租赁权占有对抗效力的二元考察

《民法典》第725条对合同法作出修改，基于承租人占有租赁物而使租赁权取得对抗受让人的法律效力。考察实体法方面，租赁权的占有权利推定效力存在局限性，对基于物权公示原则而形成的交易秩序造成影响，且增加第三人交易中的查证义务与交易成本。考察程序法方面，“承租人占有租赁物”由《执行异议与复议规定》第31条中针对虚假租赁的事实认定标准转变为《民法典》所设定的租赁权取得对抗力的形式要件，因此应对承租人提出执行异议的程序适用与审查标准作出修正，在案外人执行异议中对租赁关系的真实性作形式审查，综合考虑各方意见、权衡各方利益并决定是否转向执行异议之诉或直接“带租拍卖”。我国租赁权占有对抗效力的模型构建，一方面针对不同种类租赁物，“占有”的解释应作区分；另一方面应为未来租赁权公示特别立法的优先适用预留空间。     

论强制拍卖抵押物时租赁权的除去

后于抵押权设立的租赁权,在其继续存在对抵押权的实现有影响时,方可被法院除去。租赁权是否后于抵押权设立,目前暂宜以承租人占有抵押物的时点来判断;租赁权是否会影响抵押权的实现,宜根据抵押物第一次拍卖的结果来判断。对租赁权应否被除去的问题,宜在执行程序中由执行法院判断及处理。法院除去租赁权的裁定具有相对效力,对抵押权人而言租赁权消灭,对于抵押人和承租人而言租赁合同依然有效,承租人仍享有优先购买权。对于除去租赁权的裁定或驳回除去申请的裁定,承租人或抵押权人应有权另行提起诉讼。     

论抵押财产出租时抵押权与租赁权的关系——对《物权法》第190条第2句的理解

抵押人抵押财产后,又将之出租的,租赁关系不得对抗已登记的抵押权。如果租赁权影响了抵押权的实现,则应当除去租赁权;如果租赁权的存续并不影响抵押权人的利益,则租赁权可以继续存在,并对抵押财产之受让人产生拘束力,即依然适用买卖不破租赁的规则。承租人因租赁权消灭而遭受的损失,应自行承担。但是,承租人有权向多收租赁费的出租人行使不当得利返还请求权。     

光船租赁权登记对抗效力及其效力范围研究

国务院《船舶登记条例》第6条规定的光船租赁权登记与我国现行民商事法律制度不协调,应在我国《海商法》第六章第三节"光船租赁合同"的法律规定中增加光船租赁权登记对抗效力的条款,使我国《海商法》下的光船租赁合同不再是"私人合约",使其具有物权性的登记对抗效力。     

论我国房屋租赁权的性质

我国关于房屋租赁权的现行立法规定只是赋予了房屋租赁权部分物权效力,即优先效力,承租人受到的保护程度比较低,这远远不能满足社会生活需要。因此,在这种情形下,立法有必要在平衡当事人利益的基础上,赋予房屋租赁权物权的绝对效力,即将房屋租赁权规定为用益物权。     

浅析房屋租赁权对抗力的产生——以法院强制执行中的房产拍卖为视角

我国在《合同法》第229条中确立了"买卖不破租赁"原则,其设置的初衷是保护弱势承租人的利益,但由于未严格区分租赁权和租赁合同,故而在实行过程中产生隐患。在法院执行过程中,不少被执行人与第三人串通伪造租赁合同,阻扰、破坏法院对房产的执行。有鉴于此,本文试图从租赁权对抗力的法理基础的角度,探讨房屋租赁权对抗力的产生条件,并针对现实问题的解决提出建议。     

租赁权对新所有权人的冲击与协调

赋予租赁权买卖不破租赁效力的制度设计,其目的在于保护处于弱势地位的承租人,但交易秩序同样不能忽视。在遵循买卖不破租赁规则的同时,如何避免新所有权人遭受不测之风险便成为一个重要问题。本文试图在对租赁权法律性质进行定位的基础上,通过物权公示制度来平衡租赁权人与新所有权人之间的利益冲突。     

我国租赁权对抗力制度的不足与完善

租赁权对抗力制度俗称“买卖不破租赁”,是民法体系中债权物权化的典型代表,我国《合同法》第229条在这一制度的规定上,不仅与相关法理相悖,而且容易导致实务中的混乱。大陆法系其他国家和地区关于租赁权对抗力制度的规定虽然各不相同,但大都值得我们借鉴。我国租赁权对抗力制度在对抗力发生的时间、对抗力的公示、租赁物所有权变动的范围限定及对抗力的法律后果等方面存在的不足应该引起我们反思。     

房屋租赁权让与问题之探讨

房屋租赁权的处分方式包括房屋租赁权的让与和转租两种,房屋租赁权让与的实质就是承租人对房屋租赁合同的让与。我国法律对转租有明确规定,但对房屋租赁权的让与却没有明文规定,导致司法实践中容易将二者相混淆。在借鉴其他国家和地区经验的基础上,应当区分房屋租赁权的让与和转租。而对于房屋租赁权让与关系的调整,应当区分住宅租赁和商业用房租赁,对前者采限制主义态度,对后者采自由主义立场,并对现行房屋租赁立法作必要的细化规定,以满足我国房屋租赁市场健康发展的需求。     

论租赁权的非物权化进路

租赁权一直是个含混不清的概念,租赁权的"债权说"、"物权化说"和"物权说"都存在着结构性硬伤,"买卖不破租赁"更是从文意到规则内容皆疑窦丛生。中国语境下的租赁权的法律调整,应当沿着一条非物权化的进路进行。"让与破除租赁"应当成为租赁关系下支配状态的效力法律规制的逻辑原点和一般准则。     

论买卖不破租赁规则下受让人利益的保护问题

对于“买卖不破租赁”规则,理论界和实务界关注得更多的是对手承租人利益的保护。受让人的利益受到的关注不够,不利于保护交易安全。本文通过对租赁权性质及买卖不破租赁的公示问题进行分析,探讨如何在保护承租人利益的前提下,兼顾受让人的利益。     

合法转租之次承租人利益保护的若干问题

依据合同相对性原则,在合法转租的情形下,出租人尽管同意但并不受转租合同的约束.次承租人利益的保障维系于转租人租赁权的稳定性,这对善意的次承租人不利.租赁权"物权化"对次承租人利益保障的意义是有限的,在出租人与转租人合意解除租赁合同时方有适用余地.在出租人行使法定解除权以解除租赁合同时,应当赋予次承租人以代位清偿权和异议权.代位清偿权具有形成权的性质,而异议权需要完善第三人诉讼制度.     

论融资租赁交易的法律构造

融资租赁交易是以出租人和承租人为当事人的两方交易,三方结构安排不利于厘清交易当事人之间的权利义务,也与合同的相对性原则有违.融资租赁交易的权利构造可以设计成“所有权+用益物权”模式,也可以设计成“所有权+租赁权”模式.这两种模式都体现了所有与利用的分离,但就承租人对租赁物的利用而言,前者属于物权性利用,后者属于债权性利用.两种建构均须公示租赁物之上的权利负担和物权变动,只不过“所有权+用益物权”模式中,公示的是租赁物上的他物权,间接公示租赁物上的所有权；“所有权+租赁权”模式中,公示的是租赁物的所有权.但这一公示又不同于不动产权利的公示,仅具对抗效力,相关制度应在“声明登记”模式之下去设计.     

商业优先租赁权的行使条件与救济途径探析

优先租赁权是基于合同约定产生的债权,面对相关纠纷的处理,司法裁判需要在承租人的优先权利与出租人的缔约自由间进行衡平,对承租人的权利边界与出租人的责任范围作出合理认定。承租人行使优先租赁权的前提是具备与第三人"同等"的条件,基于租赁关系的持续性与人身信赖属性,此类"同等条件"的基本要件是租金、租期,并包括一般社会观念下的基本人身信赖感,但不应将一般承租人所不具备的特殊优势条件纳入其中。侵犯优先租赁权的行为是一种违约行为,优先租赁权的司法救济应适用违约赔偿的认定思路,在严格审查损失范围的前提下,保护承租人的信赖利益,但不应涉及可得利益;对于承租人提出的确认合同无效及强制缔约的请求,均不应支持。     

我国房屋承租人优先购买权性质及效力辨析

本文对我国房屋承租人优先购买权性质及效力相关规定进行梳理和研究后认为:我国的承租人优先购买权为法定优先购买权,不能约定排除;是既得权,形成权,是具有债权效力的优先购买权,其行使具有阶段性特点。本文评析2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(《房屋租赁解释》)中对承租人优先购买权效力的规定,认为可以在具有法定性而不能通过约定进行排除的承租人优先购买权基础上,通过将租赁合同进行备案使其获得对抗效力。     

转租与租赁权转让的八项区别

我国立法对转租作了规范,但在合同法和房地产相关法规中,并没有租赁权转让的概念。而租赁权转让与转租实有不同。比如,承租人可能由于经济因难、市场变化、无能力经营等原因,不愿或不能再履行原租赁合同,为了能够全身退出原租赁合同,承租人可以通过协议,由第三人代替承租人在原租赁合同中的当事人地位,继续承租并直接向出租人交付租金;又如,根据合同法第二百三十四条的规定,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。在上述情形中,由于承租人已经通过约定或者已经死亡而退出原租赁关系,丧失了租赁权,…     

论网络虚拟财产的法律属性及其保护

随着网络经济产业的发展,网络虚拟财产的交易呈日益普遍的趋势。然而,我国法律还没有对网络虚拟财产的属性及其交易的规则做出明确的规定。笔者认为,网络虚拟财产本质上作为一种电磁记录,是一种特殊的物,网络服务商对其拥有所有权。使用者通过网络服务消费合同取得使用权,是基于合同取得的租赁权,在合同期限内,使用者的租赁权可以对抗服务商的所有权。     

论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条

房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时,出租人负有强制缔约义务,在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同,形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时,承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力;反之,承租人的优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任,仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的,共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。     

从民事执行视野对不动产租赁制度的思考

在经济快速发展的今天,不动产租赁活动频繁发生,并产生大量矛盾纠纷。但是,我国《合同法》、《担保法》以及相关的司法解释中对此类问题的规定过于宽泛,片面强调"买卖不破租赁"的原则,不利于租赁权人和其他利害关系人的权利平衡。本文试从民事执行角度对不动产租赁权的性质定位、对抗效力等问题进行分析,并提出几点粗浅见解。     

“买卖不破租赁”原则之法经济学分析

本文运用法经济学的原理,提出现代社会,在保护承租人利益同时也应关注受让人的合法权益.在具体的法律适用上,要争取承租人与受让人因买卖不破租赁的适用而实现共赢的局面,从而使原有租赁合同在受让人与承租人之间得以更好的继续履行.