论房屋转租——以《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为视角

转租是以转租人与出租人的原租赁合同为基础,加之转租人与次承租人达成的合意以及原出租人对转租的承认结合在一起,形成的一种特殊的租赁关系.在转租法律关系中,存在着出租人与承租人之间的原合同关系、转租人与次承租人之间的转租关系、出租人与转租人的三种相互联系的法律关系.在这三个法律关系之中存在着出租人、转租人以及次承租人的利益平衡问题,如何衡平这几种利益关系,是稳定和繁荣房屋租赁市场成为法学界和司法实践部门共同关注的问题.     

房屋转租纠纷之现状审视及司法应对

转租是在承租人与出租人租赁合同的基础上,承租人与第三人形成合意进而将租赁物出租于第三人的行为,转租合同涉及到承租人、次承租人、出租人三方当事人的利益,现行立法对次承租人的保护又相对薄弱,基于此,本文建议法院在审理转租纠纷案件时,不要轻易以出租人未同意为由认定转租合同无效。     

论转租中的若干法律问题

转租的基本特征可以从出租他人之物、租赁权让与、租赁让与的区别中进行归纳、总结。转租的立法可以分为自由主义和限制主义，我国合同法采用的是限制主义，据此，转租可以分为合法转租和违法转租，违法转租的效力在理论界和实务界均存在争议，从法理、立法、利益衡量来分析，赋予违法转租合同的有效是必要的。在违法转租合法的前提下，与合法转租比较而言，违法转租各方当事人的法律关系显现一定的特殊性。从不当得利的三个构成要件来看，违法转租不应适用不当得利。如果出租人出卖租赁物时，合法转租的次承租人应享有优先购买权，并优先于承租人。     

论融资租赁承租人擅自转租租赁物时出租人的法定解除权

《民法典》对融资租赁规则作了一些修改,但仍不够完善.在承租人擅 自转租租赁物的情形下,《民法典》第753条赋予出租人依法解除合同的权利,擅 自转租并不能等同于合同目的无法实现,实质上将出租人行使法定解除权利的条件限窄了.获得约定租金是出租人的主要合同目的.出租人实现租金债权可以有多种方式,承租人擅自转租租赁物并不必然导致租金债权无法实现.因此,不应将解除合同的权利直接赋予出租人.承租人擅自转租租赁物,在依法确定出租人是否有权终止合同时,应该根据保障租金债权实现的情况作出综合判断.     

转租与租赁权转让的八项区别

我国立法对转租作了规范,但在合同法和房地产相关法规中,并没有租赁权转让的概念。而租赁权转让与转租实有不同。比如,承租人可能由于经济因难、市场变化、无能力经营等原因,不愿或不能再履行原租赁合同,为了能够全身退出原租赁合同,承租人可以通过协议,由第三人代替承租人在原租赁合同中的当事人地位,继续承租并直接向出租人交付租金;又如,根据合同法第二百三十四条的规定,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。在上述情形中,由于承租人已经通过约定或者已经死亡而退出原租赁关系,丧失了租赁权,…     

转租合同终止后次承租人占有房屋使用费的处理

未经出租人明示同意且出租人一直未提异议的转租合同,应有效。合同终止后,若出租人未基于物上请求权向次承租人直接主张有关权益,而是仍然依据租赁合同关系向承租人主张返还租赁物并支付使用费,则承租人可基于与次承租人之间的转租关系、次承租人继续占有租赁物的状态等进而要求次承租人迁让,承租人仍可按约定的转租租金标准向次承租人收取使用费。     

房屋租赁关系中承租人、次承租人优先购买权顺位探讨

随着经济的发展,人口流动的加剧,房屋的出租、转租(本文所称转租,均指合法转租)已成为我国经济生活中大量且普遍存在的现象。为调整房屋租赁法律关系,我国制定了一些法律法规。但这些法律法规对转租合同,尤其是次承租人的权利义务关注较少,如《合同法》第224条规定的转租,基本上未涉及次承租的权利义务。房屋转租涉及三方当事人:出租人、承租、次承租人。其中,承租人又是转租人;次承租人则现实地占有租赁房屋,并行使用、收益之权。承租人和次承租人的法律关系共存于一个标的物上。如此便引发一个问题,如果出租人出售租赁房屋时,能否简单地适用《合同法》第230条,优先购买权仅为承租人享     

解除权事由发生合同并不当然解除

在双方对租赁物使用用途未进行限定的情况下,承租人可以根据租赁物的实际情况合理使用租赁物,在不影响租赁物性状的情况下,可以部分进行转租,出租人不得依据租赁合同的约定,随意解除租赁合同。出租人行使合同解除权时,应综合考虑承租人的违约程度是否显著轻微、是否影响合同目的实现,根据诚实信用原则,确定租赁合同应否予以解除。     

破产程序中处理租赁关系方式探讨

破产程序中管理人对未履行完毕的租赁合同有权决定解除或者继续履行,赋予管理人单方解除租赁权是必要的、合理的,这是对“买卖不破租赁”的一种突破.本文认为破产程序中管理人应妥善协调平衡承租人与抵押权人、其他债权人利益,在做好前期摸底调查通知工作的基础上,注意防范恶意虚假租赁,区分不同情况决定租赁合同是否解除,准确确定承租人损失金额以及承租人的损害赔偿债权的清偿顺序,以实现破产制度公平有序分配之目的.     

未经出租人同意之转租行为论要

在转租法律关系中,出租人与转租人的权利义务关系并不受转租合同的影响。但是转租人除承担租赁合同的义务之外,还要对次承租人之过错造成的损失承担损害赔偿责任。未经出租人同意之转租,不成立无权处分和不当得利。     

房屋承租人优先购买权的行使

优先购买权只在出租人与第三人成立买卖合同时才产生,先买权行使期间只有自出租人将与第三人成立的合同完整准确地通知承租人时才能起算。出租人与第三人的买卖合同不应一律认定无效,应结合《合同法》第52条、第三人善意与否以及租赁合同是否备案等因数综合判断。必须妥善处理承租人与抵押权人、竞买人、共有人、善意买受人等相关权利人的利益冲突。在强制执行程序和破产程序、共同承租、部分承租、转租、混合赠与及承租人违约等特殊情形下房屋承租人优先购买权的行使应视不同情形而定。     

未经出租人同意的房屋转租合同效力研究——基于体系的分析

房屋转租中"未经出租人同意"可分为出租人明确表示不同意和未明确表示是否同意两种。当出租人明确表示不同意转租时,该转租属无权处分;当出租人未明确表示是否同意时,依学说而不同。我国现行立法对该类转租未给出明确而统一的态度。在实践与学说中对该类合同的效力主要有无效说、效力待定说、有效说和可解除说四种态度。而该类合同除次承租人与承租人恶意串通外,均应认定为有效合同。该问题的处理本质是出租人与次承租人的利益平衡,应以其各自的行为谨慎程度为依据结合瑕疵担保制度综合规制。     

一起颇具争议的简单租赁合同纠纷案

一起简单的房屋租赁合同纠纷案,经过两级法院四次开庭审理.一审法院两次认定房屋是在未经出租人同意的情况下由承租人转租的,承租人应将房屋归还房主.二审法院在第一次判令事实不清、发回重审后,第二次又以承租人在未经出租人同意下转租和延迟交付租金为由,判令承租人将房屋返还房主.此案变得错综复杂起来,这其中到底有哪些缘由?     

论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条

房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时,出租人负有强制缔约义务,在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同,形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时,承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力;反之,承租人的优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任,仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的,共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。     

承租人优先购买权之实现途径研究

现行法始终未规定承租人优先购买权被侵害时的具体赔偿办法。作为请求权,承租人优先购买权的实现有赖于出租人的行为。因此应区分登记与未登记、第三人善意与恶意时出租人与第三人房屋买卖合同的效力,对于善意第三人已与出租人完成房屋变更登记,承租人只能寻求事后救济的情况,可以以出租人与第三人买卖合同的交易额和出租人租赁时间作为综合考量标准建立法定赔偿机制。承租人优先买权与"价高者得"有着天然矛盾,因尽量不使租赁房屋进入拍卖程序,提前询问承租人是否愿以底价购买。     

论承租人的优先购买权

承租人的优先购买权为一种具有形成权性质的物权取得权。承租人在出租人出卖房屋时取得优先购买权,基于物权的支配力,先买权人可以排斥他人而优先购买标的物,在出租人擅自向他人出卖房屋并过户登记时,若租赁合同已经登记使得优先购买权取得公示公信的效力,权利人可以向法院请求宣告其物权变动行为无效,从而实现自己的先买权。第三人只得依据其与出卖人订立的合同向出租人主张合同履行不能的违约责任。若租赁合同未登记,则第三人可依据善意取得制度取得房屋所有权,先买权人可以选择向出租人主张违约或侵权责任。     

论破产程序中未到期不动产租赁合同的处理方式

破产法通常赋予管理人对待履行合同以选择履行权,同时规定对某些特殊合同中管理人的合同解除权予以限制,租赁合同尤其是不动产租赁合同就是其中最为典型的一种。在破产程序中,原则上应当尊重合同法等非破产法给予租赁合同的特殊保护,限制管理人对未到期租赁合同的选择履行权,尤其是对出租人的解除权加以限制。当承租人破产时,赋予管理人选择履行权而限制出租人的解除权,有利于管理人根据实际情况作出合理的选择处理;当出租人破产时,对管理人的合同解除权加以限制,严格限定解除合同的条件以防其滥用解除权损害合同相对人的利益。如果承租人选择继续履行未到期租赁合同,管理人应对其租赁权给予尊重,并且在变价出售租赁物时适用买卖不破租赁的规则和优先购买权的规定。     

房屋转租合同的法律思考

出租人将房屋租赁给承租人后,承租人经出租人同意又将房屋转租给第三人(转承租人),这种情形可能引发纠纷。实践中常见的是承租人违反承租合同,出租人要求执行承租合同的违约条款,解除合同收回房屋。根据现行《合同法》,出租人的要求应得到支持,但这对转承租人很不公平。这种不公平是我国立法的问题,也是民法传统理论的固有问题。本文论证了民法传统理论在租赁权制度上的谬误,提出只要获得和维持占有,就应给予租赁权以物权保护的观点,以公平地保护租赁合同各方当事人。     

商业优先租赁权的行使条件与救济途径探析

优先租赁权是基于合同约定产生的债权,面对相关纠纷的处理,司法裁判需要在承租人的优先权利与出租人的缔约自由间进行衡平,对承租人的权利边界与出租人的责任范围作出合理认定。承租人行使优先租赁权的前提是具备与第三人"同等"的条件,基于租赁关系的持续性与人身信赖属性,此类"同等条件"的基本要件是租金、租期,并包括一般社会观念下的基本人身信赖感,但不应将一般承租人所不具备的特殊优势条件纳入其中。侵犯优先租赁权的行为是一种违约行为,优先租赁权的司法救济应适用违约赔偿的认定思路,在严格审查损失范围的前提下,保护承租人的信赖利益,但不应涉及可得利益;对于承租人提出的确认合同无效及强制缔约的请求,均不应支持。     

试论房屋租赁中次承租人的优先购买权

承租人的优先购买权在当今世界各国及各地区民法中都已经得到普遍确认。我国现行立法确立了该制度,我国《合同法》第二百三十条规定,"出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。"但是对于在合法转租的情况下,次承租人是否也享有优先购买权的问题在理论界一直是众说纷纭。假设次承租人也享有优先购买权,其与承租人的优先购买权的冲突应该怎样解决,孰先孰后?本文运用经济分析、价值分析等多种方法对优先购买权的性质及设立目的进行了研究,以期为该制度的性质厘清、准确适用与立法完善有所裨益。