租赁权对新所有权人的冲击与协调

赋予租赁权买卖不破租赁效力的制度设计,其目的在于保护处于弱势地位的承租人,但交易秩序同样不能忽视。在遵循买卖不破租赁规则的同时,如何避免新所有权人遭受不测之风险便成为一个重要问题。本文试图在对租赁权法律性质进行定位的基础上,通过物权公示制度来平衡租赁权人与新所有权人之间的利益冲突。     

租赁权占有对抗效力的二元考察

《民法典》第725条对合同法作出修改，基于承租人占有租赁物而使租赁权取得对抗受让人的法律效力。考察实体法方面，租赁权的占有权利推定效力存在局限性，对基于物权公示原则而形成的交易秩序造成影响，且增加第三人交易中的查证义务与交易成本。考察程序法方面，“承租人占有租赁物”由《执行异议与复议规定》第31条中针对虚假租赁的事实认定标准转变为《民法典》所设定的租赁权取得对抗力的形式要件，因此应对承租人提出执行异议的程序适用与审查标准作出修正，在案外人执行异议中对租赁关系的真实性作形式审查，综合考虑各方意见、权衡各方利益并决定是否转向执行异议之诉或直接“带租拍卖”。我国租赁权占有对抗效力的模型构建，一方面针对不同种类租赁物，“占有”的解释应作区分；另一方面应为未来租赁权公示特别立法的优先适用预留空间。     

《民法典》背景下破产财产的范围及其认定

破产财产的界定涉及到物的归属,因而与《民法典》规定的物权变动规则密切相关.在未发生物权变动但受让人已经取得物权期待权的场合,法律应严格限制管理人解除合同的权利.担保财产属于破产财产,担保物权人只能行使破产别除权,就特定财产优先受偿,而不能行使破产取回权.保留所有权买卖的买受人或者融资租赁的承租人破产时,出卖人或者出租人...     

光船租赁权的法律性质探讨

通过对租赁权、光船租赁权法律性质的解读,指出租赁权是物权的一种,而光船租赁权是民法上的租赁权之一,因此在法律性质上,光船租赁权应该同租赁权的物权性保持一致,而且属于用益物权。承认光船租赁权具有物权性,对《中华人民共和国海商法》船舶用益物权的创设提供了必要性和可能性。     

民法典中担保物权的体系重构

民法典中担保物权应以公示方法的不同为其类型化基础,以下再依客体的不同进行亚类型化区分.以登记作为公示方法的抵押权涵盖不动产抵押权、动产抵押权和权利抵押权;以占有或准占有作为公示方法的质权包括动产质权以及权利质权.典当权的特殊性足以使之成为一类担保物权,在这一定范围内可以承认流质契约的有效性.以移转权利为基础的让与担保、所有权保留、融资租赁等所有权担保形式无须采取担保物权构造.     

承包权与经营权分置的法构造

承包权与经营权分置,建立所有权、承包权及经营权“三权分置”的农地权利体系,是中国农地权利制度的既定政策选择。这种新型农地权利体系既能承载“平均地权”的功能负载,又能实现农地的集约高效利用,兼顾了农地的社会保障功能和财产功能,为建立财产型的农地权利制度、发挥农地的融资功能提供了制度基础。我国现行物权法关于用益物权客体范围的界定过于狭窄和僵硬,阻碍了对物的多维利用。依循多层权利客体的法理,经营权乃是土地承包经营权人设定的、以土地承包经营权为标的的权利用益物权,其与土地承包经营权属于不同层次客体上存在的用益物权,可以同时成立而并不冲突。通过认可权利用益物权,承包权与经营权分置的制度设计完全可为用益物权体系所容纳。以设定经营权这一方式行使和实现土地承包经营权,将导致现行农地使用权流转方式类型的结构性整合以及农地融资方式、农地使用权继承的结构性变动。     

物权法定主义：在自由与强制之间

对物权法定主义的传统解释导致了物权法的僵硬性 ,不符合社会经济的现实需要。不同物权类型的性质不同 ,在法律体系和社会生活中的地位和作用也不相同。可以把物权分为基础性物权与功能性物权。前者主要包括所有权、基地使用权等用益物权、典权和自然资源使用权 ;后者主要包括抵押权、质权、让与担保和留置权等。当事人设定功能性物权的根本目的是利用物的基础性权利 (如所有权 )来担保债权的实现。在法律上 ,对于基础性物权应当坚持物权法定主义 ,而功能性物权则可由当事人自由创设。     

网上商店的物权客体属性及物权规则研究

网上商店是网络虚拟财产中的一类,因其集虚拟物与权利为一体,而成为虚拟集合物。“网店”经营者权利是物权。 “网店”经营者对特定的平台“空间”享有用益物权、对作为集合性财产的“网店”享有所有权。基于 “网店”独立的物权客体属性,以及网络技术规则与法律规则的密切联系,对其行使权利应遵循物权法上权利行使、限制及保护的规则。     

物权概念二要旨:对物支配与效力排他--评物权法草案关于物权定义的规定及相关制度设计

对物支配与效力排他是物权概念中不容偏废的两个要旨.我国物权法草案在物权的定义规定中,不当地回避或者模糊了物权的"排他性"要素,并在与此相关的一些制度设计和条文表述上出现了偏差.在物权法中应当单设一条规定物权的定义,其妥当的表述是:"本法所称物权,指权利人直接支配特定的物并具有排他性的权利,包括所有权、用益物权和担保物权."与此相应,我国物权法在物权变动问题上应采用公示要件主义为原则、公示对抗主义为例外的效力模式,物权的客体问题也应单设条文加以规定.     

融资租赁物登记及其物权公示效力之探讨

融资租赁与银行、保险、证券以及信托等,并列为当今国际五大金融业务形式,但在国内仍处于初级发展阶段,而且融资租赁行业的发展关系着外部生态环境,因此应当加强重视。近年来,随着社会经济的快速发展,虽然融资租赁行业发展过程中的生态环境有了一定的完善和改进,但是该行业领域中的相关法律机制尚不健全,尤其是融资租赁物登记及其物权公示效力方面的相关制度还有待进一步完善。因此,建议通过法律形式出台一些高效、有针对性的融资租赁物登记、物权公示制度,同时将融资租赁登记从根本上纳入到当前国内法律体系,以此来明确登记、物权公示之法律效力,保障融资租赁物权能够得以有效的落实。本文将对国内融资租赁物登记现状以及存在的一系列问题进行分析研究,并在此基础上就融资租赁物登记及其物权公示效力保障,阐述自己的观点和认识,以供参考。     

从事实到规范:物权法民意基础的实证研究——以土地问题为中心

以社会调查数据为判断标准,物权法对土地制度发展的事实,既有呼应,也有背离、漠视、逃避和模糊。呼应主要包括:明确坚持保护私有财产;妥善规定承包经营权的流转、登记的效力、土地使用权到期后的处理等。背离表现为:继续强调集体土地所有权。漠视表现为:未规定建设用地使用权的类型和取得时效;未明确承认宅基地使用权、集体建设用地使用权的流转等。逃避表现为:未能明确统一登记的具体机构及其设置等。模糊表现为:未能清楚界定征收条件、征收中物权的变动时间、登记审查等。     

新型农业经营体系下农地产权结构的法律逻辑

新型农业经营体系的构建以厘清农地产权的结构为前提。在我国实行土地公有制不变的前提下,农地产权的结构以集体土地所有权为基础。在新型农业经营体系中对农地的利用关系在法律上应当表达为物权关系,以达到"稳定农村土地承包关系并保持长久不变"的目标,主流学说所谓土地承包经营权的二元化构造即应破除。经济学界提出的以土地所有权、土地承包权、土地经营权"三权分离"学说为基础构建农地产权的观点,曲解了稳定土地承包关系与土地承包经营权流转之间的关系,不符合他物权设立的基本法理,无法在法律上得以表达,也与下一步农地制度改革的方向相悖。如果农地的流转仅仅具有债法上的效果,或产生移转物权的效果,则方式自由;如果农地的流转具有创设物权的效果,则方式强制。实定法上就农地转让的条件限制缺乏正当性,应予修正。     

The property-contract boundary: an economic analysis of leases

This paper examines how the legal design of a leasing arrangementaffects the value of the leased asset. The model focuses onthe incentive problems that arise when the ownership and useof an asset are separated. The results suggest that an efficientlydesigned lease may involve elements of property law, contractlaw, or both. This conclusion helps explain why the law of leaseshas historically occupied the nexus between these two areasof the common law.     

论土地承包经营权对行政权的规制——以物权法的公布为背景

《物权法》确立了平等保护、物权法定、公示公信的物权三原则,明确了农村土地承包经营权的物权性,并对行政权产生了相应的制约。平等保护原则要求国家、集体和个人在土地承包中地位平等,征收土地足额补偿,行政机关侵犯土地承包经营权应承担与私人侵权等同的法律责任;物权法定原则要求各级政府及其工作部门修改相应的法规、遵守行政法中的法律保留原则;公示公信原则要求行政登记主体按照《物权法》的规定,切实做好土地承包经营权证的发放工作和流转登记工作。     

民法典时代的宅基地"三权分置"实现路径

宅基地"三权分置"改革旨在保障宅基地使用权身份属性的基础上,扩大分享宅基地权益主体的范围,从而使宅基地的资产功能得以彰显。社会主体盘活宅基地有两种方式:第一,直接盘活宅基地。第二,通过盘活农房,间接盘活宅基地。对宅基地的直接盘活,分为对宅基地使用权的直接流转、转化为集体经营性建设用地使用权的流转、分离出物权性子权利流转、分离出债权性子权利法定租赁权流转,但是相关方式因违反土地为农民集体所有的内在逻辑、会造成宅基地大量流失、与《民法典》之物权法定原则、房地一体原则相悖等原因无适用空间。而对宅基地使用权的间接盘活则大有可为:在农房之上设立《民法典》新规定之居住权和租赁权,从而达到对农房的物权化和债权化盘活,通过采取宅基地所有权、宅基地使用权和农房居住权及租赁权的分置路径来实现改革目标。     

水工程与水权

水工程涉及多种民事权利类型 ,水权只是其中一类。水工程的所有权或者用益权自身不包含、不产生水权 ,水工程用益权与水权各为独立的权利 ,所谓水利工程供水水权概念易生误会 ,应弃之不用。水工程所有权原则上归投资者享有 ,于是有必要承认地方所有权、部门所有权、法人所有权。南水北调涉及水资源所有权、水权、水工程所有权、水工程用益权 ,不可一律归结为水权。     

论矿业权的法律属性

矿业权以国家对矿产资源的所有权为基础,是一项私权,是财产权。矿业权作为一种特殊的物权,其在法律属性上更加接近于用益物权,故可以准用《物权法》中关于用益物权的相关规定。但鉴于其又有别于传统民法中的用益物权,且又具有较强的公权色彩,所以又被称之为"准用益物权"。《物权法》对矿业权准用益物权属性的认可,也有助于我们正确把握矿业权调整中的双重法律关系。     

“小产权房”面临的法律难题及其破解

"小产权房"是我国近年来出现的社会现象,然而其在建设及交易过程中面临着诸多法律上的难题。这些难题表明我国集体土地所有权被虚置,建设用地使用权流转机制亦不健全。要破解这些法律难题,应当赋予农村集体建设用地使用权以完全用益物权效力,构建城乡平等的建设用地使用权流转制度;创新集体土地所有权和使用权主体制度,确保所有权权能的实现;完善土地征收制度,禁止为"商业利益"而征收;构建科学的城乡土地利用规划制度,同时政府应当让利于民。     

Environmental Insurance: A Risk Management Tool for Real Estate

Traditional risk management tools including contract allocation and reliance upon statutory defenses or government releases can be incomplete, contentious, and costly solutions to address risks associated with environmental liability and cleanup obligations in real estate transfer and property ownership. Such traditional methods leave environmental risk for the interested parties in the real estate transaction to bear over time and bring added new risks to the parties. Environmental insurance transfers all or part of the risk to a third-party insurance company (insurer) that is not a participating party in the transaction, thereby taking insurable environmental risk out of the transaction. Further, environmental insurance can add positive value to the transaction by bringing necessary risk identification and validation, and loss minimization and claims handling expertise to the transaction by virtue of the underwriting and claims management process, and add the financial strength and expertise of a qualified insurer. Insurance is often perceived by lenders, investors, developers, contractors, tenants, and future purchasers as a positive assurance against environmental risk associated with the property, allowing business relationships and financing to proceed more smoothly. In this way, environmental insurance serves as a more comprehensive and complete risk management tool for the real estate transaction and property ownership.     

土地所有权权利结构重构

在土地公有制基础之上建立土地市场法律制度,必然导致土地使用权与土地所有权的分离。我国经过20多年的土地有偿使用法律制度的实践,已经在事实上将土地使用权置于一个独立物权法律地位。以土地使用权为核心构建的中国土地法律制度,应当突破传统的土地所有权占有、使用、收益、处分的四项权能,并代之以土地的设定权、收入权、使用权、发展权和回归权。传统的土地所有权的四项权能,则相应地纳入新型权利结构的土地使用权之中。