农村集体建设用地流转改革实践与反思——上海市经验分析

农村集体建设用地的流转改革是农村土地制度改革的重点和难点,具体体现在流转方式和收益分配、监管制度建立等方面。通过分析上海市农村土地制度改革实践,发现在农村集体建设用地流转改革中,土地流转方式主要有公开出让复垦土地、出让指标并就地落地和出让指标异地落地三种,流转模式按宅基地、经营性建设用地和建设用地指标不同划分为"宅基地置换"、"建设公共租赁房"、"征地留用"等十种。当前农村集体建设用地流转面临集体土地产权不清、流转收益分配及监管制度不完善、流转程序和机制不健全、现行法律制度存在矛盾和盲区等问题。反思集体建设用地流转改革对我国土地制度改革具有借鉴和启示意义。     

集体建设用地流转与土地征收客体范围重叠的困境与出路

集体建设用地流转与缩小集体土地征收范围是农村土地改革的重中之重。鉴于现行国家层面的法律将征收作为农村土地进入市场的唯一合法方式,一旦国家法律允许集体建设用地流转入市,集体土地经征收转变为国有土地与集体建设用地自由流转将共同成为集体土地入市的途径。如此,征收和流转所指向的农村土地的客体范围则会出现重叠,这将导致两种行为在利益追逐中极易产生冲突,在实施方式上极易混同,进而造成一定程度的实施困境。为了保障集体建设用地流转的顺利实施、建立城乡一体化的建设用地流转市场,应当协调好集体建设用地流转与征收的关系,坚持流转为主、征收为辅的原则;理清流转与征收的范围;限制地方政府征地权;协调流转与征收补偿价格。     

集体建设用地使用权流转法律问题新探

从集体建设用地使用权流转的现实意义出发,在公平与效率原则指导下,利用法理学的原理,对我国农村集体建设用地土地流转的制度变迁、现行法律态度与集体土地流转实践存在的矛盾、集体土地流转的可行性等问题作出思考和分析,并提出完善现行法律体系的立法建议。     

建立城乡统一建设用地市场

<正>中共十八届三中全会提出要建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。一、建立城乡统一建设用地市场的障碍一是法律障碍。集体土地产权主体不明晰,造成土地利益主体模糊;集体土地流转受相关法律限制。二是政策障碍。目前各地集体建设用地使用权流转普遍处于自发和无序状态,造成违规项目不断出现,农村集体建设     

努力形成科学发展与科学用地的和谐局面——访市人大财经委主任委员袁以星

坚守耕地红线与非农建设用地需求不足之间的矛盾亟待破解,盘活存量建设用地、特别是盘活农村集体非农建设用地是一个必然的选择。     

论我国农村集体经营性建设用地流转制度的构建

改革现行土地管理制度,创设农村集体经营性建设用地法律制度,一要明确农村集体经营性建设用地所有权的权属及权能内涵,允许其依法出让、租赁、入股;二要规范农村集体经营性建设用地流转的条件、方式和程序,做到合法合规、公开公正、运行有序;三要建立兼顾国家、集体、个人的土地流转收益的分配机制,明确分配主体、控制分配比例、监管收益用途;四要建立城乡统一、平等入市、同权同价的建设用地市场,完善土地登记制度、定级评估制度和价格管理制度.     

农村集体建设用地使用权流转的再思考

目前,农村集体建设用地使用权流转现象大量存在。文章从城市建设、土地利用方式转型、农民增收与农村稳定以及流转博弈角度分析了导致流转的深层原因,并从法律法规缺陷、流转管理、收益分配和市场协调方面探讨了流转的主要问题,最后就规范农村集体建设用地使用权流转提出了针对性的对策建议。     

集体建设用地使用权流转绩效之探索——以广东省的改革实践为视角

集体建设用地使用权流转的尝试性改革肇始于1988年,国土资源部自1999年以来,在安徽芜湖、江苏苏州、浙江湖州等地进行了多处试点,结合理论调研与试点运行,许多地方人民政府相继出台了农村集体建设用地使用权流转的市级政府规章。2005年10月1日,广东省施行《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》,作为中国首部规范农村集体建设用地使用权市场流转的省级政府规章,其实施5年来,取得了一定的成绩,但也遭遇许多障碍,使得全省流转整体进展缓慢,地区间发展不平衡,本文对此进行了深度的探析,通过对一省改革之探索,为将来全国集体建设用地使用权流转的全面开展提取重要的经验和教训。     

农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市的推进机制研究——以湖南省浏阳市为例

为促进城乡土地资源合理流动,湖南省大力推进以农村产权制度改革为基础的农村集体经营性建设用地入市流转。以浏阳市为例,在总结归纳农村集体经营性建设用地入市途径及做法的基础上,从市场体制机制、收益分配制度以及产权归属三个方面分析农村集体经营性建设用地入市的体制机制障碍,提出完善农村集体经营性建设用地入市推进机制的政策建议。     

加快建立城乡统一的建设用地市场

近年来,国家稳慎推动农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革,加快建立城乡统一的建设用地市场。城乡统一的建设用地市场建设,需以农村集体经营性建设用地入市为抓手,促进农村土地流转、盘活农村土地资源,为城乡统筹建设发展提供支撑。集体经营性建设用地入市要注重保护好农民权益。     

宏观调控应使集体建设用地合法、有序、有效流转

一、集体建设用地的概念和现状宪法规定我国的所有土地都是公有的,分为国有和集体所有两种形式。在集体所有的土地中除农业用地外,还有"集体建设用地",它包括农民宅基地、乡(镇)村公共设施、公益事业、乡村办企业使用农民集体所有土地中的建设用地。改革开放以后,集体建设用地就在我国一些地方开始流转,主要形式是土地或房屋出租。进入上世纪90年代,集体建设用地流转在我国不少地区已较为普遍,流转的形式涵盖了转让、出租、抵     

集体土地流转不是为资本打破“防火墙”

集体土地流转的过程中,农民土地财产流失情况严重,集体建设用地流转或农地违法流转成建设用地的问题十分突出。究其根源,一是集体土地流转缺乏正确的确权前提,二是集体经营性建设用地入市流转不符合土地利用总体规划和镇、乡、村庄规划,如何破解这两方面的难题是有效保护农民土地财产权的关键。     

国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知

国办发[2007]71号各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:近年来,党中央、国务院连续下发严格土地管理、加强土地调控的政策文件,有力地促进了各地区、各部门贯彻落实科学发展观,坚决执行宏观调控政策。但是,一些地方仍存在违反农村集体建设用地管理的法律和政策规定,将农用地转为建设用地,非法批准建设用地等问题,并且有蔓延上升之势。为严格执行有关农村集体建设用地法律和     

广州市国土资源和规划委员会印发集体建设用地使用权流转相关示范文本的通知

##正##广州市国土资源和规划委员会文件穗国房字[2015]541号各有关单位:为推进我市集体建设用地使用权流转工作,根据《广州市人民政府办公厅关于印发广州市集体建设用地使用权流转管理办法的通知》(穗府办[2015]39号),我委制订了集体建设用地使用权出让、转让、出租、转租、抵押合同以及办理流转手     

土地征收制度立法困境透视

土地征收是一项重要的土地法律制度。我国现行的土地征收制度,对保障工业化和城市化进程的土地需求发挥了重要作用,但其自身也存在着局限与硬伤,无法满足工业化和城市化进程中的所有土地需求。因此,我们必须认真审视,深刻检讨我国现行的土地征收制度。现阶段,我们应当并用土地征收制度和农村集体建设用地流转制度来满足工业化和城市化进程中日益增长的土地需求。     

国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知

国办发[2007]71号各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:近年来,党中央、国务院连续下发严格土地管理、加强土地调控的政策文件,有力地促进了各地区、各部门贯彻落实科学发展观,坚决执行宏观调控政策。但是,一些地方仍存在违反农村集体建设用地管理的法律和政策规定,将农用地转为建设用地,非法批准建设用地等问题,并且有蔓延上升之势。为严格执行有关农村集体建设用地法律和政策,坚决遏制并     

广州市人民政府办公厅关于印发广州市集体建设用地使用权流转管理办法的通知

<正>广州市人民政府办公厅文件穗府办[2015]39号各区、县级市人民政府,市政府各部门、各直属机构:《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》业经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中遇到的问题,请径向市国土资源和规划委员会反映。2015年7月23日广州市集体建设用地使用权流转管理办法第一章总则第一条为加快建立城乡统一的建设用地市场,规范本市集体建设用地使用权流转,促进土地资源节约集约利用,保障和实现集体建设用地权利人的合法权益,     

土地征收制度立法困境透视

土地征收是一项重要的土地法律制度。我国现行的土地征收制度,对保障工业化和城市化进程的土地需求发挥了重要作用,但其自身也存在着局限与硬伤,无法满足工业化和城市化进程中的所有土地需求。因此,我们必须认真审视,深刻检讨我国现行的土地征收制度。现阶段,我们应当并用土地征收制度和农村集体建设用地流转制度来满足工业化和城市化进程中日益增长的土地需求。     

成都地震灾区联建模式的困境和启示

联建模式是地震灾后重建政策的主体部分。联建包括租赁式联建和流转式联建两种。联建模式存在与现行法律冲突的困境,以及实施过程中呈现出的土地权利、联建三方关系混乱和混淆灾后救助与征收补偿界限等问题。联建政策是对完善农村土地流转的一次有益尝试,针对联建政策暴露的问题可以建立并完善宅基地有偿使用制度和农村不动产登记制度等,保障集体建设用地的集约、规范使用,避免集体资产流失。     

加快农村集体建设用地管理制度创新探析

伴随中国城镇化迅猛发展,大中城市周边集体建设用地已经成为城镇化的主要区域。全国各地的集体建设用地流转试验为新型城镇化背景下转变增长方式、完善土地管理机制提供了宝贵经验。该文在总结各地集体建设用地流转试验基础上,提出在大中城市周边区域率先建立统一的集体建设用地流转制度,促进城市周边区域经济社会统筹协调发展的目标,并就完善集体经济组织主体地位,发挥政府引导、协调、管理和监督职能,鼓励、扶持产业支撑,深化城镇社会保障和就业体制改革,加快公共服务均等化改革和城乡综合管理体制创新等问题提出具体建议。