商品房买卖预约合同解除后的定金处理

【裁判要旨】房屋认购书是预约合同,当事人负有达成本合同的磋商义务。因不可归责一方当事人的事由没有达成商品房买卖合同,不存在违约情形的,预约合同解除,交纳定金一方当事人有权要求对方当事人返还。     

仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案

预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。     

合同缔约共同欺诈之责任研究

合同一方当事人和第三人合意假借订立合同的名义,与他人进行磋商是一种欺诈行为,实属违法行为应承担民事责任,但现行法律存在漏洞,使得不能追究其共同责任。我国可以借鉴国外做法,将合同缔约协助欺诈者的行为定性为侵权行为,又因缔约过失的性质为侵权责任,所以可以将合同缔约过程中的共同欺诈认定为共同侵权,进而共同欺诈者按照《侵权责任法》的相关规定承担责任。     

论预约合同的司法认定与违约救济——以《合同编通则解释》的相关规定为中心

预约是交易阶段化的产物,旨在满足当事人将阶段化谈判成果予以固定并赋予其法律约束力,同时实现对未协商一致的内容保留最终的决策权,因此既区别于交易意向,也区别于本约。尽管当事人订立的是预约合同,但在当事人已经按照本约履行义务时,应认定预约合同向本约合同发生了转化。当事人一方拒绝签订本约或者在协商签订本约时因不诚信导致本约未能签订,均应承担违反预约的违约责任。为保障当事人的交易安全,对违反预约合同的救济虽然不包括继续履行,但在计算违约损害赔偿时,应由法官在信赖利益与本约的履行利益之间根据预约合同所体现的交易成熟度进行酌定,而预约合同在内容上的完备程度以及签订本约的条件的成就程度等均是认定交易成熟度应当考量的因素。     

浅析预约合同的相关法律问题——兼评《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条

在现代市场交易中,如果直接订立本约合同的条件尚未成熟,缔约当事人可以通过订立预约合同来保障未来订立本约的权利,从而固定交易机会,维护交易诚信。我国《合同法》虽未明确规定预约合同,但在2012年3月31日通过的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条引入了预约合同概念,本文即是结合该条款对预约合同的一些基本问题加以探讨。     

预约合同若干问题研究——我国司法解释相关规定述评

预约合同是当事人订立合同的重要方式并在实践中广泛采用。预约合同是一种独立的合同。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条首次在法律上正式承认了预约合同,具有重要意义。预约合同在是否具有订立本约合同的意图、包含订立本约合同及一定期限内订立合同的内容、受意思表示拘束、交付定金等方面有别于订立合同的意向。只有具备预约合同条件的订约意向书才能认定为预约合同。预约合同和本约合同在是否具有设定具体法律关系的意图及合同内容上有所不同。违反预约合同构成独立的违约责任,不能涵括到缔约过失责任中,一般有定金责任、实际履行责任、损害赔偿责任及合同解除责任。     

我国合同法中的缔约上过失问题研究

缔约上过失与合同成立或效力的类型没有必然的对应关系,纵在合同有效成立场合,仍可存在缔约上过失."恶意磋商"包括恶意开始磋商、恶意继续磋商和恶意终止磋商三种类型.缔约上过失赔偿责任通常为过错责任,个别场合也可以是无过错责任.作为缔约上过失的法律效果,除赔偿责任外,个别场合也可体现为其他的法律效果,比如合同解除、减少价款、拒绝履行等.     

缔约过失责任性质新论——以德国学说与判例的变迁为视角

德国民法创设缔约过失责任,是为了调和传统侵权行为法的严苛之处.缔约过失责任本质上是一种特殊的侵权责任形式.缔约过失责任产生于缔约人双方为订立合同而接触、磋商的过程中,其与合同是否成立或是否有效没有必然联系,不仅适用缔约一方在缔约过程中所受到的信赖利益的侵害,而且适用缔约一方在缔约过程中所受到固有利益的侵害.缔约过失责任的发展取决于两个因素:侵权法的立法模式与合同自由原则和诚实信用原则之间的协调.     

论预约的效力与形态

预约和预约的效力众口异词 ,且缺乏深入的研究 ,给实践带来众多困难。认定预约的效力 ,关键在于区分预约中是否包含未来本约的主要条款 ,并以此为基础分别适用“必须磋商说”和“必须缔约说” ,从而使预约的适用在当事人之间达到公平的效果。正确辨析预约的形态 ,避免似是而非的预约概念对理论和实践的干扰也具有重要的意义。     

预约合同价值浅析——一个比较的视角

我们必须从与相关合同制度的比较考察中来分析预约合同所隐藏的价值。在与附期限合同、附条件合同和缔约过失制度的比较中,可以看出,预约是本约的附约,它有敦促加强信用,从而敦促本约制定和事前"硬化"缔约责任的作用。     

预约合同概论——以比较法为视角

随着改革开放的深入,市场经济逐步繁荣,交易形式亦日趋多样化,在日常经济活动中涉及预约的应用也屡见不鲜。例如,意向协议、预约买卖、预约租赁等等。预约合同是属于合同缔结阶段的制度,对于订立本约合同具有重要的促成作用。因此,预约合同在实践中对于提供交易机会、指导订立本约和规范交易行为以及为当事人纠纷提供合同法上的救济具有重要意义。本文在概述预约合同的概念、特征、适用范围的基础上,着重从比较法的角度分析了对预约合同的研究及意义,提出了我国立法上应规定预约合同制度的建议。     

论行政主体的缔约责任——民法缔约过失理论在行政合同制度中的引入与适用

借鉴民法上的缔约责任 ,行政主体的缔约责任是行政主体在缔结行政合同过程中超越缔约规则 ,违反缔约义务 ,给另一方相对人或第三人的利益造成损害所应承担的法律责任。行政主体缔约责任的理论基础是诚信原则和信赖保护原则 ,其中信赖保护的范围更广。行政主体承担缔约责任的前提是违反了缔约义务 ,包括确保缔约程序公正的义务和确保合同合法有效的义务。损害赔偿是行政主体承担缔约责任的方式。     

房屋转租纠纷之现状审视及司法应对

转租是在承租人与出租人租赁合同的基础上,承租人与第三人形成合意进而将租赁物出租于第三人的行为,转租合同涉及到承租人、次承租人、出租人三方当事人的利益,现行立法对次承租人的保护又相对薄弱,基于此,本文建议法院在审理转租纠纷案件时,不要轻易以出租人未同意为由认定转租合同无效。     

要物合同立场的比较法考察及其启示——以我国的不同法域为考察对象

要物合同是自古罗马法以来被保留至今的法律遗产。关于在我国民法典中其存废问题,学者们多从要物合同与合意主义存在冲突出发,主张将它废除。但在系统地了解要物合同制度之前,急匆匆地决定其去留是欠妥当的。我国有四个法域。这四个法域有的属于英美法系,有的属于大陆法系。即使有的法域同属大陆法系,它们也可能分属拉丁法族或德国法族。如此不同的法律传统为我们深入了解要物合同的相关知识提供了可能。展开这四个法域的要物合同比较法考察有助于厘清现今的要物合同讨论应关注哪些重点内容,相关的深入研究应采取哪种适当方法。     

预约效力研究

2012年6月最高法院发布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同司法解释》),首次明确了预约的独立契约效力。囿于现实的复杂性和理论研究的不足,其就预约合同的效力未作具体规定。但从文义上分析,条文中隐含"必须缔约"效力的意味。本文通过对理论中预约效力问题的争议进行评述,对预约标的、内容等特殊性加以考量,目的在于研究预约的效力选择、论证"应当缔约说"的合理性和可行性。     

论商品房认购书的法律性质——以预约合同为视角

学术界以及实务界对商品房认购书的法律性质存在诸多的争议。解决此争议的关键在于界定预约的法律性质以及效力。显然,预约是一种区别于本约的独立的合同类型,适用我国《合同法》有关“无名合同”的规定。强制履行是承担预约违约责任的方式之一。对商品房认购书的法律性质不能僵硬的适用某一种学说,而是应该结合缔约时当事人的资质、目的以及认购书的具体内容等给予认定。     

预约合同的效力研究

《买卖合同司法解释》第2条关于预约合同的规定创设了我国买卖合同预约的解释规则,填补了法律的空白,为司法实务中处理相关案件提供了明确的法律依据。然而,学术界对预约合同的法律效力存在很大争议,预约合同签订后,原则上在当事人间即产生必须缔结本合同的法律效力。     

担保性房屋买卖合同法律性质之探析--兼析《民间借贷司法解释》第24条

民间借贷中,当事人常以签订房屋买卖合同作为借贷合同的担保。这类担保性房屋买卖合同既不是让与担保、后让与担保或不动产抵押,也不是附条件的买卖合同或代物清偿合意,而是一种附条件的代物清偿预约。此类代物清偿预约应受《物权法》中流押（质）条款禁止性规定的控制,以处分清算为实现方式。《民间借贷司法解释》第24条并未将担保性房屋买卖合同认定为让与担保或无效合同,应从代物清偿预约视角进行理解和适用。代物清偿预约与流押（质）条款在本质上具有一致性,应受流押（质）禁令的控制。与流押（质）条款不影响担保合同整体的效力一样,代物清偿预约也无需因流押（质）禁令而整体无效,只要增加一个清算环节即可。     

先合同义务及违反先合同义务之责任形态研究

先合同义务是缔约当事人在缔约过程中依法承担彼此基于诚信原则产生的遵守信用义务。先合同义务始于要约生效 ,终于合同生效。违反先合同义务的责任形态包括缔约过失责任和效力过失责任两种     

对事实上的合同的探讨

合同制度作为现代交易制度的柱石,是以合意为基础的.我国《合同法》第13条规定:“当事人订立合同,采取要约、承诺方式.”但在纷繁复杂的社会生活中,有些合同关系的内容并不能够归结为当事人的合意而是因事实过程而成立,这种因事实过程而成立之合同是谓事实上的合同.本文从事实上合同概念提出的理论背景入手,从基于社会接触而成立的契约理论、事实上合伙关系、事实上劳动关系及现代大量交易上的缔约理论四个方面进行了介绍和评述,并对学说争议进行了论述和评价.