公证与不动产登记法律制度

一、公证制度在不动产登记法律制度中的作用《物权法》确立了公示原则,登记既是不动产物权的表征方式,又是依法律行为的物权变动的基本要件。《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”只有进入不动产登记簿的物权才能获得最充分的法律保障。根据《物权法》第9条的规定,依法律行为的不动产物权的设立、变更、转让和消灭,都必须经过登记才发生物权的效力。     

我国《物权法》关于物权变动的法律规范解析

物权变动可分为依法律行为发生的物权变动和依法律行为以外之法律事实发生的物权变动。依法律行为发生的物权变动特别是基于合同行为发生的物权变动,最为普遍,也是立法规制的重点,我国《物权法》采用了以债权形式主义为主,兼采债权意思主义的物权变动模式。本文就我国《物权法》关于物权变动的相关法律规范,以不动产和动产为基本划分,对因不同法律事实发生的物权变动分别做出解析。     

司法裁决导致物权变动制度的困境以物权归属和物权流转为视角

从发生的原因来看，物权变动大致可以分为两大类。一类是基于法律行为引起的物权变动；另一类是基于法律规定、司法裁决、公用征收决定、继承等原因引起的物权变动．后者统称为非因法律行为导致的物权变动。基于法律行为而发生的物权变动是以当事人一方或双方的意思表示为基础进行的，此种物权变动必须遵循物权公示的一般原则才能发生效力。非因法律行为而发生的物权变动．即物权变动并非基于原权利人的意思表示．而是在无原权利人甚至法律有意排除原权利人意思表示的情况下发生的物权变动。本文要研究的是非因法律行为导致物权变动中的一种——“司法裁决导致的物权变动”。     

非基于法律行为的不动产物权变动研究

法律行为之外的原因所引起的物权变动在诸多方面均不同于法律行为所引起的物权变动。我国《物权法》比较全面地构建了非基于法律行为导致不动产物权变动的规则体系，但其中仍有部分规定不够明确，本文从法理和实践出发，试图阐释相关规定的内涵，以期较为准确的理解和适用这一制度。     

借名买房之法律适用

借名买房是指当事人一方(借名人)经他方(出名人)同意,以他方名义买房并登记,且房屋归属于借名人一方的行为。当事人常订有借名买房协议,综合合同法上的有名合同类型以及学理上关于典型合同与非典型合同的理论,该协议应属混合合同。对该合同的法律适用,应采"结合说",依个别给付所属合同类型的法律规定加以判断。借名登记中,出名人为房屋的登记名义人,而借名人为房屋的实际权利人,从而导致该房屋上法律物权与事实物权发生分离,在确定房屋归属时,应区分是否涉及第三人利益,以划定法律物权与事实物权的保护范围,并以此规范房屋物权变动。     

物权行为初探

物权行为是指以物权的设立、移转、变更或消灭为目的，依法定方式（登记或交付）为物权变动标志而发生的法律行为。这里物权行为强调的是法定方式。法定方式是指法律规定的不动产物权的变动须经登记，动产物权的移转须有交付行为，才能发生法律效力。     

非依法律行为之不动产物权变动

基于非法律行为发生的不动产物权变动不以登记为生效要件 ,而是因法律规定的事实条件的成就而直接生效。在权利取得人办理不动产物权取得登记之前 ,其所享有的权利不具有对抗善意第三人的效力 ,而且非经办理取得登记 ,权利取得人不得处分该不动产 ,但如已完成处分行为 ,该处分行为应为有效。     

特定法律文书和征收决定引起的物权变动——评《物权法》第28条

特定法律文书和征收引起的物权变动是物权变动的特殊形式,是对依法律行为引起物权变动的一种补充。作为非常规的物权变动模式,由于其有依法律的规定而直接发生物权变动的特点,因此法律的规定必须具体明确。人民法院制作的法律文书中能直接引起物权变动效果的应当限定在形成判决一种。在征收成效的时间判定上,应以公告的时间为准。     

物权变动中第三人利益保护问题新探——试析一种对第三人利益区分保护的思路

物权变动中第三人利益的保护,其意义非常重大,很多学者为此提出了各种保护第三人利益的规则。然而,它们实际上大多数只适用于依法律行为的物权变动类型,且仅仅是对原物权人之第三人利益的保护,显然有欠周密。因此,文章从区分现实中第三人类型和物权变动类型出发,提出了对第三人利益进行区分保护的思路,即物权变动相对人之第三人的保护规则应有别于原物权人之第三人,同时,依法律行为的物权变动中第三人的保护规则也应有别于非依法律行为的物权变动中的第三人。     

论物权变动的主客观条件

依法律行为的物权变动的条件包括主观条件和客观条件.主观条件就是当事人间的"合意",客观条件就是要有"特定物".各国物权变动体例的不同,在主观条件方面有债权行为与物权行为之别;在客观条件方面有直接以"特定物"为交易前提者和间接以"折射"方式表现"特定物"者."物权意思 公示对抗"的物权变动模式更具有科学性.     

法律文书导致物权变动的法律问题探析

《中华人民共和国物权法》第二十八条确定了基于法律文书而发生物权变动的情形。与基于法律行为导致物权变动的模式不同,该类物权变动不以登记、交付为生效要件,其物权变动的效力发生在法律文书生效之时。但是法律文书类型包括判决书、调解书、裁定书,在何种范围内的法律文书可以直接导致物权的变动,在理论界和司法实践中均存在多种意见,法律文书能否直接导致物权变动尤其是不动产物权的变动会引发一系列后续问题,在此有必要对相关的法律问题进行研究分析,给司法实践中多样化的法律适用做适当参考。     

浅谈物权变动的原因和结果的区分原则

所谓物权变动,指的是物权的设立、物权的转移、物权的变更和物权的消灭。在市场经济条件下,物权时刻处于变动之中。物权的变动可以因法律行为发生,比如买卖合同,也可以因法律行为之外的因素发生。但无论如何,物权变动有它的原因,在这些原因下,究竟怎样发生物权变动,是一个复杂的问题。     

论物权变动的“清偿模式”

假如中国法就买卖合同履行时的物权变动不采无因性模式,那么,由于可从清偿视角分析物权变动,独立的物权行为概念就是不必要的。由此,即无必要采取有因物权行为的模式。在基于法律行为的物权变动中,可停留于“清偿”“抛弃”等概念的中度抽象状态。就履行过程中的意思瑕疵,基于清偿作为法律行为的视角,清偿概念可解决物权行为概念能够且应当解决的问题,而物权行为概念并不能解决清偿概念能够且应当解决的问题。因此,独立的物权行为概念对于问题的解决既显不足,又显多余。另外,自清偿视角看,通常对于所谓债权形式主义的物权变动模式的描述是不准确的,因为仅依债权行为和形式并不足以解释物权变动之发生,须辅之以清偿视角,即买卖合同之清偿导致所有权变动,清偿既包括交付等事实行为,也包括法律行为下的清偿意思。所有权变动的意思包括在清偿意思中。此种模式不妨称之为物权变动的清偿模式。     

物权行为理论的探究

作为物权变动原因的法律行为,德国法称之为物权行为,但物权行为理论在中国曾长期处于被否定的地位,自我国物权法颁布实施后,物权行为理论的研究有了更大的发展空间.本文主要从物权行为的起源与发展、基本内容和物权行为理论的研究意义三方面论述物权行为.     

履约行为,还是订约行为——物权登记行为比较

根据登记生效主义,在通过法律行为变动物权时,所有权、用益物权,均可以同等价值补偿。法律可规定不动产买卖协议、用益物权让与协议、用益物权设定协议为合同,不动产出卖人、用益物权让与人、用益物权设定人之登记行为,构成履约行为,无正当理由不为登记行为,可追究其损害赔偿责任。但抵押权及质权,情况比较复杂,如规定担保协议发生债权效力,或者无法以同等价值补偿,或者实际上以人保代替物保,增加了主债权人的风险。因此,物权行为和债权行为的区分原则,不应普遍适用于通过法律行为变动物权的情况,实际上只应适用于不为物权行为可承担民事责任之协议,而不应适用于不为物权行为难以追究民事责任之协议;也不应增加当事人的风险。     

论法律行为之附款——条件

依据私法自治原则,法律行为被认为是依当事人意思成立并发生当事人所欲发生的效果。因此,当事人对法律行为效果之发生或消灭,加以限制,自无不可。此即法律行为之附款。条件为法律行为之附款的一种,条件的本质特征是,法律行为发生效力所依据的那个情况具有不确定性。本文通过对条件的概念、特征、种类、效力等的分析,以期对条件有一个清晰的认识。     

论买卖合同中债务履行不能风险的分配——以基于法律行为的物权变动模式的立法选择为考察背景

<正> 风险是一个内涵丰富的概念,常被人们在不同的意义上使用。在合同法上,广义的风险是指各种非正常的损失,它既包括因可归责于合同的一方或双方当事人的事由所导致的损失,又包括因不可归责于合同双方当事人的事由所导致的损失;狭义的风险仅指因不可归责于合同双方当事人的事由所带来的非正常损失。合同风险制度是合同法的中心问题之一,而买卖合同中的风险分配问题,则在买卖法中具有尤其重要的意义,以至于有的学者认为:“买卖法的目的就在于把基于合同关系所产生的各种损失的风险在当事人之间适当分配。”本文拟以基于法律行为的物权变动模式的立法选择为背景,来讨论买卖合同中债务履行不能的风险分配,力图揭示基于法律行为的物权变动模式(以下简称物权变动模式)的立法选择对此类风险分配的立法设计的影响。     

婚姻领域内物权变动的法律适用

婚姻领域内的物权变动是否适用物权法上的公示原则,需要区分不同的情况而分别对待。在夫妻基于法定财产制或约定财产制的适用而取得财产共有权的情形,任何一方均可基于法律的直接规定取得财产共有权,而不需要经过公示。但在涉及第三人利益时,善意第三人可依我国《物权法》第106条的规定获得保护。在夫妻间的物权变动系基于赠与合同等法律行为而发生的情形,则需遵循公示原则并同时适用我国《合同法》的相关规定。     

论《物权法》中强制转让物权的法律维度

任何有物权立法之国家均无法回避物权强制转让的内容。依法律规则和法定程序发生的物权强制转让并不违背私法意思自治原则,相反,是对意思自治原则并无绝对性的最佳注释。强制转让物权必须注意强制转让与规则之间的关系、强制转让与权利实现目的之间的关系。鉴于强制转让物权是对权利人意思自治的限制,故物权的强制转让之发生应当具有一定的前提,即权利人行使权利的意志与公共利益发生了冲突。这意味着只有当权利人行使自己之物权与公共利益发生冲突时,方产生物权被按照法律规则进行强制转移的可能。物权的强制转让具有其一般条件和限制,它们与物权转让发生之前提共同构成了强制转让物权法律维度的主要内容。     

形式主义与现实主义——对物权行为理论一个观念的检讨

形式主义与现实主义——对物权行为理论一个观念的检讨杨玉熹一、引言物权的变动，基于法律行为或法律行为以外的事实。对于发生物权变动效果的法律行为的性质，世界各国的立法和学说差异很大。在各种立法模式当中，德国法具有典型意义，即将物权的变动，作为物权行为的直...