也谈城镇私房买卖合同的生效问题

城镇私房买卖合同是否以房屋产权登记过户，即办理过户手续为生效的必要条件，《律师世界》一九九四年第六期发表了持“否定”“肯定”截然相反观点的两篇文章。这两种观点都是言之成理、持之有据的。区别在于，“否定论”较符合传统民法理论，而“肯定论”更符合我国审判实际。由于审判实践与传统民法理论并不完。全一致，所以在对此问题认识上也就必然产生分歧。下面简略谈谈与此有关的一些情况。。房屋在物质形态上被称之为建筑物、构造物或定着物，在法律。上是其所有人享有支配权的一项重要财产。各国民法都把房屋列入“不动产”。不动…     

城市私有房屋买卖合同的法律效力

城市私有房屋买卖合同是双方当事人对城市私有房屋有偿转让的一种协议。但对这种合同的法律效力,有着不同的认识,概括起来主要有两种不同的观点: 第一,城市私有房屋买卖合同的有效成立,必须以办理房屋所有权转移登记为条件,否则合同不能有效成立。持这种观点的同志认为:城市私有房屋买卖合同是要式合同,法律依据是,国务院公布的《城市私有房屋管理条例》第6条规定:“城市私有房屋的所有人,须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续,经审查核实后,领取房屋所有权证;房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更手续。”因此认为城市私有房屋买卖不经产权转移过户登记手续,买卖合同不发生法律效力。     

产权转移登记不是房产买卖合同成立的要件

房产买卖合同依法成立,即具有法律约束力.如何理解“依法”二字,有两种不同的观点.第一种观点认为:法律明确规定:“房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房屋管理机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续.”房屋买卖合同的成立应以产权转移登记为准,在办理产权转移登记手续之前,房产买卖合同不具法律约束力,签约人可以翻悔.第二种观点认为:买卖双方协商一致,在法律许可的范围内签订书面合同,房产买卖关系即告成立.产权转移登记是必须履行的法定手续,而不是合同成立的必要条件.笔者倾向于第二种观点.首先,人们签约的目的就是为了将来兑现承诺,寻求一种保证.在商品经济活动中,人们从协商一致到实际履行.除即时清结的合同外,通常都有一段时间.在     

这份“房屋移建协议”有效吗?

李家平在某市平安大街26号有私房6间。1987年7月李家平用该旁与被告某市乐器学会达成房屋移建协议。协议规定李将自己的私房交给学会所有,学会给付李人民币7000元,并给其另行修建平房6间。双方签定协议后,李收到学会房价款7500元,但双方未到房管部门办理房屋产权过户手续。1987年10月学会未经审批对上述房屋进行了翻建。1988年1月李推翻了双方已签订的协议,要求学会腾房。     

对交易房屋在过户完成前被另案查封而引发的诉讼处理

一、问题的提出——以一起房屋买卖纠纷案件为视角2007年12月某日,甲与乙就某处房屋在房地产交易中心签订房地产买卖合同,约定甲以500万元购买涉案房屋,并在2007年12月6日前办理过户手续。同年12月5日,甲与乙至房地产交易中心缴纳了交易     

从一起附条件的提存公证申请谈起

2003年,甲乙签订了房屋定金合同,约定甲以25万元购买乙的房屋一套,双方在定金合同中约定了房屋价款、交房时间、付款方式、违约责任等条款(这一定金合同在随后的法院判决中被认为已具备一份房屋买卖合同的主要条款,可以认定为一份有效的房屋买卖合同)同时,约定甲方将购房款付清后双方办理房屋产权过户及交房手续.     

从一起房屋买卖合同看不动产登记的公信力 兼评不动产物权的善意取得

[案情]原告戴某是被告夏某的女儿,系某市郊区房地产开发总公司职工。1993年12月8日,戴某为避免引起同事的纷争,申请以其母夏某之名与其所在公司签订商品房买卖合同,购买该公司商品房一套,房款由戴某支付,并由其雕刻其母夏某的印章办理了购房手续和房屋登记手续,市房产局颁发的产权证上产权人为夏某,由戴某保管。1999年2月,夏某以产权证丢失为由,向市房产局申请补证,市房产局向其补发了房屋产权证。2000年3月第三人董某与夏某签订房屋买卖合同购买该房屋,双方钱款及房屋钥匙、房产证已交付完毕,准备办理过户。2000年6月戴某得知此事后,对董某与夏某之间的房屋交易予以阻止,申请市房管局停止办理过户手续,并进入该房屋居住。同月,市房管局对戴某持有的产权证予以作废。同年7月,戴某向人民法院提起诉讼,要求确认该房屋为其所有并提出诉讼保全,法院作出裁定对该房屋予以查封。后第三人董某认为该房屋应属于其所有,要求参加本案诉讼。     

此房屋买卖协议应认定无效

1986年7月10日，王某经朋友夏氏介绍与刘某相识，后王、刘口头协商决定将目前王某居住的一间私房卖给刘居住。在夏氏的参加下，双方议妥价格为6000元，并言明房款分两次付清，每次3000元，王某协助刘某办理房屋过户手续。同年9月11日和11月7日，刘某按协议约定两次将购房款6000元交给王某，款付清后，王某将房屋腾出交由刘某居住，并将房屋所有权证书和自己的私章交给刘某，以自己工作忙为由让刘某自己去办理房屋过户登记手续，刘某发现房屋所有权证书载明房屋所有权人是王某的二伯父，便向王某提出异议，王某即向刘某讲明了其二伯父的赠与…     

对买卖合同公证中一句公证词的理解

在具体公证实务中,买卖合同公证占很大比重.涉及到城市房地产、汽车、轮船、航空器等特殊的动产和不动产买卖时,公证处会有这样一句证词"本合同自双方当事人签字之日起成立,自到有关部门办理过户登记之日起生效."之所以会有这样的表述是因为<合同法>第44条规定:"依法成立的合同自成立时生效.法律行政法规规定应当办理批准登记的依照其规定."有关法规也规定相关物品所有权转移应当去有关部门办理登记手续,如<城市房地产管理法>第60条规定:"房地产转让或变更,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记……."所以实践中就认为在此类买卖合同中,双方签定合同意思表示一致,合同只是成立.只有到有关部门办理了权属变更登记后合同才生效,才得到法律的认可.     

此合同是否无效

１９９６年６月，某市个体工商户徐某等６人，分别与本市人武部签订６份内容相同的房屋租赁合同，约定人武部将其临街门面房租给徐某等为商业经营用房，租期６年半，自１９９６年６月１日起至２００２年１２月３１日止。时隔一年，人武部以拟出让出租房屋，以换取新建营区所需之款为由，通知徐某等办理退房手续，终止双方的租赁合同，酿成纠纷，徐某等诉至法院，要求判令人武部恪守合同。某市人民法院经审理认为，人武部要求提前终止合同的理由不符合法律规定的条件，故作出判决：双方签订的６份房屋租赁合同有效，继续履行。判决生效继续履…     

对现行认定房屋买卖合同效力的司法解释的探讨

最高人民法院在（1989）民他字第50号“关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方可否翻悔问题的复函”中指出，房屋买卖双方签订买卖协议后，在未办理产权转移登记手续之前，一方提出解除买卖协议，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方翻悔是允许的。其引申出来的法律后果是，凡法律法规规定合同经履行一定程序（如审批、登记、过户等手续）后才发生法律效力的，在未履行这一特殊程序之前，应认定该合同行为依法尚未成立，允许当事人翻悔。至于应如问处理这类合同未成立所产生的民事责任，该司法解释末作答复，但在司法实践中，通常将此…     

为套取银行贷款而签订的房屋买卖合同是否有效

【基本案情】李某因经商缺少资金，想从银行贷款。经朋友张某点拨．两人商量将李某所有的一套房屋过户给张某．以此获得银行贷款。于是李某和张某签订了房屋买卖合同，并办理了贷款手续和房屋过户手续。房屋过户至张某名下后，李某获得银行贷款28万元，房屋仍由李某居住，并由李某偿还银行贷款。后李某父母知道了此事．担心张某以后不认账，遂准备将银行贷款还清，将房屋重新变更至李某名下，但张某反悔，坚称房屋是自己买下的。李某无奈将张某诉至法院，要求确认其与张某所签房屋买卖合同无效，将房屋恢复至自己名下。     

律师答疑

于律师：您好！ 2009年12月，我与他人签订了一份《二手房买卖合同》。我按照合同的约定支付了20万元首付款，谁知卖方背着我又把房屋卖给他人并办理了过户。我能否请求法院确认卖方与他人签订的房屋买卖合同无效？如果不能，我可否要求解除合同，由卖方返还我购房款和利息？     

个人之间的买卖合同自行约定违约金怎么办?

宁夏惠农县王永福问：1995年7月12日，甲、乙二人签订了一份汽车买卖合同，约定甲将其自有卡车一辆以4万元人民币卖给乙，乙付款一半后可办理过户手续，余下一半车款在同年10月31日前付清，乙去、不能在规定时间内付清车款，除按同期银行利率支付违约部分利息外，每日还应支付违约部分金额2％的违约金。合同签订后，乙方先付了2万元车款，办理了过户手续。但另2万元车款在到期时未支付，现仍以无钱为由拒不支付。在处理中，对当事人违约金的处理，出现了4种意见：①双方约定的违约金比例过高，法律不予保护；②应按钮矿产品购销合同》的规定…     

论房屋买卖合同的生效要件

众所周知，签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件———行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内容合法、行为不违反社会利益和公共道德外，我国现行行政法规和相关司法解释还规定房屋买卖合同须经登记...     

“国五条”新政之后 北京审理个税纠纷首案

近日,北京市房山区法院开庭审理了北京市首例由于新"国五条"北京细则实施引发的房屋买卖合同20%个税纠纷一案。原告、被告双方2007年签订房屋买卖协议后一直没有办理过户手续。2013年3月,新"国五条"北京细则出台实施,由于卖房方李某名下还有其他房屋,该房屋办理过户需要交纳20%的个人所得税,比新政实施前要多缴纳税额19%,房屋买方曾某要求李某承担,李某坚决不同意,协商无果后双方最终对簿公堂。此案正在审理之中。     

基于无权处分物的租赁不能对抗买卖—殷挺与包品卿财产所有权纠纷案

本案是一起民事抗诉案件，争议焦点为在一房二卖中，前一买方在未过户登记的情况下出租房屋，能否对抗后一已登记过户的买受人。检察院抗诉认为，出租方虽未完全取得房屋产权，但依据买卖合同的有关条款，可认为原产权人已将出租权单独授予，故其对外签订租肯合同应属合法有效。法院再审认为，买卖合同的目的是处分房屋所有权，前一买方未取得产权而对外出租，属无权处分行为，如产权人不予追认，则该租赁行为无效。     

朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

【裁判摘要】1．双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》．并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期．不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。     

一房二卖，房屋到底归谁？

2000年12月25日，安庆人杨某与吴某签订了《房屋买卖协议》，吴某将位于安庆市某小区21栋1号住房以6．7万元的价格卖给杨某。《房屋买卖协议》签订后，杨某按协议约定支付了房款，吴某将房屋交付给了杨某，并由杨某的父亲居住至今。2001年5月吴某取得房产证，但吴某一直未为杨某办理过户手续。     

以欺诈手段骗取银行贷款且未按期还贷的行为是否构成犯罪

一、案情 2005年3月，犯罪嫌疑人张某某因开办公司缺乏资金，便找到李某二人商定，张某某将本人权属的一套房屋从形式上过户到李某名下，二人在不实际发生买卖及付款的情况下，签订房屋买卖协议，并以李某的真实身份资料向银行申请购房贷款，得到贷款后由张某某开办公司使用，并由张某某负责偿还贷款。后二人签订《房产买卖协议》，并在当地房地产管理局变更过户手续。二人在向中信实业银行天津市分行申请并获得20万元贷款后，为了获得更多的资金，二人再次以李某真实的身份资料等相关手续向中国农业银行天津港保税区分行提出贷款申请，同时找到办理假证的人员办理了假的《房屋他项权证》，并从该银行又获得20万元贷款，贷款期限为15年。