农村房屋转让法律困境及解决思路

由于现行农村宅基地使用权制度不甚完善,农村房屋转让中出现了大量脱离法律、规避法律的现象,影响了农村有关房、地产权利的行使。新颁布实施的《物权法》也没有对农村房屋转让问题作出明文规定,给农村房屋转让合同效力判断留下了很大的争论空间。本文认为,在遵循了"一户一宅"的原则和集体经济组织成员以外的人员补交了土地使用收益金后,农村房屋转让合同不因法律禁止或限制宅基地使用权而受影响,非集体经济组织成员购买的农村私有房屋应受法律保护。     

浅议农民私有住宅的产权转移

近年来，随着社会经济的进步和新农村建设的深入发展，农村村民私有住宅的买卖比较频繁。买卖双方在签订《房屋买卖合同》时，往往忽略宅基地使用权的登记、流转，由此为日后判别《房屋买卖合同》是否有效埋下了隐患。农村村民签订的《房屋买卖合同》，从表象上看买卖的只是农民私有住宅，然而由于宅基地使用权随房屋一并转移，因此，如果一旦违反国家对于宅基地使用权转移的规定，必将导致合同的无效。     

论农村宅基地上房屋的买卖——"小产权房"的另一种形式

农村房屋出售给城镇居民是"小产权房"的另一种形式,其涉及宅基地使用权的转让问题.<物权法>在此设置了开放武的衔接性规定,<土地管理法>未禁止宅基地使用权的转让,国务院有关文件则明确提出城镇居民不得购买宅基地及农民住宅.解释论上,城镇居民购买农村房屋的合同应根据<合同法>第52条认定有效,以调整双方债的关系;立法论上,在放开宅基地使用权流转的社会条件等问题解决前,可在<土地管理法>修改时增设宅基地法定租赁权,以解决农村房屋买卖的实际需要.     

旅游合同转让相关法律问题探析

随着中国经济的发展．旅游已经成为一种大众化的休闲消费方式；随着旅游业的发展，旅游中的法律纠纷也日益增多。作为旅游者与旅游经营者之间签订的明确双方在旅游过程中权利义务关系的协议，即旅游合同必不可少。但旅游者在签订旅游合同后，由于某种情况不能随团，能否将旅游合同转让出去，转让中涉及到哪些相关法律问题，如何解决，均是需要研究探讨的问题。     

农民房买卖合同无效后的责任承担——宋庄画家房产案简析

宋庄画家房产案涉及当前比较敏感的小产权房的转让,涉及农村宅基地不能自由流转带来的利益困境。在依法判令合同无效的同时,应区分责任,注重对相关当事人的信赖利益保护。     

农民与艺术家房屋诉争之惑

法律之困惑:如何保障农民私权利经过数日多方调查,本刊记者发现,农民与艺术家房屋诉争焦点是,农民有无权利将宅基地上的私有房屋出售给城市居民?法院一审判决村民张海涛与居民李玉兰签订的房屋买卖合同无效,依据是他们签订的合同"违反法律、行政法规强制性规定"。     

在租住农房添建厨房 能否索要补偿

我于3年前与某城郊农村的农民钟某签订了一份房屋租赁合同，由我租住钟某的房屋。为便于居住，我花了43000余元，在房屋空坪上分别建了厨房、卫生间。而今房屋租赁合同已经到期，我认为厨房和卫生间系自己独立所建，应当享有所有权。但钟某以空坪是他家的宅基地为由反对，不仅要我无条件走人，而且不同意给予任何补偿。请问：钟某的做法对吗？     

论宅基地使用权的转让

宅基地使用权的转让是在物权移转的意义上来说的,不同于引起宅基地使用权转让的买卖等合同。宅基地使用权的转让应实行房地一体主义。现行国家政策禁止城镇居民购买宅基地使用权及农村房屋,对此类买卖合同应以损害社会公共利益为由认定无效。宅基地使用权转让给农村村民的具体条件,取决于如何解释《土地管理法》第62条第1款。现行法对宅基地使用权的转让实行登记要件主义。     

审理合同纠纷案件的若干问题

一、关于"宅基地买卖"案件所谓"宅基地买卖"案件是指出卖人以违反宅基地禁止买卖的法律法规为由,请求法院确认房屋买卖合同无效。这类案件的实质,是城市郊区的农村为规避土地征收     

股权转让行为的属性及其规范

对"股权转让"的不同认识,导致了股权转让纠纷的不同处理。司法裁判倾向于将股权转让合同与股权处分作为两个不同的问题,并将股权处分解释为准物权行为来处理股权转让纠纷。债权行为与物权行为是基于财产行为的分类,而股权具有财产和人身的属性,有限责任公司股权转让的限制主要是基于人合性,而非对股权财产性权利的限制,加之我国立法上并未引入物权行为的理论和制度,因此对股权转让行为区分为债权行为和准物权行为,缺乏理论和制定法的基础。股权转让合同承担着债权合意和物权合意的双重意思表示功能,应将股权转让合同区分为合同效力和合同履行两个不同的问题。股权变动行为是履行股权转让合同义务的行为,与股权转让合同约定的给付义务同处于股权转让合同法律关系之中。股权转让合同的效力受《民法典》的调整;股权转让合同的履行受《民法典》和《公司法》特别规定的共同调整。《公司法》修订时应处理好与《民法典》的协调;应处理好维护公司的人合性与股权转让自由之间的平衡。     

专利技术转让合同案件审理中的若干问题

我国技术市场交易中 ,专利技术转让合同占了很大比重 ,其中 ,又以专利实施许可合同为多 ,专利权转让合同和专利申请权转让合同数量也在逐年增多。作为技术转让合同 ,其主要特征在于 ,技术转让合同的标的 ,是当事人订立合同时转让方已经掌握的“特定”和“现有”技术成果。所谓“特定的”技术成果 ,指的是符合特别规定 ,受法律确认和法律保护的技术权益。如专利权、专利申请权、专利实施权等。所谓“现有的”技术成果 ,指的是作为技术转让合同标的的技术权益 ,在订立合同时已经存在。尚待研究开发的专有技术不得作为专利技术转让合同的标的。…     

法律问题三则

1宅基地转让给他人,原权利人是否有权主张宅基地相关拆迁补偿权益?Q:2016年,家住天津市河东区某街道的胡某退休后欲在农村养老,便购买了该区某村汤某的宅基地及房屋,双方签订了转让协议。胡某付清所有款项后便一直在此处居住。2017年该村拆迁,汤某得知后,以宅基地转让协议无效为由要求获得拆迁安置房及相应补偿。其主张能否得到支持,胡某的利益又该如何保障?     

仲裁协议在合同转让中的效力问题研究

合同当事人越来越多地选择以仲裁方式解决纠纷，在合同转让时，原合同中仲裁协议的效力如何需要明确。本文总结并考察现行各种反对仲裁协议转让的理由，认为各种理由都不严密。在此基础上，本文提出仲裁协议效力问题归根结底是个法律解释问题，法律解释的标准应当是合理利益分析。最后本文通过对合同转让过程中三方当事人的合理利益的分析得出结论，当事人没有明确约定时，仲裁协议随合同转让而转让是比较合理的法律解释，同时提出仲裁协议随主合同一同转让的立法建议。本文同时分析了此问题在国际商务合同中所涉及到法律适用问题，认为在目前如果当事人没有明示选择时，就要看仲裁地的法律是否会允许转让。     

完善农村宅基地流转制度之我见

现有限制农村宅基地流转的政策已明显不适合经济发展现状而暴露出许多问题,学界对宅基地流转制度改革呼声不断。本文认为在农村宅基地流转方式上,可以试行在保持农村宅基地集体所有的基础上,按照"地随房走"的原则,允许宅基地进入市场流转。需要注意的是由于城乡差距的存在,改革不宜一步到位。其主要目的就是在解决目前农村存在的"空心村"等问题的同时,确保地产市场的稳定与农民利益的实现。     

关于城市化进程中集体土地上房屋买卖纠纷法律适用问题的调研报告

一、坚持正确处理城市化进程中集体土地上房屋买卖纠纷的原则(一)坚持推动城市化进程和维护农村稳定发展相结合的原则。既要维护合法的农村房屋买卖关系,促进农村房屋的正常流转,为合法的城市拆迁提供保障,推动城市化进程,又要认识到我国是一个有着十多亿人口的农业大国,农村集体土地便是农民立命安身的根本。同时,当前我国农村社会保障水平较低,还不具备放开农村房屋买卖和农村宅基地流转的条件。放开宅基地流转不仅与现行立法相悖,也不利于农村社会稳定。因此,对于未按规定转让集体土地上房屋的,要依法确认无效,杜绝擅自流转农村宅基地行为的发生。     

公司的合同法务管理问题探析

作为现代企业,公司在其日常经济交往中,合同是必不可少的法律手段,合同是平等的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议,是商品交换的法律表现形式。公司能否做好合同的管理工作,是现代公司经营管理一项重要因素。因此,合同的管理和签订对于公司正常经济往来起到关键性作用,本文拟就公司中合同的签订、管理问题进行简单探讨。     

签订股权转让合同应当注意的几个问题

随着社会经济的不断发展，随着公司经营管理方式的不断改善，转让公司股权的行为不断增多，在履行股权转让合同时遇到的问题也不断增加，为了避免这些问题的出现，建议当事人在签订股权转让合同时，注意以下几个问题：     

论合资合同中的仲裁条款对股权转让合同受让人的拘束力

结合一起中外合作经营企业合同项下的争议,论述了中外合作经营合同中的仲裁条款对合资企业股权转让合同受让人的效力。合资合同与股权转让合同之间既有联系,又有区别。没有合资合同,就不可能有股权转让合同。尽管股权转让合同项下的争议属于与合资合同有关的争议,但由于两者涉及不同的主体,因而属于两个相互独立的合同。股权转让合同项下的争议是否一定要通过仲裁的方法解决,要结合具体情况作具体分析,而不应当一概而论。     

论未经其他股东放弃优先购买权的股权转让合同之效力

未经股东放弃优先购买权的股权转让合同效力问题至今尚无定论。分别从解释论和立法论角度批判了无效说、法定生效要件说、效力待定说和撤销说,认为以上各说过多地侵害了转让人和受让人间的契约自由,并且不合理地损害了受让人的利益,故上述学说均不足取。未经其他股东放弃优先购买权的股权转让合同应是成立即生效的合同,且生效说较好地处理了股权转让自由价值和公司人合性价值之间的冲突,有利于实现其他股东及股权转让合同双方当事人的相关利益平衡。     

新农村建设背景下农村宅基地使用权流转问题浅析

近年来,随着我国城市化进程的加快,大量的农民涌入城市居住、工作,造成农村许多的宅基地空闲,进而造就了农村独特的宅基地隐形市场。而现有的法律又制约了宅基地的流转的发展,如何在保护农民权益的前提下,规范农村宅基地使用权的流转是我们需要认真思考的问题。