英美土地开发权制度比较研究及借鉴

英国实行土地开发权国有化,即任何对土地的再开发行为必须向国家购买土地开发权.英国的土地开发权具有公有性质,其与土地中属于地主原来已依法取得的私有产权,合成土地财产权的全部.美国实行土地开发权私有化,形成了私人间买卖开发权制度和国家购买私人土地开发权制度.美国实行私人间土地开发权移转的目的有四:保存古迹、保存开放空间、实行土地使用规划管制及鼓励兴建中低收入者住宅.美国实行国家购买土地开发权的目的是为了保护农地、环境敏感地带和历史古迹.我国的土地开发权应当归属于土地所有权人.我国土地开发权的实现应当采取土地开发权移转和国家购买土地开发权相结合的方式,并结合国情实现土地开发权利益的公平分享.     

土地立法新探:以土地开发权为视角

我国的土地立法"重义务轻权利、重政府轻市场",缺少一种产权安排。我国的民事立法采用物权法定主义,尚未对土地开发权做出规定。通过创设土地开发权,可以将农地保护的正外部性内部化,激励农民保护农地,以推动土地用途管制制度的顺利实施。赋予农民集体土地开发权,可以保障农民参与土地增值利益的公平分享和实现土地利用管理中公权与私权以及私权与私权之间的平衡。我国土地开发权制度的实现应当采用开发权移转和国家购买开发权相结合的模式,同时要植根于我国的国情实现土地开发权的本土化。     

土地开发权与我国集体经营性建设用地入市

集体建设用地入市改革是当前研究的焦点和难点问题,亟须引入新的研究视角。从法理来看,立足于土地开发权视角,允许集体经营性建设用地入市,实现集体经营性建设用地与国有建设用地的"同地、同权、同价",其本质是回归集体经营性建设用地之开发权的处分权能,以实现集体经营性建设用地之开发权与国有建设用地之开发权的法律上平等。回到土地开发权制度平台层面,借鉴国有建设用地之开发权的法制资源,加强集体经营性建设用地入市的法律制度建设,乃是当下解决集体经营性建设用地法制需求的理性选择。此外,这亦是实现城乡统一建设用地市场的内在需要。     

土地开发增值收益分配制度的法理基础

土地开发权的性质是公权力,其基本内容是土地用途管制和规划管理,土地开发权决定土地资源的初始配置,它是土地资源市场配置的基础。土地利用的公法调整是私法调整的基础。土地开发权是产生土地开发增值收益的决定因素,这是构建和完善土地开发增值收益分配制度的法理基础。国家应当以土地管理者身份参与土地开发增值收益的初次分配和二次分配,以实现土地开发增值收益社会分享的政策目标。作为土地所有权人的国家和集体以及其他民事权利主体,依据民事权利参与土地开发增值收益的初次分配。     

土地发展权论

土地发展权是对土地在利用上进行再发展的权利 ,它包括空间建筑权和土地开发权。它是随着城市化的出现、人类提高了对土地的利用水平而产生的一种新型权利形式。国外已有立法对之予以规范 ,而我国尚无相应的法律措施。应借鉴国外相关理论及立法 ,建立起符合我国实际情况的土地发展权制度。     

论美国的土地发展权制度及其对我国的启示

美国土地发展权制度取得了巨大成功。二十世纪中叶,美国在实行土地用途管制制度的基础上,设置了土地发展权,并通过土地发展权移转和土地发展权征购两种制度加以运作,具有注重效率、引入市场机制和土地发展权私权性的特点,对于我国目前土地使用性质改变而产生的发展性利益的分配和权利归属法律制度的构建具有重要借鉴价值。     

土地用途管制下的开发权交易——基于指标流转实践的分析

我国土地用途管制的特色之一是其年度用地指标分配政策。为了获得更多用地指标,地方政府在实践中创造了多种类型的指标流转方式,这与国外的开发权交易相差不大。无论是为了平衡土地用途管制所导致的土地权利人之间的利益失衡,还是为了化解当前的土地争议,抑或化解耕地保护与用地需求之间的矛盾、促进城乡统筹发展,我国都有必要构建包括实地开发权、转用开发权、市地开发权在内的开发权交易制度,让土地权利人成为最终的交易主体,通过市场来发现各类开发权的价格。     

放活土地经营权的法制选择与裁判路径

在“三权分置”构架下如何放活土地经营权存在不同主张,其焦点在于土地经营权能否构成一项独立的用益物权以及能否实现土地经营权的抵押.在现行法律未作重大修改背景下,应当立足于现行法律规范及民法理论,赋予土地经营权担保功能,维持土地承包经营权制度,坚持物权与债权以及抵押与质押相区分规则.作为一项债权性质的权利,土地经营权的流转形式主要包括转让、转租、入股及质押担保,司法机关可依据土地承包经营权的转包、出租、入股以及权利质押等法律规范予以裁判.     

农村集体土地所有权的分解与保留 ——论农地“三权分置”的法律构造

通过权利分解实现其财产性功能和保障性功能的合理分化与负担,破除土地承包经营权身份依附性、地域封闭性和交易限制性的制度缺陷;同时,从创新和完善集体所有权的角度出发,强调集体土地所有权公有性质的保留,使集体经济组织在权利分置后依然保有公共发展权、土地回收权和土地收益权等。在权利结构上,分置后的土地承包权作为一项身份性财产权继续承担原有的保障功能,而对于新创设的土地经营权,应当纯化其财产权属性,着力将其推向市场。在立法上顺应“土地资本化”的流转实践,赋予承包经营权主体以明确的处分权能并开禁土地经营权抵押。     

一种双重面向的权利——论福利权的法律性质

尽管,福利权为美国学者所采取的主要用语,但在其他不采用该用语的国家,福利权的类似争论也在进行.其中,主要涉及到福利权是消极权利还是积极权利、福利权是道德权利抑或法律权利以及其是否需要宪法规定.而事实上,福利权可能更是一种带有混合性质的权利,在不同的面向上需要不同的保障方式.     

土地一级开发领域的风险与机遇

正考虑到城市化建设的需要,政府财政各种融资功能的减弱和市场化的各种投资机构设立等原因,投资者仍然对土地开发保持着浓厚的兴趣。土地一级开发的投融资仍然是方兴未艾,在过去和今后,仍然会大规模的开展众所周知,在中国经济刚刚兴起的历史阶段,社会资本是无缘进入土地开发这一领域的,直到土地投融资模式的出现,开发权仍然主要控制在政府手里。现阶段,土地一级开发严格来讲也并未市场化,仍然带有强烈的行政管制性质。所谓的土地一级开发,实际上是对于各种形态的土地,经过规划的调整、政府     

美国土地开发者负担政策及其司法审查议题——基于规制国家的视角

开发者负担制度作为美国土地规制政策中的重要规制工具,其实现了公共建设任务由国家转移至私人开发主体的制度功能.但是,从司法审查的角度而言,开发者负担制度尽管具备诸多规制国家层面下的制度优势,其将国家义务强制转移至私人的制度特征,却可能触动联邦以及各州宪法中的“公共补偿条款”,从而构成一种“规制性征收”.据此,联邦最高法院通过诸多判例生成的标准,亦旨在拘束开发者负担制度这一规制政策的过度影响.通过考察,实践中这些过度形式化的司法标准并未产生预期的效果,况且考虑州层面民主过程对开发负担政策的立法拘束,地方竞争压力的替代性拘束效果等等,诸多因素的叠加将使得司法对于地方土地规制政策的过分拘束显得十分突兀,并且放置于现代规制国家的大背景下,司法审查在其中扮演的制度角色远没有预想中的那般重要.通过对美国开发者负担土地政策的梳理,也为当代中国公共设施配建政策的完善,提供了比较法上的借鉴意义.     

美国法语境下公民福利权的证成及其启示

宪法上的福利权在美国宪法理论与司法实践中素有争议。受美国社会心理和文化传统的影响,早期美国社会福利政策被定位为政府公共救助政策。国家福利政策的持续性推进引起了社会文化观念的变革,奠定了福利权生成之社会基础。学术纷争与法官裁判则在客观上充当着"宪法上福利权"推动者的角色,从而促进福利政策向福利权利的转变。迈克曼等学者借助罗尔斯的正义论有力地论证了福利权的宪法正当性,并从建构宪法政治对话机制的角度阐释了"宪法福利权"的宪政功能。美国法上公民福利权演变为宪法权利的进程表明,宪法福利权的创设是历史的必然。在当今中国,这项权利同样为宪法机制的良性运行所不可或缺,我们需要采取积极措施加以应对。     

城镇化进程中集体土地开发利用若干法律问题分析

积极稳妥推进城镇化,着力提高城镇化质量,是解决农业、农村、农民问题的重要途径。而如何从法律上给予并保障在城镇化进程中农民参与的权利与机会,是城镇化课题中极为重要的一个组成部分。从这一角度切入,笔者着重剖析了政府如何行使城乡规划制定权、如何保障城乡规划制定中的农民参与权、如何保障被征地农民的优先开发权等三个法律问题。从规划制定权上而言,重视土地利用的现状考量,在规划编制过程中应当尽量避免与消除必要性和可行性所可能产生的利益冲突,而不能成为规划实施时未经化解的社会矛盾。在农民参与权上,改变大多数情况下仅仅停留在程序性意义与功能的现状,努力消除立法模糊、实施滞后的状态,其中,决策者的观念更新与立法上细化是重要环节。在优先开发权问题上,要在更高层次的法律理念上考虑土地优先开发权问题,而不是抱着现有的法条僵化理解执行法律：让被征收的集体土地的农民集体通过招拍挂去竞买原本属于自己的土地,确立土地优先开发权需要突破现行土地出让的招拍挂限制。     

土地信托与农地“三权分置”改革

农地“三权分置”改革从国家、集体、经营者和农民角度分别回应了土地制度变革的需求.相比较于其他农地流转方式,通过信托方式流转农地可以更好实现更新农地经营模式,确保农民土地利益以及实现农地保护制度等目标.当前,我们有必要梳理“三权分置”改革背景下土地信托的法律结构,从注重制度建设、完善土地信托的配套制度,并树立信托法思维等角度完善土地信托制度.具体而言,政府可以通过在村集体组织内设置专门的咨询机构,为有意向参与土地信托流转的农户提供咨询服务,让农户发现土地信托制度的优点,进而运用该项制度.需要明确土地上各项权利的内容,厘清权利的边界.建立不动产信托登记制度,公示土地信托的信托财产和信托关系.为投资于农地流转信托所获得的收益实行适当的税收优惠,发挥信托的融资功能.     

土地使用的行政规制及其宪法解释——以德国建设许可制为例

土地制度改革的顶层设计提出符合规划和用途管制是集体用地入市的前提，这为土地使用规制 方式和限制边界提出了新的挑战。德国法上关于允许具体土地开发计划形成了在规划控制区内的合规划审 查，在建成关联地区允许按已有特质发展而进行现状相容性审查，在自然特征保护的外围地区普遍禁止例外 审查等不同开发强度控制。我国应设置适度的不同开发强度层次的土地开发规制方式，为“合理地利用土地” 的直接宪法要求提供制度保障。德国土地所有权享有宪法保障并在比例原则平衡下被施以社会义务，具体到 土地开发规制中形成了有效的值得借鉴的法律控制方式，即规划权衡过程的正当要求，在同等情况下负担均 等的要求，在规划区外的个案权衡中允许基于不同开发强度控制赋予土地使用权在审查中的不同权重。     

土地经营权制度与民法典物权编编纂——评《民法典物权编(草案二次审议稿)》

土地经营权既可派生于土地承包经营权,也可派生于集体土地所有权,其所反映的是以出租、入股或者其他具有类似效果的形式所体现的农用地利用关系。在承包地"三权分置"所引发的承包地产权结构调整之中,土地承包经营权和土地经营权是相互独立的两个权利,各有其主体资格和权利内容。土地承包经营权的互换和转让不发生派生土地经营权的效果;土地承包经营权人所享有的利用承包地从事农业生产的权利也不表达为土地经营权。土地经营权在性质上属于债权,但不同类型的土地经营权所受保护的程度存在差异,其中经登记者具有类似于物权的效力。土地经营权的不动产利用权性质,决定了其为不适于出质的财产权利,其上所设定的担保物权应属抵押权。为维系不动产(权利)抵押权物权变动规则的一致性,土地经营权抵押权应采登记生效主义。     

经济自由的违宪审查标准——关于财产权和职业自由

<正> 最高法院的判例理论 在现代,曾经作为“神圣不可侵犯的权利”的经济自由已丧失其绝对性。现代社会强调经济自由所受的社会制约。在日本国宪法第12、13条基本权总则的规定中,明确表示了由于“公共福利”而对基本权进行限制的可能性。以此为依据,在第22、29条保障经济自由的规定中又重述了基于“公共福利”而对经济自由限制的必要性。因此,同其它基本权相比,经济自由被认为要服从较多的限制,现代宪法承认社会上、经济上弱者的社会权,国     

论增加农民土地财产性收入的制度障碍与克服

完善农民土地财产权转让制度,是增加农民土地财产性收入的重要渠道。我国农村土地承包经营权转让、农民集体建设用地使用权转让、宅基地使用权转让,以及农民集体土地征收,在增加农民土地财产性收入方面都存在严重的制度障碍。针对这些制度障碍,从以用益物权为核心设计农民土地权利束体系,确定农民土地财产权转让的物权效力,配置土地发展权、完善农民集体土地征收制度等方面,有针对性地综合提出并论证克服这些制度障碍的创新思路,为贯彻落实党的十八届三中全会提出的"赋予农民更多财产权利","探索农民增加财产性收入渠道",提供可资参考的制度创新思路。     

“三权分置”下土地经营权的物权塑造

农村土地"三权分置"的目标是构建新型农业经营体系,发展适度规模经营。为此,须对土地经营权进行物权塑造。其途径是在土地承包经营权之上,通过合同与登记创设"次级土地承包经营权"。次级土地承包经营权在物权法定意义上仍然是一种"土地承包经营权",权利人对土地享有占有、使用和收益的权利,可将该权利设定抵押或作其他法律处分。根据《不动产登记暂行条例》,应将次级土地承包经营权纳入"法律规定需要登记的其他不动产权利",作为土地承包经营权的负担在登记簿中加以记载,并颁发不动产权属证书。