"小产权房"及其法律规制

"小产权房"不是一个规范的法律用语表达. 所谓"小产权",是指农村宅基地房屋或在集体土地上建设的房屋非法对外销售所形成的一种权利状态.我国现行法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发,不允许在集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售.     

"小产权房"及其法律规制

"小产权房"不是一个规范的法律用语表达. 　　所谓"小产权",是指农村宅基地房屋或在集体土地上建设的房屋非法对外销售所形成的一种权利状态.我国现行法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发,不允许在集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售.……     

房屋买卖合同效力疑难问题研究

我国法律、行政法规、部门规章对房屋买卖的当事人、标的、意思表示和合同形式都有强制性的要求,由此对合同效力产生影响。在主体方面表现为房地产开发企业的资质、房屋共有人、内部职工、享有优先购买权的人对合同效力有不同程度的影响;在标的方面表现为基于土地和房屋的不同性质而导致不同的效果;在意思表示上表现为名为房屋买卖实为其他法律关系。房地产领域强制性法律规范包括管理性规范和效力性规范,对于违反经济公序的行为可以认定为效力性强制性规范。     

小议村改居前建设的房屋租赁合同效力认定

由于我国城市化和城乡一体化进程的快速推进,部分城市进行了行政区划调整"由村改居",从而导致了原来村庄规划区内已建成的房屋因行政区划调整后转变为城市、镇规划区内房屋,当事人就此类房屋所签订的租赁合同如何处理,最高人民法院于2009年7月30日公布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》),没有明确规定,使得村改居前在土地上建设的房屋因没有取得建设规划许可证而导致他人租用该房屋是否有效的合同效力产生争议。本文试就审判实践中存在的因村改居过程中依附于土地上的房屋租赁合同的效力认定,以及该房屋租赁合同是否有效,阐述加快集体土地用地性质转变过程相关立法的必要性及紧迫性。     

国有法人股转让未进场交易的法律后果——兼论司法评价企业国有资产转让效力的法律根据

未经法定程序而进行的国有法人股转让应认定无效。因为企业国有资产转让,一方面符合民商事合同行为的一般特征,一方面又因其牵涉社会公共利益而需要法律特殊调整,因此它是兼具私法性质与公法性质的法律行为。我国国有资产法律法规中有关规范国有资产转让行为的强制性规定,既是管理性规范,也是效力性规范。对于公司国有股权转让合同的效力认定,应该并重适用经济法与民商法的有关规定。对于《企业国有资产法》实施以前相关转让行为的效力认定,可以援用损害社会公共利益而导致无效的合同法条款。     

集体土地所有权与使用权非法转让现状及处理

我国现行的土地使用权出让和转让制度,不包括集体土地使用权的出让和转让。随着社会经济的发展,集体土地使用权为满足各种经济需求,以各种形式在市场中流转,并日益活跃,大量的农村集体土地交易行为处于效力不稳定状态之下,引发大量纠纷的产生。具体分析集体土地所有权与使用权非法转让的客观现状及类型,结合实际提出对集体土地所有权与使用权纠纷案件的处理原则及对集体土地所有权与使用权纠纷合同效力的认定和处理原则,是完善我国集体土地所有权与使用权法律制度的重要内容。     

《物权法》下农村房屋的可交易性

根据我国目前的法律体系可以肯定农村房屋是物权的一个客体,并且是完全的物权。但是由于农村房屋是建立在具有福利性质的集体土地上,所以农村房屋的交换价值大打折扣,其只能让特定的某些人以特定的方式使用.本文论证在现有社会环境、法律的框架下农村房屋是可以发挥最大的价值进行转让,让所有人的利益最大化,并让法律关系更加稳定,权利人的利益具有预定性.     

公法与私法博弈视野下之论违法合同的效力问题

合同的效力是法律对当事人为了期待利益而为之行为的评价.时至今日,社会与国家的二元分离的不断深化,致使公法在私法领域的效力问题需要明确的答复,也需要对违法合同效力问题给予适应时代发展的法律上的回应.本文通过对我国处理违法合同效力问题的法律规范现状的综述,给出处理建议.     

城镇居民购买农村房屋纠纷的司法规制

我国现行法律、行政法规并未禁止城镇居民购买农村房屋,但国务院的有关文件却多次明确禁止此类交易.法律与政策之间的这种差异在实践中引起了混乱,导致不同法院对于同样的房屋买卖合同纠纷采取了不尽相同的解决规则:不仅在合同效力的认定上存在分歧,而且在认定合同无效的根据以及缔约过失责任的承担方面也不尽相同.总体上看,各地法院在处理此类纠纷时,既试图将法律与政策协调起来,又尽量照顾到一般情理,对不守诚信者予以谴责.不过,如何在严格遵守现行法的前提下,通过对<合同法>及相关法律的解释适用,妥善解决城镇居民购买农村房屋的纠纷,是目前理论上需要引起重视、实务中需要尽快解决的问题.     

农村房屋转让法律困境及解决思路

由于现行农村宅基地使用权制度不甚完善,农村房屋转让中出现了大量脱离法律、规避法律的现象,影响了农村有关房、地产权利的行使。新颁布实施的《物权法》也没有对农村房屋转让问题作出明文规定,给农村房屋转让合同效力判断留下了很大的争论空间。本文认为,在遵循了"一户一宅"的原则和集体经济组织成员以外的人员补交了土地使用收益金后,农村房屋转让合同不因法律禁止或限制宅基地使用权而受影响,非集体经济组织成员购买的农村私有房屋应受法律保护。     

借名买房之法律适用

借名买房是指当事人一方(借名人)经他方(出名人)同意,以他方名义买房并登记,且房屋归属于借名人一方的行为。当事人常订有借名买房协议,综合合同法上的有名合同类型以及学理上关于典型合同与非典型合同的理论,该协议应属混合合同。对该合同的法律适用,应采"结合说",依个别给付所属合同类型的法律规定加以判断。借名登记中,出名人为房屋的登记名义人,而借名人为房屋的实际权利人,从而导致该房屋上法律物权与事实物权发生分离,在确定房屋归属时,应区分是否涉及第三人利益,以划定法律物权与事实物权的保护范围,并以此规范房屋物权变动。     

商品房包销行为初探

一、商品房包销行为的法律分析商品房包销作为房地产市场中的一种新的经济行为，从法律理论的角度进行分析研究，对其概念、性质、法律特点、法律关系等进行界定，对于制定相关的法律规定、依法进行调整具有重要意义。商品房包销作为一种新类型促销方式，在我国大陆司法理论和实践部门中对其的认识不同，表述亦不同。１－认为：房屋包销，是开发商与包销商之间就特定商品房的销售，约定结算的基价，包销商在一定的期限内享有某些销售代理权利，并保证在约定的期限届满买入剩余房屋的一种合同。①２－认为：商品房包销，是指房地产开发商与包…     

未取得产权证的二手房屋转让合同效力分析

在我国二手房交易中,一方在尚未取得房屋产权证时即与他人订立转让合同转让房屋的案件屡见不鲜,而法律界对于未取得产权证的二手房屋转让合同的效力认定存在争议。本文试图通过民法理论分析和法律解释,明确如何将《房地产管理法》、《合同法》及新《物权法》的规定协调适用,合法合理地认定房屋转让合同的效力,以期促进房地产交易法律体系内部的有效整合,统一房地产类似案件的审判标准。     

“小产权房”出路探究——基于地役权的制度创新

＂小产权房＂不是严格的法律术语,而是将农村集体土地上的房屋销售给非集体组织成员的一种社会现象,因房屋产权证由乡政府或村委会颁发而区别于商品房买卖,相关标的及交易被称为小产权房,目前主要有农村集体开发房产和单户农民住宅转让两种形式。尽管现有政策基本否认其有效性,但小产权房在各地房产交易市场中仍占据了相当份额。一概否认的定论不利于行为的有效规制和市场秩序的井然引导。可尝试以地役权制度来统一小产权房问题的处理,即以房地分离理论为基础,通过在宅基地上为房屋设定地役权,来规制小产权房,界定其合法标准。     

浅析抵押合同的效力认定

抵押担保在近现代各国民法的物权担保制度占据着非常重要的地位。抵押权基于抵押合同而设立,作为担保物权,抵押权人在主合同债务人不能履行债务时,可以依法对特定的财产享有优先受偿的权利。在我国现行的法律制度中,抵押合同受到多部法律规范的调整,不仅有《合同法》、《担保法》和《物权法》,还有《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律规范也规定了特定财产是否可以作为抵押物的问题。由于调整抵押合同的法律规范比较多,对于抵押合同的效力的认定理论界尚有一些分歧,司法实践中也存在不少纷争。本文在分析抵押合同的基本概念的基础上,从合同的主体、当事人意表示、合同的内容以及抵押合同的形式要件等方面分析了抵押合同效力的认定问题,并进一步分析了在签订抵押合同时应当注意的一些事项,希望借些研究在理论对我国的抵押合同的效力认定的有所帮助。     

违反不同强制性规范的合同效力认定

合同法第52条第5项中提及的“法律、行政法规的强制性规定”中的“强制性规定”的归属问题在学界一直以来都产生分歧,分歧的结果是对于违反强制性规范的合同效力认定不一.所以确定强制性规范的范围,进而根据强制性规范的范围认定其效力至关重要.本文拟通过整理总结学界部分代表性观点,并提出对不同类型的强制性规范的合同效力的认定观点.     

财产所有权确认纠纷案中的思考

财产所有权在本质上是一定社会的所有制形式在法律上的表现。本文诉争房系依建造这一事实行为而存在,占有和使用集体土地建造住宅及附属设施的权利为宅基地使用权,虽然目前宅基地使用权尚不具备流通性,但宅基地使用权的价值是客观存在的,所以对于建筑在集体土地之上之房屋权属的确定应结合宅基地使用权、建筑面积权、出资建造情况等进行综合评定。     

未取得产权证的二手房屋转让合同效力分析

在我国二手房交易中，一方在尚未取得房屋产权证时即与他人订立转让合同转让房屋的案件屡见不鲜，而法律界对于未取得产权证的二手房屋转让合同的效力认定存在争议。本文试图通过民法理论分析和法律解释，明确如何将《房地产管理法》、《合同法》及新《物权法》的规定协调适用，合法合理地认定房屋转让合同的效力，以期促进房地产交易法律体系内部的有效整合，统一房地产类似案件的审判标准。     

解析法律行为的合法性问题

法律行为是由私人创力并建设的调整二者之间的利益关系的法律规范。法律对法律行为的评价一般是从效力性来评价的,而不是合法性。现行的法律事实体系对法律行为的属性定位是一种错误的定位,一般将其定位＂事实性＂。因为这个错误的定位,导致了法律行为定为法律行为属性。     

分家与分家单研究

在中国分家是有其特定含义的,仅指兄弟之间以及兄弟与父母之间的分家,而不包括女儿在内.分家行为是属于民事行为,主要属于处分行为.分家行为本身也是一项法律事实.从本质上看,分家单不具有合同的根本属性,不是合同,只是一般的民事协议.分家单只要有主体、客体和内容三要素就能成立.分家单的效力表现在三个方面:从财产的归属方面看,有权利证明的效力.对当事人而言,产生约束力.依法成立并生效的分家单,对于在其上签名的当事人有约束力,应当自觉遵守.从诉讼过程来看,有证据效力.对于分家单中记载的对父母赡养义务的分配,原则上有效.