下所欠付的租金。在债权＂二重让与＂的情形下,中国宜采纳＂通知对抗主义＂的立法模式,即以向债务人发出通知的时间来确定何者取得债权。     

第三类海商留置权——出租人对转租船舶收入留置权

我国《海商法》第141条规定:“承租人未向出租人支付租金或者合同约定的其他款项,出租人对船上属于承租人的货物和财产以及转租船舶的收入有留置权。”这是关于出租人对船上货物及转租船舶收入行使留置权的规定。一般认为,我国《海商法》中的留置权分为两类——船舶留置权与货物留置权。除此之外,笔者认为对转租船舶收入的留置权当属其中之第三类留置权。因为无论从性质、留置标的的特点、构成要件还是实现方式,它都与另外两类留置权不同。     

论转租中的若干法律问题

转租的基本特征可以从出租他人之物、租赁权让与、租赁让与的区别中进行归纳、总结。转租的立法可以分为自由主义和限制主义，我国合同法采用的是限制主义，据此，转租可以分为合法转租和违法转租，违法转租的效力在理论界和实务界均存在争议，从法理、立法、利益衡量来分析，赋予违法转租合同的有效是必要的。在违法转租合法的前提下，与合法转租比较而言，违法转租各方当事人的法律关系显现一定的特殊性。从不当得利的三个构成要件来看，违法转租不应适用不当得利。如果出租人出卖租赁物时，合法转租的次承租人应享有优先购买权，并优先于承租人。     

解除权事由发生合同并不当然解除

在双方对租赁物使用用途未进行限定的情况下,承租人可以根据租赁物的实际情况合理使用租赁物,在不影响租赁物性状的情况下,可以部分进行转租,出租人不得依据租赁合同的约定,随意解除租赁合同。出租人行使合同解除权时,应综合考虑承租人的违约程度是否显著轻微、是否影响合同目的实现,根据诚实信用原则,确定租赁合同应否予以解除。     

违法转租与无权处分、不当得利

违法转租中 ,转租人能力的欠缺不构成转租合同的效力障碍 ,次承租人有权要求转租人履行其给付义务 ,不当得利返还之客体应依个别、具体的利益标准判断。     

转租与租赁权转让的八项区别

我国立法对转租作了规范,但在合同法和房地产相关法规中,并没有租赁权转让的概念。而租赁权转让与转租实有不同。比如,承租人可能由于经济因难、市场变化、无能力经营等原因,不愿或不能再履行原租赁合同,为了能够全身退出原租赁合同,承租人可以通过协议,由第三人代替承租人在原租赁合同中的当事人地位,继续承租并直接向出租人交付租金;又如,根据合同法第二百三十四条的规定,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。在上述情形中,由于承租人已经通过约定或者已经死亡而退出原租赁关系,丧失了租赁权,…     

一起颇具争议的简单租赁合同纠纷案

一起简单的房屋租赁合同纠纷案,经过两级法院四次开庭审理.一审法院两次认定房屋是在未经出租人同意的情况下由承租人转租的,承租人应将房屋归还房主.二审法院在第一次判令事实不清、发回重审后,第二次又以承租人在未经出租人同意下转租和延迟交付租金为由,判令承租人将房屋返还房主.此案变得错综复杂起来,这其中到底有哪些缘由?     

房屋承租人优先购买权的行使

优先购买权只在出租人与第三人成立买卖合同时才产生,先买权行使期间只有自出租人将与第三人成立的合同完整准确地通知承租人时才能起算。出租人与第三人的买卖合同不应一律认定无效,应结合《合同法》第52条、第三人善意与否以及租赁合同是否备案等因数综合判断。必须妥善处理承租人与抵押权人、竞买人、共有人、善意买受人等相关权利人的利益冲突。在强制执行程序和破产程序、共同承租、部分承租、转租、混合赠与及承租人违约等特殊情形下房屋承租人优先购买权的行使应视不同情形而定。     

浅论《海商法》141条转租船舶收入留置权制度及其完善

《海商法》14 1条规定 ,“承租人未向出租人支付租金或者合同约定的其他款项的 ,出租人对船上属于承租人的货物和财产以及转租船舶的收入有留置权。”如果出租人与承租人之间订立的租船合同中没有同 14 1条相反的规定〔1〕,那么一旦出现承租人不按照租船合同的要求支付租金的情况 ,出租人便可根据 14 1条行使留置权。此外 ,如果双方当事人选定的租船合同文本为标准租约格式 ,如ＮＹＰＥ、ＢＡＬＴＩＭＥ等 ,其中一般也都列有此类留置权条款。如ＮＹＰＥ ,194 6年格式第18条明确定 :“Ｔｈａｔｔｈｅｏｗｎｅｒｓｈａｌｌｈａｖｅａｌｉｅｎ…     

违约责任中可得利益损失的确定

案外人阻挠承租人耕种是因为出租人收购案外人土地事宜遗留问题未妥善解决导致,对于承租人出现了合同责任和侵权责任竞合的问题。承租人选择合同责任向出租人主张权利,并不以出租人存在过错为前提,出租人应承担违约责任。     

融资租赁合同及公证

一、融资租赁合同概念及方式。融资租赁合同又称金融租赁合同，是指出租人根据承租人选择的先进技术或设备，筹集资金，向生产设备部门或企业，事业单位购进给承租人使用，承租人付给租金的协议。融资租赁在我国主要有以下几种方式：1、直接购买租赁，承租人先向厂商选好机械设备或专有技术，并协商好价款、规格及有关事宜，由出租人出资购买，再出租给承租人。2、转租赁。承租人征得出租人同意，把租赁的设备再转给他人使用，即承租人充当转租人。3、代理租赁。单位有多余、闲置的动产、不动产待出租，由租赁公司充当代理人代理租赁，这种…     

民法典实施背景下合同僵局的化解

合同僵局涉及的本质问题是合同拘束力限制制度如何适用、应否完善。《民法典》第580条第2款是限制合同拘束力的新规定,其固有适用范围是,利益同向型合同的当事人不履行合作义务,致使共同的合同目的不能实现。租赁合同等利益反向型合同原则上不适用该规定。不过,在承租人遭遇不得已事由,难以期待其继续使用标的物时,出租人无正当理由拒绝同意承租人转租的,法院可以根据承租人的请求类推适用合同僵局规定终止合同。承租人单纯返还标的物、停止支付租金的,构成期前拒绝履行,对出租人可类推适用减损义务规定。合同僵局规定不能适用于“新宇公司案”及其类似案件。在债务人发出的解除合同之要约具有维护公共利益的作用,且包含合理补偿时,可适用强制承诺规定和公序良俗规定,以判决代替债权人的承诺。