论强制拍卖抵押物时租赁权的除去

后于抵押权设立的租赁权,在其继续存在对抵押权的实现有影响时,方可被法院除去。租赁权是否后于抵押权设立,目前暂宜以承租人占有抵押物的时点来判断;租赁权是否会影响抵押权的实现,宜根据抵押物第一次拍卖的结果来判断。对租赁权应否被除去的问题,宜在执行程序中由执行法院判断及处理。法院除去租赁权的裁定具有相对效力,对抵押权人而言租赁权消灭,对于抵押人和承租人而言租赁合同依然有效,承租人仍享有优先购买权。对于除去租赁权的裁定或驳回除去申请的裁定,承租人或抵押权人应有权另行提起诉讼。     

先抵押后租赁的法律规制——以《物权法》第190条第2句为基点的分析

对先抵押后租赁的法律规制,需以《物权法》第190条第2句为基点,结合其他规范进行体系化安排。在确定租赁与抵押权的先后时,应根据不同情形,把租赁登记或承租人占有抵押物的时点作为租赁的顺位标准,进而与抵押权登记的时点进行对比。在抵押权实现前,对于承租人的不当租用,《物权法》第190条第2句对物权请求权等救济机制起到补充作用。在抵押权实现时,不能根据《物权法》第190条第2句直接终止租赁,而应判断租赁是否影响抵押权实现,并完善除去租赁的程序。在抵押权实现后,不宜用《物权法》第190条第2句来调整承租人和抵押物受让人之间的关系,此时应完善保护承租人合理利益的法律机制。     

不动产租赁权与抵押权的冲突——对《物权法》第190条第2款之解读

不动产所有人将不动产出租后,又在该不动产上设定抵押权,原租赁关系不受抵押权的影响;抵押人在抵押权设立后将不动产出租的,《物权法》第190条第2款规定:"抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。"对此款规定的含义,应该:若租赁关系存续不影响抵押权实现,则租赁关系继续有效;若租赁关系存续影响抵押权实现,则租赁关系对抵押权人无效。     

试论抵押人的权利

抵押人的权利大致可分为三类:即转让权、重复抵押权、出租权。其中转让权包括对已经办理了抵押登记的抵押物的转让权和对没有办理抵押登记的抵押物的转让权;重复抵押权包括动产重复抵押权、不动产重复抵押权对抵钾权;租赁权包括动产租赁权和不动产租赁权。     

抵押权若干问题探讨

抵押是债的担保方式之一．实践中运用得较多。我国《担保法》对抵押作了专章规定．但由于立法疏漏以及法条规定得较为原则，使得不少问题尚待从理论上进一步探讨，以进一步完善我国的抵押立法。本文仅对抵押权与租赁权的关系，重复抵押权中的清偿顺序以及抵押权的实现方式问题作分析、探讨。一、抵押权与租赁权的关系同一物上并存抵押权与租赁权是客观存在的，问题是当二者互相影响以至给某一种权利的实现带来困难时，如何协调及处理尤为重要。从理论上说，抵押权与租赁权本属不同性质的权利。前者为担保物权，后者为债权，物极优先于债权。…     

租赁权占有对抗效力的二元考察

《民法典》第725条对合同法作出修改，基于承租人占有租赁物而使租赁权取得对抗受让人的法律效力。考察实体法方面，租赁权的占有权利推定效力存在局限性，对基于物权公示原则而形成的交易秩序造成影响，且增加第三人交易中的查证义务与交易成本。考察程序法方面，“承租人占有租赁物”由《执行异议与复议规定》第31条中针对虚假租赁的事实认定标准转变为《民法典》所设定的租赁权取得对抗力的形式要件，因此应对承租人提出执行异议的程序适用与审查标准作出修正，在案外人执行异议中对租赁关系的真实性作形式审查，综合考虑各方意见、权衡各方利益并决定是否转向执行异议之诉或直接“带租拍卖”。我国租赁权占有对抗效力的模型构建，一方面针对不同种类租赁物，“占有”的解释应作区分；另一方面应为未来租赁权公示特别立法的优先适用预留空间。     

转租与租赁权转让的八项区别

我国立法对转租作了规范,但在合同法和房地产相关法规中,并没有租赁权转让的概念。而租赁权转让与转租实有不同。比如,承租人可能由于经济因难、市场变化、无能力经营等原因,不愿或不能再履行原租赁合同,为了能够全身退出原租赁合同,承租人可以通过协议,由第三人代替承租人在原租赁合同中的当事人地位,继续承租并直接向出租人交付租金;又如,根据合同法第二百三十四条的规定,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。在上述情形中,由于承租人已经通过约定或者已经死亡而退出原租赁关系,丧失了租赁权,…     

论租赁权的对抗效力——兼论《合同法》第229条的缺陷与修改

现代民法规定的租赁权的对抗效力也被称为"买卖不破租赁",是一项存在于德国的传统制度,它超越了罗马法的规则,使租赁权基于承租人对租赁物的占有产生对抗受让人的效力.虽然在现代多元的租赁关系中,承租人并非都是社会的弱者,但租赁权的对抗效力在保护交易安全和维护社会关系的稳定方面,具有重要的意义.我国<合同法>第229条规定的租赁权的对抗效力在适用范围、适用条件和法律效果等方面存在缺陷,应采纳外国民法典的合理规定,对其进行完善.     

租赁权对新所有权人的冲击与协调

赋予租赁权买卖不破租赁效力的制度设计,其目的在于保护处于弱势地位的承租人,但交易秩序同样不能忽视。在遵循买卖不破租赁规则的同时,如何避免新所有权人遭受不测之风险便成为一个重要问题。本文试图在对租赁权法律性质进行定位的基础上,通过物权公示制度来平衡租赁权人与新所有权人之间的利益冲突。     

抵押权与租赁权的冲突与协调

作为把握物之交换价值的担保物权,抵押权完全可能与把握物的使用价值的租赁权并存于同一物上。同一物上并存抵押权和租赁权包括两种情形,即租赁权先于抵押权设立和抵押权先于租赁权设立。无论哪一种情形,只要在抵押权实行时租赁权仍然存在,就可能发生租赁权与抵押权的冲突,各国法律基本上都以权利设     

论不动产抵押权与租赁权的冲突和平衡

随着我国市场经济的不断发展，不动产抵押不仅是债权的一种担保方式，还成为了现代经济活动中的重要融资方式。市场主体为了追求利益最大化，最大限度的发挥不动产的经济价值和使用价值，常常在同一不动产上同时设立抵押权和租赁权，从而导致抵押权与租赁权冲突的产生。本文对不动产抵押权与租赁权冲突的产生及解决等问题进行初步梳理和探讨。     

不动产抵押权与租赁权的冲突与协调

抵押权是不占有标的物的价值支配权 ,租赁权是占有标的物的实体利用权 ,故同一不动产之上可以同时成立这两种权利 ,二者之间并不矛盾。而以抵押物为标的的租赁权在抵押权实现时 ,会与抵押权产生冲突。为在二者之间寻求理想的平衡状态 ,建议在不损害抵押权的前提下 ,有条件地适用“买卖不破租赁”原则 ,以协调二者之间的关系。     

合法转租之次承租人利益保护的若干问题

依据合同相对性原则,在合法转租的情形下,出租人尽管同意但并不受转租合同的约束.次承租人利益的保障维系于转租人租赁权的稳定性,这对善意的次承租人不利.租赁权"物权化"对次承租人利益保障的意义是有限的,在出租人与转租人合意解除租赁合同时方有适用余地.在出租人行使法定解除权以解除租赁合同时,应当赋予次承租人以代位清偿权和异议权.代位清偿权具有形成权的性质,而异议权需要完善第三人诉讼制度.     

破产程序中处理租赁关系方式探讨

破产程序中管理人对未履行完毕的租赁合同有权决定解除或者继续履行,赋予管理人单方解除租赁权是必要的、合理的,这是对“买卖不破租赁”的一种突破.本文认为破产程序中管理人应妥善协调平衡承租人与抵押权人、其他债权人利益,在做好前期摸底调查通知工作的基础上,注意防范恶意虚假租赁,区分不同情况决定租赁合同是否解除,准确确定承租人损失金额以及承租人的损害赔偿债权的清偿顺序,以实现破产制度公平有序分配之目的.     

房屋转租合同的法律思考

出租人将房屋租赁给承租人后,承租人经出租人同意又将房屋转租给第三人(转承租人),这种情形可能引发纠纷。实践中常见的是承租人违反承租合同,出租人要求执行承租合同的违约条款,解除合同收回房屋。根据现行《合同法》,出租人的要求应得到支持,但这对转承租人很不公平。这种不公平是我国立法的问题,也是民法传统理论的固有问题。本文论证了民法传统理论在租赁权制度上的谬误,提出只要获得和维持占有,就应给予租赁权以物权保护的观点,以公平地保护租赁合同各方当事人。     

房屋租赁权让与问题之探讨

房屋租赁权的处分方式包括房屋租赁权的让与和转租两种,房屋租赁权让与的实质就是承租人对房屋租赁合同的让与。我国法律对转租有明确规定,但对房屋租赁权的让与却没有明文规定,导致司法实践中容易将二者相混淆。在借鉴其他国家和地区经验的基础上,应当区分房屋租赁权的让与和转租。而对于房屋租赁权让与关系的调整,应当区分住宅租赁和商业用房租赁,对前者采限制主义态度,对后者采自由主义立场,并对现行房屋租赁立法作必要的细化规定,以满足我国房屋租赁市场健康发展的需求。     

商业优先租赁权的行使条件与救济途径探析

优先租赁权是基于合同约定产生的债权,面对相关纠纷的处理,司法裁判需要在承租人的优先权利与出租人的缔约自由间进行衡平,对承租人的权利边界与出租人的责任范围作出合理认定。承租人行使优先租赁权的前提是具备与第三人"同等"的条件,基于租赁关系的持续性与人身信赖属性,此类"同等条件"的基本要件是租金、租期,并包括一般社会观念下的基本人身信赖感,但不应将一般承租人所不具备的特殊优势条件纳入其中。侵犯优先租赁权的行为是一种违约行为,优先租赁权的司法救济应适用违约赔偿的认定思路,在严格审查损失范围的前提下,保护承租人的信赖利益,但不应涉及可得利益;对于承租人提出的确认合同无效及强制缔约的请求,均不应支持。     

浅析房屋租赁权对抗力的产生——以法院强制执行中的房产拍卖为视角

我国在《合同法》第229条中确立了"买卖不破租赁"原则,其设置的初衷是保护弱势承租人的利益,但由于未严格区分租赁权和租赁合同,故而在实行过程中产生隐患。在法院执行过程中,不少被执行人与第三人串通伪造租赁合同,阻扰、破坏法院对房产的执行。有鉴于此,本文试图从租赁权对抗力的法理基础的角度,探讨房屋租赁权对抗力的产生条件,并针对现实问题的解决提出建议。     

论买卖不破租赁规则下受让人利益的保护问题

对于“买卖不破租赁”规则,理论界和实务界关注得更多的是对手承租人利益的保护。受让人的利益受到的关注不够,不利于保护交易安全。本文通过对租赁权性质及买卖不破租赁的公示问题进行分析,探讨如何在保护承租人利益的前提下,兼顾受让人的利益。     

论航运融资中的船舶抵押权及其法律保护

以船舶抵押进行融资,既降低了金融机构的货款风险,又为运输业提供了大量造船或购船资金,因此而成为广泛采用的航运融资方式,我国海商法也作了相关规定.设立船舶抵押权,双方应具备一定的资格,法律通常对船舶抵押人的资格有所限定.船舶抵押合同因双方的约定而产生,一般采用书面形式,条款应具体载明双方的权利义务.许多国家对建造中船舶也允许进行抵押.船舶抵押权必须进行登记,否则不生法律效力或者不得对抗第三人.船舶抵押权的效力,对内及于担保债权,包括因债权而发生的费用,其标的物范围以船舶为主,其他可由双方约定;对外则涉及抵押船舶处分权、租赁权等问题.为充分保护船舶抵押权,各国允许当事人自行约定办理被抵押船舶保险.船舶抵押权的实现以法院拍卖为主要方式,当事人也可协商选择其他方式.