农村集体建设用地流转改革实践与反思——上海市经验分析

农村集体建设用地的流转改革是农村土地制度改革的重点和难点,具体体现在流转方式和收益分配、监管制度建立等方面。通过分析上海市农村土地制度改革实践,发现在农村集体建设用地流转改革中,土地流转方式主要有公开出让复垦土地、出让指标并就地落地和出让指标异地落地三种,流转模式按宅基地、经营性建设用地和建设用地指标不同划分为"宅基地置换"、"建设公共租赁房"、"征地留用"等十种。当前农村集体建设用地流转面临集体土地产权不清、流转收益分配及监管制度不完善、流转程序和机制不健全、现行法律制度存在矛盾和盲区等问题。反思集体建设用地流转改革对我国土地制度改革具有借鉴和启示意义。     

农村居民点整理市场化运作模式探索

长期以来．由于我国建设发展的重心在城市规划区内。农村居民点的建设由于缺少资金和规划指导,加之管理不到位．基本处于自发状态,缺乏有效的约束、监督与管理机制。布局散、用地乱、环境差是当前农村居民点用地的显著特点。随着城镇化、工业化水平的快速提高和农村经济的发展,农村出现了大量的闲置宅基地和空闲住宅．而由于农村建设用地的经济价值目前没有充分显现．     

我国“农家乐”用地问题的法律思考

我国的"农家乐"现象自产生之初就与农村宅基地结下了不解之缘,也因此出现了"农家乐"用地与农村宅基地混用的问题。本文分析了农村宅基地的法律性质和"农家乐"中占用农村宅基地进行经营存在的法律问题,并针对我国当前"农家乐"发展的现实,提出了几点法律完善建议。     

农村宅基地产权制度建设探讨

土地产权问题是土地制度的核心问题。该文剖析了我国农村宅基地产权制度的基本特点：集体所有,村民使用;依法拥有,集约利用;保障安居,限制流转。揭示了我国农村宅基地产权制度的局限性：与促进农民财产性收入增长的意愿相冲突,与完善社会主义初级阶段基本经济制度的取向相冲突,与集约节约利用土地资源相冲突。提出了统筹城乡发展,完善农村宅基地产权制度,推进农村宅基地流转市场化,开放农村集体建设用地市场的政策建议。     

实施城乡建设用地增减挂钩,加快社会经济统筹科学发展

2006年以来,国土资源部根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)提出的"鼓励农村建设用地整理,城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩"的要求,组织开展了增减挂钩试点工作。各地在推进社会主义新农村建设中,结合农村新居建设和危旧房改造等,依据现阶段土地管理要求和城乡发展的实际,积极开展增减挂钩试点,探索统筹城乡建设用地整治和合理调整使用,有效促进了耕地保护和节约集约用地,有力推动了农业现代化和城乡统筹发展。     

中国新农村建设中的宅基地权利置换客体研究

依据我国现有法律法规的规定,土地所有权不能置换。在上海等地的宅基地权利置换试点中,置换的客体应该为宅基地的使用权或者宅基地的发展权以及国有建设用地使用权。为了保护宅基地权利置换中的弱势群体的合法权益,可以通过立法明确规定,被置换的宅基地使用权的最高年限。在宅基地权利置换合同中,对宅基地、国有建设用地使用权的期限,也应该有明确的约定。在新农村建设中,按照宅基地集约利用的要求,按照新的乡镇建设规划,可以对居民点或者村庄进行合并。为了解决其中的土地权属变动问题,可以通过立法,允许农民集体之间进行土地所有权的置换。     

法律应给小产权房一个出口

小产权房的低廉价格,与各大城市连番上涨的高房价形成强烈反差,不由得人不心动。"处置‘小产权房’不应一刀切,对于在农村集体建设用地和村民宅基地上建设的小产权房,在补办相关手续补交相关费用之后,应当给予相应的正式产权。"全国政协委员、民进中央常委蔡继明3月5日表示,他已提交提案,建议妥善解决小产权房     

从玉林市湘汉村农村产权制度改革试点看工作队的保障作用

正今年1月全区农村工作会议明确提出,力争用三年时间基本完成全区农村集体土地所有权、土地承包经营权、集体建设用地使用权、集体建设用地上房屋所有权、林权、小型水利工程产权"六权"的确权登记颁证工作。这是我区农村全面深化改革的一个战略性任务,是当前和今后一个时期"三农"工作的重中之重。今年2月在玉林市召开的全区农村综合改革座谈会,重点推广了该市农村产权制度改革(简称"产权改革",下同)试点工作经验。近期,笔     

宋庄房讼：城乡统筹难题样本

从中国发展的趋势看,像宋庄一样的城市居民与农民之间的房屋买卖将来会成为一种普遍现象。目前,虽然农村宅基地和建设用地的流转问题还困惑着宋庄。但是,作为统筹城乡示范点的成都似乎给出了一些答案。     

努力实现农村劳动力充分就业

目前,宜昌市农村共有劳动力147万人,第一产业可容纳约80万人,另有富余劳动力67万人左右。 "十一五"时期,随着工业化、城镇化进程的加快,一批农民因项目建设用地需要向非农产业转移,同时, 全市每年还要新增劳动力3一万人。到2010年全市至少有富余劳动力75万人,除去已转移到非农产业的劳动力20万人,还需转移农村富余劳动力5于55万人。     

关于农村集体建设用地直接入市问题的思考

农村集体建设用地直接入市有深刻的利益动因。在实践中已经形成了一些基本的农村集体建设用地直接入市的方式,也形成以试点地区为代表的典型模式。当然,农村集体建设用地直接入市还存在着很多问题。然而,针对这些问题可以发现一些进一步创新的方向。     

论我国农村集体经营性建设用地流转制度的构建

改革现行土地管理制度,创设农村集体经营性建设用地法律制度,一要明确农村集体经营性建设用地所有权的权属及权能内涵,允许其依法出让、租赁、入股;二要规范农村集体经营性建设用地流转的条件、方式和程序,做到合法合规、公开公正、运行有序;三要建立兼顾国家、集体、个人的土地流转收益的分配机制,明确分配主体、控制分配比例、监管收益用途;四要建立城乡统一、平等入市、同权同价的建设用地市场,完善土地登记制度、定级评估制度和价格管理制度.     

农村建设用地节约利用调查和思考

本文在对武汉市农村土地节约利用的现状进行调查的基础上，分析了目前农村建设用地节约利用中存在的问题和制约因素，同时参考其它地区的经验教训，提出了在新形势下进一步推进农村建设用地节约利用的思考和建议。     

云龙乡和谐拆迁小思

春暖花开,站在高山上望去,一块块"再造"出来的良田格外醒目。从去年10月开始,云龙乡抓住城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的契机,大力实施旧屋复垦计划,将竹柄村旧屋拆除后的土地进行了整治,变成了农田。短短几个     

市级机关第二届体育运动会于三月开始举行

市建委今年将深化落实科教兴市主战略，推进资源节约型城市建设。一是加强对土地资源的节约使用和集约利用。强化土地管理，严格控制农转用计划指标。建立项目用地前期介入制度，完善“批项目、核土地”措施，加快制订不同行业用地和开发区项目准入标准并严格执行。加强项目建设集成，优化用地规模、布局与功能。推进农村宅基地置换试点。加强闲置土地清理、消化。     

集体建设用地入市基本问题探析

集体建设用地入市的范围应包括所有在入市时符合建设用地规划的土地,与其原来是经营性建设用地、宅基地或耕地无关。从建立城乡统一的土地市场出发,集体建设用地入市应采取直接入市模式。在集体建设用地直接入市模式下,政府通过土地用途管制、土地利用年度计划、建设用地规划许可等制度,可以有效保护耕地和调控土地市场。政府通过税收方式参与土地增值收益分配,既可以减少改革阻力,又可以合理调节贫富差距。     

城镇化进程中的城郊集体建设用地隐形市场形成机理——基于长沙市郊农户调查问卷的分析

从农户视角出发，运用Logistic模型探究长沙市郊集体建设用地隐形市场形成机理，结果表明，在影响农户隐形流转意愿的诸多因素中，文化程度和房租收益对模型产生了负相关的显著影响，宅基地处教和集体建设用地流转政策满意度对模型产生了正相关的显著影响；城郊集体建设用地隐形市场形成具有明显的自发性和剧逼性、典型的市场驱动性和利益诱致性、普遍的文化调适性和积淀性。全共政策的制定实施，应尊重农民权益和农户意愿，注重其文化水平提升并加强宣传教育，分层分类分阶段化解存量集体建设用地隐形市场行为，整治管控增量集体建设用地隐形市场行为。     

农村宅基地改革“春雷乍响”

正2018年1月15日,国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示,将探索宅基地所有权、资格权、使用权"三权分置",落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。农村宅基地"三权分置"改革的启动,不论是对解决当前农村土地制度改革"死结",还是对党的十九大报告提出并由中央农村工作会议具体部署的新时代恢宏的乡村振兴战略,都具有很强的现实针对性和激活新一轮农村改革的开路"先手棋"作用。近年,在广阔的农村地区,作为农民重要财产权益的宅基地利用现状和问题倍受关注:一方面,大量农民流入城镇并实现稳定居住就业,留在农村的宅基地闲置问题凸显,宝贵的建设用地资源没有得到有效利用和盘活;另一方面,当前,农业、农村发展的建设用地指标短缺,乡村经济、社会建设缺地。     

保护和完善农民的土地权益

新任中国证监会主席郭树清在2011财新峰会上提出,城乡生产要素的双向流动迫于眉睫,必须深化土地制度改革,先从政策上,然后再从法律上明确,农民对承包地和宅基地拥有长久的使用权。而四部委日前联合下发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》要求,对农村集体土地进行确权登记发证,严格规范确认宅基地使用权主体,妥善处理农村违法宅基地和集体建设用地问题。     

优化土地利用 促进乡村发展

2020年中央一号文件提出“通过村庄整治、土地整理等方式节余的农村集体建设用地优先用于发展乡村产业项目”、“新编县乡级国土空间规划应安排不少于10%的建设用地指标,重点保障乡村产业发展用地”、“农村集体建设用地可以通过入股、租用等方式直接用于发展乡村产业”等政策要求,为乡村产业发展注入了新的动力,为今年全面建成小康社会提供了重要保障。